【正文】 敕勒縣舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程項(xiàng)目第一章 總 論 項(xiàng)目概述（1）項(xiàng)目名稱：**旗舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程（2）建設(shè)性質(zhì)：新建（3）建設(shè)地點(diǎn)位于**旗**鎮(zhèn)，北靠**克**大街，南臨盛唐路，東至健康路，西至規(guī)劃建設(shè)的城市支路。（4）建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容項(xiàng)目用地面積28878 m2，建筑面積47761m2。建設(shè)內(nèi)容包括1樓、2樓、6—14樓共11棟住宅樓。其中1樓4433 m2樓5436 m6樓3691 m7樓3265 m8樓4314 m9樓4731m10樓4572 m11樓3806 m12樓4513 m13樓4500 m14樓4500m2。各樓棟一層均為庫(kù)房，二層及以上為住宅?？倯魯?shù)394戶，庫(kù)房94個(gè)。小區(qū)硬化2141 m2，建設(shè)道路4635 m2，綠化11551 m2。（5）總投資及資金來源：。資金來源為自籌。（6）建設(shè)年限：2013年2014年。 建設(shè)單位概況內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家自然人投資成立的專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)等一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司成立于2010年9月，地址位于**市賽罕區(qū)新華東街長(zhǎng)安金座C棟705號(hào)，注冊(cè)資金3000萬元人民幣。公司下設(shè)財(cái)務(wù)部、綜合部、工程部、銷售部等，形成項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工、監(jiān)理、銷售的工作流程。公司現(xiàn)有職工65人，高級(jí)工程是1人，注冊(cè)會(huì)計(jì)師1人，中級(jí)會(huì)計(jì)師2人，注冊(cè)建筑師12人，中級(jí)工程師12人，初級(jí)工程師18人，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師1人，中級(jí)統(tǒng)計(jì)師1人，系統(tǒng)操作員1人，售樓人員10余人。內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司先后與**市回民區(qū)人民政府簽訂協(xié)議，投資開發(fā)位于**市回民區(qū)攸攸板鎮(zhèn)攸攸板村的“天和雅居”項(xiàng)目，**旗**鎮(zhèn)光明大街“丁香水溪”住宅小區(qū)項(xiàng)目，**克**大街南“泊岸華庭”住宅小區(qū)項(xiàng)目。目前開發(fā)的建設(shè)的各項(xiàng)工作均有序地推進(jìn)中。內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將本著“以質(zhì)量求生存，以信譽(yù)求發(fā)展，真誠(chéng)服務(wù)社會(huì)”的企業(yè)宗旨和“團(tuán)結(jié)進(jìn)取，開拓創(chuàng)新，優(yōu)質(zhì)高效，勇攀高峰”的企業(yè)精神，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)步發(fā)展，為企業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展打好基礎(chǔ)。 報(bào)告編制依據(jù)和范圍可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）發(fā)展改革委員會(huì)《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南》；（2）發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（3）《內(nèi)蒙古自治區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（4）《**市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（5）《**旗國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（6）《**市**克**城市總體規(guī)劃》（2011年2030年）；（7）國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、政策及條列等；（8）建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料及數(shù)據(jù)；（9）建設(shè)單位可行性研究報(bào)告編制委**書?？尚行匝芯繄?bào)告編制范圍根據(jù)委**單位的要求，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告對(duì)以下幾方面進(jìn)行了分析研究：（1）項(xiàng)目建設(shè)的必要性研究；（2）場(chǎng)址選擇、市政配套設(shè)施及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（3）建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；（4）組織機(jī)構(gòu)與人員編制；（5）消防安全、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能；（6）投資估算、建設(shè)進(jìn)度及資金籌措；（7）結(jié)論及建議。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表11。