【正文】 到2007年6月底結(jié)束，共歷時4年具體的工作內(nèi)容和時間安排如上所述，其他的工作詳見詳項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃橫道圖附圖。具體規(guī)劃建規(guī)劃方案附圖。 可持續(xù)發(fā)展的人居生態(tài)環(huán)境理念 在設(shè)計(jì)時充分考慮生態(tài)景觀的可持續(xù)發(fā)展，并在此基礎(chǔ)上，適地適樹、優(yōu)先選擇喬木樹種，不要盲目引進(jìn)珍貴樹種，同時考慮水景的應(yīng)用。 景觀的人性化設(shè)計(jì)充分考慮現(xiàn)代人的生活習(xí)性和活動習(xí)慣，合理地配置場地設(shè)施激發(fā)住戶進(jìn)行戶外活動的興趣，間接引導(dǎo)其生活方式向健康科學(xué)的方向發(fā)展。如今，人們買房不僅局限于購買一套公寓，而是買進(jìn)整個社區(qū)以及社區(qū)中與外部不同的生活方式，住區(qū)環(huán)境就是開發(fā)商所推崇的這種生活方式的最直觀地詮釋。 外立面設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)應(yīng)簡潔時尚，注重結(jié)交處理，使之能取得良好的城市景觀效果，并與共建協(xié)調(diào)統(tǒng)一，滿足開發(fā)商“以一流的設(shè)計(jì)，一流的工程質(zhì)量，健康環(huán)保的材料構(gòu)筑精品”的開發(fā)理念。由于本居住小區(qū)面對的是中上等收入的客戶，停車位數(shù)不應(yīng)小于住戶總數(shù)的40%，同時為避免停車位對環(huán)境的不良沖擊，結(jié)合地形高差，將停車位全部放在地下。三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想(一)、小區(qū)布局保證各戶的“通好性”“通好性”是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要指標(biāo)，一個樓盤如果80%很好賣，但剩下的20%清不了盤，這個項(xiàng)目就沒利可圖，利潤全部在壓在沒賣出的20%中，所以小區(qū)的總體規(guī)劃首先看有多少不好賣的，將不好賣的戶數(shù)壓到最少。6） 構(gòu)筑“多樣性居住空間”，多層、小高層巧妙組合，營造組團(tuán)概念原則。5） 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)具有特色——差異化原則。4） 規(guī)劃具有彈性靈活原則和建設(shè)精品化的原則。并體現(xiàn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。2） 承上啟下，綜合布置，空間布局一體化發(fā)展的原則。本項(xiàng)目難度較大的是該地塊標(biāo)高較為復(fù)雜，要求設(shè)計(jì)充分利用高差，建造出有錯落有致、有獨(dú)特風(fēng)格的建筑群。 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想總平面布置應(yīng)合理的利用土地，注意好景觀充分利用和不良景觀的回避，合理的控制住宅間距，全面考慮通風(fēng)、采光。并且施工場地開闊，具有良好的施工條件。生產(chǎn)用的臨時用電可以協(xié)調(diào)曲江水廠部分解決，區(qū)內(nèi)永久用電需向供電局申辦。l 給排水、供電、通訊等： 項(xiàng)目緊鄰曲江水廠，水廠可以提供500mm供水管道，可以解決施工場地內(nèi)的用水問題。l 醫(yī)療機(jī)構(gòu)：某南郊擁有較多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，醫(yī)療配套設(shè)施較好，設(shè)備齊全、技術(shù)先進(jìn)，具有完善的醫(yī)療、護(hù)理體系，如省委機(jī)關(guān)門診部是省勞動和社會保障廳認(rèn)定的定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，醫(yī)療條件和綜合實(shí)力處于某市先進(jìn)水平。臨近某交通主干線南二環(huán)和即將投入使用繞城高架高速路，進(jìn)出極為方便。其中道路問題，目前只有一條臨時道路可進(jìn)場施工，正式規(guī)劃路待建。項(xiàng)目用地目前為階梯狀耕地，征地范圍內(nèi)地勢南高北低，平均高差14米，高差最大的地方相差21米，工作區(qū)內(nèi)最低點(diǎn)高程為450。