【正文】 量的建筑垃圾、揚塵、施工污水和輕微噪聲，對外部環(huán)境影響較小。本項目環(huán)境保護重點：一是落實好項目建設期內(nèi)對周圍環(huán)境的保護措施；二是做好場區(qū)內(nèi)生態(tài)綠化，美化區(qū)域環(huán)境；三是治理好該區(qū)內(nèi)的噪聲污染。在采取一系列的環(huán)境保護措施后，上述污染源對環(huán)境的影響大大降低，對周圍環(huán)境影響降低到最小程度，項目實施的綠化工程，還可以改善該區(qū)域的自然環(huán)境。綜合分析，本項目建設不會對項目區(qū)環(huán)境造成破壞，并且有利于改善項目區(qū)的環(huán)境面貌。因此，從環(huán)境保護和對生態(tài)影響的角度來說，該項目的選址與建設是可行的。46第七章 經(jīng)濟影響分析 財務基礎數(shù)據(jù)項目計算期3年，計算期第前15個月為建設期，第10至36個月為銷售期?；鶞适找媛嗜?2%。收入測算(1)銷售價格根據(jù)某市商品住宅及配套設施行情和項目地理位置，參照周邊地區(qū)類似項目銷售價格，確定本項目住宅銷售價格如下：商品住宅小高層和多層銷售均價為4500元/平方米；商業(yè)部分售價7000元/平方米，儲藏室1800元 /平方米，地下車庫50000元/個，地面停車位20000元/個。(2)銷售面積項目可出售面積：住宅建筑面積32361平方米；商業(yè)765平方米，公共服務設施630平方米，地下車庫230個，地面車位48個，儲藏室2397平方米。銷售收入計算表項 目數(shù)量（M2）平均單價（元）銷售收入（萬元）住宅323614500商業(yè)7657000 儲藏室23971800 地下車庫230個50000 地面車位48個20000 合計 (4)銷售進度本項目銷售計劃在3年內(nèi)完成銷售（含建設期），建設期15個月，取計算期為3年，各年銷售負荷計劃見下表：項目合計123銷售100%20%30%50% ，大約為總銷售收入的1%。房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要稅金為銷售稅金、土地增值稅、所得稅。根據(jù)測算，本項目不需交納土地增值稅。（應交稅金明細見下表） 應交稅金明細表 單位：萬元序號名稱稅率%金額一營業(yè)稅5% 二稅金及附加 1城市建設維護稅7% 2教育附加費3% 3地方性教育附加2% 三其他稅金計稅比例 1土地使用稅11元/㎡ 2房產(chǎn)稅銷售收入*70%*% 合計 該項目全部銷售后，扣取各項費用及稅金后，。具體見下表：　　　　　　　　　　　　利潤表 單位：萬元序號名稱金額一銷售收入 二減： 經(jīng)營成本 產(chǎn)品銷售稅金及附加 銷售費用 三銷售利潤 四所得稅 五凈利潤 項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預期可接受的內(nèi)部收益率為12%時，；%，%。 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元序號項目合計計算期（年）1 2 3 1現(xiàn)金流入 營業(yè)收入 補貼收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動資金2現(xiàn)金流出 建設投資 流動資金 經(jīng)營成本 營業(yè)稅金及附加 3所得稅前凈現(xiàn)金流量（1－2） 4累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量（35） 7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量 計算指標所得稅前所得稅后項目投資財務內(nèi)部收益率（％）%%項目投資回收期（年） 項目投資財務凈現(xiàn)值（萬元） 主要經(jīng)濟指標表序號名稱單位數(shù)據(jù)備注I建設規(guī)模1建設用地面積平方米231592開發(fā)建設總面積平方米49289地上建筑面積平方米33756其中住宅平方米32361其中多層住宅平方米20959高層住宅平方米11402商業(yè)平方米765配套公共服務設施平方米630地下建筑面積平方米15533其中地下車庫（含設備用房）平方米13136儲藏室平方米23973容積率4建筑密度%5綠地率%416規(guī)劃總戶數(shù)戶戶2787戶均人口規(guī)劃人8規(guī)劃總人數(shù)人8909停車位輛278其中地下停車輛230地面停車 輛48Ⅱ經(jīng)濟指標1住宅元／m24500出售2商業(yè)元／m27000出售3儲藏室元/m21800出售4建設投資萬元5每平方米建設投資元平均6銷售收入萬元7經(jīng)營稅金及附加萬元8利潤總額萬元 9所得稅萬元 10稅后利潤萬元 III財務評價指標1投資利潤率%2投資利稅率%3全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%4全部投資回收期（所得稅前）年5凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元6全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%7全部投資回收期（所得稅后）年8凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元，萬元， 萬元，，%，（含建設期）。