【正文】 設(shè)計中盡可能采用功率因數(shù)高的用電設(shè)備；電感性用電設(shè)備可選用有補償電容器的用電設(shè)備(如配有電容補償?shù)臒晒鉄舻?；②在采用分散就地補償和高、低壓柜集中補償相結(jié)合的方式以提高功率因數(shù)。②按用水部門設(shè)置水表進(jìn)行計量收費。公建外窗氣密性不低于《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》規(guī)定的4級。住戶的空調(diào)機(jī)組室外機(jī)位置合理，滿足通風(fēng)要求，不易受陽光直射。②建筑單體節(jié)能將住宅主要活動房間布置在南面，使房間夏天可減少室外熱量侵入，冬天可獲得較多的日照；選用合適的外窗尺寸和窗墻比例，使其傳熱系數(shù)符合《重慶市居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》和《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。④《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB 500342004。通過以上措施，可以極大地減少道路施工期間水土流失對環(huán)境的影響，同時盡力使這種影響短暫，隨著工程竣工立即消失。②廢水：小區(qū)內(nèi)住宅生活污水可直接排入市政污水管，營業(yè)性餐飲污水需經(jīng)隔油、生化處理達(dá)一級排放標(biāo)準(zhǔn)后排入市政污水管，小區(qū)各種污水經(jīng)市政管道最終匯集到某某縣污水處理廠處理。⑥交通影響分析：施工期大量工程車輛進(jìn)出施工場地，會加大該地區(qū)的交通壓力，容易形成交通堵塞，并產(chǎn)生一定的噪聲影響。④固體廢棄物：場地現(xiàn)已基本平整，僅局部去高填低，挖方量約為11萬m2，全部用于場地填平，不外運，無棄方。施工期應(yīng)采用較先進(jìn)、噪聲較低的施工設(shè)備和合理的施工方法，加強對施工機(jī)械的維護(hù)保養(yǎng)，避免由于設(shè)備性能差而使機(jī)械噪聲增大的現(xiàn)象發(fā)生。①環(huán)境空氣：由于燃油動力機(jī)械為間斷作業(yè)，使用數(shù)量不大，僅對施工區(qū)域近距離的環(huán)境空氣質(zhì)量產(chǎn)生短期的不利影響。第七章 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能措施《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—1996）二級《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838—2002）III級《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93）2類《建筑施工場界噪聲限值》（GB12623—90）本項目區(qū)域環(huán)境質(zhì)量總體情況較好。2）室外消防給水系統(tǒng)室外采用生活與消防獨立的消防給水系統(tǒng),管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設(shè),管徑為 DN150mm。結(jié)構(gòu)柱、梁、板保護(hù)層厚度達(dá)到相應(yīng)設(shè)計耐火等級要求。（五）消防：貫徹“以防為主，防消結(jié)合”的方針。系統(tǒng)采用分配模式，由前端設(shè)備、干線、放大器、分配器、支線及用戶終端等組成。電話機(jī)房電源由變電所提供兩路~220V，50Hz電源，在機(jī)房經(jīng)雙電源自動切換裝置后，由50kVA在線式UPS不間斷電源供給。1 )防雷等級根據(jù)本工程建筑性質(zhì)，確定7號樓為二類防雷建筑；確定其余建筑為三類防雷建筑?？刂撇捎门潆娤浼锌刂婆c就地控制相結(jié)合的方式；③車庫照明采用簡式熒光吸頂(鏈吊)燈，由照明配電箱集中控制；設(shè)備用房照明采用防水防塵燈具。10kV配電采用單母線不分段運行，由附近市政變電站引來的10kV電源經(jīng)小區(qū)10kV配電所分配后，以放射式向各變電所供電，變壓器之間設(shè)低壓聯(lián)絡(luò),以備負(fù)荷調(diào)節(jié)之用。⑤污水管管徑為d150mm, 雨水管管徑為d150~d300mm。② 室外污水和雨水均通過暗管組織排水，污水排向小區(qū)的城市污水管道中。 地面綜合徑流系數(shù)：取Ψ=。5）二次加壓給水采用無負(fù)壓供水設(shè)備供水。2）室外管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設(shè)，管徑為DN50~DN100mm。（六）結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目所有建筑均采用混合結(jié)構(gòu)。應(yīng)從可踏部位頂面起計算。靠樓梯井一側(cè)水平長度大于500時以及頂層，欄桿扶手高度自可踏面計算為1050。，如落地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應(yīng)采取保護(hù)措施。安全玻璃厚度根據(jù)《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》JGJ 。不小于2m。充滿貴族氣息的紅色唐式屋頂，把建筑的獨特性予以鮮明的注釋。（二）立面設(shè)計 本小區(qū)建筑設(shè)計采用的立面及立面構(gòu)成手法塑造出現(xiàn)代與傳統(tǒng)緊密結(jié)合而成的協(xié)調(diào)感，以全新的思維及手法追求新時代的海派風(fēng)格。在餐廳前面設(shè)置一個工作陽臺，洗衣、晾衣均在此進(jìn)行，使?jié)嵨鄯謪^(qū)明確，保證了餐廳廚房的清潔。一般戶行為：入口為一玄關(guān)過渡空間，可放置鞋柜。同時在戶型平面設(shè)計中合理組織套內(nèi)功能空間。采取具體措施和作法，保護(hù)環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略要求。設(shè)計總體上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化空間之間的和諧。