【正文】 本資料來自 == 第六 節(jié) 社會效益評價(jià) 本項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解城市住宅緊張的狀況，特別是滿足泰城及周邊地區(qū)個體私營業(yè)戶、來泰投資商和大中型企業(yè)的高級技術(shù)管理人才對服務(wù)功能齊全的高檔次住房的需求，對提高市民生活質(zhì)量將起到積極的推動作用。 詳見銷售稅金及附加估算表 銷售稅金及附加估算表 序號 年份 項(xiàng)目 2020 年 2020 年 合計(jì) 銷售收入 5900 1 營業(yè)稅 295 2 城市建設(shè)維護(hù)稅 3 教育費(fèi)附加 4 土地增值稅 118 5 小計(jì) 第三節(jié) 銷售利潤估算 銷售利潤 =銷售收入 銷售稅金及附加 總投資 銷售費(fèi)用 經(jīng)估算，項(xiàng)目銷售費(fèi)用約 400 萬元，則： 利潤總額 =－ － － 400 = 萬元 投資利潤率 =銷售利潤247。 二、總投資估算 經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 萬元，其中：工程費(fèi)用為 萬元；其他費(fèi)用 萬元；預(yù)備費(fèi) 萬元；建設(shè)期利息 萬元。招標(biāo)的具體內(nèi)容由項(xiàng)目審批部門核準(zhǔn)。 項(xiàng)目建成后將報(bào)批有關(guān)物價(jià)部門，核準(zhǔn)后期物業(yè)收費(fèi)，具體價(jià)格以物價(jià)部門規(guī)定為準(zhǔn)。 第七章 物業(yè)管理 為適應(yīng)現(xiàn)代城市居民生活的需要，本項(xiàng)目建設(shè)完成后擬設(shè)立獨(dú)立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或委托有實(shí)力的物業(yè)公司進(jìn)行日常管理，其職責(zé)主要包括： 保安：包括遠(yuǎn)紅外中央監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)；二十四小時(shí)保安值勤及巡更任務(wù)。 第二節(jié) 節(jié) 能 本項(xiàng)目擬采用以下節(jié)能措施： 建筑節(jié)能：通過節(jié)能綜合技術(shù)措施，在節(jié)能投資不超過建設(shè)投資 8%的前提下，達(dá)到項(xiàng)目節(jié)能 50%的目標(biāo)。 二、污染源分析及治理措施 污染源與污染物分析 本項(xiàng)目為住宅小區(qū)建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾，無其他污染物排放，對周邊環(huán)境不會帶來明顯影響。建筑 物內(nèi)各用戶電話及寬帶等普及率規(guī)劃為 100%，申請安裝時(shí)按 余數(shù)考慮。 二、排水方案 排水系統(tǒng)采用雨水、污水分流體制，管道均采取埋設(shè)。 泰安市地震基本烈度為 6 度，本項(xiàng)目擬按 7 度設(shè)防。 平面設(shè)計(jì) 住宅平面設(shè)計(jì)功能合理，設(shè)施完善，分區(qū)明確，流線順暢。 六、豎向設(shè)計(jì) 地面和道路坡度 項(xiàng)目區(qū)場地現(xiàn)高差不大，基地平整時(shí)可根據(jù)地勢和規(guī)劃建筑格局進(jìn)行平整。 五、交通 組織與消防救護(hù) 規(guī)劃居住組團(tuán)在虎山路一側(cè)設(shè)臵主入口，在岱宗大街一側(cè)設(shè)臵次入口；入口位臵避開城市交通交叉口，方便人們安全出走。設(shè)計(jì)應(yīng)依據(jù)生態(tài)學(xué)原理，疏浚河道，建設(shè)自然生態(tài)林地。同時(shí) ，充分利用地塊沿梳洗河的優(yōu)勢，改善水岸環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)沿河商業(yè)步行區(qū)，使人們在休閑購物的同時(shí)，享受到城市美好的自然環(huán)境，為泰城新添一道亮麗的風(fēng)景線。 文化原則 由于民族意識的加強(qiáng)，市場的審美觀將逐步轉(zhuǎn)向民族精神及傳統(tǒng)文化的回歸，以避免千篇一律的模式來詮釋傳統(tǒng)，以現(xiàn)代主義手法對傳統(tǒng)文化進(jìn)行表達(dá)。建議項(xiàng)目單位盡快組織對建設(shè)場地進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)勘 探，提出工程地質(zhì)報(bào)告，為土建工程設(shè)計(jì)提供依 據(jù)。 燃?xì)夂凸? 岱宗大街一側(cè)人行道下敷設(shè)有燃?xì)夂蜔崃艿?，?xiàng)目用氣和供熱比較方便，本項(xiàng)目可根據(jù)需要靈活考慮氣源和熱源。泰山頂因受高空氣流影響， 8 級以上大風(fēng)日數(shù)平均每年為 天，最多達(dá) 180 天。