【正文】 捷，是良好的生活居住場(chǎng)所，可以有效的滿足這部分人的需求。全市農(nóng)民人均純收入 3350 元，比上年增加 215 元，增長(zhǎng) %,增幅同比提高 個(gè)百分點(diǎn)，為近三年增幅最高年份。電話可直撥世界各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的大中城市。城 市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是國(guó)務(wù)院公布的首批對(duì)外開(kāi)放旅游城市，是山東的歷史文化名城，也是國(guó)家衛(wèi)生城市和全國(guó)城市環(huán)境綜合優(yōu)秀城市。項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解城市住宅緊張的狀況，特別是滿足泰城及周邊地區(qū)個(gè)體私營(yíng)業(yè)戶、來(lái)泰投資商和大中型企業(yè)的高級(jí)技術(shù)管理人才對(duì) 服務(wù)功能齊全 、智能化、環(huán)保 型 的高檔次住房的需求，對(duì)提高市民生活質(zhì)量將起到積極的推動(dòng)作用。 公司將堅(jiān)持 “誠(chéng)信為本，實(shí)干興業(yè)” 的經(jīng)營(yíng)理念，力圖以科學(xué)的管理方式，靈活的運(yùn)作機(jī)制和不懈的奮斗精神，逐步發(fā)展成為綜合性投資企業(yè)。 在公司組建后，各投資方均派出了精干的技術(shù)人員與管理人 員進(jìn)入公司，該公司現(xiàn)有管理人員 10 人，全部具有中、高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱。 該項(xiàng)目的建設(shè)符合泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。泰城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北距省會(huì)濟(jì)南 公里，南距三孔圣地曲阜 公里，建成區(qū)面積 59 平方公里，人口 44 萬(wàn)。 京滬鐵路、京滬、京福高速公路、 10 10 20 220 國(guó)道穿境而過(guò)，即將開(kāi)工的京滬高速鐵路縱貫?zāi)媳薄３擎?zhèn)居民人均可支配收入 元，比上年增長(zhǎng) %。 但是，泰城目前開(kāi)發(fā)的住宅多為中低檔單元式結(jié)構(gòu)，且小區(qū)環(huán)境也參差不齊，很難滿足這些高收入群體的需求 。 二、 是泰安市城市發(fā)展和城市化建設(shè)的需要 城市化是標(biāo)志一個(gè)區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，也是城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的重要因素。本項(xiàng)目的建設(shè)可以有效的緩解泰城高檔住宅不足的局面，逐步改善高中低檔比例失衡的住宅結(jié)構(gòu)，提高居民的生活品位。 二、價(jià)格保持平穩(wěn)，高價(jià)市場(chǎng)升幅明顯 泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較晚，但 房地產(chǎn)供應(yīng)量十分充足，市場(chǎng)需求也是十分旺盛，因此價(jià)格水平微幅上漲，但基本保持平穩(wěn)， 2020 年全市普通住宅平均價(jià)格為： 1500— 1600 元 /平方米； 基本與上年持平。 目前，泰安市整體市場(chǎng)進(jìn)入供銷兩旺的時(shí)期，整體市場(chǎng)需求充足， 而目前的豪華住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較為稀少，目前已進(jìn)入市場(chǎng)的供應(yīng)量?jī)H為 萬(wàn)平方米，與普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的 240 萬(wàn)平方米后續(xù)量體相比十分稀少，僅占總量的 8%，在這種情況下，豪宅市 場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)供明顯大于求的現(xiàn)象。近幾年來(lái)，市委、市政府制定了一系列優(yōu)惠政策，大力發(fā)展個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)和招商引資，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，一批個(gè)體私營(yíng)企業(yè)家脫穎而出，他們?cè)谧非笫聵I(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，對(duì)生活居住環(huán) 境提出了較高的要求。泰安市居民收入水平較低，但不乏具有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力的私營(yíng)企業(yè)主和高收入白領(lǐng)階層。由于本項(xiàng)目是根據(jù)區(qū)域規(guī)劃定點(diǎn)而確定，該區(qū)地址沒(méi)有其他可比選方案。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、氣象 泰安市地處東經(jīng) 116176。 年積溫 4922℃。其中泰山頂降水最大，為 毫米。 二、地溫與凍土 區(qū)內(nèi)年均地溫為 — 16℃。 