【正文】 低矮破舊的老居民區(qū)。兩者形成鮮明對比，極不協(xié)調(diào)，與老城區(qū)在市區(qū)所外的區(qū)位極不相稱。項目場址區(qū)域是其中較典型的例子。**生活小區(qū)地處城市中心，始建于上世紀(jì)50年代，整個小區(qū)布局混雜，建筑物年久失修，許多服務(wù)配套設(shè)施陳舊不堪，已不能適應(yīng)居民的生活需要，且區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境較差，大部分房屋已成危房，與周邊有不協(xié)調(diào)，嚴(yán)重影響城市面貌和城市品位的提高，對其進(jìn)行改造已迫在眉捷。為合理利用城市土地、優(yōu)化城市空間布局、落實城市規(guī)劃、改善人民群眾的生活環(huán)境和居住條件、提升城市形象、加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程、拉動經(jīng)濟(jì)增長、失去城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步，本著優(yōu)勢互補(bǔ)、互惠互利、共同發(fā)展的精神，經(jīng)友好協(xié)商，**市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與**市常山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司達(dá)成協(xié)議，由**市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對**生活小區(qū)進(jìn)行整體改造。項目場址現(xiàn)有建筑大部分為上世紀(jì)五十年代建設(shè)的居民住宅樓，大都年久失修、破損不堪，屬危改房屋，隨著項目場址周邊舊城改造，場址上現(xiàn)有建筑將與周邊城市改造后城區(qū)面貌極不協(xié)調(diào)，將越來越不能適應(yīng)城市規(guī)劃和發(fā)展的要求，因此急需進(jìn)行相應(yīng)的改造。土地是不可再生的寶貴資源，節(jié)約土地是我國的基本國策。在寸土寸金的舊城區(qū)，節(jié)約土地，提高土地利用率具有更重要的意義。，根據(jù)摸底調(diào)查，目前，居住2424戶，人口約8400人。經(jīng)過改造后，住宅面積將達(dá)到73700平米(地上)，居住人口9625人，在保證回遷安置的基礎(chǔ)上，依托場址區(qū)位優(yōu)勢，利用臨廣安街、中山路、(地上)的大型商務(wù)中心，這樣使土地資源得到合理配置，土地的利用率也大大提高。項目建成后，將使當(dāng)?shù)鼐用褡叱龅桶婆f、陰暗潮濕的危舊住宅樓房，搬進(jìn)環(huán)境優(yōu)美潔凈、居住舒適安全、配套條件和功能齊全的中高檔住宅極大地改善居民的居住條件。 **生活小區(qū)改造工程是**市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在進(jìn)行舊城改造方面推出的又一力作，因此公司對該項目的前期工作極為重視。近一年來，多次組織有關(guān)人員對外地各類不同建筑風(fēng)格的居民 小區(qū)進(jìn)行實地考察和比較，博采眾長，以期該項目建成與場址地段相稱的我市一流的住宅區(qū)和商務(wù)區(qū)；對場址原民宅情況進(jìn)行了全面詳細(xì)的摸底；與常山紡織集團(tuán)就**生活區(qū)整體發(fā)生達(dá)成協(xié)議；與市有關(guān)部門進(jìn)行了協(xié)商和溝通；對場址市政配套條件進(jìn)行了初步了解；現(xiàn)已委托有關(guān)設(shè)計單位編制規(guī)劃方案。項目前期工作已全面展開。第三章 市場預(yù)測與建設(shè)規(guī)模本項目主導(dǎo)產(chǎn)品由商品住宅和商務(wù)樓兩部分組成，以下就兩部分分別進(jìn)行市場預(yù)測。⑴、總體形勢隨著經(jīng)濟(jì)收入的逐步提高，物質(zhì)文化生活條件的不斷改善，我 市居民生活水平已基本實現(xiàn)由溫飽型向小康型的轉(zhuǎn)變。隨著福利分房壽終正寢，在解決衣、食問題后，個人購房已成為人們首選的消費行為，進(jìn)入普通百姓的消費日程。目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積約20㎡，據(jù)資料顯示，在上世紀(jì)90年代初，發(fā)達(dá)國家人均住房建筑面積分別是美國60㎡、英國38㎡、法國37㎡、日本31㎡。