【正文】 6）項(xiàng)目建設(shè)工程靜態(tài)投資估算匯總經(jīng)匯總計(jì)算，詳見(jiàn)表15。渝價(jià)[2000]352號(hào)、計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào) ◆工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)元、%1064 [渝價(jià)[2010]69號(hào)]概算審查費(fèi)、編制標(biāo)底審核等咨詢費(fèi)、跟蹤審計(jì)費(fèi)、決算編制費(fèi)◆招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)元、%1064 發(fā)改辦價(jià)格【2003】857號(hào)、計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)，％◆合同簽證管理費(fèi)元、%1064 　按中標(biāo)價(jià)計(jì)：合同印花稅：合同價(jià)的萬(wàn)分之三，甲乙方各付一半◆環(huán)保評(píng)審費(fèi)（環(huán)評(píng)報(bào)告編制及評(píng)審費(fèi)）元、%1064 按中標(biāo)價(jià)計(jì)：計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)。⑦. 城市建設(shè)配套費(fèi)按2011年重慶市人政府令第253號(hào)和渝府發(fā)〔2009〕110號(hào)文執(zhí)行。2011年12月全部銷售。項(xiàng)目的監(jiān)督可采取現(xiàn)場(chǎng)查勘、資料抽查等監(jiān)督方式。組織機(jī)構(gòu)圖公司領(lǐng)導(dǎo)層項(xiàng)目經(jīng)理銷售部財(cái)務(wù)部工程部安全消防部后勤部以公司主要領(lǐng)導(dǎo)為項(xiàng)目經(jīng)理，統(tǒng)一管理項(xiàng)目的實(shí)施。對(duì)隨時(shí)會(huì)產(chǎn)生安全危害的作業(yè)應(yīng)采取必要的安全保護(hù)措施；如土方開(kāi)挖時(shí)的護(hù)坡和支撐等，沒(méi)有安全措施不得施工。第八章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防《中華人民共和國(guó)行政處罰法》〔20070202〕《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》〔20070202〕《中華人民共和國(guó)消防法》〔20070202〕 項(xiàng)目實(shí)施中有可能對(duì)勞動(dòng)法造成的危害土方開(kāi)挖：土方在開(kāi)挖的過(guò)程中有可能出現(xiàn)崩塌，這也可能危害勞動(dòng)者的生命安全，必須盡可能避免對(duì)人造成傷害。（1）供配電系統(tǒng)節(jié)能①變配電所應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，以縮短配電半經(jīng)減少線路損耗；②合理選擇變壓器的容量和臺(tái)數(shù)，以適應(yīng)由于季節(jié)性造成的負(fù)荷變化時(shí)能夠靈活投切變壓器，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行減少由于輕載運(yùn)行造成的不必要電能損耗，③合理分配負(fù)荷，控制變壓器負(fù)載率在75%85%之間，盡量使變壓器工作在高效低耗區(qū)內(nèi)；（2）減少線路損耗：①盡量選用電阻率ρ較小的導(dǎo)線；②盡可能減少導(dǎo)線長(zhǎng)度，盡可能避免在設(shè)計(jì)中線路走彎，不走或少走回頭路；③變電所應(yīng)盡可能地靠近負(fù)荷中心，以減少供電半徑；④對(duì)于較長(zhǎng)的線路，在滿足載流量、熱穩(wěn)定、保護(hù)配合及電壓降要求的前提下，在選定線截面時(shí)加大一級(jí)線截面。住宅外窗氣密性七層以下不低于《建筑外窗氣密性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》規(guī)定的3級(jí)，七層及以上不低于4級(jí)。小區(qū)大部分住宅盡可能偏于南北朝向布置。④固體廢棄物：小區(qū)的主要固體廢棄物是生活垃圾，小區(qū)內(nèi)設(shè)一個(gè)小型垃圾中轉(zhuǎn)站，位于南側(cè)，距離垃圾站15m的衛(wèi)生防護(hù)距離要求，生活垃圾實(shí)行分類袋裝化，每日由專人到居民區(qū)收集后運(yùn)至專門垃圾收集點(diǎn)，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處置，不危害環(huán)境。⑤水土流失：工程場(chǎng)地開(kāi)挖時(shí)易造成水土流失，在施工期應(yīng)合理安排工期，地表開(kāi)挖盡量避免暴雨季節(jié)，根據(jù)施工計(jì)劃，預(yù)先修建沉砂池、排水溝等，對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間裸露的開(kāi)挖面，遇雨時(shí)應(yīng)用塑料布覆蓋，減輕降雨的沖刷，施工完成后應(yīng)盡快進(jìn)行路面硬化和綠化工作，把水土流失降低到最低限度。②聲環(huán)境：施工噪聲對(duì)項(xiàng)目周圍環(huán)境有一定影響，易出現(xiàn)噪聲超標(biāo)。各建筑內(nèi)根據(jù)其面積和火災(zāi)類別，在適當(dāng)位置配置一定數(shù)量的手提式磷酸氨鹽干粉滅火器。該工程設(shè)計(jì)所采用的建筑構(gòu)件（承重墻、柱、梁、樓板和屋面板等）燃燒性能和耐火極限均達(dá)到規(guī)范規(guī)定的相應(yīng)等級(jí)要求。①本工程共有用戶終端數(shù)110個(gè)。⑦、墻內(nèi)敷設(shè)。建筑物內(nèi)10kV配電線路采用（ZR）YJV10kV電力電纜。3）排水系統(tǒng)① 排水采用生活污水和雨水分流制。4）給水管采用下行上給系統(tǒng)。