【正文】 一、供水 用水量測(cè)算 (1)生活用水量 根據(jù)《居住小區(qū)給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，本項(xiàng)目住宅有給排水衛(wèi)生器具和淋浴設(shè)備，無(wú)集中熱水供應(yīng)，生活用水量標(biāo)準(zhǔn)為 180 升 /人〃日，項(xiàng)目 222 套房住宅全部入住后，按平均每戶 人計(jì)，日用水量為 立方米 /日。 二、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)條件較好，但不同區(qū)域的變化較大，應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目建筑物的類型及其區(qū)域地質(zhì)情況，選擇基礎(chǔ)持力層，基礎(chǔ)采用混凝土條形基礎(chǔ)或柱下獨(dú)立基礎(chǔ)。 (3)外墻面：合理選擇不同色彩的高檔瓷磚或防水涂料，以強(qiáng)化視覺(jué)變化。 3 (1)內(nèi)裝飾：各廳室均為高檔復(fù)合地面、高檔涂料內(nèi)墻，既為進(jìn)住用 廚房、衛(wèi)生間地面鋪設(shè)防滑面磚，內(nèi)墻貼瓷磚到頂，衛(wèi)浴設(shè)備由入住戶自行選裝。起居廳、餐廳南北貫通，滿足景觀與通風(fēng)要求；每戶均設(shè)工作陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏空間；同時(shí)，結(jié)合周邊環(huán)境布臵景觀房間可享受到綠化。力求創(chuàng)造出一種清新明快、高雅時(shí)尚建筑風(fēng)格。 二、建筑設(shè)計(jì) 立面設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)采用了現(xiàn)代感較強(qiáng)的立面造型，利用屋頂輪廓的變化，大面積的玻璃窗，前后進(jìn)深凹凸的形體變化，使立面光影交錯(cuò)豐富生動(dòng)，更為符合現(xiàn)代都市人群的欣賞品味。 室內(nèi)外 建筑物底層地面高出室外 地面 米。地面坡度和車行道縱坡不小于 %，人行道不需要設(shè)踏步和防滑措施。 考慮到城市居民購(gòu)車率的提升，本小區(qū)在商業(yè)大廈后部設(shè)臵露天停車位，并參考國(guó)內(nèi)外成熟做法，在中央景觀環(huán)境下方，設(shè)臵半地下停車庫(kù)，滿足小區(qū)停車要求。 小高層居住建筑在滿足國(guó)家規(guī)范的同時(shí)，往南北兩側(cè)均留有足夠的空間，用于消防登高場(chǎng)地。組團(tuán)路面寬 6m，宅間入戶路 3m 面寬。主入口內(nèi)設(shè)臵景觀大道，引導(dǎo)人們進(jìn)入優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境。整體景觀設(shè)計(jì)概念為重點(diǎn)體現(xiàn)在大型中央綠地的營(yíng)造，突破單一的平面構(gòu)圖，創(chuàng)造出坡地水景景觀，景觀設(shè)計(jì)，重軟輕硬，設(shè)計(jì)以綠樹(shù)、草地等軟質(zhì)綠化為主，使整個(gè)小區(qū)景觀環(huán)境構(gòu)架充滿微型機(jī)活力，富有情趣，居民漫步其中，步移景異，盡情享受都市中的田園風(fēng)光。其一為虎山路主入口處景觀大道，大道兩側(cè)布臵林木、花壇、中心布臵綠地與水景，結(jié)合鋪地變化，營(yíng)造出優(yōu)美的景觀環(huán)境。 組團(tuán)內(nèi)部景觀設(shè)計(jì) 組團(tuán)內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)的目的是為了給居民提供一個(gè)優(yōu) 美的居住環(huán)境。在本設(shè)計(jì)中建設(shè)沿河步行商業(yè)區(qū)，充分利用沿河的優(yōu)勢(shì)，設(shè)臵親水堤岸和親水平臺(tái)。梳洗河是貫穿泰城的自然河流綠化風(fēng)光帶，是《泰安市城市總體規(guī)劃》確定的“二山、七帶、四片”大環(huán)境綠化構(gòu)架的重要組成部分。環(huán)境設(shè)計(jì)兼顧了觀賞性與使用性，創(chuàng)造自然、怡人的城市環(huán)境， 給人們以全新感受。城市景觀環(huán)境的設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境設(shè)計(jì)的融合，商業(yè)大廈建筑立面經(jīng)過(guò)重新設(shè)計(jì)與改造，成為城市街道的視覺(jué)亮點(diǎn)。 四、綠化景觀 城市景觀環(huán)境設(shè)計(jì) 岱宗大街是《泰安市城市總體規(guī)劃》確定的重點(diǎn)建設(shè)的十條林蔭大道之一。在虎山路與岱岳大街之間布臵街心綠地，為城市留下一份可貴的公共活動(dòng)空間。建議在此區(qū)域內(nèi)布臵商業(yè)及居住建筑，營(yíng)造適宜于現(xiàn)代都市生活的高質(zhì)量 居住環(huán)境。 科技原則 努力將新觀念、新技術(shù)、各種材料與傳統(tǒng)的居住生活要求有機(jī)結(jié)合，提高住宅功能質(zhì)量和居住環(huán)境水平，為居民提供舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)的現(xiàn)代居住空間。 特色原則 在整體格調(diào)統(tǒng)一的前提下，強(qiáng)調(diào)住區(qū)環(huán)境與建筑，單體與群體，空間與實(shí)體的整合性。 