【正文】 的素土夯實(shí)，保證基層的級(jí)配碎石或混凝土、三合土等施工質(zhì)量，以提高硬化地面的耐久性。道路綠化為：主干道兩側(cè)種植行道樹、灌木叢、草坪等，具有遮陽(yáng)、防噪聲和塵土的作用；，綠地分段長(zhǎng)度30～50m，行道樹株距6～8m。道路設(shè)計(jì)充分考慮人車分流，車行流線通暢，通過(guò)多個(gè)入口和環(huán)形路將場(chǎng)區(qū)內(nèi)部統(tǒng)一管理。（6）以科技為先導(dǎo)，積極應(yīng)用新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料，改善建筑功能和質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益。（4）布局合理，各種配套設(shè)施完善，方便居民生活。（2）根據(jù)城市發(fā)展需要，綜合考慮周邊現(xiàn)狀建筑及業(yè)態(tài)，合理確定建筑空間尺度、造型，使其與周邊建筑和城市景觀相協(xié)調(diào)。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表11序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)備注I建設(shè)規(guī)模1建設(shè)用地面積平方米231592開發(fā)建設(shè)總面積平方米49289地上建筑面積平方米33756其中住宅平方米32361其中多層住宅平方米20959高層住宅平方米11402商業(yè)平方米765配套公共服務(wù)設(shè)施平方米630地下建筑面積平方米15533其中地下車庫(kù)（含設(shè)備用房）平方米13136儲(chǔ)藏室平方米23973容積率4建筑密度%5綠地率%416規(guī)劃總戶數(shù)戶戶2787戶均人口規(guī)劃人8規(guī)劃總?cè)藬?shù)人8909停車位輛278其中地下停車輛230地面停車 輛48Ⅱ經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1住宅元／m24500出售2商業(yè)元／m27000出售3儲(chǔ)藏室元/m21800出售4建設(shè)投資萬(wàn)元5每平方米建設(shè)投資元平均6銷售收入萬(wàn)元7經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元8利潤(rùn)總額萬(wàn)元 9所得稅萬(wàn)元 10稅后利潤(rùn)萬(wàn)元 III財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1投資利潤(rùn)率%2投資利稅率%3全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%4全部投資回收期（所得稅前）年5凈現(xiàn)值（所得稅前）萬(wàn)元6全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%7全部投資回收期（所得稅后）年8凈現(xiàn)值（所得稅后）萬(wàn)元 總體規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計(jì)原則根據(jù)規(guī)劃部門的意見以及項(xiàng)目的自然地理環(huán)境，本項(xiàng)目依據(jù)下列原則進(jìn)行規(guī)劃。地上建筑面積33756平方米，其中:住宅樓32361平方米，含多層住宅20959平方米，高層住宅樓11402平方米，建設(shè)11312728樓工程，共計(jì)278戶；商業(yè)面積765平方米，配套公共服務(wù)設(shè)施630平方米。該處地勢(shì)平坦，環(huán)境優(yōu)美，適合人居。項(xiàng)目建成后將改變會(huì)成為某市一道亮麗的風(fēng)景線，推動(dòng)某市房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。某市堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，牢固樹立“工業(yè)立市、開放強(qiáng)市、民營(yíng)活市、旅游興市”的理念，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)與社會(huì)協(xié)調(diào)、發(fā)展與民生統(tǒng)籌，質(zhì)量與效益兼顧，大力實(shí)施“瞄準(zhǔn)一個(gè)目標(biāo)，突出兩大戰(zhàn)略、推進(jìn)‘四基地一中心’建設(shè)”的思路，保持了經(jīng)濟(jì)社會(huì)又快又好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。全市14處鎮(zhèn)均為省級(jí)環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)。近年來(lái)，某市著力打造生態(tài)型花園式濱海旅游城市。以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得迅猛發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了積極的推動(dòng)作用。由此可見住宅類房地產(chǎn)依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2014年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，%。面對(duì)機(jī)遇與挑戰(zhàn)，公司全體員工將以超前的理念和誠(chéng)信務(wù)實(shí)的態(tài)度，塑造精品地產(chǎn)、創(chuàng)建宏偉大業(yè)。