【正文】 房地產(chǎn)市場表現(xiàn)比較活躍。 三、有利于改善泰城居民的住宅結(jié)構(gòu)，提高泰城居民的生活品位 “九五”期間，隨著房改政策、住房供應(yīng)政策、住房市場開放政策、住房稅收政策、住房金融政策的陸續(xù)出臺(tái)，我市住房建設(shè)取得了巨大的成就，城鄉(xiāng)居民住房條件得到了很大的改善。 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策要求 根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)由賣方經(jīng)濟(jì)向買方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的情況，確定住宅建設(shè)作為形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的重要方面，居民住房建設(shè)已成為國家擴(kuò)大內(nèi)需、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力的重要措施之一。要加快城市化進(jìn)程，就要擴(kuò)大城市人口的容積率，集中挖掘更多的潛在市場購買力。 2020年實(shí)現(xiàn)本市生產(chǎn)總值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %。自然景觀以雄著稱，雄中又蘊(yùn)含著奇險(xiǎn)秀奧等美景，有“天然山岳公園”之美譽(yù)。 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表： 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 序 號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注 1 建設(shè)規(guī)模 總建筑面積 平方米 36756 其中：住宅 平方米 32817 公建 平方米 3939 總套數(shù) 套 222 住宅 總居住人口 人 710 /戶 2 總占地面積 畝 3 容積率 % 201 4 總建筑密度 % 5 平均層數(shù) 層 6 綠化覆蓋率 % 7 建設(shè)總投資 萬元 工程費(fèi)用 萬元 其他費(fèi)用 萬元 預(yù)備費(fèi) 萬元 建設(shè)期利息 萬元 8 銷售收入 萬元 9 單位建筑面積平均造價(jià) 元 2596 10 投資利潤率 % 11 投資利稅率 % 第 二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 第一節(jié) 泰安市概況 泰安市地處山東省中部，北依省會(huì)濟(jì)南，南臨古城曲阜，東連齊都淄博，西瀕黃河。 二、投資估算及資金來源 本項(xiàng)目估算總投資 萬元，其中工程費(fèi) 萬元，其他費(fèi) 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元，建設(shè)期貸款利息 萬元。 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位 一、項(xiàng)目名稱 泰安中奧投資有限公齊魯雅居苑住宅小區(qū) 二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 岱宗大街以北，梳洗河以南，虎山路東側(cè)。所需資金由泰安中奧投資有限公司以自有資金投入 3000 萬元，申請(qǐng)金融部門貸款 6000 萬元，不足部分?jǐn)M通過樓房 預(yù)售，從預(yù)售款中籌措。東西長約 公里，南北寬約 102 公里，總面積7762 平方公里。人文景觀以神為尊，經(jīng)過歷代帝王的封禪祭祀和人文墨客的登臨賦頌，沉積了厚重的文化底蘊(yùn)，被稱為“東方歷史文化寶庫”。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活 水平的逐步提高，使人們對(duì)住房提出了更高的要求，為改變當(dāng)前泰城城區(qū)面貌，加強(qiáng)城區(qū)管理，加快泰城建設(shè)步伐，把我市建成新型的集旅游、農(nóng)業(yè)、工業(yè)為一體的現(xiàn)代化城市，必須對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造。通過培育住宅消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)行 業(yè)的發(fā)展，并為社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。但是隨著人們收入和生活水平的不斷提高，尤其泰城個(gè)體私營企業(yè)家和前來泰城投資的客商的 大量涌入以及一些大公司的白領(lǐng)階層，使這一部分人們對(duì)住宅消費(fèi)提出了更高的要求，寬敞、舒適、服務(wù)功能多樣化、環(huán)境優(yōu)美已成為他們住房追求的首選目標(biāo)。