【正文】 括云中花園30萬m利民小區(qū)64萬m坤翔翰林小區(qū)20萬m雙河明珠30萬m億福家園住宅小區(qū)32萬m2等。**旗2010年建設(shè)廉租房24套，位于云中花園小區(qū)，建筑面積1155m2，工程目前完成主體工程。2012年**旗房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目累計(jì)達(dá)20個(gè)，建筑面積達(dá)110萬平方米。主要有云中花園、利民小區(qū)北區(qū)、坤翔翰林、萬興廣場(chǎng)、雙河明珠、萬象新天地、億福家園住宅小區(qū)和綠洲島等項(xiàng)目。2012年，按照市政府要求，**旗廉租住房建設(shè)任務(wù)是144套，總建筑面積7100m2，分別在億福家園、萬福都匯、金河康居、云中花園二期四個(gè)小區(qū)中各配建廉租住房36套，并已全部開工建設(shè)。2013年新開工建設(shè)的萬興廣場(chǎng)建設(shè)面積達(dá)26萬m按照規(guī)劃，建設(shè)區(qū)域依附在東勝大街、**克**大街、光明路、康寧路、黃河大街、云中路等，項(xiàng)目建設(shè)整齊劃一，城市整體形象得以提升。目前**旗房地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)處于前期準(zhǔn)備階段或施工階段。 市場(chǎng)需求分析（1）剛性需求目前**，其中**，按照**市城鎮(zhèn)人均居住面積35m2的標(biāo)準(zhǔn)，全縣居住面積應(yīng)在高度城鎮(zhèn)化下達(dá)到680萬平方米。以目前的住房供應(yīng)水平，難以滿足**旗城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求。再加上外來人口的增加，這種供應(yīng)狀況更加捉襟見肘。在居住用房隨剛性需求量呈現(xiàn)不斷增加的同時(shí)，相應(yīng)的配套商業(yè)、辦公設(shè)施需求量也隨之增加。（2）改善居住的需求**旗經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入增加，對(duì)現(xiàn)有居住條件的不滿足造成了大量的社會(huì)閑散資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。并且隨著住房制度的改革，相當(dāng)一部分群體采取各種方式來改善自己的住房條件，相當(dāng)程度上擴(kuò)大了住房需求。（3）非理性消費(fèi)需求土地資源的稀缺和地價(jià)的自然趨升，使得社會(huì)對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期成為一種認(rèn)同。同時(shí)，由于上述幾方面原因造成的地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，進(jìn)一步強(qiáng)化了這種認(rèn)識(shí)。再加上目前市場(chǎng)的管理工作嚴(yán)重滯后，買賣雙方獲取信息的渠道不對(duì)等因素，配合了開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)的引導(dǎo)。在這種市場(chǎng)氛圍下，非理性的消費(fèi)心理促使商業(yè)用房、辦公用房需求不斷釋放。目前，**旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)是較為穩(wěn)定繁榮，市場(chǎng)需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實(shí)有效的需求，自用型消費(fèi)還是市場(chǎng)中的主要力量。而且，根據(jù)現(xiàn)在**旗的既定發(fā)展戰(zhàn)略，目前的市場(chǎng)格局還將在未來幾年中繼續(xù)持續(xù)一段時(shí)間。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)**旗是國家電力、生物制藥、冶金、化工等重要工業(yè)基地，在強(qiáng)大的工業(yè)經(jīng)濟(jì)的支撐下，**旗城鎮(zhèn)水平不斷升級(jí)，區(qū)域等級(jí)地位將不斷提升。優(yōu)越的區(qū)位使地塊內(nèi)的土地、住房、店面等不動(dòng)產(chǎn)存在廣闊的升值空間。