【正文】 = 3 % 第四節(jié) 償債能力分析 本項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，其中預(yù)計(jì)從銀行貸入 6000 萬(wàn)元，貸款期限為兩年 ， 貸款利息年均 萬(wàn)元； 通過(guò)以上財(cái)務(wù)預(yù)算可知銷(xiāo)售凈稅 總 額為 萬(wàn)元 ，平均每年為 萬(wàn)元 。 第九章 投資估算和資金籌措 第一節(jié) 估算依據(jù)及說(shuō)明 一、估算依據(jù) 山東省建筑工程綜合定額； 山東省安裝工程綜合定額； 泰安市材料預(yù)算價(jià)格； 同類(lèi)工程造價(jià)情況； 現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。 公共設(shè)施維護(hù)：場(chǎng)區(qū)內(nèi)景觀(guān)、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)設(shè)施保養(yǎng)、維修、維護(hù)。 (3)生活垃圾 本項(xiàng)目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專(zhuān)職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門(mén)運(yùn)往城市垃圾場(chǎng)集中處理。 (功率因數(shù) )=(KVA) 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目設(shè)計(jì)供電負(fù) 荷約為 (KVA)，考慮發(fā)展需要，擬在場(chǎng)區(qū)安裝 1 1000KVA 變壓器 1 臺(tái)。 (2)門(mén)窗、外窗采用 高檔塑鋼 （中空） 材料，門(mén)及內(nèi)窗為中高檔木質(zhì)材料。區(qū)內(nèi)道路通而不暢，避免過(guò)境車(chē)輛的穿行，避免往返迂回，適于消防車(chē)、救護(hù)車(chē)和垃圾車(chē)等的通行。街道布臵鋪地、小品、花草樹(shù)木，營(yíng)造出可供人們深入其中的游憩空間。做到環(huán)境優(yōu)雅，居住舒適。 1 月份地溫均在 ℃以下，4月份均在 ℃以下， 7月份平均達(dá)到 ℃， 10月份均降至 ℃以下。年均無(wú)霜期 202天。 水、電、氣、暖、通訊設(shè)施等供應(yīng)便利且有保障，交通基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。 在大力發(fā)展個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，市委、市政府還狠抓了高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，大力發(fā)展招商引資項(xiàng)目，鼓勵(lì)各類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)建設(shè)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求與趨勢(shì)分析 一、泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求趨勢(shì) 2001 年，泰安市實(shí)行土地拍賣(mài)，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建立，房地產(chǎn)供銷(xiāo)進(jìn)入有序互動(dòng)的階段， 2002 年經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅價(jià)格相比去年都有 5%8%左右的上漲， 而豪華住宅銷(xiāo)售價(jià)格水平卻上漲 了10%左右。為提高住宅小區(qū)建設(shè)的現(xiàn)代化水平，改善城市居民居住條件，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，加快住宅建設(shè)，擴(kuò)大內(nèi) 需，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在泰山腳下建設(shè)齊魯雅居苑住宅小區(qū)，將有利于滿(mǎn)足高收入群體對(duì)高檔住房的需求。 第二節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 泰安市作為魯中地區(qū)的重要中心城市 之一，近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。 泰安市旅游資源得天獨(dú)厚。 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)與范圍 一、可行性研究的依據(jù) 國(guó)家及省有關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)定； 現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定； 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求； 泰安市新一輪城市總體規(guī)劃； 泰安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃； 項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)。 四、項(xiàng)目效益分析 項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)利稅 萬(wàn)元，其中利潤(rùn) 萬(wàn)元，投資利稅率 %，投資利潤(rùn)率 %。 