據(jù)消息靈通人士透露，央行目前正在抓緊時間制定具體的政策。216。216。有此可能帶來政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀管理，如美國的商品房空置率為7%，我國香港約為4%,而專家估計(jì)，我國當(dāng)前的商品房空置率約為26%左右，我國當(dāng)前的商品房空置率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國外空置警戒線。威脅（THREAT）216。 周邊新建住宅項(xiàng)目不多，為本項(xiàng)目儲備了一定量的客戶。 城市重心的南移給項(xiàng)目帶來巨大的升值空間某大都市圈的規(guī)劃，把電視塔作為新的CBD，而本項(xiàng)目正好位于電視塔附近，中央商務(wù)區(qū)建成后，其一流的服務(wù)設(shè)施，完善的配套設(shè)施，再加上規(guī)劃建設(shè)中的曲江旅游度假區(qū)提供的優(yōu)美的環(huán)境，會給購買者帶來豐厚的住宅投資增值回報(bào)。而目前這里只有曲江皇家別墅、鉆石王朝、湖濱花園等幾個別墅項(xiàng)目，面向中高層消費(fèi)群體的多層與小高層項(xiàng)目的高級住宅區(qū)還不多，這就贏得了想居住在曲江區(qū)而又買不起別墅的顧客。216。 某對中高檔商品房的開發(fā)與銷售的控制，給本項(xiàng)目帶來了商機(jī)今年4月份，某市副市長喬征在某城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)大勢論壇上指出今后市政府將從政策上嚴(yán)格控制中高檔商品房的開發(fā)和銷售，并按照國家有關(guān)政策，對別墅類項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行“封殺令”。 治安環(huán)境較差由于本項(xiàng)目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，人員流動量大且復(fù)雜，這樣給本區(qū)治安帶來了影響，給客戶一定的顧慮。 基礎(chǔ)設(shè)施不完善項(xiàng)目周圍的郵局、銀行等重要設(shè)施離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，給居民生活帶來不便。 市政配套設(shè)施跟不上目前項(xiàng)目周邊的道路、給水、排水、供電等市政設(shè)施都是臨時的，正式的待建。雖然公司曾與某新大陸集團(tuán)公司聯(lián)合開發(fā)了雅荷只能家園小區(qū)，以及正在開發(fā)的大明宮經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目和某文博苑項(xiàng)目，但公司沒有獨(dú)立成功開發(fā)高級住宅小區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)以供借鑒，這對公司來說，是一個新的嘗試。劣勢（WEAKNESS）216。216。216。216。 得天獨(dú)厚的公司背景 某市城市投資有限責(zé)任公司是由某市建委牽頭、城建各相關(guān)部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國有大中型企業(yè)和民營企業(yè)共同出資組建的公司。曲江的主流群體多為商業(yè)競爭的勝利者，競爭一種綜合實(shí)力的表現(xiàn)，包括道德素質(zhì)、文化素質(zhì)、創(chuàng)新能力、膽識和魄力等，由于曲江的物質(zhì)檔次高，決定了進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)門檻高，掀起的居住者多為這個城市的精英，是曲江的整體文化表具有不一般色。曲江的區(qū)域生態(tài)質(zhì)量在某市一個小特區(qū)，植物園、盆景園、薔薇園，加上即將興建的長安芙蓉園、唐園、溫泉樂園、世界娛樂園……這里是某園林建筑密度最高的區(qū)域；這些園林再加上唐華賓館、大慈恩寺、曲江皇家別墅、鉆石王朝、湖賓花園中的大面積綠化，總體綠化率在某市各區(qū)域中絕對名列前茅；曲江湖的２０００畝水面將超過目前某城區(qū)各公園水面之和，在一個水資源緊張的古城，這樣遼闊的水面對生態(tài)環(huán)境的意義不言而喻。這有曲江獨(dú)特的區(qū)域所決定的，繁華的西影路、小寨路、長安路近在咫尺，卻能偏好一隅，鬧中取靜。