【正文】 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位 一、項(xiàng)目名稱 泰安中奧投資有限公齊魯雅居苑住宅小區(qū) 二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 岱宗大街以北，梳洗河以南，虎山路東側(cè)。 三、項(xiàng)目承辦單位及概況 單位名稱：泰安中奧投資有限公司 法人代表： 孫立民 法定地址：泰安市岱宗大街 161 號(hào)（商檢 局 6 樓） 注冊(cè)資本金： 1000 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)：暫定資質(zhì) 項(xiàng)目承辦單位概況： 泰安中奧投資有限公司經(jīng)泰安市工商局注冊(cè)批準(zhǔn)，于 2020 年 9 月正式成立，公司注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)元人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍主要包括向房地產(chǎn)、電力、交通、建筑、建 材、高新技術(shù)投資（涉及法律、行政法規(guī)規(guī)定必須報(bào)經(jīng)審批的項(xiàng)目，應(yīng)憑 國(guó)家有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件或證件經(jīng)營(yíng)）。 新成立的泰安中奧投資有限公司 將 憑借各投資方多年的商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)與雄厚的資金實(shí)力， 努力把齊魯雅居苑建設(shè)成我市一流的住宅精品工程。 在公司組建后，各投資方均派出了精干的技術(shù)人員與管理人 員進(jìn)入公司，該公司現(xiàn)有管理人員 10 人，全部具有中、高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱。 公司將堅(jiān)持 “誠(chéng)信為本，實(shí)干興業(yè)” 的經(jīng)營(yíng)理念，力圖以科學(xué)的管理方式，靈活的運(yùn)作機(jī)制和不懈的奮斗精神，逐步發(fā)展成為綜合性投資企業(yè)。 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)與范圍 一、可行性研究的依據(jù) 國(guó)家及省有關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)定； 現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定； 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求； 泰安市新一輪城市總體規(guī)劃； 泰安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃； 項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)。 二、可行性研究的范圍 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 市場(chǎng)預(yù)測(cè)及建設(shè)規(guī)模 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 總體規(guī)劃方案 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 物業(yè)管理 項(xiàng)目實(shí)施方案與進(jìn)度安排 投資估算及資 金籌措 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第三節(jié) 可行性研究的結(jié)論 一、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目 總占地 18268 平方米（合 畝），總建筑面積 36756平方米，其中住宅建筑面積 32817 平方米（約 222 套），公共商業(yè)建筑面積 3939 平方米。 二、投資估算及資金來(lái)源 本項(xiàng)目估算總投資 萬(wàn)元，其中工程費(fèi) 萬(wàn)元，其他費(fèi) 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元，建設(shè)期貸款利息 萬(wàn)元。所需資金由泰安中奧投資有限公司以自有資金投入 3000 萬(wàn)元，申請(qǐng)金融部門貸款 6000 萬(wàn)元，不足部分?jǐn)M通過(guò)樓房 預(yù)售，從預(yù)售款中籌措。 三、項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期 2 年。 四、項(xiàng)目效益分析 項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)利稅 萬(wàn)元，其中利潤(rùn) 萬(wàn)元，投資利稅率 %，投資利潤(rùn)率 %。 該項(xiàng)目的建設(shè)符合泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解城市住宅緊張的狀況，特別是滿足泰城及周邊地區(qū)個(gè)體私營(yíng)業(yè)戶、來(lái)泰投資商和大中型企業(yè)的高級(jí)技術(shù)管理人才對(duì) 服務(wù)功能齊全 、智能化、環(huán)保 型 的高檔次住房的需求，對(duì)提高市民生活質(zhì)量將起到積極的推動(dòng)作用。同時(shí) ，還將拉動(dòng)信息及其集成技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，最終為推進(jìn)我市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到示范和帶動(dòng)作用。其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)下表： 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 序 號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注 1 建設(shè)規(guī)模 總建筑面積 平方米 36756 其中：住宅 平方米 32817 公建 平方米 3939 總套數(shù) 套 222 住宅 總居住人口 人 710 /戶 2 總占地面積 畝 3 容積率 % 201 4 總建筑密度 % 5 平均層數(shù) 層 6 綠化覆蓋率 % 7 建設(shè)總投資 萬(wàn)元 工程費(fèi)用 萬(wàn)元 其他費(fèi)用 萬(wàn)元 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 8 銷售收入 萬(wàn)元 9 單位建筑面積平均造價(jià) 元 2596 10 投資利潤(rùn)率 % 11 投資利稅率 % 第 二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 第一節(jié) 泰安市概況 泰安市地處山東省中部，北依省會(huì)濟(jì)南，南臨古城曲阜，東連齊都淄博，西瀕黃河。東西長(zhǎng)約 公里，南北寬約 102 公里，總面積7762 平方公里。泰安因泰山而得名，取泰山安則四海皆安之意，象征國(guó)泰民安。 泰安市現(xiàn)轄泰山、岱岳兩區(qū)，新泰、肥城兩市，寧陽(yáng)、東平兩縣，有 86 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處， 3700 多個(gè)行政村，總?cè)丝? 萬(wàn)。泰城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北距省會(huì)濟(jì)南 公里，南距三孔圣地曲阜 公里，建成區(qū)面積 59 平方公里，人口 44 萬(wàn)。城 市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是國(guó)務(wù)院公布的首批對(duì)外開(kāi)放旅游城市，是山東的歷史文化名城，也是國(guó)家衛(wèi)生城市和全國(guó)城市環(huán)境綜合優(yōu)秀城市。 