【正文】 元 /平方米，而龍澤花園更增至 46005300 元 /平方米 ，增幅明顯 。根據(jù)調(diào)查顯示，許多新開發(fā)個案銷售狀況十分良好，銷售率普遍達(dá)到 60%70%，有些甚至達(dá)到 90%以上。在整個國內(nèi)房地產(chǎn)市場一片火暴的形勢下，隨著招商引資力度的不斷加強(qiáng)，泰安市房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入快速發(fā)展的階段。 第三章 市場分析及建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 泰安市房地產(chǎn)宏觀狀況分析 泰安市自 2001 年土地拍賣制度的確立，取消城鎮(zhèn)私人購臵土地建房的規(guī)定正式執(zhí)行，私人建房現(xiàn)象大幅減少，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了合理有序的市場時代。 總之， 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對經(jīng)濟(jì)增長影響力大 ， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于擴(kuò)大內(nèi)需，保持國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢頭，推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高居民消費(fèi)水平和質(zhì)量，擴(kuò)大就業(yè)，促進(jìn)科技進(jìn)步和可持續(xù)發(fā)展都有著重要意義。這不但影響了城市面貌的體現(xiàn)，也不利于居民生活品位的提高。但是隨著人們收入和生活水平的不斷提高，尤其泰城個體私營企業(yè)家和前來泰城投資的客商的 大量涌入以及一些大公司的白領(lǐng)階層，使這一部分人們對住宅消費(fèi)提出了更高的要求，寬敞、舒適、服務(wù)功能多樣化、環(huán)境優(yōu)美已成為他們住房追求的首選目標(biāo)。 本項(xiàng)目的建設(shè)，可以有效的提升泰城人口的容積率，是加快城市化進(jìn)程，力爭 2020 年跨入大城市行列的城市發(fā)展的需求。居民住宅是城市化建設(shè)的主要內(nèi)容之一，其發(fā)展的動力，一方面來自城市規(guī)模的擴(kuò)大和人口自然增長對住房數(shù)量的直接需求；另一方面是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，城市居民對改善住房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強(qiáng)。 項(xiàng)目承辦單位充分利用自己雄厚的資金實(shí)力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)泰安市城市規(guī)劃要求，在居住環(huán)境較高的地段建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的住宅，有利于促進(jìn)泰城的住宅產(chǎn)業(yè)提升檔次和品位，加快旅游城市的快速發(fā)展，有利于改善城區(qū)高層次居民的生活條件，促進(jìn)城市建設(shè)進(jìn) 程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。通過培育住宅消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動幾十個相關(guān)行 業(yè)的發(fā)展，并為社會提供大量的就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。 本項(xiàng)目即是在上述背景下提出來的。泰安中奧投資有限公司按照城市總體規(guī)劃，在岱宗大街以北，梳洗河以南，虎山路東側(cè)建設(shè)泰安齊魯雅居苑住宅小區(qū)，項(xiàng)目選址位于泰山腳下，地理位臵優(yōu)越，交通便捷，是良好的生活居住場所，可以有效的滿足這部分人的需求。同時，隨著城市建設(shè)不斷完善，城市環(huán)境不斷改善，必將進(jìn)一步吸引越來越多的國內(nèi)外的單位和個人來泰投資，這些來泰投資的國內(nèi)外客商、個體私營企業(yè)家及目前泰城一些大公司的高層管理者收入較高，生活更加富裕，對居住 條件和環(huán)境的要求也越來越高，寬敞、舒適、服務(wù)功能多樣化、 智能 化、環(huán) 保型的高檔住宅已成為他們改善居住條件的首選目標(biāo)。國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活 水平的逐步提高，使人們對住房提出了更高的要求，為改變當(dāng)前泰城城區(qū)面貌，加強(qiáng)城區(qū)管理，加快泰城建設(shè)步伐，把我市建成新型的集旅游、農(nóng)業(yè)、工業(yè)為一體的現(xiàn)代化城市，必須對舊城區(qū)進(jìn)行改造。