【正文】 業(yè)政策的要求。 二、 是泰安市城市發(fā)展和城市化建設(shè)的需要 城市化是標(biāo)志一個(gè)區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，也是城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的重要因素。居民住宅是城市化建設(shè)的主要內(nèi)容之一，其發(fā)展的動(dòng)力，一方面來(lái)自城市規(guī)模的擴(kuò)大和人口自然增長(zhǎng)對(duì)住房數(shù)量的直接需求；另一方面是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，城市居民對(duì)改善住房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強(qiáng)。為提高住宅小區(qū)建設(shè)的現(xiàn)代化水平，改善城市居民居住條件，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，加快住宅建設(shè)，擴(kuò)大內(nèi) 需，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在泰山腳下建設(shè)齊魯雅居苑住宅小區(qū)，將有利于滿足高收入群體對(duì)高檔住房的需求。 本項(xiàng)目的建設(shè)，可以有效的提升泰城人口的容積率，是加快城市化進(jìn)程，力爭(zhēng) 2020 年跨入大城市行列的城市發(fā)展的需求。 三、有利于改善泰城居民的住宅結(jié)構(gòu)，提高泰城居民的生活品位 “九五”期間，隨著房改政策、住房供應(yīng)政策、住房市場(chǎng)開(kāi)放政策、住房稅收政策、住房金融政策的陸續(xù)出臺(tái)，我市住房建設(shè)取得了巨大的成就，城鄉(xiāng)居民住房條件得到了很大的改善。但是隨著人們收入和生活水平的不斷提高，尤其泰城個(gè)體私營(yíng)企業(yè)家和前來(lái)泰城投資的客商的 大量涌入以及一些大公司的白領(lǐng)階層，使這一部分人們對(duì)住宅消費(fèi)提出了更高的要求，寬敞、舒適、服務(wù)功能多樣化、環(huán)境優(yōu)美已成為他們住房追求的首選目標(biāo)。 但是，泰安市目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出兩頭小、中間大的態(tài)勢(shì)，也 就是說(shuō)，泰城目前的中檔住宅較多，而面向高層次消費(fèi)的高檔住宅和真正意義的經(jīng)濟(jì)適用房比例嚴(yán)重失衡，尤其是高檔住宅的短缺，使具有購(gòu)買(mǎi)能力的白領(lǐng)階層不得不屈居中低檔小區(qū)。這不但影響了城市面貌的體現(xiàn)，也不利于居民生活品位的提高。本項(xiàng)目的建設(shè)可以有效的緩解泰城高檔住宅不足的局面，逐步改善高中低檔比例失衡的住宅結(jié)構(gòu)，提高居民的生活品位。 總之， 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響力大 ， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高居民消費(fèi)水平和質(zhì)量，擴(kuò)大就業(yè)，促進(jìn)科技進(jìn)步和可持續(xù)發(fā)展都有著重要意義。 因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 第三章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 泰安市房地產(chǎn)宏觀狀況分析 泰安市自 2001 年土地拍賣(mài)制度的確立，取消城鎮(zhèn)私人購(gòu)臵土地建房的規(guī)定正式執(zhí)行，私人建房現(xiàn)象大幅減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了合理有序的市場(chǎng)時(shí)代。 隨著三大工業(yè)（科技）園區(qū)的建設(shè)，市政府的西移，以及城市改造的進(jìn)行，合理有序房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的確立，泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)比較活躍。在整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火暴的形勢(shì)下，隨著招商引資力度的不斷加強(qiáng)，泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入快速發(fā)展的階段。 第二節(jié) 泰安市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì) 隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展， 2020 年泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入快速發(fā)展的階段。根據(jù)調(diào)查顯示，許多新開(kāi)發(fā)個(gè)案銷售狀況十分良好，銷售率普遍達(dá)到 60%70%，有些甚至達(dá)到 90%以上。 二、價(jià)格保持平穩(wěn)，高價(jià)市場(chǎng)升幅明顯 泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較晚，但 房地產(chǎn)供應(yīng)量十分充足，市場(chǎng)需求也是十分旺盛，因此價(jià)格水平微幅上漲，但基本保持平穩(wěn)， 2020 年全市普通住宅平均價(jià)格為： 1500— 1600 元 /平方米； 基本與上年持平。而 2020 年高檔住宅供應(yīng)量猛增，且價(jià)格水平提升很快，由原來(lái)的 2200— 2300 元 /平方米猛增至 3200— 4000 元 /平方米 ，如：岱下陽(yáng)光花園、干休一所住宅平均價(jià)格為： 32003700 元 /平方米；擂鼓石花園、開(kāi)元天元花園、澳泰山莊住宅平均價(jià)格為： 35004000 元 /平方米，而龍澤花園更增至 46005300 元 /平方米 ，增幅明顯 。