【正文】 本范文只是原文檔部分內(nèi)容簡介，如需完整內(nèi)容請到文庫巴巴網(wǎng)站下載完整版本44。隨著通貨膨脹的確認(rèn)，未來銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響是巨大的。由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項目的檔次感，建議開發(fā)商在項目的規(guī)劃設(shè)計上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)來擔(dān)綱項目此項工作，包括對項目風(fēng)水問題的綜合研究，這一點在粵港房地產(chǎn)市場尤其要受到重視。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報建實施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。本報告中的最佳土地開發(fā)利用方案設(shè)計是基于筆者既往工作經(jīng)驗來考慮的，尚缺少專業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過宗地現(xiàn)場，因此方案設(shè)想不一定是最優(yōu)的。顯然，本報告缺乏充分的市場調(diào)查支持。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會下降，競買的價格將會躍上一個新的臺階。同時，財務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個月開始，每12個月為一財務(wù)年度。 有關(guān)說明及建議本報告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實際投資收益情況。但由于地價較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運作、房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。經(jīng)計算，E(FNPV) = 萬元風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)偏差＝凈現(xiàn)值變異系數(shù)＝％＜70%計算結(jié)果表明，處于較高盈利水平，％，遠(yuǎn)低于70％，說明其風(fēng)險程度在合理的范圍之中。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個項目陷入僵局。除了地價和售價對本項目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項目的影響也值得注意。對于內(nèi)部收益率來說，地價比售價更為敏感。從上分析可以看出，對財務(wù)凈現(xiàn)值來說，地價獲取價格和售價都是敏感因素，相比之下，售價更為敏感。（3）地價、售價變動對投資收益率的影響當(dāng)?shù)貎r上升10％時，％，已不能滿足預(yù)期的投資利潤率15％。（2）地價、售價變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價上升5％、10％時，％、％；％時，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（Ic=8%）,到達(dá)臨界點，此時，如果繼續(xù)上升，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。售價下降5％、10％時，％、％。由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價、售價變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響％時，項目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點。 % % % % % % % % 投資利潤率升降幅度 32% 26% 14% % % % % % 20% 投資利潤率 % % % % % % % % IRR升降幅度 % % % % % % % % % IRR % % % % % % % % FNPV升降幅度 FNPV 10% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 10% 售價變動 地價變動 基準(zhǔn)方案 表5－4 項目敏感性分析表全部投資 因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計算售價上下波動5％、10％和宗地獲取價格上下波動5％、10％時，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。 敏感性分析影響本宗地投資財務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價格、售價水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率≦70％ 時，項目風(fēng)險較小。 利潤總額 1銷售收入 13～24 1～12 合計 項目序號（單位：萬元） 土地增值稅 3 交易管理費 防洪工程維護(hù)費 城市維護(hù)建設(shè)稅 1銷售收入 37～42 31～36 25～30 19～24 13～18 7～12 1～6 項目 序號 合計 建設(shè)經(jīng)營期 　 （單位：萬元）　銷售稅金及附加表 表5－1原因在于地價要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（見表5－3）由現(xiàn)金流量表和動態(tài)盈利分析可以看出，項目的累計凈現(xiàn)金流和累計折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個年度。第二、三年內(nèi)盡管有利潤，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售收入的1％左右。 項目盈利能力分析 稅金計算（見表5－1）因為首期發(fā)售計劃在宗地接手后第18個月時，故前一年半內(nèi)無銷售收入。具體測算詳見附表1。則該宗地的地價范圍為74291～87416 萬元，正常市場期望地價為80913萬元。具體測算詳見附表1。具體測算詳見附表1。因為項目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項目全部投資的財務(wù)評價又與融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，故此表中的利息費用計算和資金籌措計劃都暫沒計算。該宗地地價需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對競投人的資金壓力很大。 其中可行性研究及規(guī)劃報批等前期準(zhǔn)備階段為6個月，宗地競買后18個月時推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計劃至42個月時完成全部銷售。 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的高層銷售。 　 容積率 ％ 65 綠化率 人/公頃 293 人口密度 個 720 車位數(shù) M2 25200 M2 3350 M2 19148 M2 108503 M2 156200 總建筑面積 人 2744 居住人口 戶 784 總戶數(shù) 單位 數(shù)量 項目 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表3－2 　 　 　 9176 二、其他用地 　 65 60803 公共綠地 　 　 15 14032 道路用地 　 　 1850 公建用地 　 　 7680 低層住宅用地 首層架空綠化 　 11050 高層住宅用地 　 　 20 18730 一、居住用地 　 　 93544 規(guī)劃總用地 備注 人均面積（m2 /人） 所占比重(%) 用地面積（m2 ） 項目 用地平衡表93544＝14031 m2表3－1 綠地面積為 93544m2＝60803 m2道路規(guī)劃占地面積為則 72035＝25200 m2 。停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個車位（不含別墅用戶車位），建議車庫集中設(shè)置，規(guī)劃720個車位，每個車位按35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為均按一層考慮，占地計350 m2垃圾站50 m2社區(qū)管理中心 300 m2按兩層考慮，其占地計1500 m2 公建配套幼兒園3000 m2總計占地面積為 64 120=7680 m2計劃規(guī)劃為12～14棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計11050 m2 。 總基底面積 9354422％＝20580 m2，用地平衡表及項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別見表3－1和表3－2。 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。由此來判斷該宗地投資在財務(wù)上的可行性。 同時，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 由于它不考慮投資資金的來源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項目是否有投