隨著泰城城市化進(jìn)程發(fā)展加快和新一輪城市總體規(guī)劃的實(shí)施，到“十五”末，泰城規(guī)劃面積將從現(xiàn)在的 50平方公里擴(kuò)大到達(dá)到 100 平 方公里，其中建成區(qū)面積 65 平方公里，人口達(dá)到 65 萬；到 2020 年泰安市將跨入大城市行列，城市人口達(dá)到 100 萬，城區(qū)面積突破 100平方公里，城市化水平要從 2000 年的 36%提升到 2020 年的 50%。全市農(nóng)民人均純收入 3350 元，比上年增加 215 元，增長 %,增幅同比提高 個百分點(diǎn)，為近三年增幅最高年份。第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長中仍處主導(dǎo)地位，拉動 GDP 增長 個百分點(diǎn)，其中工業(yè)拉動 個百分點(diǎn) ,比上年分別提高 和 個百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 改革開放以來，泰安市堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，解放思想，求真務(wù)實(shí)，真抓實(shí)干，國民經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會事業(yè)都取得了快速發(fā)展。電話可直撥世界各個國家和地區(qū)的大中城市。 泰安交通便利，科技文化發(fā)達(dá)。人文景觀以神為尊，經(jīng)過歷代帝王的封禪祭祀和人文墨客的登臨賦頌，沉積了厚重的文化底蘊(yùn)，被稱為“東方歷史文化寶庫”。境內(nèi)泰山融自然景觀與文人景觀于一體，是我國最早被聯(lián)合國命名的世界自然與文化遺產(chǎn)。城 市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是國務(wù)院公布的首批對外開放旅游城市，是山東的歷史文化名城，也是國家衛(wèi)生城市和全國城市環(huán)境綜合優(yōu)秀城市。 泰安市現(xiàn)轄泰山、岱岳兩區(qū)，新泰、肥城兩市，寧陽、東平兩縣，有 86 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處， 3700 多個行政村，總?cè)丝? 萬。東西長約 公里，南北寬約 102 公里，總面積7762 平方公里。其經(jīng)濟(jì)效益和社會效益顯著。項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解城市住宅緊張的狀況，特別是滿足泰城及周邊地區(qū)個體私營業(yè)戶、來泰投資商和大中型企業(yè)的高級技術(shù)管理人才對 服務(wù)功能齊全 、智能化、環(huán)保 型 的高檔次住房的需求，對提高市民生活質(zhì)量將起到積極的推動作用。 四、項(xiàng)目效益分析 項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元，可實(shí)現(xiàn)利稅 萬元，其中利潤 萬元，投資利稅率 %，投資利潤率 %。所需資金由泰安中奧投資有限公司以自有資金投入 3000 萬元，申請金融部門貸款 6000 萬元，不足部分?jǐn)M通過樓房 預(yù)售，從預(yù)售款中籌措。 二、可行性研究的范圍 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 市場預(yù)測及建設(shè)規(guī)模 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 總體規(guī)劃方案 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 物業(yè)管理 項(xiàng)目實(shí)施方案與進(jìn)度安排 投資估算及資 金籌措 經(jīng)濟(jì)評價(jià) 第三節(jié) 可行性研究的結(jié)論 一、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目 總占地 18268 平方米（合 畝），總建筑面積 36756平方米，其中住宅建筑面積 32817 平方米（約 222 套），公共商業(yè)建筑面積 3939 平方米。 公司將堅(jiān)持 “誠信為本，實(shí)干興業(yè)” 的經(jīng)營理念，力圖以科學(xué)的管理方式，靈活的運(yùn)作機(jī)制和不懈的奮斗精神，逐步發(fā)展成為綜合性投資企業(yè)。 新成立的泰安中奧投資有限公司 將 憑借各投資方多年的商業(yè)經(jīng)營運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)與雄厚的資金實(shí)力， 努力把齊魯雅居苑建設(shè)成我市一流的住宅精品工程。 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位 一、項(xiàng)目名稱 泰安中奧投資有限公齊魯雅居苑住宅小區(qū) 二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 岱宗大街以北，梳洗河以南，虎山路東側(cè)。 