陽(yáng)光窗（凸窗）范圍內(nèi)設(shè)有供人坐或放置花盆等用時(shí)，護(hù)欄或固定扇的防護(hù)高度一律從窗臺(tái)面起算；、外廊及敞開(kāi)樓梯平臺(tái)的下部時(shí)，應(yīng)采取防止物體墜落傷人的安全措施。 。無(wú)框玻璃門應(yīng)采用公稱厚度不小于10mm的鋼化玻璃。大尺度透明玻璃窗、低凸窗的形式，帶來(lái)室內(nèi)通明透亮的視覺(jué)效果，并使室內(nèi)外空間相互流通，也使整體立面顯得活潑而明快?？蛷d方正完整比例適當(dāng)，無(wú)其他房間的門朝向客廳，故客廳家具布置較為理想。（一） 平面布局及功能分區(qū)該小區(qū)位置優(yōu)越，與雙桂山國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)相連，遠(yuǎn)處可眺望長(zhǎng)江及某某縣城，再加上自身優(yōu)美的中庭環(huán)境，所以在戶型設(shè)計(jì)中通過(guò)合理布局利用，充分考慮對(duì)景觀的欣賞，打造出舒適的居住空間。充分體現(xiàn)“以人為本”的現(xiàn)代設(shè)計(jì)思想，處理好人與建筑、人與環(huán)境、人與交通、人與空間和人與人之間的關(guān)系。本工程建設(shè)地點(diǎn)距縣城中心（直線距離），交通便利，市政配套設(shè)施齊全。 溫度：℃；℃；極端最低溫度－℃。場(chǎng)地東西長(zhǎng)約80米，南北寬約75米。 項(xiàng)目定價(jià)目前，某某縣城電梯房?jī)r(jià)格平均在3500元左右。桂花花園：該樓盤一期已建成5棟，二期處于在建階段。 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況某某縣城目前市場(chǎng)上與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的樓盤主要有：西田花園、第一江城、桂花花園和金都世紀(jì)。隨著交通規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，縣城中心區(qū)域以外的地區(qū)配套設(shè)施進(jìn)一步完善，消費(fèi)者購(gòu)房的區(qū)域性將呈現(xiàn)“多元化”，不會(huì)過(guò)度集中在縣城中心位置。2）購(gòu)房剛性需求增長(zhǎng)一方面，盡管移民遷建還建工程已經(jīng)完成，但由于還建住房都屬于經(jīng)濟(jì)適用房，一些經(jīng)濟(jì)條件比較好的家庭改善性購(gòu)房需求旺盛。從而改善某某縣的投資環(huán)境，帶動(dòng)周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使周邊土地的利用價(jià)值也得到相應(yīng)的提高。中央領(lǐng)導(dǎo)同志在發(fā)展西部社會(huì)經(jīng)濟(jì)的報(bào)告中強(qiáng)調(diào)指出：“實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)和加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，都是關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重大戰(zhàn)略問(wèn)題，應(yīng)該提上議事日程，進(jìn)行全面的調(diào)查研究，拿出方案，加緊實(shí)施”。 某地是著名的旅游名城，被譽(yù)為東方“XXXXX鄉(xiāng)”。但是，也要清醒的看到，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占地區(qū)GDP的比例長(zhǎng)期偏高（見(jiàn)表6），不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展必須，否則，一旦泡沫破滅將會(huì)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重打擊?？傮w來(lái)看，我市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)對(duì)GDP增長(zhǎng)的偏離程度低于全國(guó)水平，2008年投資增長(zhǎng)率甚至低于地區(qū)GDP增長(zhǎng)率。因此，從年度變化看，市場(chǎng)的主要指標(biāo)除銷售量外，其他主要指標(biāo)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯向下的轉(zhuǎn)折。也就是說(shuō)，如果2050年城市化率將達(dá)到75%，到2050年城市人口將以年均接近1%的速度增長(zhǎng)，每年約千萬(wàn)人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，加上改善性住房需求等，商品房市場(chǎng)向好趨勢(shì)未變。7年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率大大高于GDP增長(zhǎng)率（見(jiàn)下圖），房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展偏離了國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常的增長(zhǎng)軌跡。2010年創(chuàng)辦重慶X X 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。3. 本項(xiàng)目擬于2010年9月開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2011年3月拿到商品房預(yù)售許可證。