【正文】 家園住宅小區(qū)和綠洲島等項(xiàng)目。 市場(chǎng)供需分析 市場(chǎng)供應(yīng)分析《**旗城市總體規(guī)劃》，推動(dòng)了**旗房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展。此外可為當(dāng)?shù)厥I(yè)或待業(yè)人群提供就業(yè)和再就業(yè)的機(jī)會(huì)，具有良好的社會(huì)效益。（1）項(xiàng)目地理位置佳，很好地銜接了**旗舊城區(qū)與**旗工業(yè)園區(qū)，能同時(shí)得到城鎮(zhèn)舊居民、工業(yè)園區(qū)內(nèi)的員工青睞。本項(xiàng)目的建設(shè)能夠提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，對(duì)企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)公司快速發(fā)展與壯大，提升在呼包鄂等地區(qū)的影響力具有重要意義，為公司未來(lái)的不斷發(fā)展打好基礎(chǔ)。隨著養(yǎng)大圐圙和李家圪旦兩個(gè)城中村改造項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)主體的東移，黨政中心、醫(yī)療衛(wèi)生中心、學(xué)校、商業(yè)中心、高級(jí)住宅小區(qū)成為新區(qū)發(fā)展的主要標(biāo)志。本項(xiàng)目的建設(shè)能夠拉近中心城鎮(zhèn)與**旗工業(yè)園區(qū)的距離，為園區(qū)工作人員解決居住問(wèn)題，有利于**旗工業(yè)園區(qū)吸引人才和留住人才，更好地為園區(qū)發(fā)展服務(wù)。建設(shè)本項(xiàng)目能有效推進(jìn)**旗街景的綠化、美化和亮化，城鎮(zhèn)面貌日新月異，城市品位不斷提升，城市新形象得以塑造。本項(xiàng)目的建設(shè)，能解決人口增長(zhǎng)對(duì)住宅、商業(yè)基本的要求，使**旗城鎮(zhèn)框架進(jìn)一步拉開(kāi)，城鎮(zhèn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。項(xiàng)目的建設(shè)有利于推動(dòng)**旗融入**市“一核雙圈”戰(zhàn)略，促進(jìn)本地區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)快速推進(jìn)，提高城市道路、管網(wǎng)、通信、電力等基礎(chǔ)設(shè)施的水平，提升**旗城市服務(wù)能力，對(duì)**旗實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)具有重要意義?！耙缓恕敝?*市市區(qū)范圍內(nèi)的核心區(qū)；“雙圈”就是以五個(gè)旗縣所在地為節(jié)點(diǎn)、以五十公里為半徑的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈和城鎮(zhèn)圈。在此基礎(chǔ)上，編制小組形成了項(xiàng)目編制方案，并從各方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了可行性論證。**鎮(zhèn)按照《**旗**鎮(zhèn)城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》“東擴(kuò)、西改、南聯(lián)、北控”的發(fā)展思路進(jìn)行空間布局，未來(lái)將建設(shè)成為**旗行政和商業(yè)中心。**旗提出了20年的城市發(fā)展規(guī)劃——《**市**旗城市總體規(guī)劃》（2011—2030年）。經(jīng)濟(jì)發(fā)展除了為城市建設(shè)提供了足量的市場(chǎng)需求外，還為社會(huì)建設(shè)所需的機(jī)械設(shè)備、物資開(kāi)采、運(yùn)輸、加工等發(fā)展提供了保障，推動(dòng)了社會(huì)城鎮(zhèn)建設(shè)。52第二章 項(xiàng)目提出的理由、過(guò)程和必要性 項(xiàng)目提出的理由本項(xiàng)目是在**旗經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增長(zhǎng)下，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，人口迅速增加，人們對(duì)城鎮(zhèn)發(fā)展水平要求越來(lái)越高的前提下提出的。項(xiàng)目在工程技術(shù)上是可行的。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表11。目前開(kāi)發(fā)的建設(shè)的各項(xiàng)工作均有序地推進(jìn)中。公司成立于2010年9月，地址位于**市賽罕區(qū)新華東街長(zhǎng)安金座C棟705號(hào)，注冊(cè)資金3000萬(wàn)元人民幣。（5）總投資及資金來(lái)源：。其中1樓4433 m2樓5436 m6樓3691 m7樓3265 m8樓4314 m9樓4731m10樓4572 m11樓3806 m12樓4513 m13樓4500 m14樓4500m2。敕勒縣舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程項(xiàng)目第一章 總 論 項(xiàng)目概述（1）項(xiàng)目名稱：**旗舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程（2）建設(shè)性質(zhì)：新建（3）建設(shè)地點(diǎn)位于**旗**鎮(zhèn)，北靠**克**大街，南臨盛唐路，東至健康路，西至規(guī)劃建設(shè)的城市支路。