（2）規(guī)劃優(yōu)勢(shì)《**旗城市總體規(guī)劃》、《**旗**鎮(zhèn)城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》等規(guī)劃的傳接，為打造高品質(zhì)的住宅和新區(qū)高品質(zhì)的整體環(huán)境奠定了基礎(chǔ)，保證了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和城區(qū)公共環(huán)境營造的社會(huì)效益雙贏。（3）交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于**旗**鎮(zhèn)養(yǎng)大圐圙村，北靠**克**大街，南臨盛唐路，東至健康路。項(xiàng)目區(qū)交通四通八達(dá)，依****旗現(xiàn)有公路交通路網(wǎng)，可連接臨近的公路干線、鐵路、航空，連通全國各地。（4）配套設(shè)施優(yōu)勢(shì) 新鎮(zhèn)區(qū)在未來建成后，配套設(shè)施完善、齊備，除小區(qū)自身服務(wù)設(shè)施外，北側(cè)**克**大街為商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)步行街；東側(cè)為**旗一中，東南側(cè)為商住區(qū)；西南側(cè)為**旗醫(yī)院。南側(cè)有幼兒園、小學(xué)。 劣勢(shì)（1）項(xiàng)目距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，缺乏必要的市政公用設(shè)施配套，需要在住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)中著重考慮小區(qū)級(jí)公共設(shè)施的配套設(shè)計(jì)。（2）項(xiàng)目區(qū)域周邊建設(shè)總體進(jìn)程不一，整體視覺形象不直觀。在一段時(shí)間內(nèi)不能顯現(xiàn)出項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢(shì)，將對(duì)項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定的影響。（3）新城區(qū)處于發(fā)展初期，人口聚集規(guī)模較小，當(dāng)前市場(chǎng)消費(fèi)能力較弱。 機(jī)會(huì)（1）當(dāng)前**旗房地產(chǎn)處于房地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段，大部分建設(shè)風(fēng)格、社區(qū)環(huán)境、配套條件仍不成熟，使本項(xiàng)目的錯(cuò)位發(fā)展存在機(jī)會(huì)。（2）2013年房地產(chǎn)二手房轉(zhuǎn)讓所得征20%個(gè)稅的政策，抑制了二手房的銷售，為新建項(xiàng)目帶來了眾多的消費(fèi)人群。 挑戰(zhàn)（1）本片區(qū)用地為沙質(zhì)土壤，要通過規(guī)劃設(shè)計(jì)，培育好生態(tài)防護(hù)林地，公共綠地，在打造景觀的同時(shí)避免揚(yáng)塵現(xiàn)象的出現(xiàn)。（2）如何通過住區(qū)整體布局和建筑單體設(shè)計(jì)，營造富有特色的建筑群體景觀，是本項(xiàng)目考慮的重中之重。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位（1）銷售區(qū)域確定圖31 項(xiàng)目銷售區(qū)域（2）目標(biāo)人群確定隨著**旗經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)取得了極大地發(fā)展，同時(shí)城鎮(zhèn)人口的迅速增加，每年都有大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊空間。本項(xiàng)目注重產(chǎn)品的差異化和獨(dú)特性，在完整配套服務(wù)設(shè)施上下功夫，以高質(zhì)量、高品位、適用性強(qiáng)的建筑為主；配套公建同期建設(shè)，保證服務(wù)設(shè)施完善；強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，提供完美的居住、購物環(huán)境，同時(shí)注重環(huán)境景觀建設(shè)，營造優(yōu)美的外部空間。本項(xiàng)目主要面向中高檔的消費(fèi)人群，包括地方公務(wù)員，**旗電廠、**旗工業(yè)園區(qū)企業(yè)的白領(lǐng)，外來投資人士。 價(jià)格預(yù)測(cè)結(jié)合全縣的地產(chǎn)走勢(shì)看，短期內(nèi)市場(chǎng)的價(jià)格穩(wěn)中有升。