【正文】 的企業(yè)形象贏得了廣泛雄厚的社會(huì)基礎(chǔ)和良好的口碑。據(jù)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)監(jiān)測(cè)中心調(diào)查分析，近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)一直處在較高水平。土地是不可再生的寶貴資源，節(jié)約土地是我國(guó)的基本國(guó)策。住房消費(fèi)市場(chǎng)逐漸成熟，購(gòu)房者的消費(fèi)行為更趨理性化，不但要求合理的戶型和寬敞的居住空間，更要求環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施和功能齊全，物業(yè)服務(wù)周到等，商業(yè)住宅正在由以價(jià)格為主要競(jìng)爭(zhēng)手段向在品牌、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、形象包裝、生活理念等更高次上展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變。本項(xiàng)目以寫(xiě)字辦公為主，相應(yīng)配置：商務(wù)、會(huì)議、餐飲、康樂(lè)健身、會(huì)展、接待、生活服務(wù)等多種功能，可為住商提供全面、周到的服務(wù)內(nèi)容。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用水量5014m3 /日（含中水1637 m3）。（2）、出入口：本項(xiàng)目在青園街、談南路、廣安街設(shè)置車(chē)行出入口。計(jì)算程序擬采用由中國(guó)建筑科學(xué)研究院編制的PKPM系列軟件計(jì)算。①、蓄水池生活蓄水池內(nèi)生活用水的調(diào)節(jié)容積取最高日用水量的10%，為500 m3。70℃熱水，供給各用戶采暖系統(tǒng)內(nèi)。制冷負(fù)荷按150W/m2計(jì)算。、弱電設(shè)計(jì)、由市網(wǎng)引入電話系統(tǒng)。以上詳見(jiàn)**市環(huán)境科學(xué)研究院“環(huán)評(píng)報(bào)告”第八章 消防 設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ1687《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ15011698《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ14090 消防給水設(shè)計(jì)范圍：小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)。第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和招標(biāo)方案本項(xiàng)目建設(shè)期3年（自開(kāi)工之日起算），具體劃分為以下階段：項(xiàng)目前期及論證工作初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段場(chǎng)址清理土建施工安裝施工工程掃尾，竣工驗(yàn)收 施進(jìn)度安排第1～2月 項(xiàng)目前期及論證工作第3～5月 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)。、投資估算及投資其構(gòu)成，其中：設(shè)備購(gòu)置：3563萬(wàn)元（部分設(shè)備含安裝工程費(fèi)）安裝工程費(fèi)：其它費(fèi)用：，其中：土地費(fèi)用： 37232萬(wàn)元（含契稅）；預(yù)備費(fèi)： 建設(shè)期貸款利息：、項(xiàng)目資金籌措與來(lái)源、本項(xiàng)目建設(shè)資金為全部自籌。以上詳見(jiàn)：損益表。（2）、本項(xiàng)目建成后，商務(wù)區(qū)及物業(yè)管理將提供許多就業(yè)機(jī)會(huì)，這將有利于社會(huì)穩(wěn)定。、城建維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%，%。、其他費(fèi)用按國(guó)家和地區(qū)有關(guān)規(guī)定計(jì)算。（6）、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運(yùn)、綠化等。，控制邏輯關(guān)系及控制顯示要求。在建筑物之間設(shè)大片集中綠地，對(duì)小區(qū)道路、停車(chē)位等空間進(jìn)行點(diǎn)式綠化，在適當(dāng)位置設(shè)雕塑、小品。高層建筑預(yù)留霓虹燈電源并按照航空部門(mén)要求確定是否設(shè)置航空障礙燈。（5）、其余建筑物通風(fēng)采用自然通風(fēng)。%計(jì)算，日最高污水排水量4513m3。室外消防水壓市政管網(wǎng)壓力保證，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓，消防用水量按30L/S計(jì)算，樓內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消防用水量40L/S，消火栓滅火時(shí)間按3小時(shí)計(jì)；噴淋系統(tǒng)用水量27L/S，滅火時(shí)間按1小時(shí)計(jì)；故消防總用水量為530m3（含噴淋97m3）。區(qū)內(nèi)設(shè)室外消防環(huán)狀管網(wǎng)、消防水池，室外消火栓，高層建筑設(shè)室內(nèi)消火栓，建筑物防火間距均能滿足：多層之間大于6米，高層之間大于13米，高層與多層之間大于9米。（2）、滿足使用功能的要求，并結(jié)合實(shí)地自然狀況合理布置。（3）、地震烈度據(jù)國(guó)家地震局1990年頒布的《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》，**市處于7度地震設(shè)防區(qū)。具體說(shuō)各種社會(huì)中介組織和機(jī)構(gòu)將如 雨后春筍篷勃發(fā)展，無(wú)論其規(guī)模和數(shù)量都將得到空前的增長(zhǎng)。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到30㎡之前，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在800至3000美元時(shí)，住房會(huì)保持較旺盛的需求，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處在這樣的時(shí)期。項(xiàng)目場(chǎng)址區(qū)域是其中較典型的例子。本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于加快我市舊城改造步伐、樹(shù)立省會(huì)優(yōu)美整潔的都市形象、提高土地的有效利用率等具有十分良好的經(jīng)濟(jì)意義和重要的社會(huì)效益。住宅生活小區(qū)改造工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告住宅生活小區(qū)改造工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄1總論………………………………………………………… 7 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 可行性研究報(bào)告編制單位概況 編制依據(jù)、原則、編制工作概況和研究范圍 建設(shè)規(guī)模2 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性………………………………..1項(xiàng)目背景、項(xiàng)目建設(shè)的必要性、項(xiàng)目發(fā)展概況3市場(chǎng)預(yù)測(cè)與建設(shè)規(guī)?！?