冬季雨雪稀少，季降水量均在 毫米以下 (泰山頂降水量 毫米 )，降雪日數(shù)平均 天 (泰山頂降雪日數(shù)年均 天 )；平均初雪日為 12 月 3 日 — 10 日，終雪日為 2 月 26 日— 3 月 18日。 年均氣溫 — ℃。是適宜于居住良好生活環(huán)境。 第五節(jié) 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，并充分結(jié)合上述市場需求情況分析、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境與規(guī)劃的土地面積，確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為：總占地 18268 平方米（合 畝），總建筑面積 36756 平方米，其中住宅建筑面積 32817 平方米（約 222 套），公共商業(yè)建筑面積 3939 平方米。因此，本項(xiàng)目市場前景非常廣闊，銷售前景良好。依照新一輪城市總體規(guī)劃，到 2020 年泰城居住人口將達(dá)到 65 萬，對住宅建設(shè)將會有較大的要求。因此，房改之后，新建商品房一般為 100— 150 平方米，但擁有優(yōu)良居住環(huán)境的房地產(chǎn)個案十分稀少。 第二節(jié) 泰安市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢 隨著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 2020 年泰安市房地產(chǎn)市場也進(jìn)入快速發(fā)展的階段。 但是，泰安市目前的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出兩頭小、中間大的態(tài)勢，也 就是說，泰城目前的中檔住宅較多，而面向高層次消費(fèi)的高檔住宅和真正意義的經(jīng)濟(jì)適用房比例嚴(yán)重失衡，尤其是高檔住宅的短缺，使具有購買能力的白領(lǐng)階層不得不屈居中低檔小區(qū)。 在 2020 年召開的全國建設(shè)工作會議上，建設(shè)部部長汪光燾要求，建設(shè)系統(tǒng) 2020 年要完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加強(qiáng)宏觀調(diào)控，整頓規(guī)范市場秩序；大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅科技含量和產(chǎn)業(yè)化水平。 本項(xiàng)目所在區(qū)域緊鄰旅游區(qū)，建設(shè)時(shí)間較早，尤其是臨虎山路的沿街平房，均不同程度的對市容造成了影響，已經(jīng)被市委、市政府列入了舊城改造計(jì)劃 。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 ,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 ::。每年慕名來泰山旅游考察的中外游客多達(dá)數(shù)百萬人次。泰安因泰山而得名，取泰山安則四海皆安之意，象征國泰民安。 三、項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期 2 年。 三、項(xiàng)目承辦單位及概況 單位名稱：泰安中奧投資有限公司 法人代表： 孫立民 法定地址：泰安市岱宗大街 161 號（商檢 局 6 樓） 注冊資本金： 1000 萬元 開發(fā)資質(zhì)等級：暫定資質(zhì) 項(xiàng)目承辦單位概況： 泰安中奧投資有限公司經(jīng)泰安市工商局注冊批準(zhǔn)，于 2020 年 9 月正式成立，公司注冊資金 1000 萬元人民幣，經(jīng)營范圍主要包括向房地產(chǎn)、電力、交通、建筑、建 材、高新技術(shù)投資（涉及法律、行政法規(guī)規(guī)定必須報(bào)經(jīng)審批的項(xiàng)目，應(yīng)憑 國家有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件或證件經(jīng)營）。 二、可行性研究的范圍 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 市場預(yù)測及建設(shè)規(guī)模 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 總體規(guī)劃方案 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 物業(yè)管理 項(xiàng)目實(shí)施方案與進(jìn)度安排 投資估算及資 金籌措 經(jīng)濟(jì)評價(jià) 第三節(jié) 可行性研究的結(jié)論 一、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目 總占地 18268 平方米（合 畝），總建筑面積 36756平方米，其中住宅建筑面積 32817 平方米（約 222 套），公共商業(yè)建筑面積 3939 平方米。