【正文】 榮，市場需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實有效的需求，自用型消費還是市場中的主要力量。再加上目前市場的管理工作嚴重滯后，買賣雙方獲取信息的渠道不對等因素，配合了開發(fā)商對于市場走勢的引導(dǎo)。（3）非理性消費需求土地資源的稀缺和地價的自然趨升，使得社會對地價和房價上漲的預(yù)期成為一種認同。（2）改善居住的需求**旗經(jīng)濟的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入增加，對現(xiàn)有居住條件的不滿足造成了大量的社會閑散資金流向房地產(chǎn)市場。再加上外來人口的增加，這種供應(yīng)狀況更加捉襟見肘。 市場需求分析（1）剛性需求目前**，其中**，按照**市城鎮(zhèn)人均居住面積35m2的標準，全縣居住面積應(yīng)在高度城鎮(zhèn)化下達到680萬平方米。按照規(guī)劃，建設(shè)區(qū)域依附在東勝大街、**克**大街、光明路、康寧路、黃河大街、云中路等，項目建設(shè)整齊劃一，城市整體形象得以提升。2012年，按照市政府要求，**旗廉租住房建設(shè)任務(wù)是144套，總建筑面積7100m2，分別在億福家園、萬福都匯、金河康居、云中花園二期四個小區(qū)中各配建廉租住房36套，并已全部開工建設(shè)。2012年**旗房地產(chǎn)開發(fā)項目累計達20個，建筑面積達110萬平方米。按照**旗建設(shè)規(guī)劃情況，近期開發(fā)的項目包括云中花園30萬m利民小區(qū)64萬m坤翔翰林小區(qū)20萬m雙河明珠30萬m億福家園住宅小區(qū)32萬m2等。本項目將會成為一個新的城市地標，將會推動**旗持續(xù)發(fā)展，因此項目市場前景較好。（4）項目以整體規(guī)劃空間層次多樣，創(chuàng)造了自然、休閑、高層次的綜合體，引領(lǐng)市場方向，更好地滿足市場快速增長的需求，必將會獲得市場認可。（3）項目將推動地區(qū)商業(yè)的發(fā)展，拉動消費，為當?shù)卣斦块T增加稅收，對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。工程質(zhì)量高，極大地提升了城市品位，將深受人們的喜愛。本項目無論在政策規(guī)劃上、還是在市場條件上，都具有良好的銷售前景。第三章 市場分析 項目前景分析**旗圍繞**市“一核雙圈一體化”發(fā)展戰(zhàn)略，以發(fā)展**市次中心城市的定位，實現(xiàn)“一城三區(qū)”的城鎮(zhèn)發(fā)展布局，加快了城市化建設(shè)。（6）能夠提升企業(yè)經(jīng)濟收益和提升企業(yè)競爭力內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是具有房地產(chǎn)開發(fā)四級資質(zhì)的公司，已經(jīng)投資開發(fā)**市回民區(qū)“天和雅居”、**旗**鎮(zhèn)“丁香水溪”、**克**大街南“泊岸華庭”等住宅小區(qū)項目。本項目的建設(shè)能夠增加新區(qū)活力，繁榮新區(qū)經(jīng)濟，吸引城市的注意力由舊城鎮(zhèn)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。目前**旗行政主體位于**旗舊城區(qū)，距離**旗工業(yè)園區(qū)的距離較遠，不便于直接服務(wù)與管理**旗工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)。只有**旗工業(yè)園區(qū)的不斷發(fā)展、完善和壯大，才能夠促使**旗綜合性經(jīng)濟體系功能更加完備，帶動一、二、三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展、壯大，推動縣域經(jīng)濟發(fā)展。**旗縣域經(jīng)濟的發(fā)展，重點是要突出**旗工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)。項目的建設(shè)能有效提高人們生活質(zhì)量，為人們提供一個舒適的居住、購物消費的環(huán)境，成為方便市民生活起居的新地標，為城鎮(zhèn)的長遠發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。依照《**市**克**城市總體規(guī)劃》形成城市空間結(jié)構(gòu)為“兩軸、四區(qū)、一帶”，本項目位于四區(qū)中的中心城區(qū)的東部，城市新區(qū)的核心位置。促進**旗基礎(chǔ)設(shè)施水平不斷提高，促使城鎮(zhèn)功能更趨完善，城市承載力不斷增強，為地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展奠定更加堅實的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)。**旗充分利用自治區(qū)沿黃經(jīng)濟帶大發(fā)展時機、依**“呼包鄂經(jīng)濟圈”的輻射影響力，全面推進城鎮(zhèn)化建設(shè)。