【正文】 資金籌措……………………………………4編制依據(jù)、編制辦法及各項(xiàng)費(fèi)用的確定、投資估算及投資其構(gòu)成、項(xiàng)目資金籌措與來(lái)源12 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)………………………………………………4總收入估算、銷(xiāo)售成本、稅金計(jì)算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)、不確定性分析13 社會(huì)評(píng)價(jià)………………………………………………53 14 評(píng)價(jià)結(jié)論……………………………………………..54附表及框圖等（共12張）附件： **市發(fā)改委“項(xiàng)目建議書(shū)”批復(fù)**市規(guī)劃局“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件”。公司積極響應(yīng)政府號(hào)召，投身**市的城市建設(shè)和改造，投資開(kāi)發(fā)的5萬(wàn)平方米美佳樂(lè)超市及綜合商業(yè)樓，得到了良好的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益。：編制單位： 咨詢(xún)證書(shū)編號(hào)： 法人代表： 法定地址： 大街45號(hào)電話(huà)： 編制依據(jù)、編制原則、編制工作概況和研究范圍 編制依據(jù)（1）市政【1996】63號(hào)“關(guān)于加快舊城改造的實(shí)施意見(jiàn)”（2）**市2010年總體規(guī)劃（3）**市發(fā)改委關(guān)于市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司**生活區(qū)改造項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù),市計(jì)投(2003)352號(hào)文（4）**市規(guī)劃局2003年7月28日《規(guī)劃條件通知書(shū)》。（3）積極采用新技術(shù)、新材料，充分利用區(qū)域和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造既有現(xiàn)代風(fēng)格和又有濃郁商業(yè)氣息的住宅、辦公、商業(yè)小區(qū)。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。近年來(lái)，我國(guó)人民居住條件得到較大改善，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)20㎡。**市做為省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心。舊城改造方面，加大了工作力度，相繼打通和拓寬了市區(qū)內(nèi)多條丁字路和卡脖路，搬遷了有關(guān)居民住宅，使市區(qū)交通擁護(hù)狀況得到一定程度的緩解；城市主要道路節(jié)點(diǎn)附近建筑和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或裝修，改善了城市形象，成為市區(qū)景觀的新亮點(diǎn)；市政管網(wǎng)改造加快，改善了市政公用工程供應(yīng)配套條件。**生活小區(qū)地處城市中心，始建于上世紀(jì)50年代，整個(gè)小區(qū)布局混雜，建筑物年久失修，許多服務(wù)配套設(shè)施陳舊不堪，已不能適應(yīng)居民的生活需要，且區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境較差，大部分房屋已成危房，與周邊有不協(xié)調(diào)，嚴(yán)重影響城市面貌和城市品位的提高，對(duì)其進(jìn)行改造已迫在眉捷。在寸土寸金的舊城區(qū)，節(jié)約土地，提高土地利用率具有更重要的意義。 **生活小區(qū)改造工程是**市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在進(jìn)行舊城改造方面推出的又一力作，因此公司對(duì)該項(xiàng)目的前期工作極為重視。⑴、總體形勢(shì)隨著經(jīng)濟(jì)收入的逐步提高，物質(zhì)文化生活條件的不斷改善，我 市居民生活水平已基本實(shí)現(xiàn)由溫飽型向小康型的轉(zhuǎn)變。根據(jù)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，未來(lái)十年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量約為60億㎡，其中提高居住水平、改善居住條件需20億㎡；城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)人口增加約需30億㎡；自然折舊，更新住房約需10億㎡。開(kāi)發(fā)商只有順應(yīng)這一市場(chǎng)變化趨勢(shì)，才能贏得市場(chǎng)。C、%，亦說(shuō)明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍。B、目前規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的住宅項(xiàng)目頗受購(gòu)房者青睞，是本項(xiàng)目可利用的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。**市能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，因此，本項(xiàng)目的建設(shè)將有效地緩解這一矛盾，為我市各類(lèi)社會(huì)服務(wù)，中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供必要的硬件設(shè)施，項(xiàng)目市場(chǎng)前景非常廣闊。使本項(xiàng)目具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有利于吸引國(guó)內(nèi)各類(lèi)機(jī)構(gòu)和組織進(jìn)駐。場(chǎng)址地處城區(qū)中心地帶，周邊城市市政配套條件完備，生活服務(wù)設(shè)施完善，是理想的居住用地。 自然條件及地質(zhì)狀況（1）、氣象條件**市位于華北平原中南部，北臨滹沱河，西連太行山，為大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，夏季高溫多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在8月。依據(jù)中國(guó)地震局制定，由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001），（第一組）。排水采用雨污分流制，排入青園街、廣安大街、中山路、談南路市政污水管網(wǎng)，日排水量4513 m3。 通信、電視自市政線(xiàn)路引入電話(huà)、寬帶、有線(xiàn)電視線(xiàn)路。具體位置見(jiàn)場(chǎng)區(qū)區(qū)域位置圖。（3）、交通力求通暢、有序，避免各種流線(xiàn)迂回交叉。在廣安街和中山路設(shè)置步行出入口。（5）、停車(chē)位 : 本項(xiàng)目共設(shè)2305個(gè)汽車(chē)停車(chē)位，其中地上停車(chē)位185個(gè)，地下停車(chē)位2120個(gè)。、新材料：大量采用國(guó)家推廣的建筑節(jié)能、環(huán)保材料和技術(shù)，創(chuàng)造一個(gè)無(wú)污染、環(huán)保綠色節(jié)能建筑。建筑物內(nèi)部墻體均能滿(mǎn)足防火要求。多層住宅與公建部分采用磚混結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆砼梁板，墻下條形基礎(chǔ)。4層以上及高層建筑由變頻機(jī)組分區(qū)供水，15層以下為低區(qū)，16~25層為高區(qū)，分別用恒壓供水裝置直接供水。