【正文】 水涂料，以強(qiáng)化視覺變化。 綜上，本項(xiàng)目最高日用水量約 立方米。 電源由岱宗大街高壓線直接引入場(chǎng)區(qū)配電室， 380/220 伏低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿場(chǎng)區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝，電纜溝至建筑物路段采用地下直埋，電纜穿越道路及有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。各種管線之間及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直間距，避免相互干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵循如下原則： (1)壓力流管讓重力流管； (2)小管徑讓大管徑； (3)給水管盡量在污水管上面； (4)易彎曲管讓不易彎曲管； (5)臨時(shí)性管線讓永久性管線； (6)工程量小的管線讓工程量大的管線 。 (4)綠化 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也具有特殊的作用。 燈具以節(jié)能型為主，以節(jié)約電能。 房屋及配套設(shè)施 (上下水、電、液化氣等 )維修、維護(hù)。 施工進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 2020 年 2020 年 2020 年 10 11 12 1 211 12 18 9 10 11 12 1 可研報(bào)告編制與審批 2 勘察設(shè)計(jì) 3 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) 4 主體施工建設(shè) 5 設(shè)備招標(biāo)安裝 6 配套設(shè)施 7 竣工驗(yàn)收 三、實(shí)施措施 工程招標(biāo)制 根據(jù)國(guó)家關(guān)于《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，該項(xiàng)目屬于關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目，在其規(guī)定的招標(biāo) 范圍。 二、估算說明 根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議， 征地及補(bǔ)償費(fèi) 按 90 萬元 /畝，共 2466 萬元； 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用 的 %計(jì)算； 工程咨詢監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用的 %計(jì)算； 建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的 1%計(jì)??； 基本預(yù)備費(fèi)按一、二項(xiàng)費(fèi)用的 5%計(jì)取； 建設(shè)配套費(fèi)、綜合開發(fā)費(fèi) 等其他各類規(guī)費(fèi)盡量爭(zhēng)取有關(guān)優(yōu)惠政策，暫按建筑安裝 工程費(fèi)的 30%估算； 建設(shè)期利息根據(jù)人民銀行公布的 35 年期基本建設(shè)貸款 %估算。 銷售進(jìn)度計(jì)劃見下表 銷售進(jìn)度計(jì)劃表 年份 銷售 住宅（平方米） 商業(yè)公建（平方米） 年銷售合計(jì) （平方米） 現(xiàn)房 期房 現(xiàn)房 期房 2020 年 10000 5000 1500 16500 2020 年 12817 5000 2439 20256 合計(jì) 22817 10000 3939 36756 三、銷售價(jià)格的確定 根據(jù)投資估算，成本分析結(jié)果和通過市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)確定的銷售價(jià)格： 住宅現(xiàn)房均價(jià)： 3500 元 /㎡ 住宅期房均價(jià)： 3300 元 /㎡ 商業(yè)用房均價(jià)： 5000 元 /㎡ 四、銷售收入估算 根據(jù)上述銷售計(jì)劃和銷售價(jià)格估算，本項(xiàng)目銷售收入共計(jì) 萬元，其中住宅銷售收入 萬元，商業(yè)用房銷售收入 萬元。 每年利息備 付率 =銷售凈稅額 /年應(yīng)付貸款利息 = 萬元 / 萬元 = 第五節(jié) 項(xiàng)目盈虧平衡分析 本項(xiàng) 目銷售總收入為 萬元，總 支出為 萬元 ，其中總 投資為 萬元 ，銷售稅金及附加為 萬元，銷售費(fèi)用為 400 萬元 。 。總投資 100% = 247。 第四節(jié) 總投資估算一覽表 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 估算 價(jià)值 （單位 :萬元） 建筑工程費(fèi) 設(shè)備購(gòu)臵 其它費(fèi)用 合計(jì) 及安裝費(fèi) 一 工程費(fèi)用 510 1 小高層住宅 2 多層住宅 315 3 商業(yè)公建 4 給排水、供熱、燃?xì)? 260 260 5 變配電、通訊 180 180 6 場(chǎng)區(qū)道路、廣場(chǎng)及綠化 190 50 240 7 其他工程 50 20 70 二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1 土地使用費(fèi) 2466 2466 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 3 工程咨詢監(jiān)理費(fèi) 4 建設(shè)單位管理費(fèi) 5 其他各類規(guī)費(fèi) 三 基本預(yù)備費(fèi) 四 建設(shè)期利息 總投資合計(jì) 510 第十章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 銷售收入估算 一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 本項(xiàng)目總建筑面積 36756 平方米，其中住宅建筑面積 32817 平方米，配套商業(yè)公建 3939 平方米（全部可售）。 項(xiàng)目合同制 建設(shè)單位應(yīng)按照中標(biāo)結(jié) 果和建設(shè)內(nèi)容與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備安裝單位、裝飾裝修隊(duì)伍、設(shè)備供應(yīng)商簽訂相關(guān)合同，認(rèn)真會(huì)審施工圖，明確質(zhì)量要求和合理工期、總造價(jià)，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利及約束機(jī)制。 二、工程進(jìn)度安排 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)后，要盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，并進(jìn)行場(chǎng)地平整工作，上述各項(xiàng)工作預(yù)計(jì)可 3 個(gè)月內(nèi)完成， 2020 年年初可望開工建設(shè)。 