【正文】 6）項目建設工程靜態(tài)投資估算匯總經(jīng)匯總計算，詳見表15。渝價[2000]352號、計價格［1999］1283號 ◆工程造價咨詢服務費元、%1064 [渝價[2010]69號]概算審查費、編制標底審核等咨詢費、跟蹤審計費、決算編制費◆招投標代理服務費元、%1064 發(fā)改辦價格【2003】857號、計價格[2002]1980號，％◆合同簽證管理費元、%1064 　按中標價計：合同印花稅：合同價的萬分之三，甲乙方各付一半◆環(huán)保評審費（環(huán)評報告編制及評審費）元、%1064 按中標價計：計價格[2002]125號。⑦. 城市建設配套費按2011年重慶市人政府令第253號和渝府發(fā)〔2009〕110號文執(zhí)行。2011年12月全部銷售。項目的監(jiān)督可采取現(xiàn)場查勘、資料抽查等監(jiān)督方式。組織機構圖公司領導層項目經(jīng)理銷售部財務部工程部安全消防部后勤部以公司主要領導為項目經(jīng)理，統(tǒng)一管理項目的實施。對隨時會產(chǎn)生安全危害的作業(yè)應采取必要的安全保護措施；如土方開挖時的護坡和支撐等，沒有安全措施不得施工。第八章 勞動安全衛(wèi)生與消防《中華人民共和國行政處罰法》〔20070202〕《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》〔20070202〕《中華人民共和國消防法》〔20070202〕 項目實施中有可能對勞動法造成的危害土方開挖：土方在開挖的過程中有可能出現(xiàn)崩塌，這也可能危害勞動者的生命安全，必須盡可能避免對人造成傷害。（1）供配電系統(tǒng)節(jié)能①變配電所應盡量靠近負荷中心，以縮短配電半經(jīng)減少線路損耗；②合理選擇變壓器的容量和臺數(shù)，以適應由于季節(jié)性造成的負荷變化時能夠靈活投切變壓器，實現(xiàn)經(jīng)濟運行減少由于輕載運行造成的不必要電能損耗，③合理分配負荷，控制變壓器負載率在75%85%之間，盡量使變壓器工作在高效低耗區(qū)內(nèi)；（2）減少線路損耗：①盡量選用電阻率ρ較小的導線；②盡可能減少導線長度，盡可能避免在設計中線路走彎，不走或少走回頭路；③變電所應盡可能地靠近負荷中心，以減少供電半徑；④對于較長的線路，在滿足載流量、熱穩(wěn)定、保護配合及電壓降要求的前提下，在選定線截面時加大一級線截面。住宅外窗氣密性七層以下不低于《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》規(guī)定的3級，七層及以上不低于4級。小區(qū)大部分住宅盡可能偏于南北朝向布置。④固體廢棄物：小區(qū)的主要固體廢棄物是生活垃圾，小區(qū)內(nèi)設一個小型垃圾中轉站，位于南側，距離垃圾站15m的衛(wèi)生防護距離要求，生活垃圾實行分類袋裝化，每日由專人到居民區(qū)收集后運至專門垃圾收集點，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處置，不危害環(huán)境。⑤水土流失：工程場地開挖時易造成水土流失，在施工期應合理安排工期，地表開挖盡量避免暴雨季節(jié)，根據(jù)施工計劃，預先修建沉砂池、排水溝等，對于長時間裸露的開挖面，遇雨時應用塑料布覆蓋，減輕降雨的沖刷，施工完成后應盡快進行路面硬化和綠化工作，把水土流失降低到最低限度。②聲環(huán)境：施工噪聲對項目周圍環(huán)境有一定影響，易出現(xiàn)噪聲超標。各建筑內(nèi)根據(jù)其面積和火災類別，在適當位置配置一定數(shù)量的手提式磷酸氨鹽干粉滅火器。該工程設計所采用的建筑構件（承重墻、柱、梁、樓板和屋面板等）燃燒性能和耐火極限均達到規(guī)范規(guī)定的相應等級要求。①本工程共有用戶終端數(shù)110個。⑦、墻內(nèi)敷設。建筑物內(nèi)10kV配電線路采用（ZR）YJV10kV電力電纜。3）排水系統(tǒng)① 排水采用生活污水和雨水分流制。4）給水管采用下行上給系統(tǒng)。