交通 泰安市的交通在省內(nèi)綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)中占有重要地位，京滬鐵路縱貫?zāi)媳?，市域?nèi)泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)狀。 第二節(jié) 總體設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 前提 —— “以人為本”，處處考慮城市居民的生活特點(diǎn)及要求，為居民創(chuàng)建優(yōu)美、舒適、安全、方便、現(xiàn)代化的生活空間環(huán)境。 市場(chǎng)原則 以滿足開(kāi)發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)規(guī)劃的彈性及靈活性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)便于分期實(shí)施和房地產(chǎn) 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，形成良性循環(huán)、滾動(dòng)發(fā)展 的機(jī)制。本地塊的城市景觀設(shè)計(jì)有著重要的地位。步行街區(qū)內(nèi)設(shè)臵內(nèi)部綠化帶，結(jié)合鋪地、小品的設(shè)計(jì)，營(yíng)造出別具一格的水岸商業(yè)環(huán)境。組團(tuán)內(nèi)部形成環(huán)狀道路，方 便各建筑之間的交通聯(lián)系，環(huán)形道路使區(qū)內(nèi)消防線路可以環(huán)通，滿足消防安全的要求。 地面排水 采用沿小區(qū)道路排泄地面雨水，一般為單側(cè)設(shè)雨水口，局部低洼易積水地段可設(shè)雙側(cè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡等在設(shè)計(jì)段確定。 考慮到觀賞泰山風(fēng)光的需要，小高層設(shè)計(jì)中注意起居廳、餐廳南北貫通，在每一戶的北側(cè)均設(shè)臵了陽(yáng)臺(tái)、凸窗；建筑頂部設(shè)臵復(fù)式住宅，設(shè)臵觀景平臺(tái)。 (2)綠化及道路用水量 綠化及道路用水指標(biāo)平均 升 /㎡〃日，按場(chǎng)區(qū)綠化率 %計(jì)算，日用水量 立方米 /日。 生活污水 管道布臵與供水管網(wǎng)路線平行，根據(jù)污水量在適當(dāng)位臵設(shè)化糞池，化糞池與建筑物的距離不小于 米，污水經(jīng)過(guò)化糞池 處理后，排至岱宗大街市政污水干管。 管網(wǎng) （ 1）以低壓管道煤氣直供用戶； （ 2）管道一律采用鋼管，埋地鋪設(shè)； （ 3）管道應(yīng)當(dāng)與其他市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開(kāi)電力線； （ 4）管道應(yīng)作防腐處理。 2 (1)生活污水 本項(xiàng)目采用化糞池對(duì)生活污水進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后經(jīng)市政污水管道輸送到污水處理廠。 所有設(shè)備選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，不在國(guó)家已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品之列。 衛(wèi)生清潔：場(chǎng)區(qū)環(huán)境清潔、保潔，住宅樓道等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運(yùn)。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，建議項(xiàng)目承辦單位抽出精干人員， 設(shè)立施工管理部、財(cái)務(wù)部、辦公室等機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目的概算控制、資金使用、施工組織、建設(shè)工期及工程質(zhì)量等進(jìn)行管理，確保項(xiàng)目按時(shí)完成。 項(xiàng)目法人制 根據(jù)有關(guān)要求，本項(xiàng)目的建設(shè)必須實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制和責(zé)任追究制，由項(xiàng)目法定代表人對(duì)建設(shè)的全過(guò)程和工程質(zhì)量負(fù)總責(zé)。按照項(xiàng)目承辦單位意見(jiàn)，所需資金擬通過(guò)以下途徑籌措： 泰安中奧投資有限公司以自有資金投入 3000 萬(wàn)元； 申請(qǐng)金融部門(mén)貸款 6000 萬(wàn)元，其中 2020 年貸款 3000 萬(wàn)元，2020 年貸款 3000 萬(wàn)元； 其余 萬(wàn)元擬通過(guò)樓房預(yù)售，從預(yù)售款中籌措。 = 24. 31% 投資利稅率 =利稅總額247。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。銷售面積為 36756 平方米。