世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達(dá)到30㎡之前，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在800至3000美元時，住房會保持較旺盛的需求，我國房地產(chǎn)業(yè)正處在這樣的時期。根據(jù)專家預(yù)測，未來十年我國房地產(chǎn)市場容量約為60億㎡，其中提高居住水平、改善居住條件需20億㎡；城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)人口增加約需30億㎡；自然折舊，更新住房約需10億㎡。隨著居民經(jīng)濟(jì)收入的進(jìn)一步提高以及各種啟動房地產(chǎn)市場的配套政策和措施(如：商業(yè)銀行對個人購房實行抵押貸款規(guī)模逐年加大，住房公積金貸款，住房貨幣化分配，住房二、三級市場的啟動等)的實施，將進(jìn)一步提高個人購房能力，使?jié)撛谛枨筠D(zhuǎn)為現(xiàn)實消費，住房消費市場總體上看前景良好。另一方面，近年來我市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，有效地改善了居民居住條件，居民住房已由短缺過渡到生存型，正在向舒適型轉(zhuǎn)變。住房消費市場逐漸成熟，購房者的消費行為更趨理性化，不但要求合理的戶型和寬敞的居住空間，更要求環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施和功能齊全，物業(yè)服務(wù)周到等，商業(yè)住宅正在由以價格為主要競爭手段向在品牌、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理、形象包裝、生活理念等更高次上展開競爭轉(zhuǎn)變。開發(fā)商只有順應(yīng)這一市場變化趨勢，才能贏得市場。⑵、我市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢A、從近年商品房銷售情況看，凡是具有規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、戶型合理、配套完善、功能齊全、物業(yè)管理水平高的小區(qū)項目均受到購房者青睞，有的甚至出現(xiàn)熱銷。B、隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，住房貨幣化分配進(jìn)程的加快，住房二、三級市場的啟動，商業(yè)銀行抵押貨款 逐年增加以及公積金貨款的實施等， 因?qū)υ凶》康囟?、戶型、環(huán)境面積、配套條件等不滿，需置換新房者逐年成倍增長，有力地促進(jìn)房地產(chǎn)市場遞次結(jié)構(gòu)的形成，進(jìn)而促進(jìn)商品房一級市場的活躍；隨著我市城市化步伐的加快，戶籍制度的改革，進(jìn)市人口也將逐步增長。上述兩大住房消費群體構(gòu)成我市房地產(chǎn)市場的主體。C、%，亦說明我市房地產(chǎn)市場較為活躍。⑶、市場定位由于項目地處市區(qū)中心區(qū)域，占地規(guī)模較大，開發(fā)成本相對較高，因此本項目適宜定位在高品質(zhì)、中高價位的開發(fā)檔次上，以大規(guī)模開發(fā)降低成本，以優(yōu)秀的人性人設(shè)計，營造新建筑風(fēng)格和五星級居住環(huán)境，著力創(chuàng)造比較優(yōu)勢，通過賣點制造和兌現(xiàn)，對**舊城改造和房地產(chǎn)業(yè)起到積極的示范和帶動作用。項目的商品住宅主要面向市區(qū)賣舊買新置換型購房群體及新入市、新組建家庭。⑷、市場機(jī)會點分析A、**房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展水平較低，因此項目有較大的操作空間和贏取競爭優(yōu)勢的機(jī)會。B、目前規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的住宅項目頗受購房者青睞，是本項目可利用的市場機(jī)會點。C、小高層、高層住宅逐漸被市場接受，但供應(yīng)量有限，且現(xiàn)有供應(yīng)不具備太強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，是本項目的又一市場機(jī)會點。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立和逐步完善，我國經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)出以國有經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，多種經(jīng)濟(jì)類型關(guān)存，相互促進(jìn)，共同發(fā)展的局面，第三產(chǎn)業(yè)將得到迅猛發(fā)展。