（2）是**旗提升城市承載力的需要隨著**旗經(jīng)濟的快速發(fā)展，**旗城市核心凝聚力也得到極大提升，外來投資商和務(wù)工人員迅速增加。本項目按照**旗城市建設(shè)目標要求，建設(shè)地點靠近**旗新區(qū)的核心位置，是**旗推進新區(qū)建設(shè)的重要項目?！耙缓穗p圈”一體化就是既要加快城市核心區(qū)建設(shè)，更要依**城市的經(jīng)濟實力和輻射帶動力，加快發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟社會各項事業(yè)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。 項目建設(shè)的必要性（1）是**旗加快推進城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要2008年**市提出了“一核雙圈”發(fā)展戰(zhàn)略，全力加快推進城鄉(xiāng)一體化。在報告形成過程中經(jīng)過反復(fù)與建設(shè)單位交流，最終形成了報告初稿。接受建設(shè)單位委**后，我公司組成了項目編制小組，并派有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員進行了現(xiàn)場調(diào)研和資料收集等工作。在政策導(dǎo)向明確、市場條件成熟的前提下，內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司審時度勢，提出了在**旗**鎮(zhèn)建設(shè)舒居雅苑住宅小區(qū)項目。新鎮(zhèn)區(qū)的建設(shè)區(qū)域主要位于**旗**鎮(zhèn)。規(guī)劃經(jīng)過20年的城鎮(zhèn)建設(shè)，將**旗發(fā)展成為**市的次中心城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)規(guī)模達到呼包鄂城市群內(nèi)的新興中等規(guī)模城市，形成“兩軸、四區(qū)、一帶”的城市格局，最終成為區(qū)域公路的交通樞紐，新興工業(yè)城市，特色旅游城市和生態(tài)宜居城市。**旗圍繞經(jīng)濟建設(shè)，快速推進城鎮(zhèn)建設(shè)。另一方面，城鎮(zhèn)建設(shè)能促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。“十二五”以來，**旗經(jīng)濟實力得到了進一步提升，人民生活水平不斷提高，人們開始注重生存的外圍環(huán)境，追求更高品質(zhì)的生活水平，對城市的綜合功能升級、城市品味提高的要求越來越迫切。城鎮(zhèn)化水平的高低是衡量地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的重要指標，同時經(jīng)濟社會發(fā)展又和城鎮(zhèn)建設(shè)相輔相成。②精心安排施工，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標的完成。本報告認為，本項目具有可行性。同時，項目的建設(shè)能使**旗加強對**旗工業(yè)園區(qū)的服務(wù)與管理水平，推動縣域經(jīng)濟發(fā)展，具有顯著的效益。表11 技術(shù)經(jīng)濟指標表序號項目單位數(shù)量備注一技術(shù)指標1用地面積m2288782建筑面積m2477611m244332m254366m236917m232658m243149m2473110m2457211m2380612m2451313m2450014m245003容積率——4綠地率%405戶數(shù)戶3946庫房個947硬化m221418道路m24635二經(jīng)濟指標1總投資萬元建設(shè)投資萬元流動資金萬元2銷售年限年33年均營業(yè)收入萬元4年均總成本費用萬元5年均營業(yè)稅金及附加萬元3636年均利潤總額萬元7年均所得稅萬元11768年均稅后利潤（凈利潤）萬元9年均盈余公積金萬元10投資利潤率%11投資利稅率%12財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%13財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%14財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元15財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元16全部投資回收期（稅前）年17全部投資回收期（稅后）年18盈虧平衡BEP% 結(jié)論與建議（1）結(jié)論本項目建設(shè)條件基本落實，規(guī)模適宜，建設(shè)方案合理可行，造價較為經(jīng)濟合理，資金來源有保證。