各樓棟一層均為庫(kù)房，二層及以上為住宅。資金來(lái)源為自籌。公司下設(shè)財(cái)務(wù)部、綜合部、工程部、銷售部等，形成項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工、監(jiān)理、銷售的工作流程。內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將本著“以質(zhì)量求生存，以信譽(yù)求發(fā)展，真誠(chéng)服務(wù)社會(huì)”的企業(yè)宗旨和“團(tuán)結(jié)進(jìn)取，開(kāi)拓創(chuàng)新，優(yōu)質(zhì)高效，勇攀高峰”的企業(yè)精神，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)步發(fā)展，為企業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展打好基礎(chǔ)。表11 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注一技術(shù)指標(biāo)1用地面積m2288782建筑面積m2477611m244332m254366m236917m232658m243149m2473110m2457211m2380612m2451313m2450014m245003容積率——4綠地率%405戶數(shù)戶3946庫(kù)房個(gè)947硬化m221418道路m24635二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1總投資萬(wàn)元建設(shè)投資萬(wàn)元流動(dòng)資金萬(wàn)元2銷售年限年33年均營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元4年均總成本費(fèi)用萬(wàn)元5年均營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元3636年均利潤(rùn)總額萬(wàn)元7年均所得稅萬(wàn)元11768年均稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）萬(wàn)元9年均盈余公積金萬(wàn)元10投資利潤(rùn)率%11投資利稅率%12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%13財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%14財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬(wàn)元15財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬(wàn)元16全部投資回收期（稅前）年17全部投資回收期（稅后）年18盈虧平衡BEP% 結(jié)論與建議（1）結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)條件基本落實(shí)，規(guī)模適宜，建設(shè)方案合理可行，造價(jià)較為經(jīng)濟(jì)合理，資金來(lái)源有保證。本報(bào)告認(rèn)為，本項(xiàng)目具有可行性。城鎮(zhèn)化水平的高低是衡量地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要指標(biāo)，同時(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展又和城鎮(zhèn)建設(shè)相輔相成。另一方面，城鎮(zhèn)建設(shè)能促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。規(guī)劃經(jīng)過(guò)20年的城鎮(zhèn)建設(shè)，將**旗發(fā)展成為**市的次中心城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)規(guī)模達(dá)到呼包鄂城市群內(nèi)的新興中等規(guī)模城市，形成“兩軸、四區(qū)、一帶”的城市格局，最終成為區(qū)域公路的交通樞紐，新興工業(yè)城市，特色旅游城市和生態(tài)宜居城市。在政策導(dǎo)向明確、市場(chǎng)條件成熟的前提下，內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司審時(shí)度勢(shì)，提出了在**旗**鎮(zhèn)建設(shè)舒居雅苑住宅小區(qū)項(xiàng)目。在報(bào)告形成過(guò)程中經(jīng)過(guò)反復(fù)與建設(shè)單位交流，最終形成了報(bào)告初稿。“一核雙圈”一體化就是既要加快城市核心區(qū)建設(shè)，更要依**城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和輻射帶動(dòng)力，加快發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。（2）是**旗提升城市承載力的需要隨著**旗經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，**旗城市核心凝聚力也得到極大提升，外來(lái)投資商和務(wù)工人員迅速增加。促進(jìn)**旗基礎(chǔ)設(shè)施水平不斷提高，促使城鎮(zhèn)功能更趨完善，城市承載力不斷增強(qiáng)，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展奠定更加堅(jiān)實(shí)的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)。