【正文】 :℃ 極端最低溫 :℃ 2)、氣壓 年平均氣壓 : 年平均最高氣壓 : 年平均最低氣壓 : 3)、年雷暴天數(shù) :33 天 4)、最大凍土深度 :200cm 5)、最大積雪厚度 :22cm 6)、降水 年最大降雨量 : 年降雨天數(shù) :94 天 最大降水強度 : 7)、風向、風速 年最大風速 :24m/s 年平均風速 : 全年主導(dǎo)風向 :SW 夏季主導(dǎo)風向 :SW 8)、年平均相對濕度 :67% 9)、年日照 2700 小時 10)、無霜期 128 天 地震烈度 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 (GB500112020)及《黑龍江省地震烈度區(qū)劃圖》 (1990)的劃分 ,七臺河市區(qū)地震基本烈度為 6 度以下地區(qū)。全市東南西三面環(huán)山 ,中部丘陵 ,西北部平原 ,境內(nèi)有較高的山 27 座 ,最高峰為海拔 1008m,市區(qū)屬丘陵山區(qū)。地勢東南高 ,西北低 ,形成東南向西北逐漸傾斜的狹長地形?；刂?、東部有部分村民住宅用地 ,其余多為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地 ,周圍環(huán)境狀況良好。高差為 米。規(guī)劃用地面積 畝 ( 公頃 ),地塊呈狹長帶型 ,基地地勢較緩 ,場地平均標高約 米。小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)有學(xué)校、商業(yè)用房、活動用房 ,衛(wèi)生所 ,物業(yè)管理 ,停車場等 ,以滿足小區(qū)的服務(wù)功能需求。建筑風格本著“求實創(chuàng)新”原則 ,單體建筑采取以多層為主進行合理組合 ,力求簡潔大方、新穎 ,外觀造型具有超前意識。 功能設(shè)置 本項目是以居住為主兼容購物休閑為一體的居民住宅小區(qū)。公建用房 874 平方米 (物業(yè)管理辦公 200 平方米 ,活動中心健身房 300 平方米 ,其他配套用房 374 平方米 )。建筑面積為 120 平方米的單元房 1162戶 。 建設(shè)內(nèi)容 本項目為多層和小高層住宅區(qū) ,建筑面積為 80 平方米的單元房 2950 戶 。建議現(xiàn)場做以下內(nèi)容 :銷售部指示牌 ,看樓通道設(shè)計 ,各類管理、服務(wù)、銷售人員服裝 ,標志性的景觀等。 現(xiàn)場包裝調(diào)整 :根據(jù)本小區(qū)的主題特色 ,包裝項目現(xiàn)場 ,以具有強烈視覺沖擊力的包裝 ,給客戶強烈的震撼感 ,一步入商住宅小區(qū) ,就讓客戶從視覺、感覺上認為 ,他已經(jīng)置身于自然田園之中。全智能化配置 。 銷售部的建設(shè) :規(guī)模不應(yīng)小于 500 平方米 ,以提高人氣 。因此建議本項目在建設(shè)中加快樣板房的施工進度 ,并且在裝修上考慮到客戶的品位和喜好。 公共關(guān)系 借助公共傳播媒體 ,由有關(guān)新聞單位或社會團體進行宣傳 ,引起公眾的高度依賴和注意 ,消除公眾的戒備心理。 銷售促進 價格折扣和變相折扣 :對于消費者來說 ,價格還是他們最關(guān)心的因素 ,這種折扣可以使房價降低 ,提高購買欲望。 人員促銷 選取有經(jīng)驗有能力的促銷人員 ,措施如下 : 在銷售前期 ,做好促銷人員的培訓(xùn)工作 ,掌握一定的促銷手段 。 銷售結(jié)案期 :房地產(chǎn)項目銷售快結(jié)束時 ,較好的戶型和樓層基本都已售完 ,所余房屋不多 ,但大多是不太好銷售的 盤尾房。這一階段的廣告意圖是全面突出顯示項目自身自然、環(huán)保、時尚優(yōu)勢 ,使客戶對項目加深了解并產(chǎn)生依賴。廣告應(yīng)著重賣點的宣傳 ,攫取人們的眼球 ,激發(fā)消費者的好奇心理 ,達到讓消費者 認同該項目的主題理念 ,愿意等待該樓盤推出的效果。 