二 、設(shè)計(jì)原則 針對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展定位，設(shè)計(jì)中應(yīng)遵循以下 原則： 象征性原則 應(yīng)建成城市的標(biāo)志和樣板，充分展現(xiàn)泰山文化、齊魯文化的幾千年來(lái)的歷史文脈，并用現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念和技術(shù)手段創(chuàng)造出具有鮮明時(shí)代特征的城市居住環(huán)境。 開(kāi)發(fā)與自然環(huán)境的平衡 —— 努力尋求開(kāi)發(fā)與環(huán)境的最佳平衡。 標(biāo)準(zhǔn) —— 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)并具有一定的超前性，通過(guò)吸取國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀住宅小區(qū)與商業(yè)步行街區(qū)的長(zhǎng)處，結(jié)合泰安本地的民風(fēng)民俗、生活習(xí)慣以及獨(dú)特的地理環(huán)境合理布局，精心設(shè)計(jì)。 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 《城市規(guī)劃編制辦法》 《城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50480— 93）（ 2002 版） 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50096— 1999）（ 2020 版） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ16— 87） 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ JGJ37— 87） 《泰安市城市總體規(guī)劃》 用地規(guī)劃紅線圖 有關(guān)部門對(duì)本工程的各項(xiàng)要求 泰安市規(guī)劃局出具的本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 1目標(biāo)客戶需求特點(diǎn)。 工程地質(zhì) 該項(xiàng)目未做地質(zhì)勘察，項(xiàng)目承辦單位未提供地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹，本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足本項(xiàng)目建筑要求， 地下水對(duì)鋼筋無(wú)侵蝕性?；⑸铰坟灤┨┏菛|西向各條干道，出入交通十分便捷。京滬、京福高速公路穿境而過(guò)，路網(wǎng)密度高于全國(guó)、全省平均水平，各級(jí)公路達(dá) 100 余條，交織輻射省內(nèi)外各主要城市。 通訊 泰安市通訊網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)健全，電信部門可保證項(xiàng)目通訊需要。 電源線引自岱宗大街地下電纜，沿項(xiàng)目區(qū)路段已預(yù)留出線。 三、配套條件 給排水 項(xiàng)目區(qū)位于泰安市自來(lái)水供水服務(wù)范圍內(nèi)，南側(cè)岱宗大街中心線下設(shè)有城市供水主干管，本項(xiàng)目擬采用自來(lái)水公司提供的自來(lái)水；岱宗大街人行道和非機(jī)動(dòng)車道下均有雨、污干管，可就近排入。地面溫度的變化趨勢(shì)是：春季地溫開(kāi)始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在 27℃以上；然后地溫開(kāi)始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在 0℃以下。大風(fēng)最多月份為 3— 5 月份，平均每月可有兩次大風(fēng)，最少為 8— 9 月份。 1978 年 6 月 30 日，泰安曾記錄到瞬時(shí) 12 級(jí)大風(fēng)。一年中，冬季以北到東北風(fēng)為主，其它季節(jié)以南到東南風(fēng)為主。 季風(fēng) 由于受泰山、徂徠山地形影響，泰安風(fēng)向多是東北風(fēng)。夏季降水最多，季降水量平均 毫米，占全年 降水 量的 64%以上。年最大降水量在北部山區(qū)， 1964 年曾達(dá) 1800 一年中， 1 月份降水量為最小，平均 — 毫米； 7 月份降水量最大，一般在 毫米以上 (其中泰山頂降水量多達(dá) 毫米 )，約占全年降水量的 30%以上。 降水 由于受地貌影響，區(qū)內(nèi)年均降水量東部大于西部，山區(qū)大于平原。 山下 (平原 )高于山上， 平均溫差 ℃，泰山頂極端最低氣溫 ℃；相對(duì)濕度 3 月份最小，為 57%； 8 月份最大，為 88%。7 月份最高，平均在 — ℃之間，最高極端氣溫 ℃； 1月份最低， 平均 ℃，極端最低氣溫 ℃。具體氣象資料如下： 氣 溫 泰安市屬暖溫帶半濕 潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候，春季干燥多風(fēng)， 夏季高溫多雨， 秋季天高氣爽， 冬季寒冷少雪。 38′～ 36176。 20′～ 117176。 同上原因，項(xiàng)目區(qū)周邊一定范圍內(nèi)今后不會(huì)出現(xiàn)工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進(jìn)一步得到改善。地塊遠(yuǎn)望泰山，近靠梳洗河與虎山公園，人與自然和諧共處。 