其經(jīng)濟(jì)效益和社會效益顯著。境內(nèi)泰山融自然景觀與文人景觀于一體，是我國最早被聯(lián)合國命名的世界自然與文化遺產(chǎn)。 改革開放以來，泰安市堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，解放思想，求真務(wù)實(shí)，真抓實(shí)干，國民經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會事業(yè)都取得了快速發(fā)展。隨著泰城城市化進(jìn)程發(fā)展加快和新一輪城市總體規(guī)劃的實(shí)施，到“十五”末，泰城規(guī)劃面積將從現(xiàn)在的 50平方公里擴(kuò)大到達(dá)到 100 平 方公里，其中建成區(qū)面積 65 平方公里，人口達(dá)到 65 萬；到 2020 年泰安市將跨入大城市行列，城市人口達(dá)到 100 萬，城區(qū)面積突破 100平方公里，城市化水平要從 2000 年的 36%提升到 2020 年的 50%。 本項(xiàng)目即是在上述背景下提出來的。 本項(xiàng)目的建設(shè)，可以有效的提升泰城人口的容積率，是加快城市化進(jìn)程，力爭 2020 年跨入大城市行列的城市發(fā)展的需求。 第三章 市場分析及建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 泰安市房地產(chǎn)宏觀狀況分析 泰安市自 2001 年土地拍賣制度的確立，取消城鎮(zhèn)私人購臵土地建房的規(guī)定正式執(zhí)行，私人建房現(xiàn)象大幅減少，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了合理有序的市場時(shí)代。 泰安市房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，起步階段的商品建設(shè)基本是以增大面積為改善居住環(huán)境的首選因素。同時(shí)，“十六大”確定了我國在本世紀(jì)頭二十年全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)，隨著全國房改制度的實(shí)施，住宅建設(shè)已成為強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)通過幾年的開發(fā)建設(shè)，已初具規(guī)模，有相當(dāng)一批大中型企業(yè)落戶開發(fā)區(qū)，這些企業(yè)為了招納人才，出臺了一系列包括住房在內(nèi)的優(yōu)惠政策，這些購房群體對住宅環(huán)境要求較高。 三、市場價(jià)格分析 泰城的高檔住宅均價(jià)基本在 3600 元 /平方米左右，最高超過4000 元 /平方米，鑒于成本較高和環(huán)境的絕對優(yōu)勢，本項(xiàng)目價(jià)格應(yīng)以市場領(lǐng)導(dǎo)的形態(tài)出現(xiàn)，以高單價(jià)來吸引注意力，以有競爭力的總價(jià)和高品質(zhì)來吸引購買行為。 該地塊地處市區(qū)，交通便利；北枕泰山，景色秀美 。 38′～ 36176。 降水 由于受地貌影響，區(qū)內(nèi)年均降水量東部大于西部，山區(qū)大于平原。一年中，冬季以北到東北風(fēng)為主，其它季節(jié)以南到東南風(fēng)為主。 三、配套條件 給排水 項(xiàng)目區(qū)位于泰安市自來水供水服務(wù)范圍內(nèi)，南側(cè)岱宗大街中心線下設(shè)有城市供水主干管，本項(xiàng)目擬采用自來水公司提供的自來水；岱宗大街人行道和非機(jī)動車道下均有雨、污干管，可就近排入。虎山路貫穿泰城東西向各條干道，出入交通十分便捷。 開發(fā)與自然環(huán)境的平衡 —— 努力尋求開發(fā)與環(huán)境的最佳平衡。建議在此區(qū)域內(nèi)布臵商業(yè)及居住建筑，營造適宜于現(xiàn)代都市生活的高質(zhì)量 居住環(huán)境。環(huán)境設(shè)計(jì)兼顧了觀賞性與使用性，創(chuàng)造自然、怡人的城市環(huán)境， 給人們以全新感受。其一為虎山路主入口處景觀大道，大道兩側(cè)布臵林木、花壇、中心布臵綠地與水景，結(jié)合鋪地變化，營造出優(yōu)美的景觀環(huán)境。 小高層居住建筑在滿足國家規(guī)范的同時(shí)，往南北兩側(cè)均留有足夠的空間，用于消防登高場地。 二、建筑設(shè)計(jì) 立面設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)采用了現(xiàn)代感較強(qiáng)的立面造型，利用屋頂輪廓的變化，大面積的玻璃窗，前后進(jìn)深凹凸的形體變化，使立面光影交錯豐富生動，更為符合現(xiàn)代都市人群的欣賞品味。 (3)外墻面：合理選擇不同色彩的高檔瓷磚或防