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，居民收入的穩(wěn)步增長，使某商品房市場人氣上升，并進(jìn)入了一個穩(wěn)定增長期，尤其是商服房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，商品房個人消費(fèi)不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策的逐步位,2003年某房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持快速地發(fā)展。 （三）對某市2003年房地產(chǎn)市場的預(yù)測 2003年，在國家積極財(cái)政政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動下，某經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，加之政府把宏觀調(diào)控拉動經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)放在投資和擴(kuò)大內(nèi)需上，并實(shí)施積極的財(cái)政政策，擴(kuò)大投資需求，使固定資產(chǎn)投資力度繼續(xù)擴(kuò)大，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的快速增長?！　【唧w分物業(yè)來看：本期某市商服用房價格有所回落，%，跌幅為66元/平方米；寫字樓類物業(yè)價格持續(xù)上行，本期增長幅度為81元/平方米，%，目前市場均價為4729元/平方米；普通住宅類物業(yè)價格同樣有所增長，市場成交均價為2855元/平方米，%；公寓別墅類商品房市場價格繼續(xù)其上升勢頭，目前市場銷售均價為4571元/平方米，%?！　。担畠r格表現(xiàn)2003年3月份40指數(shù)為1124點(diǎn)，較上期增長較多，上升了21點(diǎn)，這與春節(jié)后房市恢復(fù)正常運(yùn)行不無相關(guān)。結(jié)合近幾年某樓市的市場表現(xiàn)來看，樓市的銷售出現(xiàn)了較為均衡的態(tài)勢。４．市場銷售特征根據(jù)最新調(diào)查數(shù)據(jù)，％，增幅較大，從今年一季度某商品房銷售情況來看，前三個月的銷售量于去年同期相比均有大幅增長，屆增幅均保持在２０％以上，開年的高走給市場帶來了較多的喜旺之氣，也給今年的某樓是注入了跟大的信心與期待。同時市委市政府要件西部某最佳人居環(huán)境,人均GDP低于300美元的低收入國家,城市化水平僅為20%:人均GDP在7001500美元時，城水花水平將達(dá)到４０～６０％．據(jù)資料，目前某市城市化水平約為２７．７％，最近十年來，某市年平均人增長１１．９萬人，隨著某城市化建設(shè)加快，新增城市人口將會在未來十年增加一倍，住宅需求量也隨之增加，僅人口增加與居住水平提高，每年需增加８００萬平方米住宅，這無疑會給房地產(chǎn)建設(shè)帶來巨大的商機(jī)。,隨著家庭人口規(guī)模日趨小型化(=3),其結(jié)果是家庭規(guī)?？s小,某市城鎮(zhèn)居民住房緊張的現(xiàn)象并未得到緩解,有數(shù)據(jù)表明,目前某市潛在購房人數(shù)為35萬。1. 有效需求旺盛某市人均住房面積不足。而我們的項(xiàng)目正好處于南郊曲江度假旅游區(qū)，可謂占盡地利人和。城內(nèi)作為某市的商業(yè)聚集區(qū)具有先天的自然優(yōu)勢，人文環(huán)境等各方面都明顯強(qiáng)于其他區(qū)域，商業(yè)分為濃厚，人氣旺盛，是辦公、商業(yè)、娛樂的最有地段。%；公寓、%。%，其中公寓、%；，%，其中公寓、%，銷售均價為4484元/平方米，距歷史較高位。,比去年上升了308%。公寓、,%。,%。某經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長得益于房地產(chǎn)的開發(fā)及西部大開發(fā)政策吸引的外線投資額的增長，房地產(chǎn)已成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的一大支柱，隨著某產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新格局的出現(xiàn)，這也將反作用于房地產(chǎn)市場，使之向著更加良性的方向發(fā)展。,%。 固定資產(chǎn)投資情況,%。,%。