對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)有以下特點(diǎn)：（1）區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力；（2）由于整體規(guī)劃原因，市場(chǎng)有效需求量巨大，短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)繁榮；（3）目前市場(chǎng)有效供應(yīng)量仍然不足，供求關(guān)系的矛盾不會(huì)在短期內(nèi)解決；（4）多方面因素支撐，短期內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格溫和上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變。根據(jù)對(duì)**旗目前建筑行業(yè)的調(diào)研，住宅價(jià)格在3500～4000元。 建設(shè)規(guī)模的確定依據(jù)《**旗城市總體規(guī)劃》、《**旗城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》和《**旗**鎮(zhèn)城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，**，**鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)將建成**旗行政中心區(qū)的**旗城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，以及當(dāng)前**旗房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況，確定舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程建設(shè)規(guī)模為：用地面積28878m2，建筑面積47761m2。第四章 場(chǎng)址和項(xiàng)目建設(shè)條件 場(chǎng)址場(chǎng)址位置項(xiàng)目位于**旗**鎮(zhèn)，北靠**克**大街，南臨盛唐路，東至健康路，西至規(guī)劃建設(shè)的城市支路。場(chǎng)地現(xiàn)狀項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為養(yǎng)大圐圙村建設(shè)用地和耕地。城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求本項(xiàng)目符合《**旗城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（2008—2020年）功能分區(qū)，中提出的“把**鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)和舊城區(qū)改造作為重點(diǎn)”的要求。另外《**市**旗新區(qū)城市設(shè)計(jì)》（2011—2030年）對(duì)本項(xiàng)目功能作了詳細(xì)定位，對(duì)建筑高度、道路紅線、出入口、地標(biāo)節(jié)點(diǎn)控制綠化率等作了要求。 項(xiàng)目建設(shè)條件 自然條件（1）地理位置本項(xiàng)目位于**市**旗。**旗地處大青山南麓，黃河北岸的土默川平原。位于東經(jīng)111176。2′30″—111176。32′21″，北緯40176。5′35″—40176。35′15″，全縣平均海拔高度為1132米，，面積1416．8平方公里。 （2）氣候特征 氣候?qū)僦袦貛Т箨懠撅L(fēng)型氣候，四季氣候變化明顯，差異較大，其特點(diǎn)是：冬季漫長(zhǎng)嚴(yán)寒，夏季炎熱，春秋兩季氣候變化劇烈。四季分明，日照充足，℃，年平均降雨量362mm，屬半干旱大陸季風(fēng)氣候。（3）地形地貌 自然地理為黃土高原，地勢(shì)東南高、西北和西南低。由丘陵地形過渡到寬廣的平原地形。分為五類：丘陵區(qū)、山前傾斜平原、湖積臺(tái)地、寬谷洼地和沖積平原。成因類型上，由剝蝕堆積地形到堆積地形。①剝蝕堆積地形：分布于縣于縣鏡東南部，海拔高程1100—1277米，由第三系砂礫組成，在表面上，普遍被黃土質(zhì)粘砂土覆蓋、形成渾圓形山頂，地形向西北傾斜。 ②堆積地形：沖積平原，由黃河、大黑河、寶貝河、什拉烏素河沖積而成。地勢(shì)平坦，微有起伏。鹽漬化普遍，沼澤零星分布，由沖積砂粘質(zhì)砂土、砂質(zhì)粘土堆積而成．海拔高程1000——1050米。③風(fēng)成地形：分布于縣境西南、南部黃河以北局部地方，由細(xì)紗、粉紗組成固定砂丘和砂垅?！?0米，海拔高程1000—1050米。 