三、項(xiàng)目承辦單位及概況 單位名稱：泰安中奧投資有限公司 法人代表： 孫立民 法定地址：泰安市岱宗大街 161 號（商檢 局 6 樓） 注冊資本金： 1000 萬元 開發(fā)資質(zhì)等級：暫定資質(zhì) 項(xiàng)目承辦單位概況： 泰安中奧投資有限公司經(jīng)泰安市工商局注冊批準(zhǔn)，于 2020 年 9 月正式成立，公司注冊資金 1000 萬元人民幣，經(jīng)營范圍主要包括向房地產(chǎn)、電力、交通、建筑、建 材、高新技術(shù)投資（涉及法律、行政法規(guī)規(guī)定必須報(bào)經(jīng)審批的項(xiàng)目，應(yīng)憑 國家有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件或證件經(jīng)營）。 在公司組建后，各投資方均派出了精干的技術(shù)人員與管理人 員進(jìn)入公司，該公司現(xiàn)有管理人員 10 人，全部具有中、高級專業(yè)技術(shù)職稱。 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)與范圍 一、可行性研究的依據(jù) 國家及省有關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)定； 現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定； 國家發(fā)展計(jì)劃委員會關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求； 泰安市新一輪城市總體規(guī)劃； 泰安市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計(jì)劃； 項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)。 二、投資估算及資金來源 本項(xiàng)目估算總投資 萬元，其中工程費(fèi) 萬元，其他費(fèi) 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元，建設(shè)期貸款利息 萬元。 三、項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期 2 年。 該項(xiàng)目的建設(shè)符合泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。同時 ，還將拉動信息及其集成技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，最終為推進(jìn)我市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，拉動經(jīng)濟(jì)增長起到示范和帶動作用。 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表： 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 序 號 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注 1 建設(shè)規(guī)模 總建筑面積 平方米 36756 其中：住宅 平方米 32817 公建 平方米 3939 總套數(shù) 套 222 住宅 總居住人口 人 710 /戶 2 總占地面積 畝 3 容積率 % 201 4 總建筑密度 % 5 平均層數(shù) 層 6 綠化覆蓋率 % 7 建設(shè)總投資 萬元 工程費(fèi)用 萬元 其他費(fèi)用 萬元 預(yù)備費(fèi) 萬元 建設(shè)期利息 萬元 8 銷售收入 萬元 9 單位建筑面積平均造價(jià) 元 2596 10 投資利潤率 % 11 投資利稅率 % 第 二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 第一節(jié) 泰安市概況 泰安市地處山東省中部，北依省會濟(jì)南，南臨古城曲阜，東連齊都淄博，西瀕黃河。泰安因泰山而得名，取泰山安則四海皆安之意，象征國泰民安。泰城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北距省會濟(jì)南 公里，南距三孔圣地曲阜 公里，建成區(qū)面積 59 平方公里，人口 44 萬。 泰安市旅游資源得天獨(dú)厚。自然景觀以雄著稱，雄中又蘊(yùn)含著奇險(xiǎn)秀奧等美景，有“天然山岳公園”之美譽(yù)。每年慕名來泰山旅游考察的中外游客多達(dá)數(shù)百萬人次。 京滬鐵路、京滬、京福高速公路、 10 10 20 220 國道穿境而過，即將開工的京滬高速鐵路縱貫?zāi)媳?。全市現(xiàn)有科研單位21 所，普通高等學(xué)校 5 所，中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校 23 所，是山東省除濟(jì)南、青島外的第三大文化教育中心。 20