市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模4 場(chǎng)址、建設(shè)條件…………………………………………..2建設(shè)場(chǎng)址、建設(shè)條件5土地綜合利用……………………………………………24 土地利用依據(jù) 土地利用原則 項(xiàng)目選址情況 用地規(guī)模及土地使用參數(shù)6工程技術(shù)方案…………………………………………….2總平面布局與功能劃分、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、給水、消防、排水、雨水設(shè)計(jì)、暖通設(shè)計(jì)、強(qiáng)電設(shè)計(jì)、弱電設(shè)計(jì)7 環(huán)保、綠化與節(jié)能………………………………………3設(shè)計(jì)依據(jù)、施工期間環(huán)境影響因素、項(xiàng)目建成后對(duì)周?chē)h(huán)境的影響、園林綠化、節(jié)能8消防……………………………………………………….42 設(shè)計(jì)依據(jù) 消防給水 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)9物業(yè)管理………………………………………………….4物管理的內(nèi)容和目標(biāo)、機(jī)構(gòu)設(shè)置與定員、物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來(lái)源10項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和招標(biāo)方案………………………………4611投資估算與資金籌措……………………………………4編制依據(jù)、編制辦法及各項(xiàng)費(fèi)用的確定、投資估算及投資其構(gòu)成、項(xiàng)目資金籌措與來(lái)源12 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)………………………………………………4總收入估算、銷(xiāo)售成本、稅金計(jì)算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)、不確定性分析13 社會(huì)評(píng)價(jià)………………………………………………53 14 評(píng)價(jià)結(jié)論……………………………………………..54附表及框圖等（共12張）附件： **市發(fā)改委“項(xiàng)目建議書(shū)”批復(fù)**市規(guī)劃局“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件”。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。**生活小區(qū)地處城市中心，始建于上世紀(jì)50年代，整個(gè)小區(qū)布局混雜，建筑物年久失修，許多服務(wù)配套設(shè)施陳舊不堪，已不能適應(yīng)居民的生活需要，且區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境較差，大部分房屋已成危房，與周邊有不協(xié)調(diào)，嚴(yán)重影響城市面貌和城市品位的提高，對(duì)其進(jìn)行改造已迫在眉捷。根據(jù)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，未來(lái)十年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量約為60億㎡，其中提高居住水平、改善居住條件需20億㎡；城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)人口增加約需30億㎡；自然折舊，更新住房約需10億㎡。**市能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，因此，本項(xiàng)目的建設(shè)將有效地緩解這一矛盾，為我市各類(lèi)社會(huì)服務(wù)，中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供必要的硬件設(shè)施，項(xiàng)目市場(chǎng)前景非常廣闊。依據(jù)中國(guó)地震局制定，由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001），（第一組）。（3）、交通力求通暢、有序，避免各種流線迂回交叉。建筑物內(nèi)部墻體均能滿足防火要求。消防給水由消防水池集中供給，室外消火栓保護(hù)半徑為150m，布置間距不大于120m，消防泵出水管設(shè)置兩條，分別與室外消防管網(wǎng)干管相連。 排水管材室外排水管采用砼管，室內(nèi)排水管道采用螺旋硬聚氯乙烯（UPVC）管，在排水立管的適當(dāng)位置上設(shè)阻火圈和旋流降噪器。（1）住宅：由各住戶自設(shè)分體式或柜式空調(diào)機(jī)。（4）、建筑物防雷及接地①、小高層住宅按三類(lèi)防雷設(shè)計(jì)，高層住宅及其他高層建筑等按二類(lèi)防雷設(shè)計(jì)，按規(guī)范要求設(shè)置防直擊雷，防感應(yīng)雷及雷電波侵入等措施。為追求多樣化、人性化來(lái)突出景觀效果，擬采用帶式、點(diǎn)式、片式、堆擺等多種形式，并在部分采用立體綠化，營(yíng)造“四季常綠，三季有花”的景觀綠化效果。（7）、組織機(jī)構(gòu)見(jiàn)框圖、物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來(lái)源、物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行維護(hù)，對(duì)物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務(wù)，所以需要一定的資金保證。、本工程取定基本預(yù)備費(fèi)率為5%。本項(xiàng)目城建維護(hù)稅和教育附加739萬(wàn)元。（3）、本項(xiàng)目建成后，上繳國(guó)家利稅16713萬(wàn)元第十四章 評(píng)價(jià)結(jié)論“**生活小區(qū)”項(xiàng)目，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方政府有關(guān)法規(guī)政策法規(guī)，功能齊全，符合城市總體規(guī)劃，在我市城建工作中，其建設(shè)十分必要，同時(shí)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，因此，該項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目所得稅11467萬(wàn)元。、建設(shè)單位計(jì)劃本項(xiàng)目三年內(nèi)分期竣工，其中一期工程指回遷房一年內(nèi)竣工，鑒于這種情況，本報(bào)告按不分期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。（2）、房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人定期交納物業(yè)管理費(fèi)。、消防泵房及穩(wěn)壓設(shè)備。、節(jié)能、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)程》（DBJ2000）、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ2695）、 節(jié)能措施本項(xiàng)目建筑材料選用建設(shè)部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門(mén)窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，中空玻璃，門(mén)窗結(jié)縫用保溫材料封嚴(yán)；主要?jiǎng)恿υO(shè)備在滿足功能的前提下選用節(jié)能設(shè)備，照明選用高效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調(diào)節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設(shè)計(jì)有中水回用系統(tǒng)，并全部采用節(jié)水型設(shè)備，以節(jié)省能源，降低能耗。 ②、電氣安全保護(hù)采用TNS接地系統(tǒng)（三相五線制，PE、N分別設(shè)置）。空調(diào)設(shè)