表11 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注一技術(shù)指標(biāo)1用地面積m2288782建筑面積m2477611m244332m254366m236917m232658m243149m2473110m2457211m2380612m2451313m2450014m245003容積率——4綠地率%405戶數(shù)戶3946庫(kù)房個(gè)947硬化m221418道路m24635二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1總投資萬元建設(shè)投資萬元流動(dòng)資金萬元2銷售年限年33年均營(yíng)業(yè)收入萬元4年均總成本費(fèi)用萬元5年均營(yíng)業(yè)稅金及附加萬元3636年均利潤(rùn)總額萬元7年均所得稅萬元11768年均稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）萬元9年均盈余公積金萬元10投資利潤(rùn)率%11投資利稅率%12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%13財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%14財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元15財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元16全部投資回收期（稅前）年17全部投資回收期（稅后）年18盈虧平衡BEP% 結(jié)論與建議（1）結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)條件基本落實(shí)，規(guī)模適宜，建設(shè)方案合理可行，造價(jià)較為經(jīng)濟(jì)合理，資金來源有保證。項(xiàng)目的建設(shè)，不僅能滿足**旗城鎮(zhèn)發(fā)展、人們居住的需求，還能美化、亮化**旗城鎮(zhèn)，提升城市道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施水平，使城市品位得到進(jìn)一步提升。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)能使**旗加強(qiáng)對(duì)**旗工業(yè)園區(qū)的服務(wù)與管理水平，推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有顯著的效益。項(xiàng)目在工程技術(shù)上是可行的。本報(bào)告認(rèn)為，本項(xiàng)目具有可行性。（2）建議①加緊前期工作，及時(shí)完成項(xiàng)目開工前各項(xiàng)審批手續(xù)；建議建設(shè)單位盡快組織評(píng)審，以便為下階段工作提供可靠的依據(jù)。②精心安排施工，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標(biāo)的完成。52第二章 項(xiàng)目提出的理由、過程和必要性 項(xiàng)目提出的理由本項(xiàng)目是在**旗經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增長(zhǎng)下，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，人口迅速增加，人們對(duì)城鎮(zhèn)發(fā)展水平要求越來越高的前提下提出的。城鎮(zhèn)化水平的高低是衡量地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要指標(biāo)，同時(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展又和城鎮(zhèn)建設(shè)相輔相成。一方面，經(jīng)濟(jì)建設(shè)能夠推動(dòng)城鎮(zhèn)建設(shè)快速推進(jìn)?！笆濉币詠?，**旗經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到了進(jìn)一步提升，人民生活水平不斷提高，人們開始注重生存的外圍環(huán)境，追求更高品質(zhì)的生活水平，對(duì)城市的綜合功能升級(jí)、城市品味提高的要求越來越迫切。經(jīng)濟(jì)發(fā)展除了為城市建設(shè)提供了足量的市場(chǎng)需求外，還為社會(huì)建設(shè)所需的機(jī)械設(shè)備、物資開采、運(yùn)輸、加工等發(fā)展提供了保障，推動(dòng)了社會(huì)城鎮(zhèn)建設(shè)。另一方面，城鎮(zhèn)建設(shè)能促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城鎮(zhèn)化大建設(shè)有利于提升**旗城市品位，提升城市經(jīng)濟(jì)、政治、文化的凝聚力，不僅能改善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施條件，為人們提供宜居的居住環(huán)境，還能改善人們的消費(fèi)環(huán)境，有利于本地區(qū)形成小商圈和融入外部大商圈，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)增加助力。**旗圍繞經(jīng)濟(jì)建設(shè)，快速推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)。**旗提出了20年的城市發(fā)展規(guī)劃——《**市**旗城市總體規(guī)劃》（2011—2030年）。規(guī)劃經(jīng)過20年的城鎮(zhèn)建設(shè)，將**旗發(fā)展成為**市的次中心城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)規(guī)模達(dá)到呼包鄂城市群內(nèi)的新興中等規(guī)模城市，形成“兩軸、四區(qū)、一帶”的城市格局，最終成為區(qū)域公路的交通樞紐，新興工業(yè)城市，特色旅游城市和生態(tài)宜居城市。“十二五”期間，**。新鎮(zhèn)區(qū)的建設(shè)區(qū)域主要位于**旗**鎮(zhèn)。**鎮(zhèn)按照《**旗**鎮(zhèn)城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》“東擴(kuò)、西改、南聯(lián)、北控”的發(fā)展思路進(jìn)行空間布局，未來將建設(shè)成為**旗行政和商業(yè)中心。在政策導(dǎo)向明確、市場(chǎng)條件成熟的前提下，內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司審時(shí)度勢(shì)，提出了在**旗**鎮(zhèn)建設(shè)舒居雅苑住宅小區(qū)項(xiàng)目。 