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求與趨勢(shì)分析 一、泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求趨勢(shì) 2001 年，泰安市實(shí)行土地拍賣(mài)，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建立，房地產(chǎn)供銷進(jìn)入有序互動(dòng)的階段， 2002 年經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅價(jià)格相比去年都有 5%8%左右的上漲， 而豪華住宅銷售價(jià)格水平卻上漲 了10%左右。 泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚，起步階段的商品建設(shè)基本是以增大面積為改善居住環(huán)境的首選因素。而沒(méi)有實(shí)質(zhì)進(jìn)入提高居住環(huán)境的發(fā)展階段。房改之前，一般居民住宅面積普遍為 50— 80 平方米，對(duì)于性情豪爽，具有顯著北方人性格特點(diǎn)的泰安人，這種面積的住宅明 顯偏小。因此，房改之后，新建商品房一般為 100— 150 平方米，但擁有優(yōu)良居住環(huán)境的房地產(chǎn)個(gè)案十分稀少。因此沒(méi)有明顯實(shí)質(zhì)進(jìn)展的豪宅市場(chǎng)與中檔住宅沒(méi)有拉開(kāi)明顯的檔次差別，以至中檔市場(chǎng)侵蝕豪宅市場(chǎng)，因此 2001年價(jià)格上升幅度最大的是普通住宅市場(chǎng)，而價(jià)格下降幅度最大的是豪華住宅市場(chǎng)。 目前，泰安市整體市場(chǎng)進(jìn)入供銷兩旺的時(shí)期，整體市場(chǎng)需求充足， 而目前的豪華住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較為稀少，目前已進(jìn)入市場(chǎng)的供應(yīng)量?jī)H為 萬(wàn)平方米，與普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的 240 萬(wàn)平方米后續(xù)量體相比十分稀少，僅占總量的 8%，在這種情況下，豪宅市 場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)供明顯大于求的現(xiàn)象。因此，豪華住宅市場(chǎng)價(jià)格的下降主要是因?yàn)楫a(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)未能切入有效客戶群的心理需求。 第四節(jié) 本項(xiàng)目市場(chǎng)需求及價(jià)格分析 一、項(xiàng)目的市場(chǎng)前景分析 隨著我國(guó)人口的自然增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，衣食無(wú)優(yōu)之后，對(duì)改善居住條件的要求越來(lái)越高，住宅消費(fèi)已成為人們新的消費(fèi)熱點(diǎn)。同時(shí)，“十六大”確定了我國(guó)在本世紀(jì)頭二十年全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，隨著全國(guó)房改制度的實(shí)施，住宅建設(shè)已成為強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。有關(guān)資料表明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)值為 1： 3。隨著住宅二級(jí) 市場(chǎng)的開(kāi)始起步，城市居民消費(fèi)觀念的改變，集團(tuán)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)力有了較大的提高，刺激了我市住宅建設(shè)的快速發(fā)展。依照新一輪城市總體規(guī)劃，到 2020 年泰城居住人口將達(dá)到 65 萬(wàn)，對(duì)住宅建設(shè)將會(huì)有較大的要求。泰城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是國(guó)務(wù)院公布的首批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市。近幾年來(lái)，市委、市政府制定了一系列優(yōu)惠政策，大力發(fā)展個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)和招商引資，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，一批個(gè)體私營(yíng)企業(yè)家脫穎而出，他們?cè)谧非笫聵I(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，對(duì)生活居住環(huán) 境提出了較高的要求。同時(shí)來(lái)泰投資的客商 和濟(jì)南的一些個(gè)體私營(yíng)業(yè)主都有前來(lái)購(gòu)房的意向。 在大力發(fā)展個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，市委、市政府還狠抓了高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，大力發(fā)展招商引資項(xiàng)目，鼓勵(lì)各類項(xiàng)目進(jìn)區(qū)建設(shè)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)通過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，已初具規(guī)模，有相當(dāng)一批大中型企業(yè)落戶開(kāi)發(fā)區(qū)，這些企業(yè)為了招納人才，出臺(tái)了一系列包括住房在內(nèi)的優(yōu)惠政策，這些購(gòu)房群體對(duì)住宅環(huán)境要求較高。