3)《住宅設(shè)計規(guī)范》GB 500961999（2003年版）；4)《住宅建筑規(guī)范》GB 503682005；5)《重慶市居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DB 50/50242002；6)《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DBJ500522006；7)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ 10098；8)《商店建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ 4888； 9)《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》（2003年版）；10）《重慶市建設(shè)工程初步設(shè)計審查要點》（2006年版）；11）《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文(2002年版)―房屋建筑部分》；12）國家和地方與本工程有關(guān)的其它現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)和條例。本工程在西北方向有市政供水管，西北方向有市政污水管，西北方向有市政雨水管。降雨量：；最大小時降雨量65mm。 3539。 備注：紅色圖案為項目地址，兩根紅線代表擬建長江二橋鉑坤1．項目地塊地勢低洼，平場填挖土石方量大，增加建設(shè)成本；2．長江二橋未建設(shè)開通；本項目機(jī)會(O)本項目威脅(T) 1．本地?zé)o同類型產(chǎn)品可比，增強有效的產(chǎn)品引導(dǎo)及推廣消除一定的市場競爭力；2．規(guī)劃實施的長江二橋可以拉近本區(qū)域與縣中心的距離；將提高本地及本案的商業(yè)價值、地段價值；1．其他建設(shè)項目的推出將分化本案的部分潛在客戶。本項目是為封閉式社區(qū)，考慮到項目所處地理位置目前還相對偏僻，暫時交通不夠便利，因此，為取得市場競爭優(yōu)勢，定價略低于市場平均價格為宜，初步定價為2350元/平方米。但該樓盤單層戶數(shù)過多，電梯配置不足，質(zhì)量有缺陷，無綠化。二手房毛坯價格：電梯房3000元/ m2以上，多層2,400元/m2以上?，F(xiàn)處一期已經(jīng)交房，隨著項目成熟，二手房價格達(dá)到2,500元左右。這些樓盤都具有各自的優(yōu)勢，也存在自身的缺點。通過地塊物理屬性及市場屬性分析，我們將本項目定位為：中低產(chǎn)階級的溫馨家園。同時，項目的品質(zhì)和整體形象將大大提高，大型社區(qū)化樓盤將成為市場的主流。4）高品質(zhì)樓盤的推出，刺激了需求增長2006年以前某地樓市主要以銷售移民房為主，主要為多層結(jié)構(gòu)。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，縣城人口不斷增加。全國和重慶市的指標(biāo)均高于上限8%，而某地還靠近下縣，平均比重僅為4%，處于正常范圍之內(nèi)，還有很大的發(fā)展空間。綜上所述，本項目的建設(shè)是非常必要的。因此，本項目的實施，可以改善某某縣的人民住宅條件，促進(jìn)某某縣社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。重慶市“十一五”計劃明確指出：“實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，與推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程相結(jié)合，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口與創(chuàng)造就業(yè)機(jī)體上結(jié)合，積極穩(wěn)妥地加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。城鎮(zhèn)化率已從2004年的15%增長到2009年24%，新增城鎮(zhèn)人口8萬人。境內(nèi)有XX山、XXX洞兩個4A級景區(qū)和國家級森林公園XXX山等眾多景點，年均接待游客百萬人次以上。東依XX土家族自治縣，南接XX縣、XX縣，西靠XX區(qū)，北鄰XX縣、XX縣。表6 重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū)GDP比重表年度房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）地區(qū)GDP（億元）比例2005年5183070%2006年6303492%2007年8504123%2008年9915097% 為防止房地產(chǎn)市場的過度繁榮，從2009年末開始，國家出臺了一系列的政策進(jìn)行調(diào)控。在價格方面，全年呈現(xiàn)波動上揚的走勢。2008年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工面積和竣工面積等指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高。 重慶市房地產(chǎn)市場狀況重慶房地產(chǎn)市場的走勢是整個中國房地產(chǎn)市場的縮影，同樣經(jīng)歷了培育、發(fā)展和調(diào)整三個階段，而且與全國房地產(chǎn)市場同步變化。從主要指標(biāo)的月度變化看：房價2008年從年初到年末形成下降趨勢，但2009年1—6月份房價環(huán)比出現(xiàn)回升，新建住宅環(huán)比從3月開始出現(xiàn)正增長，增幅逐月擴(kuò)大；銷售量2008年持續(xù)低迷，2009年1—6月出現(xiàn)顯著回暖，同比增長30%；投資在2008年高位的基礎(chǔ)上增幅雖然回落，但繼續(xù)呈增長態(tài)勢，2009年1—6月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長近10%；其他指標(biāo)中，2009年1—%、%外，%，%。三是城工業(yè)化、新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程方興未艾，東北振興、西部大開發(fā)、中部崛起、海西區(qū)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施等需要建設(shè)的空間還很大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動力依然強勁，支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)依然堅實。