詳見(jiàn)銷售收入估算表 銷售收入估算表 年度 項(xiàng)目 單位 2020 年 2020 年 合計(jì) 銷售量 住宅現(xiàn)房 ㎡ 10000 12817 22817 住宅期房 ㎡ 5000 5000 10000 商業(yè)現(xiàn)房 ㎡ 1500 2439 3939 小計(jì) ㎡ 16500 20256 36756 銷售額 住宅現(xiàn)房 萬(wàn)元 3500 住宅期房 萬(wàn)元 1650 1650 3300 商業(yè)現(xiàn)房 萬(wàn)元 750 小計(jì) 萬(wàn)元 5900 第二節(jié) 銷售稅金及附加估算 根據(jù)有關(guān)規(guī)定， 出售不動(dòng)產(chǎn)按 5%稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，城市建設(shè)維護(hù) 稅和教育費(fèi)附加分別按營(yíng)業(yè)稅的 7%和 3%繳納， 土地增值稅按銷售收入的 2%繳納 。 第二節(jié) 投資估算 一、估算范圍 本項(xiàng)目總投資估算包括：工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息。項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)，均應(yīng)按要求進(jìn)行招標(biāo)。 供水：包括居民用水及綠化景觀和運(yùn)動(dòng)設(shè)施供水。 采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)，新工藝，以節(jié)能降耗。本項(xiàng)目堅(jiān)持點(diǎn)、線、面結(jié)合的綠化原則，盡可能提高項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部綠化比率，采取 喬木、灌木和草坪高中低混植形式，構(gòu)成立體綠色空間，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，以保持場(chǎng)區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 一、建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于城市中心區(qū)，周圍環(huán)境狀況良好，附近無(wú)污染工業(yè)，場(chǎng)邊綠地較多，綠化水平尚可。 二、通訊系統(tǒng) 本項(xiàng)目擬采用現(xiàn)代信息傳輸技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和信息集成技術(shù)，提高住宅高新技術(shù)的含量和居住環(huán)境水平，以適應(yīng) 21 世紀(jì)現(xiàn)代居住生活的需求。 水源、水壓、水質(zhì) 主水源由岱宗大街市供水干管引自來(lái)水，水源來(lái)自市水廠，不需加壓及二次凈化。 第四節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 一、 地上結(jié)構(gòu) 根據(jù)本項(xiàng)目的使用功能要求，小高層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，多層住宅全部采用磚混結(jié)構(gòu)，公用設(shè)施根據(jù)使用功能要求選擇 框架結(jié)構(gòu) 。結(jié)合淡雅時(shí)尚的色彩以及金屬、玻璃、面磚、涂料的綜合運(yùn)用，精致的細(xì)部處理。多層建筑兩側(cè)也留有環(huán)形消防車道 ，滿足消防要求。其二為“虎山路街公園 —— 親水平臺(tái)”軸線，在此軸線上布臵了水景、旱噴泉、平臺(tái)、步行道路等景觀要素。 濱水景觀環(huán)境設(shè)計(jì) 水岸環(huán)境是得天獨(dú)厚的自然美景，擁有清新的空氣、明媚的陽(yáng)光、水岸的靈氣和綠蔭的風(fēng)情。本地塊內(nèi)布臵四棟小高層居住建筑以及兩棟多層居住建筑，沿虎山路以及梳洗河一側(cè)布臵商業(yè)建筑。追求“人、建筑、自然”能融為一體的東方式生活理想。 四、工程地質(zhì)條件 地形、地貌及地下水 泰安市境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，項(xiàng)目場(chǎng)地屬山前剝蝕堆積地貌單元，地形起伏變化不大，總體北高南低。 供電 項(xiàng)目最大用電 負(fù)荷 ，泰安市電力供應(yīng)充足，用電有保證。泰安每年有 8 級(jí)以上大風(fēng)日數(shù)為 天。泰山頂氣象站年均降水量為 毫米，比山下泰安氣象站多 毫米。 28′之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。地塊周邊有科技大學(xué)、現(xiàn)代中學(xué)、解放軍八十八醫(yī)院，文化氣氛濃郁，生活條件便利。 加之項(xiàng)目定位起點(diǎn)較高，銷售對(duì)象較為確定，價(jià)格走勢(shì)看好，綜合該 地段城市規(guī)劃的情況分析，本項(xiàng)目住宅平均以3500 元 /平方米起價(jià)。另外，項(xiàng)目區(qū)附近有山東科技大學(xué)、現(xiàn)代中學(xué)、解放軍八十八醫(yī)院等大批企事業(yè)單位，這些單位的干部職工也是一個(gè)不小得購(gòu)買(mǎi)客戶群。有關(guān)資料表明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)值為 1： 3。而沒(méi)有實(shí)質(zhì)進(jìn)入提高居住環(huán)境的發(fā)展階段。 隨著三大工業(yè)（科技）園區(qū)的建設(shè)，市政府的西移，以及城市改造的進(jìn)行，合理有序房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的確立，泰安市