在整個(gè)國內(nèi)房地產(chǎn)市場一片火暴的形勢(shì)下，隨著招商引資力度的不斷加強(qiáng)，泰安市房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入快速發(fā)展的階段。房改之前，一般居民住宅面積普遍為 50— 80 平方米，對(duì)于性情豪爽，具有顯著北方人性格特點(diǎn)的泰安人，這種面積的住宅明 顯偏小。隨著住宅二級(jí) 市場的開始起步，城市居民消費(fèi)觀念的改變，集團(tuán)和個(gè)人購買力有了較大的提高，刺激了我市住宅建設(shè)的快速發(fā)展。 通過對(duì)以上銷售對(duì)象需求結(jié)構(gòu)的分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目市場定位 為以高檔單元住宅為主，中檔住宅為輔，對(duì)于需求群體具有較強(qiáng)的吸引力，加之設(shè)計(jì)方案新穎，規(guī)劃完善，配套設(shè)施齊全，交通便利，并充分考慮周圍自然環(huán)境和人文景觀融為一體，可為居民提供一個(gè)良好的生存、居住環(huán)境，符合個(gè)體私營業(yè)者等高收入群體不斷提高的需求。該價(jià)位在泰安市屬中檔偏高水平，但考慮到項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，配臵的高檔水平，該價(jià)位應(yīng)具有較強(qiáng)競爭力。地塊遠(yuǎn)望泰山，近靠梳洗河與虎山公園，人與自然和諧共處。具體氣象資料如下： 氣 溫 泰安市屬暖溫帶半濕 潤大陸性季風(fēng)氣候，春季干燥多風(fēng)， 夏季高溫多雨， 秋季天高氣爽， 冬季寒冷少雪。年最大降水量在北部山區(qū)， 1964 年曾達(dá) 1800 一年中， 1 月份降水量為最小，平均 — 毫米； 7 月份降水量最大，一般在 毫米以上 (其中泰山頂降水量多達(dá) 毫米 )，約占全年降水量的 30%以上。 1978 年 6 月 30 日，泰安曾記錄到瞬時(shí) 12 級(jí)大風(fēng)。 電源線引自岱宗大街地下電纜，沿項(xiàng)目區(qū)路段已預(yù)留出線。 工程地質(zhì) 該項(xiàng)目未做地質(zhì)勘察，項(xiàng)目承辦單位未提供地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹，本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足本項(xiàng)目建筑要求， 地下水對(duì)鋼筋無侵蝕性。 二 、設(shè)計(jì)原則 針對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展定位，設(shè)計(jì)中應(yīng)遵循以下 原則： 象征性原則 應(yīng)建成城市的標(biāo)志和樣板，充分展現(xiàn)泰山文化、齊魯文化的幾千年來的歷史文脈，并用現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念和技術(shù)手段創(chuàng)造出具有鮮明時(shí)代特征的城市居住環(huán)境。在虎山路與岱岳大街之間布臵街心綠地，為城市留下一份可貴的公共活動(dòng)空間。梳洗河是貫穿泰城的自然河流綠化風(fēng)光帶，是《泰安市城市總體規(guī)劃》確定的“二山、七帶、四片”大環(huán)境綠化構(gòu)架的重要組成部分。整體景觀設(shè)計(jì)概念為重點(diǎn)體現(xiàn)在大型中央綠地的營造，突破單一的平面構(gòu)圖，創(chuàng)造出坡地水景景觀，景觀設(shè)計(jì)，重軟輕硬，設(shè)計(jì)以綠樹、草地等軟質(zhì)綠化為主，使整個(gè)小區(qū)景觀環(huán)境構(gòu)架充滿微型機(jī)活力，富有情趣，居民漫步其中，步移景異，盡情享受都市中的田園風(fēng)光。 考慮到城市居民購車率的提升，本小區(qū)在商業(yè)大廈后部設(shè)臵露天停車位，并參考國內(nèi)外成熟做法，在中央景觀環(huán)境下方，設(shè)臵半地下停車庫，滿足小區(qū)停車要求。力求創(chuàng)造出一種清新明快、高雅時(shí)尚建筑風(fēng)格。 二、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)條件較好，但不同區(qū)域的變化較大，應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目建筑物的類型及其區(qū)域地質(zhì)情況，選擇基礎(chǔ)持力層，基礎(chǔ)采用混凝土條形基礎(chǔ)或柱下獨(dú)立基礎(chǔ)。 消防 在主要交叉路口內(nèi)設(shè)臵地上消火栓，布臵間距不大于 120 米，數(shù)量及位臵與消防管理部門協(xié)定，消防用道路通暢，樓間距布臵符合消防要求。