可行性研究報告編制范圍根據(jù)委**單位的要求，本項目可行性研究報告對以下幾方面進行了分析研究：（1）項目建設(shè)的必要性研究；（2）場址選擇、市政配套設(shè)施及規(guī)劃設(shè)計方案；（3）建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標準；（4）組織機構(gòu)與人員編制；（5）消防安全、環(huán)境保護與節(jié)能；（6）投資估算、建設(shè)進度及資金籌措；（7）結(jié)論及建議。內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將本著“以質(zhì)量求生存，以信譽求發(fā)展，真誠服務(wù)社會”的企業(yè)宗旨和“團結(jié)進取，開拓創(chuàng)新，優(yōu)質(zhì)高效，勇攀高峰”的企業(yè)精神，在激烈的市場競爭中，誠信經(jīng)營、穩(wěn)步發(fā)展，為企業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展打好基礎(chǔ)。內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司先后與**市回民區(qū)人民政府簽訂協(xié)議，投資開發(fā)位于**市回民區(qū)攸攸板鎮(zhèn)攸攸板村的“天和雅居”項目，**旗**鎮(zhèn)光明大街“丁香水溪”住宅小區(qū)項目，**克**大街南“泊岸華庭”住宅小區(qū)項目。公司下設(shè)財務(wù)部、綜合部、工程部、銷售部等，形成項目從規(guī)劃設(shè)計到施工、監(jiān)理、銷售的工作流程。 建設(shè)單位概況內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家自然人投資成立的專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)等一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司。資金來源為自籌。小區(qū)硬化2141 m2，建設(shè)道路4635 m2，綠化11551 m2。各樓棟一層均為庫房，二層及以上為住宅。建設(shè)內(nèi)容包括1樓、2樓、6—14樓共11棟住宅樓。敕勒縣舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程項目第一章 總 論 項目概述（1）項目名稱：**旗舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程（2）建設(shè)性質(zhì)：新建（3）建設(shè)地點位于**旗**鎮(zhèn)，北靠**克**大街，南臨盛唐路，東至健康路，西至規(guī)劃建設(shè)的城市支路。（4）建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容項目用地面積28878 m2，建筑面積47761m2。其中1樓4433 m2樓5436 m6樓3691 m7樓3265 m8樓4314 m9樓4731m10樓4572 m11樓3806 m12樓4513 m13樓4500 m14樓4500m2?？倯魯?shù)394戶，庫房94個。（5）總投資及資金來源：。（6）建設(shè)年限：2013年2014年。公司成立于2010年9月，地址位于**市賽罕區(qū)新華東街長安金座C棟705號，注冊資金3000萬元人民幣。公司現(xiàn)有職工65人，高級工程是1人，注冊會計師1人，中級會計師2人，注冊建筑師12人，中級工程師12人，初級工程師18人，中級經(jīng)濟師1人，中級統(tǒng)計師1人，系統(tǒng)操作員1人，售樓人員10余人。目前開發(fā)的建設(shè)的各項工作均有序地推進中。 報告編制依據(jù)和范圍可行性研究報告編制依據(jù)（1）發(fā)展改革委員會《投資項目可行性研究報告指南》；（2）發(fā)展改革委員會、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（3）《內(nèi)蒙古自治區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；（4）《**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；（5）《**旗國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；（6）《**市**克**城市總體規(guī)劃》（2011年2030年）；（7）國家和地方有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、政策及條列等；（8）建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料及數(shù)據(jù)；（9）建設(shè)單位可行性研究報告編制委**書。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標技術(shù)經(jīng)濟指標見表11。項目的建設(shè)，不僅能滿足**旗城鎮(zhèn)發(fā)展、人們居住的需求，還能美化、亮化**旗城鎮(zhèn)，提升城市道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施水平，使城市品位得到進一步提升。