綠化維護(hù)：場(chǎng)區(qū)內(nèi)花草樹木的生長(zhǎng)維護(hù)、雜草清理等 。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。 (2)廚房油煙 本項(xiàng)目在廚房采取通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過濾的吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 第八節(jié) 供熱設(shè)計(jì)方案 小區(qū)采暖分為居民住宅采暖和公建采暖，規(guī)劃采用平均熱指標(biāo)法進(jìn)行計(jì)算，小區(qū)冬季采暖負(fù)荷見下表： 采暖計(jì)算表 采暖用戶 采暖熱指標(biāo) （ W/㎡） 采暖面積 （平方米） 采暖負(fù)荷 （ KW） 住宅 70 32817 公建 85 3939 合計(jì) 熱 用戶采用一戶一表制，分戶計(jì)量。 第六節(jié) 變配電及通訊設(shè)計(jì)方案 一、變配電 (1)住宅： 10KW/戶 每戶負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)： 小區(qū)負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)： (2)公共建筑： 20W/m2 負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)： 住宅： 10 222 =777(KW) 公共建筑： 3939 =(KW) （ 3）草坪燈及景觀燈等： 50KW 負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)： 變壓器安裝容量 (777++40)247。 (3)未預(yù)見水量及管網(wǎng)漏失量 按 (1)、 (2)項(xiàng)之和的 5%計(jì)，日用水量為 立方米 /日。 3 (1)內(nèi)裝飾：各廳室均為高檔復(fù)合地面、高檔涂料內(nèi)墻，既為進(jìn)住用 廚房、衛(wèi)生間地面鋪設(shè)防滑面磚，內(nèi)墻貼瓷磚到頂，衛(wèi)浴設(shè)備由入住戶自行選裝。 室內(nèi)外 建筑物底層地面高出室外 地面 米。組團(tuán)路面寬 6m，宅間入戶路 3m 面寬。 組團(tuán)內(nèi)部景觀設(shè)計(jì) 組團(tuán)內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)的目的是為了給居民提供一個(gè)優(yōu) 美的居住環(huán)境。城市景觀環(huán)境的設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境設(shè)計(jì)的融合，商業(yè)大廈建筑立面經(jīng)過重新設(shè)計(jì)與改造，成為城市街道的視覺亮點(diǎn)。 科技原則 努力將新觀念、新技術(shù)、各種材料與傳統(tǒng)的居住生活要求有機(jī)結(jié)合，提高住宅功能質(zhì)量和居住環(huán)境水平，為居民提供舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)的現(xiàn)代居住空間。 標(biāo)準(zhǔn) —— 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)并具有一定的超前性，通過吸取國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀住宅小區(qū)與商業(yè)步行街區(qū)的長(zhǎng)處，結(jié)合泰安本地的民風(fēng)民俗、生活習(xí)慣以及獨(dú)特的地理環(huán)境合理布局，精心設(shè)計(jì)。京滬、京福高速公路穿境而過，路網(wǎng)密度高于全國(guó)、全省平均水平，各級(jí)公路達(dá) 100 余條，交織輻射省內(nèi)外各主要城市。地面溫度的變化趨勢(shì)是：春季地溫開始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在 27℃以上；然后地溫開始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在 0℃以下。 季風(fēng) 由于受泰山、徂徠山地形影響，泰安風(fēng)向多是東北風(fēng)。 山下 (平原 )高于山上， 平均溫差 ℃，泰山頂極端最低氣溫 ℃；相對(duì)濕度 3 月份最小，為 57%； 8 月份最大，為 88%。 20′～ 117176。本區(qū)建設(shè)地點(diǎn)具有如下特點(diǎn)： 場(chǎng)內(nèi)此前為城市規(guī)劃的住宅用地，除區(qū)內(nèi)有部分建筑物需拆除外，無其他影響建設(shè)的障礙物，待資金及配套條件落實(shí)后，可立即著手進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，政策上也沒有明顯的障礙。他們苦于沒有真正高檔社區(qū)供應(yīng)而不得不屈居于低檔小區(qū)。同時(shí)來泰投資的客商 和濟(jì)南的一些個(gè)體私營(yíng)業(yè)主都有前來購(gòu)房的意向。因此，豪華住宅市場(chǎng)價(jià)格的下降主要是因?yàn)楫a(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)未能切入有效客戶群的心理需求。而 2020 年高檔住宅供應(yīng)量猛增，且價(jià)格水平提升很快，由原來的 2200— 2300 元 /平方米猛增至 3200— 4000 元 /平方米 ，如：岱下陽(yáng)光花園、干休一所住宅平均價(jià)格為： 32003700 元 /平方米；擂鼓石花園、開元天元花園、澳泰山莊住宅平均價(jià)格為： 35004000 元 /平方米，而龍澤花園更增至 46005300 元 /平方米 ，增幅明顯 。 總之， 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響力大 ， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高居民消費(fèi)水平和質(zhì)量，擴(kuò)大就業(yè)，促進(jìn)科技進(jìn)步和可持續(xù)發(fā)展都有著重要意義。居民住宅是城市化建設(shè)的主要內(nèi)容之一，其發(fā)展的動(dòng)力，一方面來自城市規(guī)模的擴(kuò)大和人口自然增長(zhǎng)對(duì)住房數(shù)量的直接需求；另一方面是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，城市居民對(duì)改善住房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強(qiáng)。泰安中奧投資有限公司按照城市總體規(guī)劃，在岱宗大街以北，梳洗河以南，虎山路東側(cè)建設(shè)泰安齊魯雅居苑住宅小區(qū)，項(xiàng)目選址位于泰山腳下，地理位臵優(yōu)越，交通便