廣告 :在廣告促銷中 ,為了更好的贏得消費者的信任 ,突出小區(qū)的主題概念 ,廣告內(nèi)容應(yīng)以反映小區(qū)特色的廣告詞為主。 保證購房者不滿意可退房。 對一定數(shù)量的最先期購房者采用成本價出售 。具體實施策略如下 : 銷售初期 :在這一時期內(nèi) ,小區(qū)形象尚無法充分展示 ,周邊的服務(wù)業(yè) ,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進一步地完善 ,廣大購房者尚處于觀望的態(tài)度 ,所以首期采低價銷售策略。 迎合了消費者買漲不買跌的心理。采用該策略有以下優(yōu)勢 : 低價開盤 ,發(fā)展商可根據(jù)市場反映靈活操控價格 ,掌握主動權(quán)。好的開端往往也意味著成功的一半 ,因此 ,在樓盤價格策略中 ,開盤定價是最為關(guān)鍵的一步。因此作為營銷的重 要手段就是給房子賦予一種理念 ,給房子增加一種附加值 ,只有這樣 ,項目才能占領(lǐng)市場。隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長 ,人們對改善住房條件有了更加堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ) ,再考慮到七臺河市的土地和住宅成本相對較低 ,居民的經(jīng)濟承受力相對較好 ,這為實施本項目提供了更加切實可行的發(fā)展空間。 七臺河市的市委市政府對未來發(fā)展充滿了信心和把握 ,提出了“全面加快強市步伐 ,努力實現(xiàn)更高跳躍”的奮斗目標 ,確立了更好更高更快發(fā)展的“ 818 百億工程” ,即 2020 年全市生產(chǎn)總值實現(xiàn) 800 億元 ,全口徑財政收入實現(xiàn) 100 億元 ,固定資產(chǎn)投資完成 800 億元。累計固定資產(chǎn)投資是“十五”時期的 倍 ,年均增長 37%。據(jù)市長郭新雙在七臺河市政府工作報告介紹 ,過去的五年 ,經(jīng)濟總量快速擴張 ,綜合實力顯著提升。確保了公務(wù)員津補貼及事業(yè)單位過渡性補貼的及時兌現(xiàn)。 近年來 ,七臺河市經(jīng)濟和社會發(fā)展很快 ,致力于改善民生 ,群眾生活質(zhì)量提高。因此 ,他們非常有必要在七臺河市購房生活 ,這無疑會為七臺河市的住宅產(chǎn)業(yè)帶來非常好的發(fā)展機遇和需求空間。精心儲備一批產(chǎn)業(yè)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)化、社會事業(yè)等方面的重大項目 ,積極參加各種重大招商引資推介會、洽談會 ,充分發(fā)揮 七臺河籍在外人士、企業(yè)家及中介組織的作用 ,多渠道推進招商引資工作。 今年 ,七臺河市計劃在切實增強園區(qū)項目承載能力的同時 ,以大項目落地為突破口 ,大力吸引產(chǎn)業(yè)特色強、帶動作用明顯的優(yōu)勢工業(yè)項目、重大產(chǎn)業(yè)項目向園區(qū)聚集 ,引導(dǎo)新建項目和企業(yè)向園區(qū)集中 ,提高園區(qū)招商質(zhì)量。突出抓好招商引資 ,著力增強經(jīng)濟發(fā)展后勁。 據(jù)市長郭新雙在七臺河市政府工作報告介紹 ,政府工作的基本思路和總體目標是 :高舉中國特色社會主義偉大旗幟 ,以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo) ,深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀 ,全力推進省委建設(shè)“八大經(jīng)濟區(qū)”、實施“十大工程”戰(zhàn)略部署 ,以科學(xué)發(fā)展為主題 ,以轉(zhuǎn)型發(fā)展為主線 ,以包容發(fā)展為模式 ,以安全發(fā)展為保證 ,以共享發(fā)展為目的 ,堅持工業(yè)化與城市化同步推進 ,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展 ,更加 注重生態(tài)建設(shè) ,更加注重改善民生 ,更加注重社會和諧 ,全面開創(chuàng)建設(shè)龍江強市、實現(xiàn)更好更快發(fā)展的新局面。