泰安交通便利，科技文化發(fā)達(dá)。同時(shí)，隨著城市建設(shè)不斷完善，城市環(huán)境不斷改善，必將進(jìn)一步吸引越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外的單位和個(gè)人來(lái)泰投資，這些來(lái)泰投資的國(guó)內(nèi)外客商、個(gè)體私營(yíng)企業(yè)家及目前泰城一些大公司的高層管理者收入較高，生活更加富裕，對(duì)居住 條件和環(huán)境的要求也越來(lái)越高，寬敞、舒適、服務(wù)功能多樣化、 智能 化、環(huán) 保型的高檔住宅已成為他們改善居住條件的首選目標(biāo)。這不但影響了城市面貌的體現(xiàn)，也不利于居民生活品位的提高。因此沒(méi)有明顯實(shí)質(zhì)進(jìn)展的豪宅市場(chǎng)與中檔住宅沒(méi)有拉開(kāi)明顯的檔次差別，以至中檔市場(chǎng)侵蝕豪宅市場(chǎng)，因此 2001年價(jià)格上升幅度最大的是普通住宅市場(chǎng)，而價(jià)格下降幅度最大的是豪華住宅市場(chǎng)。 二、市場(chǎng)定位 根據(jù)泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查情況分析，泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)高檔競(jìng)爭(zhēng)比較薄弱。 同上原因，項(xiàng)目區(qū)周邊一定范圍內(nèi)今后不會(huì)出現(xiàn)工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進(jìn)一步得到改善。夏季降水最多，季降水量平均 毫米，占全年 降水 量的 64%以上。 通訊 泰安市通訊網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)健全，電信部門(mén)可保證項(xiàng)目通訊需要。 特色原則 在整體格調(diào)統(tǒng)一的前提下，強(qiáng)調(diào)住區(qū)環(huán)境與建筑，單體與群體，空間與實(shí)體的整合性。在本設(shè)計(jì)中建設(shè)沿河步行商業(yè)區(qū)，充分利用沿河的優(yōu)勢(shì)，設(shè)臵親水堤岸和親水平臺(tái)。地面坡度和車(chē)行道縱坡不小于 %，人行道不需要設(shè)踏步和防滑措施。 第五節(jié) 給排水設(shè)計(jì)方案 一、供水 用水量測(cè)算 (1)生活用水量 根據(jù)《居住小區(qū)給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，本項(xiàng)目住宅有給排水衛(wèi)生器具和淋浴設(shè)備，無(wú)集中熱水供應(yīng)，生活用水量標(biāo)準(zhǔn)為 180 升 /人〃日，項(xiàng)目 222 套房住宅全部入住后，按平均每戶(hù) 人計(jì)，日用水量為 立方米 /日。 第七節(jié) 燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)方案 供氣方式 規(guī)劃引用管道天然氣作為氣源，由泰安市煤氣公司通過(guò)低壓燃?xì)夤芫W(wǎng)提供，居民氣化率為 100%，按戶(hù)均用氣 ，用氣平衡表如下： 用氣平衡表 用戶(hù)類(lèi)型 用戶(hù)定額（ Nm3/戶(hù)〃日） 用氣戶(hù)數(shù) 用氣量（ Nm3） 住宅 222 公用設(shè)施 50 合計(jì) 住宅戶(hù)為一戶(hù)一表制，爐具選用熱效率高的 節(jié)能產(chǎn)品。 （ 1）從建筑體型、平面布臵、窗、墻、建筑裝修色彩上考慮 節(jié)能的要求； （ 2）利用 300 厚節(jié)能型模數(shù)磚增加外墻保溫隔熱效果； （ 3）采用塑鋼 中空 密封窗及保溫密封門(mén)，減少門(mén)窗的散熱； （ 4）采用水泥聚苯保溫板解決坡屋面保溫問(wèn)題。 第八章 建設(shè)實(shí)施及工程進(jìn)度安排 一、組織機(jī)構(gòu) 為加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高投資效益，由項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)等實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。 第三節(jié) 資金籌措 本項(xiàng)目估算總投資 萬(wàn)元。同時(shí)，還將拉動(dòng)信息及其集成技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，最終為推進(jìn)我市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到示范和帶動(dòng)作用。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目應(yīng)繳納稅金 萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元，城市建設(shè)維護(hù)稅 萬(wàn)元，教育費(fèi)附加 萬(wàn)元，土地增值稅 萬(wàn)元。依據(jù)項(xiàng)目單位的實(shí)際情況，招標(biāo)的組織形式應(yīng)實(shí)行委托招標(biāo)；招標(biāo)的方式要公開(kāi)招標(biāo)。 另外，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完 善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類(lèi)設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)。