【正文】 平方米 36756 其中：住宅 平方米 32817 公建 平方米 3939 總套數(shù) 套 222 住宅 總居住人口 人 710 /戶 2 總占地面積 畝 3 容積率 % 201 4 總建筑密度 % 5 平均層數(shù) 層 6 綠化覆蓋率 % 7 建設(shè)總投資 萬元 工程費用 萬元 其他費用 萬元 預(yù)備費 萬元 建設(shè)期利息 萬元 8 銷售收入 萬元 9 單位建筑面積平均造價 元 2596 10 投資利潤率 % 11 投資利稅率 % 第 二章 項目提出的背景及建設(shè)必要性 第一節(jié) 泰安市概況 泰安市地處山東省中部，北依省會濟南，南臨古城曲阜，東連齊都淄博，西瀕黃河。 該項目的建設(shè)符合泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。 二、投資估算及資金來源 本項目估算總投資 萬元，其中工程費 萬元，其他費 萬元，預(yù)備費 萬元，建設(shè)期貸款利息 萬元。 在公司組建后，各投資方均派出了精干的技術(shù)人員與管理人 員進入公司，該公司現(xiàn)有管理人員 10 人，全部具有中、高級專業(yè)技術(shù)職稱。 第一章 總 論 第一節(jié) 項目名稱及承辦單位 一、項目名稱 泰安中奧投資有限公齊魯雅居苑住宅小區(qū) 二、項目建設(shè)地點 岱宗大街以北，梳洗河以南，虎山路東側(cè)。 公司將堅持 “誠信為本，實干興業(yè)” 的經(jīng)營理念，力圖以科學(xué)的管理方式，靈活的運作機制和不懈的奮斗精神，逐步發(fā)展成為綜合性投資企業(yè)。所需資金由泰安中奧投資有限公司以自有資金投入 3000 萬元，申請金融部門貸款 6000 萬元，不足部分?jǐn)M通過樓房 預(yù)售，從預(yù)售款中籌措。項目建成后，可進一步緩解城市住宅緊張的狀況，特別是滿足泰城及周邊地區(qū)個體私營業(yè)戶、來泰投資商和大中型企業(yè)的高級技術(shù)管理人才對 服務(wù)功能齊全 、智能化、環(huán)保 型 的高檔次住房的需求，對提高市民生活質(zhì)量將起到積極的推動作用。東西長約 公里，南北寬約 102 公里，總面積7762 平方公里。城 市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是國務(wù)院公布的首批對外開放旅游城市，是山東的歷史文化名城，也是國家衛(wèi)生城市和全國城市環(huán)境綜合優(yōu)秀城市。人文景觀以神為尊，經(jīng)過歷代帝王的封禪祭祀和人文墨客的登臨賦頌，沉積了厚重的文化底蘊，被稱為“東方歷史文化寶庫”。電話可直撥世界各個國家和地區(qū)的大中城市。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。全市農(nóng)民人均純收入 3350 元，比上年增加 215 元，增長 %,增幅同比提高 個百分點，為近三年增幅最高年份。國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和人們生活 水平的逐步提高，使人們對住房提出了更高的要求，為改變當(dāng)前泰城城區(qū)面貌，加強城區(qū)管理，加快泰城建設(shè)步伐，把我市建成新型的集旅游、農(nóng)業(yè)、工業(yè)為一體的現(xiàn)代化城市，必須對舊城區(qū)進行改造。泰安中奧投資有限公司按照城市總體規(guī)劃，在岱宗大街以北，梳洗河以南，虎山路東側(cè)建設(shè)泰安齊魯雅居苑住宅小區(qū)，項目選址位于泰山腳下，地理位臵優(yōu)越，交通便捷，是良好的生活居住場所，可以有效的滿足這部分人的需求。通過培育住宅消費，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動幾十個相關(guān)行 業(yè)的發(fā)展，并為社會提供大量的就業(yè)機會，促進國民經(jīng)濟的進一步發(fā)展。居民住宅是城市化建設(shè)的主要內(nèi)容之一，其發(fā)展的動力，一方面來自城市規(guī)模的擴大和人口自然增長對住房數(shù)量的直接需求；另一方面是隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，城市居民對改善住房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強。