項(xiàng)目提出的過程2013年5月，內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委**我公司對(duì)舒居雅苑Ⅰ期工程展開系統(tǒng)論述，并編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。接受建設(shè)單位委**后，我公司組成了項(xiàng)目編制小組，并派有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研和資料收集等工作。在此基礎(chǔ)上，編制小組形成了項(xiàng)目編制方案，并從各方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了可行性論證。在報(bào)告形成過程中經(jīng)過反復(fù)與建設(shè)單位交流，最終形成了報(bào)告初稿。初稿形成后我們組織有關(guān)專家對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了內(nèi)部的評(píng)審討論，并對(duì)研究方案進(jìn)行了修改補(bǔ)充，使研究方案更加完善充實(shí)，最終形成了《**旗舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程可行性研究報(bào)告》。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性（1）是**旗加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要2008年**市提出了“一核雙圈”發(fā)展戰(zhàn)略，全力加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化?！耙缓恕敝?*市市區(qū)范圍內(nèi)的核心區(qū)；“雙圈”就是以五個(gè)旗縣所在地為節(jié)點(diǎn)、以五十公里為半徑的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈和城鎮(zhèn)圈?！耙缓穗p圈”一體化就是既要加快城市核心區(qū)建設(shè)，更要依**城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和輻射帶動(dòng)力，加快發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。**旗積極落實(shí)和融入**市“一核雙圈一體化”發(fā)展戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)發(fā)展定位為**市的次中心城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)規(guī)模達(dá)到呼包鄂城市群內(nèi)的新興中等規(guī)模城市，形成“兩軸、四區(qū)、一帶”的城市格局，最終成為區(qū)域公路的交通樞紐，新興工業(yè)城市，特色旅游城市和生態(tài)宜居城市。本項(xiàng)目按照**旗城市建設(shè)目標(biāo)要求，建設(shè)地點(diǎn)靠近**旗新區(qū)的核心位置，是**旗推進(jìn)新區(qū)建設(shè)的重要項(xiàng)目。項(xiàng)目的建設(shè)有利于推動(dòng)**旗融入**市“一核雙圈”戰(zhàn)略，促進(jìn)本地區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)快速推進(jìn)，提高城市道路、管網(wǎng)、通信、電力等基礎(chǔ)設(shè)施的水平，提升**旗城市服務(wù)能力，對(duì)**旗實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)具有重要意義。（2）是**旗提升城市承載力的需要隨著**旗經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，**旗城市核心凝聚力也得到極大提升，外來投資商和務(wù)工人員迅速增加。目前**，其中**，再加上眾多的外來人口，城市承載力能力明顯不足。**旗充分利用自治區(qū)沿黃經(jīng)濟(jì)帶大發(fā)展時(shí)機(jī)、依**“呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈”的輻射影響力，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)。本項(xiàng)目的建設(shè)，能解決人口增長(zhǎng)對(duì)住宅、商業(yè)基本的要求，使**旗城鎮(zhèn)框架進(jìn)一步拉開，城鎮(zhèn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。促進(jìn)**旗基礎(chǔ)設(shè)施水平不斷提高，促使城鎮(zhèn)功能更趨完善，城市承載力不斷增強(qiáng)，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展奠定更加堅(jiān)實(shí)的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)。（3）有利于提升城市品位，提高人民生活水平按照**旗“強(qiáng)化基礎(chǔ)、完善功能、提升品位、彰顯特色、關(guān)注人文”，著力打造“小而美、小而特、小而強(qiáng)”、生態(tài)宜居、休閑園林式城市和**次中心城市的城市建設(shè)要求，本項(xiàng)目緊緊圍繞**旗新區(qū)建設(shè)目標(biāo)，堅(jiān)持高品質(zhì)規(guī)劃，高水平建設(shè)，力爭(zhēng)打造**旗最具典型的代表建筑。依照《**市**克**城市總體規(guī)劃》形成城市空間結(jié)構(gòu)為“兩軸、四區(qū)、一帶”，本項(xiàng)目位于四區(qū)中的中心城區(qū)的東部，城市新區(qū)的核心位置。建設(shè)本項(xiàng)目能有效推進(jìn)**旗街景的綠化、美化和亮化，城鎮(zhèn)面貌日新月異，城市品位不斷提升，城市新形象得以塑造。項(xiàng)目的建設(shè)能有效提高人們生活質(zhì)量，為人們提供一個(gè)舒適的居住、購(gòu)物消費(fèi)的環(huán)境，成為方便市民生活起居的新地標(biāo)，為城鎮(zhèn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（4）能夠推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本單元，是以縣城為中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為紐帶、農(nóng)村為腹地的區(qū)域經(jīng)濟(jì)。