該項(xiàng)目建成后對(duì)進(jìn)一步改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境及景觀(guān)十分有益。 消防 在主要交叉路口內(nèi)設(shè)臵地上消火栓，布臵間距不大于 120 米，數(shù)量及位臵與消防管理部門(mén)協(xié)定，消防用道路通暢，樓間距布臵符合消防要求。力求創(chuàng)造出一種清新明快、高雅時(shí)尚建筑風(fēng)格。整體景觀(guān)設(shè)計(jì)概念為重點(diǎn)體現(xiàn)在大型中央綠地的營(yíng)造，突破單一的平面構(gòu)圖，創(chuàng)造出坡地水景景觀(guān)，景觀(guān)設(shè)計(jì)，重軟輕硬，設(shè)計(jì)以綠樹(shù)、草地等軟質(zhì)綠化為主，使整個(gè)小區(qū)景觀(guān)環(huán)境構(gòu)架充滿(mǎn)微型機(jī)活力，富有情趣，居民漫步其中，步移景異，盡情享受都市中的田園風(fēng)光。在虎山路與岱岳大街之間布臵街心綠地，為城市留下一份可貴的公共活動(dòng)空間。 工程地質(zhì) 該項(xiàng)目未做地質(zhì)勘察，項(xiàng)目承辦單位未提供地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹，本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿(mǎn)足本項(xiàng)目建筑要求， 地下水對(duì)鋼筋無(wú)侵蝕性。 1978 年 6 月 30 日，泰安曾記錄到瞬時(shí) 12 級(jí)大風(fēng)。具體氣象資料如下： 氣 溫 泰安市屬暖溫帶半濕 潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候，春季干燥多風(fēng)， 夏季高溫多雨， 秋季天高氣爽， 冬季寒冷少雪。該價(jià)位在泰安市屬中檔偏高水平，但考慮到項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，配臵的高檔水平，該價(jià)位應(yīng)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。隨著住宅二級(jí) 市場(chǎng)的開(kāi)始起步，城市居民消費(fèi)觀(guān)念的改變，集團(tuán)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)力有了較大的提高，刺激了我市住宅建設(shè)的快速發(fā)展。在整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火暴的形勢(shì)下，隨著招商引資力度的不斷加強(qiáng)，泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入快速發(fā)展的階段。通過(guò)培育住宅消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)行 業(yè)的發(fā)展，并為社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。東西長(zhǎng)約 公里，南北寬約 102 公里，總面積7762 平方公里。 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 一、項(xiàng)目名稱(chēng) 泰安中奧投資有限公齊魯雅居苑住宅小區(qū) 二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 岱宗大街以北，梳洗河以南，虎山路東側(cè)。 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)下表： 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 序 號(hào) 指 標(biāo) 名 稱(chēng) 單 位 數(shù) 量 備 注 1 建設(shè)規(guī)模 總建筑面積 平方米 36756 其中：住宅 平方米 32817 公建 平方米 3939 總套數(shù) 套 222 住宅 總居住人口 人 710 /戶(hù) 2 總占地面積 畝 3 容積率 % 201 4 總建筑密度 % 5 平均層數(shù) 層 6 綠化覆蓋率 % 7 建設(shè)總投資 萬(wàn)元 工程費(fèi)用 萬(wàn)元 其他費(fèi)用 萬(wàn)元 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 8 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 9 單位建筑面積平均造價(jià) 元 2596 10 投資利潤(rùn)率 % 11 投資利稅率 % 第 二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 第一節(jié) 泰安市概況 泰安市地處山東省中部，北依省會(huì)濟(jì)南，南臨古城曲阜，東連齊都淄博，西瀕黃河。 2020年實(shí)現(xiàn)本市生產(chǎn)總值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、符合國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策要求 根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)由賣(mài)方經(jīng)濟(jì)向買(mǎi)方