泰安市旅游資源得天獨(dú)厚。境內(nèi)泰山融自然景觀與文人景觀于一體，是我國(guó)最早被聯(lián)合國(guó)命名的世界自然與文化遺產(chǎn)。自然景觀以雄著稱，雄中又蘊(yùn)含著奇險(xiǎn)秀奧等美景，有“天然山岳公園”之美譽(yù)。人文景觀以神為尊，經(jīng)過(guò)歷代帝王的封禪祭祀和人文墨客的登臨賦頌，沉積了厚重的文化底蘊(yùn)，被稱為“東方歷史文化寶庫(kù)”。每年慕名來(lái)泰山旅游考察的中外游客多達(dá)數(shù)百萬(wàn)人次。 泰安交通便利，科技文化發(fā)達(dá)。 京滬鐵路、京滬、京福高速公路、 10 10 20 220 國(guó)道穿境而過(guò)，即將開(kāi)工的京滬高速鐵路縱貫?zāi)媳?。電話可直撥世界各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的大中城市。全市現(xiàn)有科研單位21 所，普通高等學(xué)校 5 所，中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校 23 所，是山東省除濟(jì)南、青島外的第三大文化教育中心。 改革開(kāi)放以來(lái)，泰安市堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，解放思想，求真務(wù)實(shí)，真抓實(shí)干，國(guó)民經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)都取得了快速發(fā)展。 2020年實(shí)現(xiàn)本市生產(chǎn)總值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 ,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 ::。第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中仍處主導(dǎo)地位，拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，其中工業(yè)拉動(dòng) 個(gè)百分點(diǎn) ,比上年分別提高 和 個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，比上年增長(zhǎng) %。全市農(nóng)民人均純收入 3350 元，比上年增加 215 元，增長(zhǎng) %,增幅同比提高 個(gè)百分點(diǎn)，為近三年增幅最高年份。 第二節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 泰安市作為魯中地區(qū)的重要中心城市 之一，近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。隨著泰城城市化進(jìn)程發(fā)展加快和新一輪城市總體規(guī)劃的實(shí)施，到“十五”末，泰城規(guī)劃面積將從現(xiàn)在的 50平方公里擴(kuò)大到達(dá)到 100 平 方公里，其中建成區(qū)面積 65 平方公里，人口達(dá)到 65 萬(wàn)；到 2020 年泰安市將跨入大城市行列，城市人口達(dá)到 100 萬(wàn)，城區(qū)面積突破 100平方公里，城市化水平要從 2000 年的 36%提升到 2020 年的 50%。要加快城市化進(jìn)程，就要擴(kuò)大城市人口的容積率，集中挖掘更多的潛在市場(chǎng)購(gòu)買力。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活 水平的逐步提高，使人們對(duì)住房提出了更高的要求，為改變當(dāng)前泰城城區(qū)面貌，加強(qiáng)城區(qū)管理，加快泰城建設(shè)步伐，把我市建成新型的集旅游、農(nóng)業(yè)、工業(yè)為一體的現(xiàn)代化城市，必須對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造。 本項(xiàng)目所在區(qū)域緊鄰旅游區(qū)，建設(shè)時(shí)間較早，尤其是臨虎山路的沿街平房，均不同程度的對(duì)市容造成了影響，已經(jīng)被市委、市政府列入了舊城改造計(jì)劃 。同時(shí)，隨著城市建設(shè)不斷完善，城市環(huán)境不斷改善，必將進(jìn)一步吸引越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外的單位和個(gè)人來(lái)泰投資，這些來(lái)泰投資的國(guó)內(nèi)外客商、個(gè)體私營(yíng)企業(yè)家及目前泰城一些大公司的高層管理者收入較高，生活更加富裕，對(duì)居住 條件和環(huán)境的要求也越來(lái)越高，寬敞、舒適、服務(wù)功能多樣化、 智能 化、環(huán) 保型的高檔住宅已成為他們改善居住條件的首選目標(biāo)。 但是，泰城目前開(kāi)發(fā)的住宅多為中低檔單元式結(jié)構(gòu)，且小區(qū)環(huán)境也參差不齊，很難滿足這些高收入群體的需求 。泰安中奧投資有限公司按照城市總體規(guī)劃，在岱宗大街以北，梳洗河以南，虎山路東側(cè)建設(shè)泰安齊魯雅居苑住宅小區(qū)，項(xiàng)目選址位于泰山腳下，地理位臵優(yōu)越，交通便捷，是良好的生活居住場(chǎng)所，可以有效的滿足這部分人的需求。 另外，戶口管理制度明確了“引導(dǎo)人口聚集”，取消人口控制指標(biāo)，這個(gè)政策表明房地產(chǎn)業(yè)將在地市、縣等區(qū) 域發(fā)生根本的格局變化，城市 化進(jìn)程的加快將刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中高檔住宅的需求將進(jìn)一步加大，與日益收緊的土地政策而言，這意味著高檔住宅的價(jià)格將進(jìn)一步攀升。 本項(xiàng)目即是在上述背景下提出來(lái)的。 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、符合國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策要求 根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)由賣方經(jīng)濟(jì)向買方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的情況，確定住宅建設(shè)作為形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要方面，居民住房建設(shè)已成為國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力的重要措施之一。通過(guò)培育住宅消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)行 業(yè)的發(fā)展，并為社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。 在 2020 年召開(kāi)的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾要求，建設(shè)系統(tǒng) 2020 年要完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加強(qiáng)宏觀調(diào)控，整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序；大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅科技含量和產(chǎn)業(yè)化水平。 項(xiàng)目承辦單位充分利用自己雄厚的資金實(shí)力和豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)泰安市城市規(guī)劃要求，在居住環(huán)境較高的地段建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的住宅，有利于促進(jìn)泰城的住宅產(chǎn)業(yè)提升檔次和品位，加快旅游城市的快速發(fā)展，有利于改善城區(qū)高層次居民的生活條件，促進(jìn)城市建設(shè)進(jìn) 程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)