**旗縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，重點(diǎn)是要突出**旗工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目的建設(shè)能夠拉近中心城鎮(zhèn)與**旗工業(yè)園區(qū)的距離，為園區(qū)工作人員解決居住問題，有利于**旗工業(yè)園區(qū)吸引人才和留住人才，更好地為園區(qū)發(fā)展服務(wù)。只有**旗工業(yè)園區(qū)的不斷發(fā)展、完善和壯大，才能夠促使**旗綜合性經(jīng)濟(jì)體系功能更加完備，帶動(dòng)一、二、三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展、壯大，推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（5）能夠加強(qiáng)與工業(yè)園區(qū)的銜接**克**工業(yè)園區(qū)是國(guó)家電力、生物制藥、冶金、化工等重要工業(yè)基地，是內(nèi)蒙古自治區(qū)20個(gè)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)之一，是**旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大支撐。目前**旗行政主體位于**旗舊城區(qū)，距離**旗工業(yè)園區(qū)的距離較遠(yuǎn)，不便于直接服務(wù)與管理**旗工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)。隨著養(yǎng)大圐圙和李家圪旦兩個(gè)城中村改造項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)主體的東移，黨政中心、醫(yī)療衛(wèi)生中心、學(xué)校、商業(yè)中心、高級(jí)住宅小區(qū)成為新區(qū)發(fā)展的主要標(biāo)志。本項(xiàng)目的建設(shè)能夠增加新區(qū)活力，繁榮新區(qū)經(jīng)濟(jì)，吸引城市的注意力由舊城鎮(zhèn)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。為行政中心與**旗工業(yè)園區(qū)作了重要銜接，拉近了**旗新區(qū)與**旗工業(yè)園區(qū)的距離，為加強(qiáng)**旗行政主體服務(wù)與管理工業(yè)園區(qū)增加了助力。（6）能夠提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益和提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是具有房地產(chǎn)開發(fā)四級(jí)資質(zhì)的公司，已經(jīng)投資開發(fā)**市回民區(qū)“天和雅居”、**旗**鎮(zhèn)“丁香水溪”、**克**大街南“泊岸華庭”等住宅小區(qū)項(xiàng)目。本項(xiàng)目的建設(shè)能夠提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，對(duì)企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)公司快速發(fā)展與壯大，提升在呼包鄂等地區(qū)的影響力具有重要意義，為公司未來的不斷發(fā)展打好基礎(chǔ)。第三章 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目前景分析**旗圍繞**市“一核雙圈一體化”發(fā)展戰(zhàn)略，以發(fā)展**市次中心城市的定位，實(shí)現(xiàn)“一城三區(qū)”的城鎮(zhèn)發(fā)展布局，加快了城市化建設(shè)。**旗加快了城建投資的市場(chǎng)化、企業(yè)化運(yùn)作進(jìn)程，優(yōu)化城市環(huán)境，提升城市品位，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。本項(xiàng)目無論在政策規(guī)劃上、還是在市場(chǎng)條件上，都具有良好的銷售前景。（1）項(xiàng)目地理位置佳，很好地銜接了**旗舊城區(qū)與**旗工業(yè)園區(qū)，能同時(shí)得到城鎮(zhèn)舊居民、工業(yè)園區(qū)內(nèi)的員工青睞。工程質(zhì)量高，極大地提升了城市品位，將深受人們的喜愛。（2）項(xiàng)目符合《**市**克**城市總體規(guī)劃》（2011—2030）新鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)的要求，與新鎮(zhèn)區(qū)黨政中心、醫(yī)院、商業(yè)中心發(fā)展相輔相成，能成為區(qū)域綜合社區(qū)的一個(gè)新的標(biāo)桿，滿足人們追求高品質(zhì)的生活需求。（3）項(xiàng)目將推動(dòng)地區(qū)商業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)消費(fèi)，為當(dāng)?shù)卣?cái)政部門增加稅收，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。此外可為當(dāng)?shù)厥I(yè)或待業(yè)人群提供就業(yè)和再就業(yè)的機(jī)會(huì)，具有良好的社會(huì)效益。（4）項(xiàng)目以整體規(guī)劃空間層次多樣，創(chuàng)造了自然、休閑、高層次的綜合體，引領(lǐng)市場(chǎng)方向，更好地滿足市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的需求，必將會(huì)獲得市場(chǎng)認(rèn)可。同時(shí)為開發(fā)企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目將會(huì)成為一個(gè)新的城市地標(biāo)，將會(huì)推動(dòng)**旗持續(xù)發(fā)展，因此項(xiàng)目市場(chǎng)前景較好。 市場(chǎng)供需分析 市場(chǎng)供應(yīng)分析《**旗城市總體規(guī)劃》，推動(dòng)了**旗房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展。按照**旗建設(shè)規(guī)劃情況，近期開發(fā)的項(xiàng)目包