【正文】 經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的情況，確定住宅建設(shè)作為形成新的經(jīng)濟增長點的重要方面，居民住房建設(shè)已成為國家擴大內(nèi)需、帶動經(jīng)濟發(fā)展和恢復(fù)經(jīng)濟活力的重要措施之一。 隨著三大工業(yè)（科技）園區(qū)的建設(shè)，市政府的西移，以及城市改造的進行，合理有序房地產(chǎn)市場制度的確立，泰安市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)比較活躍。有關(guān)資料表明，房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的帶動值為 1： 3。 加之項目定位起點較高，銷售對象較為確定，價格走勢看好，綜合該 地段城市規(guī)劃的情況分析，本項目住宅平均以3500 元 /平方米起價。 28′之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。泰安每年有 8 級以上大風(fēng)日數(shù)為 天。 四、工程地質(zhì)條件 地形、地貌及地下水 泰安市境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，項目場地屬山前剝蝕堆積地貌單元，地形起伏變化不大，總體北高南低。本地塊內(nèi)布臵四棟小高層居住建筑以及兩棟多層居住建筑，沿虎山路以及梳洗河一側(cè)布臵商業(yè)建筑。其二為“虎山路街公園 —— 親水平臺”軸線，在此軸線上布臵了水景、旱噴泉、平臺、步行道路等景觀要素。結(jié)合淡雅時尚的色彩以及金屬、玻璃、面磚、涂料的綜合運用，精致的細部處理。 水源、水壓、水質(zhì) 主水源由岱宗大街市供水干管引自來水，水源來自市水廠，不需加壓及二次凈化。 第六章 環(huán)境保護與節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護 一、建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀 本項目建設(shè)地點位于城市中心區(qū)，周圍環(huán)境狀況良好，附近無污染工業(yè)，場邊綠地較多，綠化水平尚可。 采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)，新工藝，以節(jié)能降耗。項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購，均應(yīng)按要求進行招標。詳見銷售收入估算表 銷售收入估算表 年度 項目 單位 2020 年 2020 年 合計 銷售量 住宅現(xiàn)房 ㎡ 10000 12817 22817 住宅期房 ㎡ 5000 5000 10000 商業(yè)現(xiàn)房 ㎡ 1500 2439 3939 小計 ㎡ 16500 20256 36756 銷售額 住宅現(xiàn)房 萬元 3500 住宅期房 萬元 1650 1650 3300 商業(yè)現(xiàn)房 萬元 750 小計 萬元 5900 第二節(jié) 銷售稅金及附加估算 根據(jù)有關(guān)規(guī)定， 出售不動產(chǎn)按 5%稅率繳納營業(yè)稅，城市建設(shè)維護 稅和教育費附加分別按營業(yè)稅的 7%和 3%繳納， 土地增值稅按銷售收入的 2%繳納 。因此，本項目的建設(shè)是必要的、可行的。按照項目承辦單位意見，所需資金擬通過以下途徑籌措： 泰安中奧投資有限公司以自有資金投入 3000 萬元； 申請金融部門貸款 6000 萬元，其中 2020 年貸款 3000 萬元，2020 年貸款 3000 萬元； 其余 萬元擬通過樓房預(yù)售，從預(yù)售款中籌措。在項目建設(shè)過程中，建議項目承辦單位抽出精干人員， 設(shè)立施工管理部、財務(wù)部、辦公室等機構(gòu)，對項目的概算控制、資金使用、施工組織、建設(shè)工期及工程質(zhì)量等進行管理，確保項目按時完成。 所有設(shè)備選用符合國家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，不在國家已公布淘汰的機電產(chǎn)品之列。 管網(wǎng) （ 1）以低壓管道煤氣直供用戶； （ 2）管道一律采用鋼管，埋地鋪設(shè)； （ 3）管道應(yīng)當與其他市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開電力線； （ 4）管道應(yīng)作防腐處理。 (2)綠化及道路用水量 綠化及道路用水指標平均 升 /㎡〃日，按場區(qū)綠化率 %計算，日用水量 立方米 /日。 地面排水 采用沿小區(qū)道路排泄地面雨水，一般為單側(cè)設(shè)雨水口，局部低洼易積水地段可設(shè)雙側(cè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡等在設(shè)計段確定。步行街區(qū)內(nèi)設(shè)臵內(nèi)部綠化帶，結(jié)合鋪地、小品的設(shè)計，營造出別具一格的水岸商業(yè)環(huán)境。 市場原則 以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強規(guī)劃的彈性及靈活性，使規(guī)劃設(shè)計便于分期實施和房地產(chǎn) 項目的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動發(fā)展 的機制。 交通 泰安市的交通在省內(nèi)綜合運輸網(wǎng)絡(luò)中占有重要地位，京滬鐵路縱貫?zāi)媳保杏騼?nèi)泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)狀。其中泰山頂降水最大，為 毫米。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、氣象 泰安市地處東經(jīng) 116176。泰安市居民收入水平較低，但不乏具有較強購買力的私營企業(yè)主和高收入白領(lǐng)階層。 目前，泰安市整體市場進入供銷兩旺的時期，整體市場需求充足， 而目前的豪華住宅市場供應(yīng)量較為稀少，目前已進入市場的供應(yīng)量僅為 萬平方米，與普通住宅和經(jīng)濟適用房的 240 萬平方米后續(xù)量體相比十分稀少，僅占總量的 8%，在這種情況下，豪宅市 場不會出現(xiàn)供明顯大于求的現(xiàn)象。