【正文】 量的建筑垃圾、揚(yáng)塵、施工污水和輕微噪聲，對(duì)外部環(huán)境影響較小。本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)重點(diǎn)：一是落實(shí)好項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)對(duì)周?chē)h(huán)境的保護(hù)措施；二是做好場(chǎng)區(qū)內(nèi)生態(tài)綠化，美化區(qū)域環(huán)境；三是治理好該區(qū)內(nèi)的噪聲污染。在采取一系列的環(huán)境保護(hù)措施后，上述污染源對(duì)環(huán)境的影響大大降低，對(duì)周?chē)h(huán)境影響降低到最小程度，項(xiàng)目實(shí)施的綠化工程，還可以改善該區(qū)域的自然環(huán)境。綜合分析，本項(xiàng)目建設(shè)不會(huì)對(duì)項(xiàng)目區(qū)環(huán)境造成破壞，并且有利于改善項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境面貌。因此，從環(huán)境保護(hù)和對(duì)生態(tài)影響的角度來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目的選址與建設(shè)是可行的。46第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目計(jì)算期3年，計(jì)算期第前15個(gè)月為建設(shè)期，第10至36個(gè)月為銷(xiāo)售期?；鶞?zhǔn)收益率取12%。收入測(cè)算(1)銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)某市商品住宅及配套設(shè)施行情和項(xiàng)目地理位置，參照周邊地區(qū)類(lèi)似項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格，確定本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售價(jià)格如下：商品住宅小高層和多層銷(xiāo)售均價(jià)為4500元/平方米；商業(yè)部分售價(jià)7000元/平方米，儲(chǔ)藏室1800元 /平方米，地下車(chē)庫(kù)50000元/個(gè)，地面停車(chē)位20000元/個(gè)。(2)銷(xiāo)售面積項(xiàng)目可出售面積：住宅建筑面積32361平方米；商業(yè)765平方米，公共服務(wù)設(shè)施630平方米，地下車(chē)庫(kù)230個(gè)，地面車(chē)位48個(gè)，儲(chǔ)藏室2397平方米。銷(xiāo)售收入計(jì)算表項(xiàng) 目數(shù)量（M2）平均單價(jià)（元）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）住宅323614500商業(yè)7657000 儲(chǔ)藏室23971800 地下車(chē)庫(kù)230個(gè)50000 地面車(chē)位48個(gè)20000 合計(jì) (4)銷(xiāo)售進(jìn)度本項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷(xiāo)售（含建設(shè)期），建設(shè)期15個(gè)月，取計(jì)算期為3年，各年銷(xiāo)售負(fù)荷計(jì)劃見(jiàn)下表：項(xiàng)目合計(jì)123銷(xiāo)售100%20%30%50% ，大約為總銷(xiāo)售收入的1%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要稅金為銷(xiāo)售稅金、土地增值稅、所得稅。根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目不需交納土地增值稅。（應(yīng)交稅金明細(xì)見(jiàn)下表） 應(yīng)交稅金明細(xì)表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名稱(chēng)稅率%金額一營(yíng)業(yè)稅5% 二稅金及附加 1城市建設(shè)維護(hù)稅7% 2教育附加費(fèi)3% 3地方性教育附加2% 三其他稅金計(jì)稅比例 1土地使用稅11元/㎡ 2房產(chǎn)稅銷(xiāo)售收入*70%*% 合計(jì) 該項(xiàng)目全部銷(xiāo)售后，扣取各項(xiàng)費(fèi)用及稅金后，。具體見(jiàn)下表：　　　　　　　　　　　　利潤(rùn)表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名稱(chēng)金額一銷(xiāo)售收入 二減： 經(jīng)營(yíng)成本 產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加 銷(xiāo)售費(fèi)用 三銷(xiāo)售利潤(rùn) 四所得稅 五凈利潤(rùn) 項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為12%時(shí)，；%，%。 