另外，項(xiàng)目區(qū)附近有山東科技大學(xué)、現(xiàn)代中學(xué)、解放軍八十八醫(yī)院等大批企事業(yè)單位，這些單位的干部職工也是一個(gè)不小得購(gòu)買(mǎi)客戶群。 通過(guò)對(duì)以上銷售對(duì)象需求結(jié)構(gòu)的分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目市場(chǎng)定位 為以高檔單元住宅為主，中檔住宅為輔，對(duì)于需求群體具有較強(qiáng)的吸引力，加之設(shè)計(jì)方案新穎，規(guī)劃完善，配套設(shè)施齊全，交通便利，并充分考慮周圍自然環(huán)境和人文景觀融為一體，可為居民提供一個(gè)良好的生存、居住環(huán)境，符合個(gè)體私營(yíng)業(yè)者等高收入群體不斷提高的需求。因此，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景非常廣闊，銷售前景良好。 二、市場(chǎng)定位 根據(jù)泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查情況分析，泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)高檔競(jìng)爭(zhēng)比較薄弱。泰安市居民收入水平較低，但不乏具有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力的私營(yíng)企業(yè)主和高收入白領(lǐng)階層。他們苦于沒(méi)有真正高檔社區(qū)供應(yīng)而不得不屈居于低檔小區(qū)。因此，以優(yōu)美的 自然環(huán)境，先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，新穎時(shí)尚的外觀及戶型設(shè)計(jì)，高度智能化水平標(biāo)準(zhǔn)，推出真正高檔的景觀式高檔住宅區(qū)，以適宜的價(jià)格強(qiáng)力入市，改善泰安市房地產(chǎn)高檔市場(chǎng)不足 的局面，輔以極具創(chuàng)意的營(yíng)銷手段，營(yíng)造銷售上的破竹之勢(shì)，是唯一現(xiàn)實(shí)的選擇。 三、市場(chǎng)價(jià)格分析 泰城的高檔住宅均價(jià)基本在 3600 元 /平方米左右，最高超過(guò)4000 元 /平方米，鑒于成本較高和環(huán)境的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)的形態(tài)出現(xiàn)，以高單價(jià)來(lái)吸引注意力，以有競(jìng)爭(zhēng)力的總價(jià)和高品質(zhì)來(lái)吸引購(gòu)買(mǎi)行為。 加之項(xiàng)目定位起點(diǎn)較高，銷售對(duì)象較為確定，價(jià)格走勢(shì)看好，綜合該 地段城市規(guī)劃的情況分析，本項(xiàng)目住宅平均以3500 元 /平方米起價(jià)。該價(jià)位在泰安市屬中檔偏高水平，但考慮到項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，配臵的高檔水平，該價(jià)位應(yīng)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 第五節(jié) 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，并充分結(jié)合上述市場(chǎng)需求情況分析、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境與規(guī)劃的土地面積，確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為：總占地 18268 平方米（合 畝），總建筑面積 36756 平方米，其中住宅建筑面積 32817 平方米（約 222 套），公共商業(yè)建筑面積 3939 平方米。 第四章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn) 擬建的“齊魯雅居苑住宅小區(qū)”位于泰安市老城區(qū)，劃定的用地范圍位于梳洗河以南、虎山路以東，岱宗大街以北，總占地面積 畝。由于本項(xiàng)目是根據(jù)區(qū)域規(guī)劃定點(diǎn)而確定，該區(qū)地址沒(méi)有其他可比選方案。本區(qū)建設(shè)地點(diǎn)具有如下特點(diǎn)： 場(chǎng)內(nèi)此前為城市規(guī)劃的住宅用地，除區(qū)內(nèi)有部分建筑物需拆除外，無(wú)其他影響建設(shè)的障礙物，待資金及配套條件落實(shí)后，可立即著手進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，政策上也沒(méi)有明顯的障礙。 水、電、氣、暖、通訊設(shè)施等供應(yīng)便利且有保障，交通基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。 該地塊地處市區(qū)，交通便利；北枕泰山，景色秀美 。地塊周邊有科技大學(xué)、現(xiàn)代中學(xué)、解放軍八十八醫(yī)院，文化氣氛濃郁，生活條件便利。地塊遠(yuǎn)望泰山，近靠梳洗河與虎山公園，人與自然和諧共處。是適宜于居住良好生活環(huán)境。 同上原因，項(xiàng)目區(qū)周邊一定范圍內(nèi)今后不會(huì)出現(xiàn)工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進(jìn)一步得到改善。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、氣象 泰安市地處東經(jīng) 116176。 20′～ 117176。 59′，北緯 35176。 38′～ 36176。 28′之間，屬暖溫帶大陸性半濕