本項目的建設(shè)可以有效的緩解泰城高檔住宅不足的局面，逐步改善高中低檔比例失衡的住宅結(jié)構(gòu)，提高居民的生活品位。 但是，泰城目前開發(fā)的住宅多為中低檔單元式結(jié)構(gòu)，且小區(qū)環(huán)境也參差不齊，很難滿足這些高收入群體的需求 。 京滬鐵路、京滬、京福高速公路、 10 10 20 220 國道穿境而過，即將開工的京滬高速鐵路縱貫?zāi)媳薄? 該項目的建設(shè)符合泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。 公司將堅持 “誠信為本，實干興業(yè)” 的經(jīng)營理念，力圖以科學(xué)的管理方式，靈活的運作機制和不懈的奮斗精神，逐步發(fā)展成為綜合性投資企業(yè)。城 市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是國務(wù)院公布的首批對外開放旅游城市，是山東的歷史文化名城，也是國家衛(wèi)生城市和全國城市環(huán)境綜合優(yōu)秀城市。全市農(nóng)民人均純收入 3350 元，比上年增加 215 元，增長 %,增幅同比提高 個百分點，為近三年增幅最高年份。居民住宅是城市化建設(shè)的主要內(nèi)容之一，其發(fā)展的動力，一方面來自城市規(guī)模的擴大和人口自然增長對住房數(shù)量的直接需求；另一方面是隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，城市居民對改善住房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強。而 2020 年高檔住宅供應(yīng)量猛增，且價格水平提升很快，由原來的 2200— 2300 元 /平方米猛增至 3200— 4000 元 /平方米 ，如：岱下陽光花園、干休一所住宅平均價格為： 32003700 元 /平方米；擂鼓石花園、開元天元花園、澳泰山莊住宅平均價格為： 35004000 元 /平方米，而龍澤花園更增至 46005300 元 /平方米 ，增幅明顯 。同時來泰投資的客商 和濟南的一些個體私營業(yè)主都有前來購房的意向。本區(qū)建設(shè)地點具有如下特點： 場內(nèi)此前為城市規(guī)劃的住宅用地，除區(qū)內(nèi)有部分建筑物需拆除外，無其他影響建設(shè)的障礙物，待資金及配套條件落實后，可立即著手進行開發(fā)建設(shè)，政策上也沒有明顯的障礙。 山下 (平原 )高于山上， 平均溫差 ℃，泰山頂極端最低氣溫 ℃；相對濕度 3 月份最小，為 57%； 8 月份最大，為 88%。地面溫度的變化趨勢是：春季地溫開始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在 27℃以上；然后地溫開始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在 0℃以下。 標準 —— 高起點、高標準并具有一定的超前性，通過吸取國內(nèi)外優(yōu)秀住宅小區(qū)與商業(yè)步行街區(qū)的長處，結(jié)合泰安本地的民風(fēng)民俗、生活習(xí)慣以及獨特的地理環(huán)境合理布局，精心設(shè)計。城市景觀環(huán)境的設(shè)計是建筑設(shè)計與環(huán)境設(shè)計的融合，商業(yè)大廈建筑立面經(jīng)過重新設(shè)計與改造，成為城市街道的視覺亮點。組團路面寬 6m，宅間入戶路 3m 面寬。 3 (1)內(nèi)裝飾：各廳室均為高檔復(fù)合地面、高檔涂料內(nèi)墻，既為進住用 廚房、衛(wèi)生間地面鋪設(shè)防滑面磚，內(nèi)墻貼瓷磚到頂，衛(wèi)浴設(shè)備由入住戶自行選裝。 第六節(jié) 變配電及通訊設(shè)計方案 一、變配電 (1)住宅： 10KW/戶 每戶負荷同時利用系數(shù)： 小區(qū)負荷同時利用系數(shù)： (2)公共建筑： 20W/m2 負荷同時利用系數(shù)： 住宅： 10 222 =777(KW) 公共建筑： 3939 =(KW) （ 3）草坪燈及景觀燈等： 50KW 負荷同時利用系數(shù)： 變壓器安裝容量 (777++40)247。 (2)廚房油煙 本項目在廚房采取通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部設(shè)有帶機械排風(fēng)和油煙過濾的吸排油煙機，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 綠化維護：場區(qū)內(nèi)花草樹木的生長維護、雜草清理等 。 項目合同制 建設(shè)單位應(yīng)按照中標結(jié) 果和建設(shè)內(nèi)容與勘察設(shè)計單位、施工單位、設(shè)備安裝單位、裝飾裝修隊伍、設(shè)備供應(yīng)商簽訂相關(guān)合同，認真會審施工圖，明確質(zhì)量要求和合理工期、總造價，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利及約束機制。總投資 100% = 247。 每年利息備 付率 =銷售凈稅額 /年應(yīng)付貸款利息 = 萬元 / 萬元 = 第五節(jié) 項目盈虧平衡分析 本項 目銷售總收入為 萬元，總 支出為 萬元 ，其中總 投資為 萬元 ，銷售稅金及附加為 萬元，銷售費用為 400 萬元 。 二、估算說明 根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議， 征地及補償費 按 90 萬元 /畝，共 2466 萬元； 勘察設(shè)計費按工程費用 的 %計算； 工程咨詢監(jiān)理費按工程費用的 %計算； 建設(shè)單位管理費按工程費用的 1%計?。? 基本預(yù)備費按一、二項費用的 5%計??； 建設(shè)配套費、綜合開發(fā)費 等其他各類規(guī)費盡量爭取有關(guān)優(yōu)惠政策，暫按建筑安裝 工程費的 30%估算； 建設(shè)期利息根據(jù)人民銀行公布的 35 年期基本建設(shè)貸款 %估算。 房屋及配套設(shè)施 (上下水、電、液化氣等 )維修、維護。 (4)綠化 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護環(huán)境方面也具有特殊的作用。 電源由岱宗大街高壓線直接引入場區(qū)配電室， 380/220 伏低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿場區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝，電纜溝至建筑物路段采