陽光窗（凸窗）范圍內(nèi)設有供人坐或放置花盆等用時，護欄或固定扇的防護高度一律從窗臺面起算；、外廊及敞開樓梯平臺的下部時，應采取防止物體墜落傷人的安全措施。 。無框玻璃門應采用公稱厚度不小于10mm的鋼化玻璃。大尺度透明玻璃窗、低凸窗的形式，帶來室內(nèi)通明透亮的視覺效果，并使室內(nèi)外空間相互流通，也使整體立面顯得活潑而明快?？蛷d方正完整比例適當，無其他房間的門朝向客廳，故客廳家具布置較為理想。（一） 平面布局及功能分區(qū)該小區(qū)位置優(yōu)越，與雙桂山國家級風景區(qū)相連，遠處可眺望長江及某某縣城，再加上自身優(yōu)美的中庭環(huán)境，所以在戶型設計中通過合理布局利用，充分考慮對景觀的欣賞，打造出舒適的居住空間。充分體現(xiàn)“以人為本”的現(xiàn)代設計思想，處理好人與建筑、人與環(huán)境、人與交通、人與空間和人與人之間的關系。本工程建設地點距縣城中心（直線距離），交通便利，市政配套設施齊全。 溫度：℃；℃；極端最低溫度－℃。場地東西長約80米，南北寬約75米。 項目定價目前，某某縣城電梯房價格平均在3500元左右。桂花花園：該樓盤一期已建成5棟，二期處于在建階段。 項目區(qū)域市場競爭狀況某某縣城目前市場上與本項目形成競爭的樓盤主要有：西田花園、第一江城、桂花花園和金都世紀。隨著交通規(guī)劃的進一步實施，縣城中心區(qū)域以外的地區(qū)配套設施進一步完善，消費者購房的區(qū)域性將呈現(xiàn)“多元化”，不會過度集中在縣城中心位置。2）購房剛性需求增長一方面，盡管移民遷建還建工程已經(jīng)完成，但由于還建住房都屬于經(jīng)濟適用房，一些經(jīng)濟條件比較好的家庭改善性購房需求旺盛。從而改善某某縣的投資環(huán)境，帶動周邊的經(jīng)濟發(fā)展，使周邊土地的利用價值也得到相應的提高。中央領導同志在發(fā)展西部社會經(jīng)濟的報告中強調(diào)指出：“實施西部大開發(fā)和加快小城鎮(zhèn)建設，都是關系我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略問題，應該提上議事日程，進行全面的調(diào)查研究，拿出方案，加緊實施”。 某地是著名的旅游名城，被譽為東方“XXXXX鄉(xiāng)”。但是，也要清醒的看到，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)GDP的比例長期偏高（見表6），不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展必須，否則，一旦泡沫破滅將會對地方經(jīng)濟造成嚴重打擊。總體來看，我市房地產(chǎn)投資增長對GDP增長的偏離程度低于全國水平，2008年投資增長率甚至低于地區(qū)GDP增長率。因此，從年度變化看，市場的主要指標除銷售量外，其他主要指標并沒有出現(xiàn)明顯向下的轉折。也就是說，如果2050年城市化率將達到75%，到2050年城市人口將以年均接近1%的速度增長，每年約千萬人口向城鎮(zhèn)轉移，加上改善性住房需求等，商品房市場向好趨勢未變。7年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率大大高于GDP增長率（見下圖），房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展偏離了國民經(jīng)濟正常的增長軌跡。2010年創(chuàng)辦重慶X X 實業(yè)發(fā)展有限公司。3. 本項目擬于2010年9月開工建設，預計2011年3月拿到商品房預售許可證。