場(chǎng)地工程及水文地質(zhì)情況（1）水文根據(jù)區(qū)域水文調(diào)查資料，地下水賦存于粘土下部的中、粗沙層中，含水層分布較穩(wěn)定。按照地下水埋藏條件和含水層的狀態(tài)分類，本場(chǎng)區(qū)地下水類型為第四紀(jì)松散層孔隙潛水。該區(qū)域分布的上層的滯水，水位在12～13米之間，年變化幅度為2米。場(chǎng)區(qū)附近沒有對(duì)地下水產(chǎn)生污染的污染源。地下水和上部滲水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋無腐蝕性；上部滲水對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性，地下水無腐蝕性。（2）地質(zhì)①地層A、第四紀(jì)前地層，新第三系。底部砂礫巖與紅土互層。頂部紅土夾鈣質(zhì)結(jié)核層，總厚度約30米，普遍分布于縣境東南丘陵區(qū)。B、第四紀(jì)沉積 下中更新統(tǒng)：沖積紅積層，為半膠結(jié)的砂礫層、局部夾粉沙層，具有交錯(cuò)層理，礫石成分為花崗巖、片麻巖、石英安山斑巖及玄武巖等，厚度達(dá)15米。湖相沉積黃綠色粘質(zhì)砂土及灰黑色淤泥中夾薄層的午膠結(jié)的砂層．分布于黃河左岸蒲灘拐。全新統(tǒng)：風(fēng)積層，由細(xì)砂、粉砂組成。分布于縣境黃河北岸地帶、呈砂堆、砂垅、砂丘；沖積層，由砂、砂礫、粘質(zhì)砂土等組成，分布于平原表層，層次清楚，巖層垂直方向變化較大，厚度無常。②構(gòu)造輪廓位于內(nèi)蒙古東西褶皺帶南部?；遵薨櫝?、近于東西向或東北向，與內(nèi)蒙古東西褶皺帶的構(gòu)造線一致．蓋層走向近乎東北——西南方向，向西北緩緩傾斜，與黃河西的鄂爾多斯臺(tái)地相似。（3）工程地質(zhì)評(píng)價(jià)場(chǎng)區(qū)無不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災(zāi)害，無與建筑相關(guān)的環(huán)境地質(zhì)問題，場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜進(jìn)行本工程建設(shè)。抗震設(shè)防烈度8度，設(shè)計(jì)地震分組第一組。場(chǎng)地屬建筑抗震有利地段，地基土類型屬中硬土，場(chǎng)地類別Ⅱ類。，土的凍脹性為中等凍脹性。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮凍脹影響。 基礎(chǔ)設(shè)施條件（1）道路交通形成了公路、鐵路和航空相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡(luò)。公路——現(xiàn)有4條主要公路干線。其中**市——準(zhǔn)格爾煤田二級(jí)公路途經(jīng)縣內(nèi)三鄉(xiāng)一鎮(zhèn)；**市——喇嘛灣柏油公路經(jīng)縣城中心向東接呼準(zhǔn)公路；**市——涼城柏油公路經(jīng)縣城東連烏盟涼城縣與晉陜兩省相通；**旗——察素齊公路與京包鐵路相交。其余10多條縣鄉(xiāng)柏油路東西南北貫通縣內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，**市——東勝高速公路將在2005年建成通車，極大地拉近了我縣與周邊地區(qū)的距離。鐵路——與豐準(zhǔn)鐵路接軌的大唐**電專用線橫穿**電工業(yè)園區(qū)，大型物資可通過鐵路直接運(yùn)抵**旗 2005年建成通車的呼準(zhǔn)鐵路經(jīng)過**旗，將為**旗的發(fā)展創(chuàng)造更為便捷的條件。航空——**市白塔機(jī)場(chǎng)距**旗一小時(shí)多的路程，距擬新建機(jī)場(chǎng)半小時(shí)的路程，有通往國際國內(nèi)多條航線，四通八達(dá)。（2）郵電通信郵電事業(yè)發(fā)展迅速，已實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)途電話自動(dòng)化，可直拔全球各地。用戶還可申請(qǐng)辦理數(shù)字化業(yè)務(wù)、圖文傳真、移動(dòng)電話及智能業(yè)務(wù)等，移動(dòng)電話達(dá)到了無縫隙覆蓋。有線電視信號(hào)已覆蓋全縣。本項(xiàng)目的通信及有線電視信號(hào)已具備接入條件。（3）電力**旗電力發(fā)達(dá)，**旗電廠是亞洲最大的火力發(fā)電廠。2003年大唐**電一期工程2X600MW機(jī)組正式投產(chǎn)發(fā)電，2004年二期工程2 X 600MW機(jī)組投產(chǎn)發(fā)電。