項目在工程技術(shù)上是可行的。（2）建議①加緊前期工作，及時完成項目開工前各項審批手續(xù)；建議建設(shè)單位盡快組織評審，以便為下階段工作提供可靠的依據(jù)。52第二章 項目提出的理由、過程和必要性 項目提出的理由本項目是在**旗經(jīng)濟實力不斷增長下，城鎮(zhèn)化快速推進，人口迅速增加，人們對城鎮(zhèn)發(fā)展水平要求越來越高的前提下提出的。一方面，經(jīng)濟建設(shè)能夠推動城鎮(zhèn)建設(shè)快速推進。經(jīng)濟發(fā)展除了為城市建設(shè)提供了足量的市場需求外，還為社會建設(shè)所需的機械設(shè)備、物資開采、運輸、加工等發(fā)展提供了保障，推動了社會城鎮(zhèn)建設(shè)。城鎮(zhèn)化大建設(shè)有利于提升**旗城市品位，提升城市經(jīng)濟、政治、文化的凝聚力，不僅能改善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施條件，為人們提供宜居的居住環(huán)境，還能改善人們的消費環(huán)境，有利于本地區(qū)形成小商圈和融入外部大商圈，為經(jīng)濟增長增加助力。**旗提出了20年的城市發(fā)展規(guī)劃——《**市**旗城市總體規(guī)劃》（2011—2030年）?！笆濉逼陂g，**。**鎮(zhèn)按照《**旗**鎮(zhèn)城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》“東擴、西改、南聯(lián)、北控”的發(fā)展思路進行空間布局，未來將建設(shè)成為**旗行政和商業(yè)中心。 項目提出的過程2013年5月，內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委**我公司對舒居雅苑Ⅰ期工程展開系統(tǒng)論述，并編制項目可行性研究報告。在此基礎(chǔ)上，編制小組形成了項目編制方案，并從各方面對項目進行了可行性論證。初稿形成后我們組織有關(guān)專家對項目進行了內(nèi)部的評審討論，并對研究方案進行了修改補充，使研究方案更加完善充實，最終形成了《**旗舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程可行性研究報告》。“一核”指**市市區(qū)范圍內(nèi)的核心區(qū)；“雙圈”就是以五個旗縣所在地為節(jié)點、以五十公里為半徑的半小時經(jīng)濟圈和城鎮(zhèn)圈。**旗積極落實和融入**市“一核雙圈一體化”發(fā)展戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)發(fā)展定位為**市的次中心城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)規(guī)模達到呼包鄂城市群內(nèi)的新興中等規(guī)模城市，形成“兩軸、四區(qū)、一帶”的城市格局，最終成為區(qū)域公路的交通樞紐，新興工業(yè)城市，特色旅游城市和生態(tài)宜居城市。項目的建設(shè)有利于推動**旗融入**市“一核雙圈”戰(zhàn)略，促進本地區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)快速推進，提高城市道路、管網(wǎng)、通信、電力等基礎(chǔ)設(shè)施的水平，提升**旗城市服務(wù)能力，對**旗實現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)目標具有重要意義。目前**，其中**，再加上眾多的外來人口，城市承載力能力明顯不足。本項目的建設(shè)，能解決人口增長對住宅、商業(yè)基本的要求，使**旗城鎮(zhèn)框架進一步拉開，城鎮(zhèn)范圍進一步擴大。（3）有利于提升城市品位，提高人民生活水平按照**旗“強化基礎(chǔ)、完善功能、提升品位、彰顯特色、關(guān)注人文”，著力打造“小而美、小而特、小而強”、生態(tài)宜居、休閑園林式城市和**次中心城市的城市建設(shè)要求，本項目緊緊圍繞**旗新區(qū)建設(shè)目標，堅持高品質(zhì)規(guī)劃，高水平建設(shè)，力爭打造**旗最具典型的代表建筑。建設(shè)本項目能有效推進**旗街景的綠化、美化和亮化，城鎮(zhèn)面貌日新月異，城市品位不斷提升，城市新形象得以塑造。（4）能夠推動縣域經(jīng)濟發(fā)展縣域經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的基本單元，是以縣城為中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為紐帶、農(nóng)村為腹地的區(qū)域經(jīng)濟。本項目的建設(shè)能夠拉近中心城鎮(zhèn)與**旗工業(yè)園區(qū)的距離，為園區(qū)工作人員解決居住問題，有利于**旗工業(yè)園區(qū)吸引人才和留住人才，更好地為園區(qū)發(fā)展服務(wù)。（5）能夠加強與工業(yè)園區(qū)的銜接**克**工業(yè)園區(qū)是國家電力、生物制藥、冶金、化工