其次，經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在動力依然強勁。城市人口增長是房地產(chǎn)市場需求增長的主要動力，我國仍處于城市化的加速時期，根據(jù)《2001—2002中國城市發(fā)展報告》預(yù)測，2050年城市化率將達(dá)到75%以上。在這種情況下，國家出臺了一系列的穩(wěn)定房價的措施，特別是2007年下半年國家出臺第二套房貸新政，使投資特別是投機(jī)性購房門檻提高、風(fēng)險增大，這一政策在2008年延續(xù)實施，大大抑制了投資和投機(jī)性需求，也抑制了改善性需求。從2007年底開始，房地產(chǎn)業(yè)開始萎縮，2008年和2009年房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整階段，開發(fā)投資增長放緩，2008年銷售面積出現(xiàn)了較大幅度的負(fù)增長。第三章 項目背景和建設(shè)的必要性 項目背景 全國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r1998年住房體制改革標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場開始形成，在這十年間，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了培育啟動、發(fā)展和調(diào)整三個階段。,擬開發(fā)某某縣X X 鎮(zhèn)宜居小區(qū)商品房住宅項目2．2 公司的組織機(jī)構(gòu)公司的組織機(jī)構(gòu)圖如下：董事會監(jiān)事會總經(jīng)理副總經(jīng)理職能部門經(jīng)營部門融資部市場拓展部銷售部物業(yè)部工程部材料采購部財務(wù)部辦公室 項目負(fù)責(zé)人 X X X先生，生于XXX年，大專文化。建設(shè)工期12個月。本項目為全封閉小區(qū)，環(huán)境優(yōu)美安靜，生活方便，完全滿足人們對高品質(zhì)住宅的訴求。可行性研究范圍涉及項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、建設(shè)進(jìn)度、建設(shè)投資等。XX縣X X 鎮(zhèn)宜居小區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告 二○一○年九月目 錄第一章 總論 6 6 報告編制的依據(jù) 7 8 8第二章 業(yè)主基本情況 9 企業(yè)概況 92．2 公司的組織機(jī)構(gòu) 9 10第三章 項目背景和建設(shè)的必要性 11 項目背景 11 全國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 11 重慶市房地產(chǎn)市場狀況 15 某某縣社會經(jīng)濟(jì)狀況 18 19 19 20 21第四章 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 22 項目區(qū)域市場分析 22 22 未來房地產(chǎn)市場展望 24 項目定位 24 項目區(qū)域市場競爭狀況 25 項目定價 26 項目SWOT分析 26第五章 項目建設(shè)條件 28 28 28 28 29第六章 項目建設(shè)工程方案 31 主要設(shè)計依據(jù) 31 31 32 35第七章 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能措施 41 41 41 41 41 42 43 43 43 44 46 46 47第八章 勞動安全衛(wèi)生與消防 48 48 項目實施中有可能對勞動法造成的危害 48 48第九章 項目的管理及實施 50 50 52 52 52第十章 項目實施進(jìn)度計劃 53 項目的建設(shè)進(jìn)度計劃 53第十一章 投資估算和資金籌措 54 54 54 54 62第十二章 項目的經(jīng)濟(jì)評價 64 評估依據(jù)、原則和方法 64 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 65 基準(zhǔn)收益率 65 成本估算 65 66 66 68第十三章 不確定性和風(fēng)險分析 70 不確定性分析 70 71 72第十四章 社會效益評價 73第十五章 結(jié)論與建議 74附表1 75第一章 總論：某某縣X X 鎮(zhèn)宜居小區(qū)開發(fā)項目：重慶X X 實業(yè)發(fā)展有限公司：重慶市某某縣X X 鎮(zhèn)：新建：擬建項目占地6590平方米， 平方米，綠地覆蓋率為31％。表1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項目名稱單位數(shù)據(jù)備注1項目總投資萬元 　2項目財務(wù)內(nèi)部收益率%16%行業(yè)基準(zhǔn)收益率為13%3財務(wù)凈現(xiàn)值萬元210 　4動態(tài)投資回收期年 含建設(shè)期5銷售收入萬元2597 　6利潤總額萬元439 　7凈利潤萬元329 　8支付銀行利息萬元　　9貸款償還期萬元　　10上繳稅金萬元277 　11總用地面積m26590 　12其中：建筑物占地面積m22122 　13道路廣場及其他占地m22438 　14 綠化占地m22030 　15總建筑面積m2 　16其中：居住建筑面積m2 　17綠地面積m22030 　18綠地率%31%　19居住總戶數(shù)戶110 　20總居住人數(shù)人330 　 報告編制的依據(jù)（1）國家發(fā)展和改革委員會及建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價與參數(shù)》（第三版）；（2）重慶市統(tǒng)計局有關(guān)房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計資料；（3）某地“十一五”發(fā)展規(guī)劃；（4）《中華人民共和國防震減災(zāi)法》；（5）重慶市相關(guān)工程造價概