具體說各種社會中介組織和機(jī)構(gòu)將如 雨后春筍篷勃發(fā)展，無論其規(guī)模和數(shù)量都將得到空前的增長。**市能適應(yīng)形勢的發(fā)展，因此，本項目的建設(shè)將有效地緩解這一矛盾，為我市各類社會服務(wù)，中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供必要的硬件設(shè)施，項目市場前景非常廣闊。另一方面，隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化步伐的加快，我國對外開放的嘗試和廣度將出現(xiàn)空前的提高，對外交往將日益頻繁，各種國社會服務(wù) 中介機(jī)構(gòu)、商務(wù)機(jī)構(gòu)將進(jìn)入我國，項目的建設(shè)將為國外的機(jī)構(gòu)進(jìn)駐我市，發(fā)展事業(yè)，提供到理想的辦公場所，具有廣闊的市場前景。項目場址所處區(qū)域是我市規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)，業(yè)已形成大型商務(wù)區(qū)的雛形，隨著本項目及周邊項目的實施，將有力促進(jìn)我市CBD的形成，其對商務(wù)活動的聚集效應(yīng)將得到充分釋放，因此區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。本項目以寫字辦公為主，相應(yīng)配置：商務(wù)、會議、餐飲、康樂健身、會展、接待、生活服務(wù)等多種功能，可為住商提供全面、周到的服務(wù)內(nèi)容。使本項目具有明顯競爭優(yōu)勢，有利于吸引國內(nèi)各類機(jī)構(gòu)和組織進(jìn)駐。綜上所述，本項目將以合理的市場定位，完善的服務(wù)功能，獨特的區(qū)位優(yōu)勢，合理的價位，一流的物業(yè)管理為廣大國內(nèi)外客商所青睞，本項目市場前景良好。 建設(shè)規(guī)模 總用地面積 總建筑面積 518799平方米 其中：地上： 428799平方米 地下： 90000平方米總建筑面積中： 67700平方米 13400平方米 35000平方米 347699平方米住宅總戶數(shù) 2750戶居住總?cè)丝? 9625人第四章 建設(shè)場址與建設(shè)條件項目場址位于青園街以東、廣安大街以西、中山路以北、談南路以南的地域內(nèi)。場址現(xiàn)為**生活小區(qū)，該小區(qū)始建于上世紀(jì)五十年代，大部分樓房已成為危房，居住戶數(shù)為2424戶，需拆遷。場址地處城區(qū)中心地帶，周邊城市市政配套條件完備，生活服務(wù)設(shè)施完善，是理想的居住用地。項目場址周邊已具有城市中央商務(wù)的雛形，本項目設(shè)置商務(wù)功能奠定了良好的基礎(chǔ)。項目場址具有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢。交通，健全配套的基礎(chǔ)設(shè)施，整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，靚麗現(xiàn)代的多風(fēng)格建筑，色彩斑瀾的夜色景觀，濃厚繁華的商貿(mào)氛圍，已顯露了現(xiàn)代化都市的風(fēng)采。 自然條件及地質(zhì)狀況（1）、氣象條件**市位于華北平原中南部，北臨滹沱河，西連太行山，為大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，夏季高溫多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在8月。全年平均氣溫：13℃極端最高氣溫：℃極端最低氣溫:℃全年平均降水量:㎜日最大降水量:㎜一小時最大降水量:㎜最大積雪深度:190㎜冬季西北風(fēng)，夏季東南風(fēng)全年平均風(fēng)速：全年日照時數(shù)：最大凍土深度：540㎜全年雷暴日數(shù)：冬季大氣壓力：763㎜hg夏季大氣壓力：747㎜hg（2）、水文工程地質(zhì)條件本場地屬于太行山東麓的華北沖洪積大平原，主要分布第四紀(jì)沖洪積粉土，粉質(zhì)粘土及細(xì)、中砂土，地下水位較深。本場地工程地質(zhì)條件單一，無不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值為130160kpa。（3）、地震烈度據(jù)國家地震局1