表1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)據(jù)備注1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元 　2項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%16%行業(yè)基準(zhǔn)收益率為13%3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元210 　4動(dòng)態(tài)投資回收期年 含建設(shè)期5銷售收入萬(wàn)元2597 　6利潤(rùn)總額萬(wàn)元439 　7凈利潤(rùn)萬(wàn)元329 　8支付銀行利息萬(wàn)元　　9貸款償還期萬(wàn)元　　10上繳稅金萬(wàn)元277 　11總用地面積m26590 　12其中：建筑物占地面積m22122 　13道路廣場(chǎng)及其他占地m22438 　14 綠化占地m22030 　15總建筑面積m2 　16其中：居住建筑面積m2 　17綠地面積m22030 　18綠地率%31%　19居住總戶數(shù)戶110 　20總居住人數(shù)人330 　 報(bào)告編制的依據(jù)（1）國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)及建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與參數(shù)》（第三版）；（2）重慶市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)資料；（3）某地“十一五”發(fā)展規(guī)劃；（4）《中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法》；（5）重慶市相關(guān)工程造價(jià)概算定額；（6）國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)建筑、電氣、消防、給排水等各專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)程、規(guī)范和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；（7）《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（8）業(yè)主提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料；（9）業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的主要意見(jiàn)及預(yù)期目標(biāo)；（10）某某縣社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人口、土地等基礎(chǔ)資料?？尚行匝芯糠秶婕绊?xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、建設(shè)進(jìn)度、建設(shè)投資等。建設(shè)工期12個(gè)月。第三章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 項(xiàng)目背景 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1998年住房體制改革標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始形成，在這十年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了培育啟動(dòng)、發(fā)展和調(diào)整三個(gè)階段。在這種情況下，國(guó)家出臺(tái)了一系列的穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施，特別是2007年下半年國(guó)家出臺(tái)第二套房貸新政，使投資特別是投機(jī)性購(gòu)房門檻提高、風(fēng)險(xiǎn)增大，這一政策在2008年延續(xù)實(shí)施，大大抑制了投資和投機(jī)性需求，也抑制了改善性需求。其次，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力依然強(qiáng)勁。從主要指標(biāo)的月度變化看：房?jī)r(jià)2008年從年初到年末形成下降趨勢(shì)，但2009年1—6月份房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)回升，新建住宅環(huán)比從3月開(kāi)始出現(xiàn)正增長(zhǎng)，增幅逐月擴(kuò)大；銷售量2008年持續(xù)低迷，2009年1—6月出現(xiàn)顯著回暖，同比增長(zhǎng)30%；投資在2008年高位的基礎(chǔ)上增幅雖然回落，但繼續(xù)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2009年1—6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)近10%；其他指標(biāo)中，2009年1—%、%外，%，%。2008年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)工面積和竣工面積等指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高。表6 重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占地區(qū)GDP比重表年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）地區(qū)GDP（億元）比例2005年5183070%2006年6303492%2007年8504123%2008年9915097% 為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮，從2009年末開(kāi)始，國(guó)家出臺(tái)了一系列的政策進(jìn)行調(diào)控。境內(nèi)有XX山、XXX洞兩個(gè)4A級(jí)景區(qū)和國(guó)家級(jí)森林公園XXX山等眾多景點(diǎn)，年均接待游客百萬(wàn)人次以上。