本項(xiàng)目用水以生活、消防為主，生活日最高用水量5014m3。消防給水由消防水池集中供給，室外消火栓保護(hù)半徑為150m，布置間距不大于120m，消防泵出水管設(shè)置兩條，分別與室外消防管網(wǎng)干管相連。消防蓄水池內(nèi)的消防儲(chǔ)水量為：消火拴用水量40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3小時(shí)，水量40L/S3h =432 m3。蓄水池選用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)圖S816“鋼筋混凝土蓄水池”，容量為600 m3消防水池一座分二格，容量為500 m3生活水池一座。中水處理工藝如下：原水→格柵→隔油池→調(diào)節(jié)池→生物處理→沉淀池污泥排放 消毒劑 過(guò)濾→消毒→中水儲(chǔ)水池→用水點(diǎn)（2）、中水可利用水量(計(jì)算公式 QY=∑a*β*Q*b)按總用水量的51%估算，501451%=1637m3。 排水管材室外排水管采用砼管，室內(nèi)排水管道采用螺旋硬聚氯乙烯（UPVC）管，在排水立管的適當(dāng)位置上設(shè)阻火圈和旋流降噪器。耗熱指標(biāo)按45瓦/平方米，總采暖熱負(fù)荷為31000KW，供水溫度95℃，回水溫度70℃。辦公、高層商業(yè)建筑統(tǒng)一供暖。（2）、對(duì)于高層、大型汽車(chē)庫(kù)等需設(shè)防排煙部分按有關(guān)規(guī)范要求設(shè)防排煙系統(tǒng)。（1）住宅：由各住戶(hù)自設(shè)分體式或柜式空調(diào)機(jī)。、強(qiáng)電設(shè)計(jì)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5005794（2002年版）《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB503032002《有線(xiàn)電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB5020094《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5005495 《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5005394《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5005394《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500961999 （2003年版）《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T503142000《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ15011698其他相關(guān)專(zhuān)業(yè)提供的條件等、供電電源由市電自廣安街、青園街各引一路10KV電源，在中部設(shè)10KV開(kāi)閉所，向各大建筑放射式配電。這兩座變電所主要用于多層住宅、公建等中小型建筑用電，高層、公寓、酒店、寫(xiě)字樓等大型建筑在各自的單體地下室獨(dú)立設(shè)置變電所。住宅戶(hù)內(nèi)設(shè)配電箱，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。（4）、建筑物防雷及接地①、小高層住宅按三類(lèi)防雷設(shè)計(jì)，高層住宅及其他高層建筑等按二類(lèi)防雷設(shè)計(jì)，按規(guī)范要求設(shè)置防直擊雷，防感應(yīng)雷及雷電波侵入等措施。住宅在客廳及主臥室各設(shè)電話(huà)插座一個(gè)，商務(wù)、辦公及其他根據(jù)需要在施工圖階段確定。、物業(yè)管理中心控制室設(shè)：火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)安防報(bào)警系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)多表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)廣播音響系統(tǒng)消防自動(dòng)化系統(tǒng)室外照明控制系統(tǒng)第七章 環(huán)保、綠化與節(jié)能、設(shè)計(jì)依據(jù)、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第253號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條理》、河北省第八屆人大常委會(huì)公告第80號(hào)《河北省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l理》、《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》（HJ/）、《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則非污染生態(tài)影響》（HJ/T19—1997）、施工期間環(huán)境影響因素項(xiàng)目建設(shè)施工期間，主要污染源為施工機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、建筑垃圾等，會(huì)對(duì)該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。 園林綠化 項(xiàng)目定位與環(huán)境設(shè)計(jì)該項(xiàng)目建成后將成為我市又一個(gè)環(huán)保小區(qū)，其中綠化景觀設(shè)計(jì)成為輔助和豐滿(mǎn)項(xiàng)目功能的主要因素。為追求多樣化、人性化來(lái)突出景觀效果，擬采用帶式、點(diǎn)式、片式、堆擺等多種形式，并在部分采用立體綠化，營(yíng)造“四季常綠，三季有花”的景觀綠化效果。設(shè)計(jì)原則：以防為主，防消結(jié)合。噴淋為27L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1h。、控制室等處設(shè)置移動(dòng)式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。第九章 物業(yè)管理本項(xiàng)目建成投入使用后，將由有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化的管理，以更好地維護(hù)住宅的使用功能，延長(zhǎng)房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、安全、生活方便的辦公、居住環(huán)境。 機(jī)構(gòu)設(shè)置與定員 機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。（3）、經(jīng)營(yíng)部主管公司各經(jīng)營(yíng)部門(mén)管理，對(duì)外聯(lián)絡(luò)，公司發(fā)展規(guī)劃等。（7）、組織機(jī)構(gòu)見(jiàn)框圖、物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來(lái)源、物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行維護(hù)，對(duì)物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務(wù)，所以需要一定的資金保證。第6～35月 建、安施工第35~41月 工程掃尾，竣工驗(yàn)收（附后）、依據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標(biāo)方案。第十一章 投資估算與資金籌措、編制依據(jù)、1999年《河北省建筑工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)。、國(guó)家、