此外 ,七臺河市的投資成本相對較低 ,投資環(huán)境日益改善。另外七臺河市擁有得天獨厚的區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)、人文等優(yōu)勢條件 ,發(fā)展的空間十分廣闊。 因此 ,實施本項目是響應(yīng)政府的要求 ,有利于適應(yīng)七臺河市拉大城區(qū)主骨架的需要 ,增強城區(qū)功能和提升城市形象。 基于這一歷史發(fā)展背景 ,提交大會審議的《七臺河市國民經(jīng)濟和社會發(fā) 展“十二五”規(guī)劃綱要 (草案 )》 ,提出了“全面加快強市步伐 ,努力實現(xiàn)更高跳躍”的奮斗目標 ,確立了更好更高更快發(fā)展的“ 818 百億工程” ,即 2020 年全市生產(chǎn)總值實現(xiàn) 800 億元 ,全口徑財政收入實現(xiàn) 100 億元 ,固定資產(chǎn)投資完成 800 億元。全省“十二五”規(guī)劃提出“兩個翻番”的奮斗目標 ,區(qū)域競爭、城市比拼日趨激烈 ,為我們實現(xiàn)更好更高更快發(fā)展 ,創(chuàng)造了強勁的內(nèi)生動力。全球經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整、產(chǎn)業(yè)格局的深刻變化、科技創(chuàng)新的深入發(fā)展 ,為我們改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、引進發(fā)展新興產(chǎn)業(yè) ,創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。如果不迅速實施改造 ,城中村居民將錯失與城市共同發(fā)展的絕好機遇 ,不利于推動城市價值充分兌現(xiàn) ,不利于提升七臺河市作為“東部經(jīng)濟圈”中心的功能。很多村 子基礎(chǔ)設(shè)施薄弱 ,上下水管網(wǎng)不健全 ,治安條件極差 ,居住環(huán)境惡劣 ,直接影響了城中村村 (居 )民生活質(zhì)量 ,也一度成為“雙創(chuàng)”難題 。 是適應(yīng)七臺河市拉大城區(qū)主骨架 ,提升城市形象的需要 近年來 ,七臺河市的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得較大的進步。因此 ,這類“精品住宅”將有良好的市場消費前景。因此 ,人們對高品質(zhì)的住宅的追求意愿是非常迫切的。90%的人對住房的通風采光等不滿意 。隨著七臺河市城建設(shè)的擴大 ,居民收入的日益增長 ,物質(zhì)文化生活水平的不斷提高 ,“人與自然和諧發(fā)展”的居住觀念正在逐漸普及和認同 ,中高檔住宅正在成為人們消費的新趨勢。 經(jīng)過以上分析計算 ,可以得出結(jié)論 ,即本項目是可行的 ,建議加快實施。項目的實施 ,對進一步促進七臺河市經(jīng)濟發(fā)展 ,加快七臺河市城市改造步伐 ,改善居民生活環(huán)境 ,確保居住環(huán)境質(zhì)量和居民生活水平穩(wěn)步提高 ,推進社會主義和諧社會具有重要的現(xiàn)實意義。 本項目的建設(shè)有利于促進七臺河市經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展。 綜上所述 ,本項目經(jīng)濟可行。資產(chǎn)負債率為18%~42%之間 ,小于資產(chǎn)負債率合理區(qū)間 35~65 之間 。項目稅前投資回收期為 年含 3 年建設(shè)期 。Ic 12%時的稅前、稅后財務(wù)凈現(xiàn)值分別為 723 萬元和 398萬元 。 。 財