【正文】 3 FNPV(I=8%) 投資回收期（靜態(tài)）（年） 根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價(jià)格的高低和未來銷售價(jià)格的變化。 概率分析為了更精確地預(yù)測該宗地投資地風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算，詳看附圖1。原則上此步應(yīng)進(jìn)行多方案的比較、評(píng)估及選優(yōu)。 地價(jià)范圍經(jīng)測算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在74931～87416萬元人民幣之間，其中市場正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在80913萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在72749～84870萬元人民幣之間，市場正常競標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在78557萬元人民幣。 amp。 中國人民銀行121號(hào)文件amp。別墅總建筑面積 127560＝19,148 m2 1 　 　 　 公建配套費(fèi) 　 　 　 　 　 借款 　 　 說明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場的能力高低。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超額累進(jìn)稅率來計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。 表 其他現(xiàn)金流入 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 　 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元） 計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表5－4。 此時(shí)，如果地價(jià)繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)上述財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。筆者認(rèn)為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計(jì)式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標(biāo)客戶的多樣化需求。在本報(bào)告相關(guān)測算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對(duì)廣州市場的了解并考慮了廣、深兩地房地產(chǎn)市場差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對(duì)深圳市場沒有深入的了解，所以測算結(jié)果難免存在偏差。開發(fā)周期拖長除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR也會(huì)下降，投資回收期將延長外，還會(huì)加重資金的使用成本。 ％，可見其風(fēng)險(xiǎn)較高。 投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年） 地價(jià)為87416萬時(shí) 投資回收期（動(dòng)態(tài)） % 　 6 累計(jì)凈現(xiàn)金流 現(xiàn)金流入 7 5 36～42 營業(yè)稅2 扣除宗地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得該宗地的競投報(bào)價(jià)范圍為72749～84970萬元，正常市場水平競投報(bào)價(jià)為78557萬元。 　 　 　 　 資金籌措 　 　 　 　 建安成本費(fèi) 　 　 　 　 為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65％，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。/戶，平均每套面積為150 m2 《廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》amp。 在本宗地評(píng)估報(bào)告中，選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資盈利能力——通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目內(nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財(cái)務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤率等指標(biāo)。 土地面積為93544平方米，建筑容積率≤；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。宗地價(jià)格的評(píng)估應(yīng)是建立對(duì)市場的充分調(diào)查研究，包括競爭對(duì)手的可能競投策略、目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理、宗地的優(yōu)劣勢分析等基礎(chǔ)上來綜合進(jìn)行的。對(duì)于靜態(tài)的投資收益率來說，售價(jià)是更為敏感的因素。 項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價(jià)和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為 （＋）/*100%=% 時(shí)，宗地全部投資利潤率為零。 現(xiàn)金流出 13～24 可分配利潤 5 土地增值稅 　 　 　 銷售收入 37～42 13～18 序號(hào) 65 車位數(shù) M2 2744 項(xiàng)目 　 二、其他用地 　 18730 備注 項(xiàng)目 總基底面積 9354422％＝20580 m2，用地平衡表及項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別見表3－1和表3－2。 Oslash。 同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 25 概率分析 宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 ………………………………………..…………………….….1…………. ……………………………………………………….….1 涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。 研究依據(jù)amp。 中國人民銀行存、貸款利率amp。 左右,規(guī)劃戶數(shù)720戶。 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 19～24 建設(shè)投資 　 　 　 　 銷售費(fèi)用 　 　 　 　由于香蜜湖B303－0041宗地的最終中標(biāo)地價(jià)尚處于預(yù)測階段，因此選取該地塊的市場期望價(jià)作為計(jì)算基礎(chǔ)，來測算該宗地的投資價(jià)值。 因而，本宗地敏感性分析主要針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5％、10％和宗地獲取價(jià)格上下波動(dòng)5％、10％時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。 FNPV IRR % % 投資利潤率 % 26% 由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響％時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)。經(jīng)計(jì)算，E(FNPV) = 萬元風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差＝凈現(xiàn)值變異系數(shù)＝％＜70%計(jì)算結(jié)果表明，處于較高盈利水平，％，遠(yuǎn)低于70％，說明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍之中。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。對(duì)應(yīng)市場價(jià)位點(diǎn)80913萬元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為6339元/平方米. 地塊投資價(jià)值對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范圍，測得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表1－1所示。 15 研究方法 剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來確定宗地的最高限價(jià)，其基本思路為：地價(jià)= 房地產(chǎn)建成價(jià)格－（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋租售費(fèi)用＋稅費(fèi)）－利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤求地價(jià) 運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。 Oslash。 Oslash。垃圾站50 m293544＝14031 m2表3－1 所占比重(%) 　 低層住宅用地 　 14032 　表3－2 單位 3350 個(gè) 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建議分期滾動(dòng)開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個(gè)住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市場推廣來打造項(xiàng)目的品牌，提升項(xiàng)目的品位，從而帶動(dòng)其后的高層銷售。 該宗地地價(jià)需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對(duì)競投人的資金壓力很大。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售收入的1％左右。 1～6 25～30 土地增值稅 合計(jì) 表5－4 項(xiàng)目敏感性分析表全部投資 5% 5% % % % % % %售價(jià)下降5％、10％時(shí)，％、％。但由于地價(jià)較高，且要一次性繳交完畢，故對(duì)開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項(xiàng)目的檔次感，建議開發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請(qǐng)一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來擔(dān)綱項(xiàng)目此項(xiàng)工作，包括對(duì)項(xiàng)目風(fēng)水問題的綜合研究，這一點(diǎn)在粵港房地產(chǎn)市場尤其要受到重視。顯然，本報(bào)告缺乏充分的市場調(diào)查支持。除了地價(jià)和售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。 14% % % % 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≦70％ 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。 序號(hào) 防洪工程維護(hù)費(fèi) 　則該宗地的地價(jià)范圍為74291～87416 萬元，正常市場期望地價(jià)為80913萬元。