公司重視知識(shí)，尊重人才，適應(yīng)新時(shí)代高層次發(fā)展，保證了項(xiàng)目選擇的科學(xué)性、客觀性及建設(shè)的品質(zhì)。公司自成立以來(lái)堅(jiān)持以人為本，注重實(shí)效，建立了完善、科學(xué)的管理體制?；ㄔ纷≌^(qū)一期工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告花苑住宅小區(qū)一期工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1花苑住宅小區(qū)一期工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目申報(bào)單位 1 項(xiàng)目概況 1第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 17 發(fā)展規(guī)劃分析 17 產(chǎn)業(yè)政策分析 19 行業(yè)準(zhǔn)入分析 19第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 20 資源開發(fā)方案 20 資源利用方案及合理性分析 20 資源節(jié)約措施 21第四章 節(jié)能方案分析 23 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 23 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 24 節(jié)能措施 25第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 29 29 30 31第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 31 環(huán)境生態(tài)現(xiàn)狀 32 生態(tài)環(huán)境影響分析 32 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 33 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 38 特殊環(huán)境影響 41 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 41第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 43 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 43 43 44 45 46 48 宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 49第八章 社會(huì)影響分析 50 社會(huì)影響效果分析 50 社會(huì)適應(yīng)性分析 50 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 51附件：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 土地成交確認(rèn)書 附圖：項(xiàng)目總平面布置圖第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 項(xiàng)目申報(bào)單位某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2014年，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元人民幣，是集開發(fā)、銷售為一體的現(xiàn)代股份制企業(yè)。公司技術(shù)力量雄厚，下設(shè)行政部、工程部、預(yù)算部、銷售部、財(cái)務(wù)部等職能部門。公司自成立以來(lái)一直堅(jiān)持信譽(yù)第一、質(zhì)量第一、客戶第一的宗旨，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，本著以誠(chéng)信求發(fā)展的方針，履行銷售放心房的承諾，在管理方面，貫徹ISO9001質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，建立過(guò)程控制，做到及時(shí)控制，持續(xù)改進(jìn)，在工程開發(fā)方面，公司嚴(yán)格審查合作方的主體資格、履約能力、企業(yè)信譽(yù)、資質(zhì)水平等，建立供方檔案，保證施工質(zhì)量，打造精品工程。公司注重質(zhì)量，開拓創(chuàng)新，力求為業(yè)主打造溫馨家園。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱花苑住宅小區(qū)一期工程項(xiàng)目 建設(shè)背景 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，為地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的空間。其中，住宅投資64352億元，%；辦公樓投資5641億元，%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資14346億元，%。在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于“常態(tài)化”和保障房大力建設(shè)的背景下，我國(guó)住房步伐加快，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，居民住宅條件有了較大改善。某市， 地處青島、威海、煙臺(tái)三市銜接的腹地，南瀕黃海線，與韓國(guó)、日本隔海相望，是山東半島東南部一顆璀璨的明珠。