由于社會(huì)發(fā)展的日新月異，住宅的智能化已越來越受到重視，設(shè)施中 考慮設(shè)臵信息共用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，管線入戶預(yù)見留接口。該項(xiàng)目建成后對(duì)進(jìn)一步改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境及景觀十分有益。 三、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目屬居住設(shè)施建設(shè)，其污染源很小，且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達(dá)道環(huán)境保護(hù)要求，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染。 另外，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完 善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)。 代收相關(guān)費(fèi)用 (水、電、物業(yè)等 )。依據(jù)項(xiàng)目單位的實(shí)際情況，招標(biāo)的組織形式應(yīng)實(shí)行委托招標(biāo)；招標(biāo)的方式要公開招標(biāo)。工程費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目應(yīng)繳納稅金 萬元，其中營業(yè)稅 萬元，城市建設(shè)維護(hù)稅 萬元，教育費(fèi)附加 萬元，土地增值稅 萬元。 收入支出率 =總支出 /銷售收入 x100% = 萬元 / x100% =% 保本點(diǎn) =36756 平方米 % = 當(dāng)銷售面積大于 平方米時(shí)，投資方即可獲得利 潤 。同時(shí)，還將拉動(dòng)信息及其集成技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，最終為推進(jìn)我市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長起到示范和帶動(dòng)作用?？偼顿Y 100% = 247。 第三節(jié) 資金籌措 本項(xiàng)目估算總投資 萬元。 工程監(jiān)理制 由于本項(xiàng)目工程量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求高，建設(shè)工期緊，建議在工程建設(shè)監(jiān)督方面，應(yīng)盡量按國家有關(guān)規(guī)定選擇有資質(zhì)和實(shí)力監(jiān)理單位，采取全委托監(jiān)理方式。 第八章 建設(shè)實(shí)施及工程進(jìn)度安排 一、組織機(jī)構(gòu) 為加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高投資效益，由項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、銷售經(jīng)營等實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。 智能化系統(tǒng)：包括住宅內(nèi)智能化系統(tǒng)的運(yùn)行、維護(hù)。 （ 1）從建筑體型、平面布臵、窗、墻、建筑裝修色彩上考慮 節(jié)能的要求； （ 2）利用 300 厚節(jié)能型模數(shù)磚增加外墻保溫隔熱效果； （ 3）采用塑鋼 中空 密封窗及保溫密封門，減少門窗的散熱； （ 4）采用水泥聚苯保溫板解決坡屋面保溫問題。為確保場區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? 第七節(jié) 燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)方案 供氣方式 規(guī)劃引用管道天然氣作為氣源，由泰安市煤氣公司通過低壓燃?xì)夤芫W(wǎng)提供，居民氣化率為 100%，按戶均用氣 ，用氣平衡表如下： 用氣平衡表 用戶類型 用戶定額（ Nm3/戶〃日） 用氣戶數(shù) 用氣量（ Nm3） 住宅 222 公用設(shè)施 50 合計(jì) 住宅戶為一戶一表制，爐具選用熱效率高的 節(jié)能產(chǎn)品。 雨水 場區(qū)內(nèi)雨水管道沿規(guī)劃道路埋設(shè)，就近排入南側(cè)岱宗大街雨水系統(tǒng)。 第五節(jié) 給排水設(shè)計(jì)方案 一、供水 用水量測(cè)算 (1)生活用水量 根據(jù)《居住小區(qū)給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，本項(xiàng)目住宅有給排水衛(wèi)生器具和淋浴設(shè)備，無集中熱水供應(yīng)，生活用水量標(biāo)準(zhǔn)為 180 升 /人〃日，項(xiàng)目 222 套房住宅全部入住后，按平均每戶 人計(jì)，日用水量為 立方米