但是隨著人們收入和生活水平的不斷提高，尤其泰城個體私營企業(yè)家和前來泰城投資的客商的 大量涌入以及一些大公司的白領(lǐng)階層，使這一部分人們對住宅消費提出了更高的要求，寬敞、舒適、服務(wù)功能多樣化、環(huán)境優(yōu)美已成為他們住房追求的首選目標(biāo)。 總之， 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對經(jīng)濟增長影響力大 ， 促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于擴大內(nèi)需，保持國民經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高居民消費水平和質(zhì)量，擴大就業(yè)，促進科技進步和可持續(xù)發(fā)展都有著重要意義。在整個國內(nèi)房地產(chǎn)市場一片火暴的形勢下，隨著招商引資力度的不斷加強，泰安市房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入快速發(fā)展的階段。而 2020 年高檔住宅供應(yīng)量猛增，且價格水平提升很快，由原來的 2200— 2300 元 /平方米猛增至 3200— 4000 元 /平方米 ，如：岱下陽光花園、干休一所住宅平均價格為： 32003700 元 /平方米；擂鼓石花園、開元天元花園、澳泰山莊住宅平均價格為： 35004000 元 /平方米，而龍澤花園更增至 46005300 元 /平方米 ，增幅明顯 。房改之前，一般居民住宅面積普遍為 50— 80 平方米，對于性情豪爽，具有顯著北方人性格特點的泰安人，這種面積的住宅明 顯偏小。因此，豪華住宅市場價格的下降主要是因為產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)未能切入有效客戶群的心理需求。隨著住宅二級 市場的開始起步，城市居民消費觀念的改變，集團和個人購買力有了較大的提高，刺激了我市住宅建設(shè)的快速發(fā)展。同時來泰投資的客商 和濟南的一些個體私營業(yè)主都有前來購房的意向。 通過對以上銷售對象需求結(jié)構(gòu)的分析，我們認(rèn)為該項目市場定位 為以高檔單元住宅為主，中檔住宅為輔，對于需求群體具有較強的吸引力，加之設(shè)計方案新穎，規(guī)劃完善，配套設(shè)施齊全，交通便利，并充分考慮周圍自然環(huán)境和人文景觀融為一體，可為居民提供一個良好的生存、居住環(huán)境，符合個體私營業(yè)者等高收入群體不斷提高的需求。他們苦于沒有真正高檔社區(qū)供應(yīng)而不得不屈居于低檔小區(qū)。該價位在泰安市屬中檔偏高水平，但考慮到項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，配臵的高檔水平，該價位應(yīng)具有較強競爭力。本區(qū)建設(shè)地點具有如下特點： 場內(nèi)此前為城市規(guī)劃的住宅用地，除區(qū)內(nèi)有部分建筑物需拆除外，無其他影響建設(shè)的障礙物，待資金及配套條件落實后，可立即著手進行開發(fā)建設(shè)，政策上也沒有明顯的障礙。地塊遠望泰山，近靠梳洗河與虎山公園，人與自然和諧共處。 20′～ 117176。具體氣象資料如下： 氣 溫 泰安市屬暖溫帶半濕 潤大陸性季風(fēng)氣候，春季干燥多風(fēng)， 夏季高溫多雨， 秋季天高氣爽， 冬季寒冷少雪。 山下 (平原 )高于山上， 平均溫差 ℃，泰山頂極端最低氣溫 ℃；相對濕度 3 月份最小，為 57%； 8 月份最大，為 88%。年最大降水量在北部山區(qū)， 1964 年曾達 1800 一年中， 1 月份降水量為最小，平均 — 毫米； 7 月份降水量最大，一般在 毫米以上 (其中泰山頂降水量多達 毫米 )，約占全年降水量的 30%以上。 季風(fēng) 由于受泰山、徂徠山地形影響，泰安風(fēng)向多是東北風(fēng)。 1978 年 6 月 30 日，泰安曾記錄到瞬時 12 級大風(fēng)。