先后榮獲“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“國(guó)家園林城市”等稱號(hào)。某天藍(lán)海海碧，山明水秀，空氣潔凈，氣候宜人，是最適合人類居住的范例城市。綜上所述，乘著城市化進(jìn)程的東風(fēng)，某市的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了大發(fā)展的時(shí)機(jī)，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定抓住機(jī)遇建設(shè)“某花苑住宅小區(qū)一期工程項(xiàng)目”。 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址項(xiàng)目位于某市區(qū)濱河路南，青山路東。 建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積23159平方米，總建筑面積49289平方米。地下建筑面積15533平方米，包括地下車庫(kù)建筑面積13136平方米，儲(chǔ)藏室建筑面積2397平方米；建設(shè)停車位278個(gè)，地面48個(gè)，地下230個(gè)。（1）結(jié)合某市城市設(shè)計(jì)要求和地塊現(xiàn)狀特點(diǎn)，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，規(guī)劃建筑以靜雅宜居為特色，營(yíng)造高質(zhì)量住宅環(huán)境。（3）根據(jù)地塊價(jià)值，分析考慮不同性質(zhì)產(chǎn)品的分布，充分發(fā)揮各資源價(jià)值，營(yíng)造高品質(zhì)的城市綜合建筑。（5）采用集中布局以節(jié)約建設(shè)用地，提高綠化率，結(jié)構(gòu)方案在保證可靠的前提下盡量做到經(jīng)濟(jì)合理，在設(shè)備和建筑材料的選用上既要美觀大方又要節(jié)能經(jīng)濟(jì)?？傮w布局場(chǎng)址環(huán)境良好，地勢(shì)平坦，呈規(guī)則矩形，可規(guī)劃建設(shè)用地23159平方米。本項(xiàng)目綠化以改善城市環(huán)境，提高城市品位為宗旨，結(jié)合道路兩側(cè)地形，達(dá)到環(huán)境優(yōu)美、特色突出、生態(tài)效益良好的效果。對(duì)綠地、道路以外的室外進(jìn)行硬化鋪裝，使之不露土，防止揚(yáng)塵。公用工程（1）給水①供水生活日常用水：本項(xiàng)目共建設(shè)住宅32361平方米，計(jì)278戶，按人均用水量120升/人※商業(yè)樓、公建日常用水：本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)樓765平方米，公建630平方米，按平均用水量6升/平方米室內(nèi)給水管道采用PPR管，熱熔連接?！G化用水量：按2升/平方米本項(xiàng)目綠化用水全部采用中水，故不計(jì)算用水量。次，一天澆一次水估算?！渌盟?，按Q1 Q2之和的10%計(jì)取。②給水系統(tǒng)可直接由市政自來(lái)水管線提供，供水管網(wǎng)沿道路呈環(huán)狀敷設(shè)，消防系統(tǒng)與日常用水為同一水源。④中水根據(jù)《山東省城市中水設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》的要求，需配套建設(shè)中水設(shè)施。本項(xiàng)目擬建設(shè)中水處理設(shè)施，在各用水建筑物內(nèi)設(shè)中水管道。（2）排水污水：結(jié)合豎向規(guī)劃，順地勢(shì)布置污水管道，管徑300400毫米。雨水：地塊內(nèi)雨水結(jié)合豎向規(guī)劃，沿主要道路順地勢(shì)布置，排雨標(biāo)準(zhǔn)為一年一遇，設(shè)計(jì)管徑500毫米，接入城市雨水管道。變壓器負(fù)載率按75%估算，擬選用節(jié)能型S11M960/10變壓器1臺(tái)以滿足項(xiàng)目用電需求。※部分空調(diào)設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備和地下停車場(chǎng)照明等用電負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷。③供電電源項(xiàng)目供電電源從某市供電公司某市供電部引入?！鶚莾?nèi)所有一級(jí)負(fù)荷由兩路電源同時(shí)供電，末端自投?！?jí)負(fù)荷采用放射式和樹干式供電，一路進(jìn)電，斷電時(shí)自動(dòng)跳閘，手動(dòng)恢復(fù)。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的中值選取。⑥電氣安全低壓配電系統(tǒng)接地形式采用TN S系統(tǒng)，本項(xiàng)目設(shè)聯(lián)合接地，采用建筑基礎(chǔ)鋼筋做接地裝置，接地電阻不大于1歐姆，設(shè)等電位聯(lián)絡(luò)保護(hù)。②供熱負(fù)荷● 采暖熱負(fù)荷指標(biāo)住宅采暖熱指標(biāo) 60W/m2商業(yè)、公建采暖熱指標(biāo) 60W/m2● 供熱負(fù)荷商業(yè)、公建采暖熱負(fù)荷 總熱負(fù)荷 年供熱期按4個(gè)月120天計(jì)?！?管道采用氰聚塑直埋形式，防銹、防腐采用高效防銹、防腐材料氰凝?！?直埋供熱管道埋深1200㎜，保溫做法及厚度詳L90N9527。 投資估算 投資估算依據(jù)《山東省建筑安裝工程綜合定額濟(jì)南地區(qū)價(jià)目表》《投資項(xiàng)目可行性研究指南》設(shè)備及材料按現(xiàn)行市