項(xiàng)目的建設(shè)能有效提高人們生活質(zhì)量，為人們提供一個(gè)舒適的居住、購(gòu)物消費(fèi)的環(huán)境，成為方便市民生活起居的新地標(biāo)，為城鎮(zhèn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。只有**旗工業(yè)園區(qū)的不斷發(fā)展、完善和壯大，才能夠促使**旗綜合性經(jīng)濟(jì)體系功能更加完備，帶動(dòng)一、二、三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展、壯大，推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)能夠增加新區(qū)活力，繁榮新區(qū)經(jīng)濟(jì)，吸引城市的注意力由舊城鎮(zhèn)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。第三章 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目前景分析**旗圍繞**市“一核雙圈一體化”發(fā)展戰(zhàn)略，以發(fā)展**市次中心城市的定位，實(shí)現(xiàn)“一城三區(qū)”的城鎮(zhèn)發(fā)展布局，加快了城市化建設(shè)。工程質(zhì)量高，極大地提升了城市品位，將深受人們的喜愛(ài)。（4）項(xiàng)目以整體規(guī)劃空間層次多樣，創(chuàng)造了自然、休閑、高層次的綜合體，引領(lǐng)市場(chǎng)方向，更好地滿足市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的需求，必將會(huì)獲得市場(chǎng)認(rèn)可。按照**旗建設(shè)規(guī)劃情況，近期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目包括云中花園30萬(wàn)m利民小區(qū)64萬(wàn)m坤翔翰林小區(qū)20萬(wàn)m雙河明珠30萬(wàn)m億福家園住宅小區(qū)32萬(wàn)m2等。2012年，按照市政府要求，**旗廉租住房建設(shè)任務(wù)是144套，總建筑面積7100m2，分別在億福家園、萬(wàn)福都匯、金河康居、云中花園二期四個(gè)小區(qū)中各配建廉租住房36套，并已全部開(kāi)工建設(shè)。 市場(chǎng)需求分析（1）剛性需求目前**，其中**，按照**市城鎮(zhèn)人均居住面積35m2的標(biāo)準(zhǔn)，全縣居住面積應(yīng)在高度城鎮(zhèn)化下達(dá)到680萬(wàn)平方米。（2）改善居住的需求**旗經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入增加，對(duì)現(xiàn)有居住條件的不滿足造成了大量的社會(huì)閑散資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。再加上目前市場(chǎng)的管理工作嚴(yán)重滯后，買賣雙方獲取信息的渠道不對(duì)等因素，配合了開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)的引導(dǎo)。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)**旗是國(guó)家電力、生物制藥、冶金、化工等重要工業(yè)基地，在強(qiáng)大的工業(yè)經(jīng)濟(jì)的支撐下，**旗城鎮(zhèn)水平不斷升級(jí)，區(qū)域等級(jí)地位將不斷提升。項(xiàng)目區(qū)交通四通八達(dá)，依****旗現(xiàn)有公路交通路網(wǎng)，可連接臨近的公路干線、鐵路、航空，連通全國(guó)各地。（2）項(xiàng)目區(qū)域周邊建設(shè)總體進(jìn)程不一，整體視覺(jué)形象不直觀。（2）2013年房地產(chǎn)二手房轉(zhuǎn)讓所得征20%個(gè)稅的政策，抑制了二手房的銷售，為新建項(xiàng)目帶來(lái)了眾多的消費(fèi)人群。本項(xiàng)目注重產(chǎn)品的差異化和獨(dú)特性，在完整配套服務(wù)設(shè)施上下功夫，以高質(zhì)量、高品位、適用性強(qiáng)的建筑為主；配套公建同期建設(shè)，保證服務(wù)設(shè)施完善；強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，提供完美的居住、購(gòu)物環(huán)境，同時(shí)注重環(huán)境景觀建設(shè)，營(yíng)造優(yōu)美的外部空間。根據(jù)對(duì)**旗目前建筑行業(yè)的調(diào)研，住宅價(jià)格在3500～4000元。城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求本項(xiàng)目符合《**旗城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（2008—2020年）功能分區(qū)，中提出的“把**鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)和舊城區(qū)改造作為重點(diǎn)”的要求。位于東經(jīng)111176。35′15″，全縣平均海拔高度為1132米，面積1416．8平方公里。由丘陵地形過(guò)渡到寬廣的平原地形。 ②堆積地形：沖積平原，由黃河、大黑河、寶貝河、什拉烏素河沖積而成。—20米，海拔高程1000—1050米。場(chǎng)區(qū)附近沒(méi)有對(duì)地下水產(chǎn)生污染的污染源。頂部紅土夾鈣質(zhì)結(jié)核層，總厚度約30米，普遍分布于縣境東南丘陵區(qū)。