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期（年）1 2 3 1現(xiàn)金流入 營(yíng)業(yè)收入 補(bǔ)貼收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)成本 營(yíng)業(yè)稅金及附加 3所得稅前凈現(xiàn)金流量（1－2） 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量（35） 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（％）%%項(xiàng)目投資回收期（年） 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)據(jù)備注I建設(shè)規(guī)模1建設(shè)用地面積平方米231592開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積平方米49289地上建筑面積平方米33756其中住宅平方米32361其中多層住宅平方米20959高層住宅平方米11402商業(yè)平方米765配套公共服務(wù)設(shè)施平方米630地下建筑面積平方米15533其中地下車(chē)庫(kù)（含設(shè)備用房）平方米13136儲(chǔ)藏室平方米23973容積率4建筑密度%5綠地率%416規(guī)劃總戶數(shù)戶戶2787戶均人口規(guī)劃人8規(guī)劃總?cè)藬?shù)人8909停車(chē)位輛278其中地下停車(chē)輛230地面停車(chē) 輛48Ⅱ經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1住宅元／m24500出售2商業(yè)元／m27000出售3儲(chǔ)藏室元/m21800出售4建設(shè)投資萬(wàn)元5每平方米建設(shè)投資元平均6銷(xiāo)售收入萬(wàn)元7經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元8利潤(rùn)總額萬(wàn)元 9所得稅萬(wàn)元 10稅后利潤(rùn)萬(wàn)元 III財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1投資利潤(rùn)率%2投資利稅率%3全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%4全部投資回收期（所得稅前）年5凈現(xiàn)值（所得稅前）萬(wàn)元6全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%7全部投資回收期（所得稅后）年8凈現(xiàn)值（所得稅后）萬(wàn)元，萬(wàn)元， 萬(wàn)元，，%，（含建設(shè)期）。綜上分析，該項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均高于評(píng)價(jià)指標(biāo)，其盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，從財(cái)務(wù)角度分析項(xiàng)目是可行的。 宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析房地產(chǎn)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，是拉動(dòng)內(nèi)需最為有效的方式。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，涉及的行業(yè)眾多，與建筑業(yè)、金融業(yè)、制造業(yè)等存在直接與間接的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展在一定程度上決定了其他行業(yè)的健康穩(wěn)定，從而影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展命脈。該項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)技術(shù)、資源供應(yīng)、資本控制等方面都有保障，對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)秩序基本無(wú)影響，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成、國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全無(wú)不利影響。57第八章 社會(huì)影響分析 社會(huì)影響效果分析本項(xiàng)目的社會(huì)效益顯著，其社會(huì)影響集中體現(xiàn)為以下幾個(gè)重要方面：項(xiàng)目建設(shè)符合某市城市總體規(guī)劃和“十二五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)加快某市建設(shè)的步伐，改善城市面貌及形象，促進(jìn)城市化建設(shè)進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的總體目標(biāo)，具有積極意義。項(xiàng)目建成后，能夠提供布局合理、功能齊全、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化住宅，有利于改善居民居住條件，提高其居住水平。項(xiàng)目建成投入使用后，可為社會(huì)提供一定量的就業(yè)崗位，緩解社會(huì)就業(yè)壓力，增加居民收入，具有顯著的社會(huì)效益?？傊?，項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家及地方的產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃，對(duì)提高城市形象、推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有積極作用，項(xiàng)目的建設(shè)具有良好的社會(huì)效益。 