城市居民人均可支配收入7184元,%；城市居民人居消費(fèi)支出6419元,%。二、中觀環(huán)境某房地產(chǎn)是市場分析(一) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 某國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況根據(jù)2002年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)：，%,，%，%,，%.三大產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，帶動了宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好。根據(jù)國家有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，過去10年我的商品住宅大部分都銷售給了個人，到2002年10月份，我國個人購買商品住宅占到商品房銷售的91%，已經(jīng)成為市場的購買主體，隨著居民收入的不斷提高和消費(fèi)物價的穩(wěn)定，人們對上平房的購買力也在不斷增強(qiáng)，有6%15%的家庭甚至開始購買第二套住宅以用作投資，個人購房占商品房銷售的比重將繼續(xù)增加，仍然是市場購買的主體。因此，房地產(chǎn)投資會繼續(xù)增長。根據(jù)“十五”規(guī)劃，到2005年，我國城市人均住宅建筑面積要達(dá)到22平方米，戶均達(dá)70平方米，目前距這一目標(biāo)有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建設(shè)仍是2003年投資的重點(diǎn)和熱點(diǎn)。有針對年輕工薪族推出的精裝修小戶型，有迎合人們對居住環(huán)境的關(guān)注推出的各種生態(tài)型小區(qū)，還有為老年人安度晚年推出的“夕陽紅”型小區(qū)。 　　不僅是竣工面積在增加，房地產(chǎn)種類也豐富多樣。一季度，商品住宅竣工面積為二千四百五十九萬平方米，同比增長百分之四十四點(diǎn)三。全國房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際到位資金二千三百四十七億元，比去年同期增長百分之四十三，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅八點(diǎn)一個百分點(diǎn)。 　　住房投資的增加和建設(shè)的加快增加了供給，滿足了消費(fèi)需求。隨著商品房持續(xù)旺銷，商品房平均銷售價格也呈上漲態(tài)勢。人們在逐步滿足汽車等十萬元級消費(fèi)需求的同時，對幾十萬元的房地產(chǎn)消費(fèi)需求也在不斷增加。 　　此間分析人士認(rèn)為，購房需求的加速釋放是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)熱的動因。 一季度全國城鎮(zhèn)居民家庭收支情況如下表: 項(xiàng)目實(shí)際數(shù)（元）增長速度（%）一、月人均總收入831其中：人均可支配收入工薪收入10經(jīng)營凈收入財(cái)產(chǎn)性收入轉(zhuǎn)移性收入52二、月人均總支出消費(fèi)性支出購房與建房支出轉(zhuǎn)移性支出財(cái)產(chǎn)性支出社會保障支出我國目前的房地產(chǎn)市場狀況今年以來，中國房地產(chǎn)市場在去年平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)上，逐漸轉(zhuǎn)“熱”。其中：，%；，%。非消費(fèi)性支出及服務(wù)消費(fèi)增長超過消費(fèi)性支出增長。其中，%，%； %； %。其中，%。 （3）、經(jīng)營凈收入較快增長 ，%。 （2）、轉(zhuǎn)移性收入穩(wěn)定增長 ，%。城鎮(zhèn)居民收支情況 ，%，扣除價格因素，%。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。東中西部地區(qū)投資全面增長。 房地產(chǎn)開發(fā)投資7736 更新改造投資6584 其中：基本建設(shè)投資17251 城鄉(xiāng)居民個人投資6280 集體經(jīng)濟(jì)投資5901其中：國有及其他固定資產(chǎn)投資31020固定資產(chǎn)投資情況指 標(biāo)絕對數(shù)（億元）比上年增長（%）全社會固定資產(chǎn)投資43202