重慶市“十一五”計(jì)劃明確指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，與推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程相結(jié)合，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口與創(chuàng)造就業(yè)機(jī)體上結(jié)合，積極穩(wěn)妥地加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，縣城人口不斷增加。同時(shí)，項(xiàng)目的品質(zhì)和整體形象將大大提高，大型社區(qū)化樓盤將成為市場(chǎng)的主流。這些樓盤都具有各自的優(yōu)勢(shì)，也存在自身的缺點(diǎn)。二手房毛坯價(jià)格：電梯房3000元/ m2以上，多層2,400元/m2以上。本項(xiàng)目是為封閉式社區(qū)，考慮到項(xiàng)目所處地理位置目前還相對(duì)偏僻，暫時(shí)交通不夠便利，因此，為取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，定價(jià)略低于市場(chǎng)平均價(jià)格為宜，初步定價(jià)為2350元/平方米。 備注：紅色圖案為項(xiàng)目地址，兩根紅線代表擬建長(zhǎng)江二橋鉑坤降雨量：；最大小時(shí)降雨量65mm。本工程在西北方向有市政供水管，西北方向有市政污水管，西北方向有市政雨水管。設(shè)計(jì)總體上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化空間之間的和諧。同時(shí)在戶型平面設(shè)計(jì)中合理組織套內(nèi)功能空間。在餐廳前面設(shè)置一個(gè)工作陽(yáng)臺(tái)，洗衣、晾衣均在此進(jìn)行，使?jié)嵨鄯謪^(qū)明確，保證了餐廳廚房的清潔。充滿貴族氣息的紅色唐式屋頂，把建筑的獨(dú)特性予以鮮明的注釋。安全玻璃厚度根據(jù)《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》JGJ 。靠樓梯井一側(cè)水平長(zhǎng)度大于500時(shí)以及頂層，欄桿扶手高度自可踏面計(jì)算為1050。（六）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目所有建筑均采用混合結(jié)構(gòu)。5）二次加壓給水采用無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備供水。② 室外污水和雨水均通過(guò)暗管組織排水，污水排向小區(qū)的城市污水管道中。10kV配電采用單母線不分段運(yùn)行，由附近市政變電站引來(lái)的10kV電源經(jīng)小區(qū)10kV配電所分配后，以放射式向各變電所供電，變壓器之間設(shè)低壓聯(lián)絡(luò),以備負(fù)荷調(diào)節(jié)之用。1 )防雷等級(jí)根據(jù)本工程建筑性質(zhì)，確定7號(hào)樓為二類防雷建筑；確定其余建筑為三類防雷建筑。系統(tǒng)采用分配模式，由前端設(shè)備、干線、放大器、分配器、支線及用戶終端等組成。結(jié)構(gòu)柱、梁、板保護(hù)層厚度達(dá)到相應(yīng)設(shè)計(jì)耐火等級(jí)要求。第七章 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能措施《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—1996）二級(jí)《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838—2002）III級(jí)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93）2類《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12623—90）本項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境質(zhì)量總體情況較好。施工期應(yīng)采用較先進(jìn)、噪聲較低的施工設(shè)備和合理的施工方法，加強(qiáng)對(duì)施工機(jī)械的維護(hù)保養(yǎng)，避免由于設(shè)備性能差而使機(jī)械噪聲增大的現(xiàn)象發(fā)生。⑥交通影響分析：施工期大量工程車輛進(jìn)出施工場(chǎng)地，會(huì)加大該地區(qū)的交通壓力，容易形成交通堵塞，并產(chǎn)生一定的噪聲影響。通過(guò)以上措施，可以極大地減少道路施工期間水土流失對(duì)環(huán)境的影響，同時(shí)盡力使這種影響短暫，隨著工程竣工立即消失。②建筑單體節(jié)能將住宅主要活動(dòng)房間布置在南面，使房間夏天可減少室外熱量侵入，冬天可獲得較多的日照；選用合適的外窗尺寸和窗墻比例，使其傳熱系數(shù)符合《重慶市居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》和《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。公建外窗氣密性不低于《建筑外窗氣密性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》規(guī)定的4級(jí)。 （3）提高功率因數(shù) ①設(shè)計(jì)中盡可能采用功率因數(shù)高的用電設(shè)備；電感性用電設(shè)備可選用有補(bǔ)償電容器的用電設(shè)備(如配有電容補(bǔ)償?shù)臒晒鉄舻?；②在采用分散就地補(bǔ)償和高、低壓柜集中補(bǔ)償相結(jié)合的方式以提高功率因數(shù)。機(jī)械傷害：施工過(guò)程中將使用各種大型機(jī)具，若操作不當(dāng)，也會(huì)造成對(duì)人的傷害。應(yīng)按工作需要或氣候特點(diǎn)發(fā)放勞動(dòng)保護(hù)用品、清涼或消暑、防寒藥品和用具。該項(xiàng)目管理辦公室，負(fù)責(zé)處理日常文字打印，公文交接等事務(wù)。工程監(jiān)督實(shí)行工程監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督，報(bào)請(qǐng)政府派出機(jī)構(gòu)質(zhì)量監(jiān)督站，并委托有相應(yīng)資質(zhì)