表1 主要技術經(jīng)濟指標表序號項目名稱單位數(shù)據(jù)備注1項目總投資萬元 　2項目財務內(nèi)部收益率%16%行業(yè)基準收益率為13%3財務凈現(xiàn)值萬元210 　4動態(tài)投資回收期年 含建設期5銷售收入萬元2597 　6利潤總額萬元439 　7凈利潤萬元329 　8支付銀行利息萬元　　9貸款償還期萬元　　10上繳稅金萬元277 　11總用地面積m26590 　12其中：建筑物占地面積m22122 　13道路廣場及其他占地m22438 　14 綠化占地m22030 　15總建筑面積m2 　16其中：居住建筑面積m2 　17綠地面積m22030 　18綠地率%31%　19居住總戶數(shù)戶110 　20總居住人數(shù)人330 　 報告編制的依據(jù)（1）國家發(fā)展和改革委員會及建設部聯(lián)合發(fā)布《建設項目經(jīng)濟評價與參數(shù)》（第三版）；（2）重慶市統(tǒng)計局有關房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計資料；（3）某地“十一五”發(fā)展規(guī)劃；（4）《中華人民共和國防震減災法》；（5）重慶市相關工程造價概算定額；（6）國家頒發(fā)的有關建筑、電氣、消防、給排水等各專業(yè)設計規(guī)程、規(guī)范和設計標準；（7）《建筑工程抗震設防分類標準》（8）業(yè)主提供的相關基礎資料；（9）業(yè)主對項目建設的主要意見及預期目標；（10）某某縣社會、經(jīng)濟、人口、土地等基礎資料。可行性研究范圍涉及項目建設的必要性、建設條件、建設方案、環(huán)境保護、建設進度、建設投資等。建設工期12個月。第三章 項目背景和建設的必要性 項目背景 全國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況1998年住房體制改革標志著我國房地產(chǎn)市場開始形成，在這十年間，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了培育啟動、發(fā)展和調(diào)整三個階段。在這種情況下，國家出臺了一系列的穩(wěn)定房價的措施，特別是2007年下半年國家出臺第二套房貸新政，使投資特別是投機性購房門檻提高、風險增大，這一政策在2008年延續(xù)實施，大大抑制了投資和投機性需求，也抑制了改善性需求。其次，經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力依然強勁。從主要指標的月度變化看：房價2008年從年初到年末形成下降趨勢，但2009年1—6月份房價環(huán)比出現(xiàn)回升，新建住宅環(huán)比從3月開始出現(xiàn)正增長，增幅逐月擴大；銷售量2008年持續(xù)低迷，2009年1—6月出現(xiàn)顯著回暖，同比增長30%；投資在2008年高位的基礎上增幅雖然回落，但繼續(xù)呈增長態(tài)勢，2009年1—6月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長近10%；其他指標中，2009年1—%、%外，%，%。2008年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工面積和竣工面積等指標均創(chuàng)下歷史新高。表6 重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)GDP比重表年度房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）地區(qū)GDP（億元）比例2005年5183070%2006年6303492%2007年8504123%2008年9915097% 為防止房地產(chǎn)市場的過度繁榮，從2009年末開始，國家出臺了一系列的政策進行調(diào)控。境內(nèi)有XX山、XXX洞兩個4A級景區(qū)和國家級森林公園XXX山等眾多景點，年均接待游客百萬人次以上。重慶市“十一五”計劃明確指出：“實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，與推進工業(yè)化進程相結合，加快小城鎮(zhèn)建設與發(fā)展經(jīng)濟相結合，轉移農(nóng)村人口與創(chuàng)造就業(yè)機體上結合，積極穩(wěn)妥地加快城鎮(zhèn)化進程。綜上所述，本項目的建設是非常必要的。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，縣城人口不斷增加。同時，項目的品質(zhì)和整體形象將大大提高，大型社區(qū)化樓盤將成為市場的主流。