綜上分析，該項目各項財務指標均高于評價指標，其盈利能力和抗風險能力較強，從財務角度分析項目是可行的。 宏觀經(jīng)濟影響分析房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，是拉動內(nèi)需最為有效的方式。房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強，涉及的行業(yè)眾多，與建筑業(yè)、金融業(yè)、制造業(yè)等存在直接與間接的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展在一定程度上決定了其他行業(yè)的健康穩(wěn)定，從而影響著我國經(jīng)濟的發(fā)展命脈。該項目在產(chǎn)業(yè)技術、資源供應、資本控制等方面都有保障，對國內(nèi)市場秩序基本無影響，對國民經(jīng)濟構成、國家經(jīng)濟安全無不利影響。57第八章 社會影響分析 社會影響效果分析本項目的社會效益顯著，其社會影響集中體現(xiàn)為以下幾個重要方面：項目建設符合某市城市總體規(guī)劃和“十二五”經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，對加快某市建設的步伐，改善城市面貌及形象，促進城市化建設進程，實現(xiàn)城市發(fā)展的總體目標，具有積極意義。項目建成后，能夠提供布局合理、功能齊全、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化住宅，有利于改善居民居住條件，提高其居住水平。項目建成投入使用后，可為社會提供一定量的就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)壓力，增加居民收入，具有顯著的社會效益?？傊?，項目的建設符合國家及地方的產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃，對提高城市形象、推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展具有積極作用，項目的建設具有良好的社會效益。 社會適應性分析與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展政策的適應性某市作為新興的海濱城市，維持經(jīng)濟健康持續(xù)增長是政府的首要職責。項目建設可帶動各產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展，產(chǎn)生較大的經(jīng)濟收入，符合某市的經(jīng)濟發(fā)展政策。與社會人文環(huán)境的適應性項目建設地點周圍沒有重要的河流山脈以及名勝古跡和文化保護單位等重點環(huán)境保護目標，所以不會對當?shù)氐纳鐣宋沫h(huán)境造成影響。與城市建設的適應性該項目的建設，將引進先進的施工技術、高效率的施工組織和新型的建筑材料，這將促使當?shù)氐慕ㄖI(yè)更快地走向現(xiàn)代化，走向高效率、高質(zhì)量和高標準。同時項目的建設有利于該地區(qū)城市面貌的提升，以配合某城市建設的發(fā)展。 社會風險及對策分析本項目的社會風險可能來自于以下幾個方面：項目用地風險該項目用地性質(zhì)已由規(guī)劃部門確立為商住用地，在用地方面不存在風險。安全施工風險施工安全工作非常重要，措施不到位，則有可能釀成安全事故。為杜絕安全事故的發(fā)生，建設單位將盡可能提供安全施工環(huán)境，倡導安全施工意識與技術，把安全事故發(fā)生率降到最低。施工擾民風險工程在建設期間可能會影響周邊居民的工作、生活以及出行。為保證讓施工現(xiàn)場周圍的單位、居民有一個良好的工作、學習和生活環(huán)境，本工程在施工過程中將嚴格執(zhí)行以下不擾民施工措施：（1）在施工中盡量采用低噪音的施工工藝和方法。（2）不在夜間10點至早上6點、中午12點至下午2點進行產(chǎn)生噪音的建筑施工作業(yè)，以免影響周圍單位、居民的休息。若由于施工不能中斷的技術原因和其他特殊情況，確需在該時段連續(xù)施工作業(yè)的，施工前要先取得周圍的單位、居民或居委會的同意，并到政府有關部門辦理相應的施工許可手續(xù)。（3）現(xiàn)場圍檔連續(xù)封閉，施工現(xiàn)場腳手架外側使用綠色密目網(wǎng)進行全封閉。（4）工地現(xiàn)場進行硬化處理，并適時灑水降塵；清掃路面、樓面、腳手架、圍網(wǎng)等作業(yè)時先灑水；樓層垃圾裝桶集中吊運或經(jīng)管道密閉清運。（5）施工現(xiàn)場泥漿不隨意排放；施工廢水經(jīng)過二級沉淀后才排入外網(wǎng)。（6）建筑渣土及時外運，對超過48小時暫時不外運的渣土采取覆蓋措施。（7）車輛進入現(xiàn)場禁止鳴號，渣土運輸車輛廂蓋密閉并經(jīng)清潔沖洗后才能駛出工地。（8）工地大型機械設備盡可能遠離居民區(qū)設置，并加強保養(yǎng)，防止發(fā)出尖銳的機械噪聲；吊裝等施工聯(lián)絡方式采用旗幟、無線電通訊等方式，不使用高噪聲的聯(lián)絡方式。項目承建單位的選擇風險承建單位的水平直接影響著工程的質(zhì)量。為防范這方面的風險，本項目在施工隊伍的選擇上，將根據(jù)公平、公開的原則擇優(yōu)選擇施工承包單位，確保施工質(zhì)量。自然災害風險目前還沒有有效消除自然災害的科學辦法，建設單位應重視防洪設施建設，減少洪水集中式的沖擊帶來的危害；同時加強建筑物的抗震、抗風性能，提高建筑抵御自然災害的能力。