分布于縣境黃河北岸地帶、呈砂堆、砂垅、砂丘；沖積層，由砂、砂礫、粘質(zhì)砂土等組成，分布于平原表層，層次清楚，巖層垂直方向變化較大，厚度無(wú)常?？拐鹪O(shè)防烈度8度，設(shè)計(jì)地震分組第一組。 基礎(chǔ)設(shè)施條件（1）道路交通形成了公路、鐵路和航空相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡(luò)。鐵路——與豐準(zhǔn)鐵路接軌的大唐**電專用線橫穿**電工業(yè)園區(qū)，大型物資可通過(guò)鐵路直接運(yùn)抵**旗 2005年建成通車的呼準(zhǔn)鐵路經(jīng)過(guò)**旗，將為**旗的發(fā)展創(chuàng)造更為便捷的條件。有線電視信號(hào)已覆蓋全縣。2007年園區(qū)自備電廠l0X300Mw機(jī)組也投產(chǎn)發(fā)電。（1）給水工程項(xiàng)目區(qū)由**克**大街市政給水管網(wǎng)供給，管道直徑DN400。（3）供電電源由當(dāng)?shù)刈冸娬?0kv供給。 資源條件（1）水利資源：黃河流經(jīng)**，水利條件得天獨(dú)厚。與此同時(shí)園區(qū)自備電廠l0300Mw機(jī)組2007年也相繼投產(chǎn)發(fā)電，現(xiàn)一期工程4300MW于2005年投產(chǎn)發(fā)電。**旗歷史悠久，文化遺存遍地，古城、黃河、沙漠匯集，旅游資源十分豐富。①黃河晉陜大峽谷，北起內(nèi)蒙古**克**，南至河津禹門口，全長(zhǎng)７２５公里，沿線共有２７個(gè)縣市。被譽(yù)為北國(guó)的小三峽。廢棄后，城墻遺存較好，人們把這座廢城墻名為“城kulue”。明朝洪武二十五年(公元1392年)賜名“東勝左衛(wèi)”，次年擴(kuò)建東勝左衛(wèi)城(今城kulue)。明嘉靖年間(公元1522午后)，俺達(dá)汗義子卡臺(tái)吉，名脫脫(也有寫成妥妥)，率眾長(zhǎng)期駐牧于此，這座址城即稱為“脫脫城”(今城kulue)。財(cái)政收入預(yù)計(jì)完成24億元，%。**旗由國(guó)家級(jí)貧困縣跨入全區(qū)一流旗縣行列，穩(wěn)居全國(guó)西部百?gòu)?qiáng)縣行列，在2012年全國(guó)中小城市科學(xué)發(fā)展評(píng)價(jià)中，位列全國(guó)中小城市科學(xué)發(fā)展百?gòu)?qiáng)縣第62位，并躋身于全國(guó)最具區(qū)域帶動(dòng)力中小城市百?gòu)?qiáng)行列。規(guī)劃的用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達(dá)性、便捷及舒適性，做到以人為本，為人服務(wù)。（3）城市自然、人文特色延續(xù)性原則小區(qū)規(guī)劃努力適應(yīng)當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境、居民生活模式，使小區(qū)融匯在新區(qū)的大環(huán)境中，成為城市的有機(jī)組成部分。 規(guī)劃目標(biāo) 充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，抓住**克**新區(qū)建設(shè)的良好契機(jī)，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，以“人無(wú)我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我特”為準(zhǔn)繩，將舒居雅苑住宅小區(qū)小區(qū)建設(shè)成為引領(lǐng)**克**房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，生態(tài)優(yōu)先、環(huán)境優(yōu)美、功能完備、特色鮮明的生態(tài)宜居社區(qū)。所有住宅均被系統(tǒng)景觀綠化圍繞，每戶均有良好的花園景觀視線，讓人們感受到小區(qū)處處綠意的存在。 道路交通設(shè)置（1）外部交通組織本項(xiàng)目外部交通組織主要依**盛唐街、規(guī)劃建設(shè)的城市支路，輔助以**克**大街、健康路等城市干道及折線城市支路向外集散。充分考慮安全因素并依據(jù)居民出行方向及外圍城市道路狀況設(shè)置小區(qū)出入口，均勻地分布于小區(qū)北、西、南、東四個(gè)方向。（4）停車場(chǎng)設(shè)置結(jié)合每棟樓宇的底層庫(kù)房，另設(shè)的小區(qū)停車位布局于小區(qū)入口附近，避免車輛對(duì)小區(qū)穿越干擾，保持小區(qū)安靜祥和的生活氛圍。步行綠化空間，結(jié)合人行道、步行道設(shè)置行道樹(shù)及沿路綠地，在人行集散廣場(chǎng)，布置多層式綠化，為行人提供樹(shù)蔭，形成舒適的出行環(huán)境。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉。 建筑方案 建筑特征與功能建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)主要采用簡(jiǎn)約的新古典主義造型風(fēng)格，通過(guò)直線條、線腳對(duì)墻體進(jìn)行劃分。其中1樓4433 m2樓5436 m6樓3691 m7樓3265 m8樓4314 m9樓4731m10樓4572 m11樓3806 m12樓4513 m13樓4500 m14樓4500m2。表51 住宅戶型表序號(hào)樓號(hào)戶型戶型結(jié)構(gòu)建設(shè)面積（m2）戶數(shù)（戶）11A兩室一廳一衛(wèi)4022A兩室一廳一衛(wèi)3036A兩室一廳一衛(wèi)3247A兩室一廳一衛(wèi)3058B兩室一廳一衛(wèi)3069A兩室一廳一衛(wèi)40710A兩室一廳一衛(wèi)40811A兩室一廳一衛(wèi)32912A兩室一廳一衛(wèi)401013A兩室一廳一衛(wèi)4011