這些樓盤都具有各自的優(yōu)勢，也存在自身的缺點。二手房毛坯價格：電梯房3000元/ m2以上，多層2,400元/m2以上。本項目是為封閉式社區(qū)，考慮到項目所處地理位置目前還相對偏僻，暫時交通不夠便利，因此，為取得市場競爭優(yōu)勢，定價略低于市場平均價格為宜，初步定價為2350元/平方米。 備注：紅色圖案為項目地址，兩根紅線代表擬建長江二橋鉑坤降雨量：；最大小時降雨量65mm。本工程在西北方向有市政供水管，西北方向有市政污水管，西北方向有市政雨水管。設計總體上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化空間之間的和諧。同時在戶型平面設計中合理組織套內(nèi)功能空間。在餐廳前面設置一個工作陽臺，洗衣、晾衣均在此進行，使?jié)嵨鄯謪^(qū)明確，保證了餐廳廚房的清潔。充滿貴族氣息的紅色唐式屋頂，把建筑的獨特性予以鮮明的注釋。安全玻璃厚度根據(jù)《建筑玻璃應用技術規(guī)程》JGJ ?？繕翘菥粋人介L度大于500時以及頂層，欄桿扶手高度自可踏面計算為1050。（六）結構設計本項目所有建筑均采用混合結構。5）二次加壓給水采用無負壓供水設備供水。② 室外污水和雨水均通過暗管組織排水，污水排向小區(qū)的城市污水管道中。10kV配電采用單母線不分段運行，由附近市政變電站引來的10kV電源經(jīng)小區(qū)10kV配電所分配后，以放射式向各變電所供電，變壓器之間設低壓聯(lián)絡,以備負荷調(diào)節(jié)之用。1 )防雷等級根據(jù)本工程建筑性質(zhì)，確定7號樓為二類防雷建筑；確定其余建筑為三類防雷建筑。系統(tǒng)采用分配模式，由前端設備、干線、放大器、分配器、支線及用戶終端等組成。結構柱、梁、板保護層厚度達到相應設計耐火等級要求。第七章 環(huán)境保護和節(jié)能措施《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095—1996）二級《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3838—2002）III級《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096—93）2類《建筑施工場界噪聲限值》（GB12623—90）本項目區(qū)域環(huán)境質(zhì)量總體情況較好。施工期應采用較先進、噪聲較低的施工設備和合理的施工方法，加強對施工機械的維護保養(yǎng)，避免由于設備性能差而使機械噪聲增大的現(xiàn)象發(fā)生。⑥交通影響分析：施工期大量工程車輛進出施工場地，會加大該地區(qū)的交通壓力，容易形成交通堵塞，并產(chǎn)生一定的噪聲影響。通過以上措施，可以極大地減少道路施工期間水土流失對環(huán)境的影響，同時盡力使這種影響短暫，隨著工程竣工立即消失。②建筑單體節(jié)能將住宅主要活動房間布置在南面，使房間夏天可減少室外熱量侵入，冬天可獲得較多的日照；選用合適的外窗尺寸和窗墻比例，使其傳熱系數(shù)符合《重慶市居住建筑節(jié)能設計標準》和《公共建筑節(jié)能設計標準的規(guī)定。公建外窗氣密性不低于《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》規(guī)定的4級。 （3）提高功率因數(shù) ①設計中盡可能采用功率因數(shù)高的用電設備；電感性用電設備可選用有補償電容器的用電設備(如配有電容補償?shù)臒晒鉄舻?；②在采用分散就地補償和高、低壓柜集中補償相結合的方式以提高功率因數(shù)。機械傷害：施工過程中將使用各種大型機具，若操作不當，也會造成對人的傷害。應按工作需要或氣候特點發(fā)放勞動保護用品、清涼或消暑、防寒藥品和用具。該項目管理辦公室，負責處理日常文字打印，公文交接等事務。工程監(jiān)督實行工程監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督，報請政府派出機構質(zhì)量監(jiān)督站，并委托有相應資質(zhì)