社會(huì)適應(yīng)性分析與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展政策的適應(yīng)性某市作為新興的海濱城市，維持經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)增長(zhǎng)是政府的首要職責(zé)。項(xiàng)目建設(shè)可帶動(dòng)各產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展，產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)收入，符合某市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策。與社會(huì)人文環(huán)境的適應(yīng)性項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)周?chē)鷽](méi)有重要的河流山脈以及名勝古跡和文化保護(hù)單位等重點(diǎn)環(huán)境保護(hù)目標(biāo)，所以不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)人文環(huán)境造成影響。與城市建設(shè)的適應(yīng)性該項(xiàng)目的建設(shè)，將引進(jìn)先進(jìn)的施工技術(shù)、高效率的施工組織和新型的建筑材料，這將促使當(dāng)?shù)氐慕ㄖI(yè)更快地走向現(xiàn)代化，走向高效率、高質(zhì)量和高標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)有利于該地區(qū)城市面貌的提升，以配合某城市建設(shè)的發(fā)展。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析本項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)自于以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目用地風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目用地性質(zhì)已由規(guī)劃部門(mén)確立為商住用地，在用地方面不存在風(fēng)險(xiǎn)。安全施工風(fēng)險(xiǎn)施工安全工作非常重要，措施不到位，則有可能釀成安全事故。為杜絕安全事故的發(fā)生，建設(shè)單位將盡可能提供安全施工環(huán)境，倡導(dǎo)安全施工意識(shí)與技術(shù)，把安全事故發(fā)生率降到最低。施工擾民風(fēng)險(xiǎn)工程在建設(shè)期間可能會(huì)影響周邊居民的工作、生活以及出行。為保證讓施工現(xiàn)場(chǎng)周?chē)膯挝弧⒕用裼幸粋€(gè)良好的工作、學(xué)習(xí)和生活環(huán)境，本工程在施工過(guò)程中將嚴(yán)格執(zhí)行以下不擾民施工措施：（1）在施工中盡量采用低噪音的施工工藝和方法。（2）不在夜間10點(diǎn)至早上6點(diǎn)、中午12點(diǎn)至下午2點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)生噪音的建筑施工作業(yè)，以免影響周?chē)鷨挝?、居民的休息。若由于施工不能中斷的技術(shù)原因和其他特殊情況，確需在該時(shí)段連續(xù)施工作業(yè)的，施工前要先取得周?chē)膯挝?、居民或居委?huì)的同意，并到政府有關(guān)部門(mén)辦理相應(yīng)的施工許可手續(xù)。（3）現(xiàn)場(chǎng)圍檔連續(xù)封閉，施工現(xiàn)場(chǎng)腳手架外側(cè)使用綠色密目網(wǎng)進(jìn)行全封閉。（4）工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行硬化處理，并適時(shí)灑水降塵；清掃路面、樓面、腳手架、圍網(wǎng)等作業(yè)時(shí)先灑水；樓層垃圾裝桶集中吊運(yùn)或經(jīng)管道密閉清運(yùn)。（5）施工現(xiàn)場(chǎng)泥漿不隨意排放；施工廢水經(jīng)過(guò)二級(jí)沉淀后才排入外網(wǎng)。（6）建筑渣土及時(shí)外運(yùn)，對(duì)超過(guò)48小時(shí)暫時(shí)不外運(yùn)的渣土采取覆蓋措施。（7）車(chē)輛進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)禁止鳴號(hào)，渣土運(yùn)輸車(chē)輛廂蓋密閉并經(jīng)清潔沖洗后才能駛出工地。（8）工地大型機(jī)械設(shè)備盡可能遠(yuǎn)離居民區(qū)設(shè)置，并加強(qiáng)保養(yǎng)，防止發(fā)出尖銳的機(jī)械噪聲；吊裝等施工聯(lián)絡(luò)方式采用旗幟、無(wú)線電通訊等方式，不使用高噪聲的聯(lián)絡(luò)方式。項(xiàng)目承建單位的選擇風(fēng)險(xiǎn)承建單位的水平直接影響著工程的質(zhì)量。為防范這方面的風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目在施工隊(duì)伍的選擇上，將根據(jù)公平、公開(kāi)的原則擇優(yōu)選擇施工承包單位，確保施工質(zhì)量。自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)目前還沒(méi)有有效消除自然災(zāi)害的科學(xué)辦法，建設(shè)單位應(yīng)重視防洪設(shè)施建設(shè)，減少洪水集中式的沖擊帶來(lái)的危害；同時(shí)加強(qiáng)建筑物的抗震、抗風(fēng)性能，提高建筑抵御自然災(zāi)害的能力。