2007年園區(qū)自備電廠l0X300Mw機(jī)組也投產(chǎn)發(fā)電。**旗電廠電量充沛，可供周邊地區(qū)生產(chǎn)生活用電。電網(wǎng)已經(jīng)覆蓋全縣。 市政條件十一五期間，**，給排水管線70多公里，集中供熱面積120萬平方米。（1）給水工程項(xiàng)目區(qū)由**克**大街市政給水管網(wǎng)供給，管道直徑DN400。通過本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)自建水泵房引入。（2）污水工程**克**大街已鋪設(shè)市政污水管道，管徑為DN600。本項(xiàng)目污水收集后排往周邊規(guī)劃道路上的市政污水管道。（3）供電電源由當(dāng)?shù)刈冸娬?0kv供給。（4）熱源**克**大街市政供熱管網(wǎng)已鋪設(shè)，熱力管網(wǎng)熱媒參數(shù)為供水溫度130℃，回水溫度90℃。（5）綜合評(píng)價(jià)從地址和市政總體情況看，該項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，給排水。通訊、電力等市政配套設(shè)施完備，供給量充足，交通便利，建設(shè)條件良好。 資源條件（1）水利資源：黃河流經(jīng)**，水利條件得天獨(dú)厚。境內(nèi)有華北地區(qū)提水能力最大的麻地壕揚(yáng)水站和揚(yáng)程最高的毛不拉揚(yáng)水站，形成了兩大黃灌區(qū)。引黃入呼工程和引黃入**電工業(yè)園區(qū)工程已全面建成，為工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的水源保證。（2）電力優(yōu)勢(shì)：2004年**旗的電力建設(shè)正處于高峰期，總裝機(jī)容量4800MW的8臺(tái)發(fā)電機(jī)組同時(shí)施工，大唐**電一期工程2600MW機(jī)組2003年正式投產(chǎn)發(fā)電，二期工程2600MW機(jī)組2004年8月投產(chǎn)發(fā)電，明后2年三、四期工程各有2臺(tái)機(jī)組投產(chǎn)發(fā)電。與此同時(shí)園區(qū)自備電廠l0300Mw機(jī)組2007年也相繼投產(chǎn)發(fā)電，現(xiàn)一期工程4300MW于2005年投產(chǎn)發(fā)電。屆時(shí)將成為亞洲地區(qū)最大的火山發(fā)電廠，可為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定、廉價(jià)的直供電源。（3）農(nóng)畜產(chǎn)品：**旗玉米種植面積28萬畝，加之周邊地區(qū)玉米種植面積將達(dá)到200余萬畝；還有馳名中外的**克**小茴香，占全國總產(chǎn)量的50％；暢銷國際市場(chǎng)的**克**枸杞與寧夏枸杞齊名；自成品系的**克**葡萄，色香味聚佳的紅辣椒、紅蘿卜、綠豆等以其獨(dú)特的風(fēng)味聞名區(qū)內(nèi)外；還有較豐富的皮、毛、絨、肉、乳等農(nóng)畜土特產(chǎn)，開發(fā)價(jià)值不可低估。（4）旅游資源：**旗位于大青山南麓，黃河上中游分界處北岸的土默川平原上。**旗歷史悠久，文化遺存遍地，古城、黃河、沙漠匯集，旅游資源十分豐富。早在五、六千年前的新石器時(shí)代，就有人類在這里生息繁衍。在這塊古老而文明的沃土上，有新石器時(shí)期的“海生不浪文化”遺址，戰(zhàn)國筑就的云中古城，唐代邊陲要塞受降城，遼、金、明時(shí)期的云內(nèi)、東勝城，互市貿(mào)易的水旱碼頭河口古鎮(zhèn)；有神奇莫測(cè)、變化無窮的海眼神泉，千畝湖泊、葦叢點(diǎn)綴的南湖水上公園，水面寬闊、氣勢(shì)恢弘的黃河上中游分界處，綿延十余里，處處飄香的葡萄一溜灣；有品質(zhì)優(yōu)良、遠(yuǎn)近聞名的紅辣椒、小茴香、黃河鯉魚、綠豆、紅蘿卜、枸杞等土特產(chǎn)品；有亞洲最大的火力發(fā)電基地和國內(nèi)最大的生物發(fā)酵基地。在歷史的進(jìn)程中，這里曾先后孕育出孟舒、恰臺(tái)吉、李裕智、蘇謙益等歷史名人和革命先驅(qū)；也見證了趙武侯始筑云中城，常遇春大破勝洲城，康熙帝西駐**克**，劉統(tǒng)勛查辦保德將軍等帝王將相的風(fēng)采；還流傳下神靈點(diǎn)化鑄旗桿、御馬刨出滿水井，仙花潭與蛤蟆石等奇幻的民間神話傳說。①黃河晉陜大峽谷，北起內(nèi)蒙古**克**，南至河津禹門口，全長(zhǎng)７２５公里，沿線共有２７個(gè)縣市。黃河晉蒙大峽谷，西依遼闊雄渾的鄂爾多斯高原，東鄰邊疆起伏的晉北山區(qū)，北鄰陰山山脈，南接晉陜峽谷。沿黃河大峽谷兩岸其旅游資源十