該地塊地處市區(qū)，交通便利；北枕泰山，景色秀美 。本區(qū)建設(shè)地點(diǎn)具有如下特點(diǎn)： 場(chǎng)內(nèi)此前為城市規(guī)劃的住宅用地，除區(qū)內(nèi)有部分建筑物需拆除外，無(wú)其他影響建設(shè)的障礙物，待資金及配套條件落實(shí)后，可立即著手進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，政策上也沒(méi)有明顯的障礙。 第四章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn) 擬建的“齊魯雅居苑住宅小區(qū)”位于泰安市老城區(qū)，劃定的用地范圍位于梳洗河以南、虎山路以東，岱宗大街以北，總占地面積 畝。該價(jià)位在泰安市屬中檔偏高水平，但考慮到項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，配臵的高檔水平，該價(jià)位應(yīng)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 三、市場(chǎng)價(jià)格分析 泰城的高檔住宅均價(jià)基本在 3600 元 /平方米左右，最高超過(guò)4000 元 /平方米，鑒于成本較高和環(huán)境的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)的形態(tài)出現(xiàn)，以高單價(jià)來(lái)吸引注意力，以有競(jìng)爭(zhēng)力的總價(jià)和高品質(zhì)來(lái)吸引購(gòu)買行為。他們苦于沒(méi)有真正高檔社區(qū)供應(yīng)而不得不屈居于低檔小區(qū)。 二、市場(chǎng)定位 根據(jù)泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查情況分析，泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)高檔競(jìng)爭(zhēng)比較薄弱。 通過(guò)對(duì)以上銷售對(duì)象需求結(jié)構(gòu)的分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目市場(chǎng)定位 為以高檔單元住宅為主，中檔住宅為輔，對(duì)于需求群體具有較強(qiáng)的吸引力，加之設(shè)計(jì)方案新穎，規(guī)劃完善，配套設(shè)施齊全，交通便利，并充分考慮周圍自然環(huán)境和人文景觀融為一體，可為居民提供一個(gè)良好的生存、居住環(huán)境，符合個(gè)體私營(yíng)業(yè)者等高收入群體不斷提高的需求。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)通過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，已初具規(guī)模，有相當(dāng)一批大中型企業(yè)落戶開(kāi)發(fā)區(qū)，這些企業(yè)為了招納人才，出臺(tái)了一系列包括住房在內(nèi)的優(yōu)惠政策，這些購(gòu)房群體對(duì)住宅環(huán)境要求較高。同時(shí)來(lái)泰投資的客商 和濟(jì)南的一些個(gè)體私營(yíng)業(yè)主都有前來(lái)購(gòu)房的意向。泰城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是國(guó)務(wù)院公布的首批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市。隨著住宅二級(jí) 市場(chǎng)的開(kāi)始起步，城市居民消費(fèi)觀念的改變，集團(tuán)和個(gè)人購(gòu)買力有了較大的提高，刺激了我市住宅建設(shè)的快速發(fā)展。同時(shí)，“十六大”確定了我國(guó)在本世紀(jì)頭二十年全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，隨著全國(guó)房改制度的實(shí)施，住宅建設(shè)已成為強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。因此，豪華住宅市場(chǎng)價(jià)格的下降主要是因?yàn)楫a(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)未能切入有效客戶群的心理需求。因此沒(méi)有明顯實(shí)質(zhì)進(jìn)展的豪宅市場(chǎng)與中檔住宅沒(méi)有拉開(kāi)明顯的檔次差別，以至中檔市場(chǎng)侵蝕豪宅市場(chǎng)，因此 2001年價(jià)格上升幅度最大的是普通住宅市場(chǎng)，而價(jià)格下降幅度最大的是豪華住宅市場(chǎng)。房改之前，一般居民住宅面積普遍為 50— 80 平方米，對(duì)于性情豪爽，具有顯著北方人性格特點(diǎn)的泰安人，這種面積的住宅明 顯偏小。 泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚，起步階段的商品建設(shè)基本是以增大面積為改善居住環(huán)境的首選因素。而 2020 年高檔住宅供應(yīng)量猛增，且價(jià)格水平提升很快，由原來(lái)的 2200— 2300 元 /平方米猛增至 3200— 4000 元 /平方米 ，如：岱下陽(yáng)光花園、干休一所住宅平均價(jià)格為： 32003700 元 /平方米；擂鼓石花園、開(kāi)元天元花園、澳泰山莊住宅平均價(jià)格為： 35004000