地面溫度的變化趨勢是：春季地溫開始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在 27℃以上；然后地溫開始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在 0℃以下。 電源線引自岱宗大街地下電纜，沿項目區(qū)路段已預(yù)留出線。京滬、京福高速公路穿境而過，路網(wǎng)密度高于全國、全省平均水平，各級公路達 100 余條，交織輻射省內(nèi)外各主要城市。 工程地質(zhì) 該項目未做地質(zhì)勘察，項目承辦單位未提供地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹，本項目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足本項目建筑要求， 地下水對鋼筋無侵蝕性。 標(biāo)準(zhǔn) —— 高起點、高標(biāo)準(zhǔn)并具有一定的超前性，通過吸取國內(nèi)外優(yōu)秀住宅小區(qū)與商業(yè)步行街區(qū)的長處，結(jié)合泰安本地的民風(fēng)民俗、生活習(xí)慣以及獨特的地理環(huán)境合理布局，精心設(shè)計。 二 、設(shè)計原則 針對本項目的發(fā)展定位，設(shè)計中應(yīng)遵循以下 原則： 象征性原則 應(yīng)建成城市的標(biāo)志和樣板，充分展現(xiàn)泰山文化、齊魯文化的幾千年來的歷史文脈，并用現(xiàn)代設(shè)計理念和技術(shù)手段創(chuàng)造出具有鮮明時代特征的城市居住環(huán)境。 科技原則 努力將新觀念、新技術(shù)、各種材料與傳統(tǒng)的居住生活要求有機結(jié)合，提高住宅功能質(zhì)量和居住環(huán)境水平，為居民提供舒適、安全、經(jīng)濟、科學(xué)的現(xiàn)代居住空間。在虎山路與岱岳大街之間布臵街心綠地，為城市留下一份可貴的公共活動空間。城市景觀環(huán)境的設(shè)計是建筑設(shè)計與環(huán)境設(shè)計的融合，商業(yè)大廈建筑立面經(jīng)過重新設(shè)計與改造，成為城市街道的視覺亮點。梳洗河是貫穿泰城的自然河流綠化風(fēng)光帶，是《泰安市城市總體規(guī)劃》確定的“二山、七帶、四片”大環(huán)境綠化構(gòu)架的重要組成部分。 組團內(nèi)部景觀設(shè)計 組團內(nèi)部景觀設(shè)計的目的是為了給居民提供一個優(yōu) 美的居住環(huán)境。整體景觀設(shè)計概念為重點體現(xiàn)在大型中央綠地的營造，突破單一的平面構(gòu)圖，創(chuàng)造出坡地水景景觀，景觀設(shè)計，重軟輕硬，設(shè)計以綠樹、草地等軟質(zhì)綠化為主，使整個小區(qū)景觀環(huán)境構(gòu)架充滿微型機活力，富有情趣，居民漫步其中，步移景異，盡情享受都市中的田園風(fēng)光。組團路面寬 6m，宅間入戶路 3m 面寬。 考慮到城市居民購車率的提升，本小區(qū)在商業(yè)大廈后部設(shè)臵露天停車位，并參考國內(nèi)外成熟做法，在中央景觀環(huán)境下方，設(shè)臵半地下停車庫，滿足小區(qū)停車要求。 室內(nèi)外 建筑物底層地面高出室外 地面 米。力求創(chuàng)造出一種清新明快、高雅時尚建筑風(fēng)格。 3 (1)內(nèi)裝飾：各廳室均為高檔復(fù)合地面、高檔涂料內(nèi)墻，既為進住用 廚房、衛(wèi)生間地面鋪設(shè)防滑面磚，內(nèi)墻貼瓷磚到頂，衛(wèi)浴設(shè)備由入住戶自行選裝。 二、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu) 項目區(qū)地質(zhì)條件較好，但不同區(qū)域的變化較大，應(yīng)根據(jù)本項目建筑物的類型及其區(qū)域地質(zhì)情況，選擇基礎(chǔ)持力層，基礎(chǔ)采用混凝土條形基礎(chǔ)或柱下獨立基礎(chǔ)。 (3)未預(yù)見水量及管網(wǎng)漏失量 按 (1)、 (2)項之和的 5%計，日用水量為 立方米 /日。 消防 在主要交叉路口內(nèi)設(shè)臵地上消火栓，布臵間距不大于 120 米，數(shù)量及位臵與消防管理部門協(xié)定，消防用道路通暢，樓間距布臵符合消防要求。 第六節(jié) 變配電及