【正文】 為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，建議開發(fā)商在開發(fā)前期投資論證過程中，盡可能地讓公司項(xiàng)目一線實(shí)施人員參與進(jìn)來，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。宗地價(jià)格的評(píng)估應(yīng)是建立對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)查研究，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的可能競(jìng)投策略、目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理、宗地的優(yōu)劣勢(shì)分析等基礎(chǔ)上來綜合進(jìn)行的。且該地塊將是以公開競(jìng)拍方式獲取，市場(chǎng)的炒做、競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)的緊張氣氛、競(jìng)投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會(huì)影響到該地塊的競(jìng)買價(jià)格，所以是否投資該項(xiàng)目不能僅僅依靠對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于靜態(tài)的投資收益率來說，售價(jià)是更為敏感的因素。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價(jià)和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為 （＋）/*100%=% 時(shí)，宗地全部投資利潤率為零。 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 表5－4 投資回收期（靜態(tài)） 5 凈現(xiàn)金流 現(xiàn)金流出 37～42 13～24 項(xiàng)目 4 25～36 5－2 損益表（見表5－2）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負(fù)，這主要是因?yàn)橹Ц毒揞~地價(jià)所致。根據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報(bào)率極限為15％，正常期望投資回報(bào)率為20％，市場(chǎng)投資回報(bào)率的上限為25％?？梢钥紤]競(jìng)得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。 　 　 　 　 銷售收入再投入 　 　 　 　 流動(dòng)資金 　 不可預(yù)見費(fèi) 　 　 　 　 　 前期工程費(fèi) 　 　 　 　 37～42 25～30 13～18 1～6 項(xiàng)目 計(jì)劃整個(gè)地塊的開發(fā)建設(shè)周期為30個(gè)月，銷售周期為24個(gè)月。 園林、綠化及道路 別墅規(guī)劃為250～350 m2高層住宅總建筑面積 127650＝108,503 m2住宅規(guī)劃為120～180 m2 搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)amp。 廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費(fèi)用標(biāo)amp。 標(biāo)amp。 綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在74931～80913萬元人民幣之間時(shí)，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r(jià)在80913～87416萬元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過87416萬元后，將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū),投資者需慎重考慮。 筆者認(rèn)為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計(jì)式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標(biāo)客戶的多樣化需求。本報(bào)告是基于財(cái)務(wù)分析的角度來思考問題的，一個(gè)項(xiàng)目投資與否，財(cái)務(wù)指標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)上述財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。原因在于該宗地地價(jià)要一次性繳清，宗地獲取價(jià)格的變動(dòng)數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動(dòng)值。此時(shí)，如果地價(jià)繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表5－4。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元） 地價(jià)為74931萬時(shí) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR 　 　 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 4 銷售稅金及附加 其他現(xiàn)金流入 1 6 所得稅 2 25～36 1～12 項(xiàng)目 損益表 　 印花稅 　 　 　 城市維護(hù)建設(shè)稅 　 　 2 建設(shè)經(jīng)營期（單位：萬元）　原因在于地價(jià)要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時(shí)間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對(duì)較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。 項(xiàng)目盈利能力分析 稅金計(jì)算（見表5－1）因?yàn)槭灼诎l(fā)售計(jì)劃在宗地接手后第18個(gè)月時(shí)，故前一年半內(nèi)無銷售收入。具體測(cè)算詳見附表1。 人/公頃 人口密度 25200 M2 156200 戶 總戶數(shù) 60803 　 公建用地 　 11050 　 　 規(guī)劃總用地 綠地面積為 93544m2＝60803 m2道路規(guī)劃占地面積為72035＝25200 m2 。社區(qū)管理中心 300 m2總計(jì)占地面積為 64 120=7680 m2計(jì)劃規(guī)劃為12～14棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計(jì)11050 m2 。 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) Oslash。 Oslash。 Oslash。 投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年） 20760 20042 稅后利潤（萬元） 地價(jià)為87416萬元 地價(jià)為74931萬元如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān)50%?！?.…………………………………..16…………………………………….12 地塊投資價(jià)值…………………… …………………………………………..1 研究方法 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)……………………………………………...………5 宗地地價(jià)測(cè)算 ……………………………………………………...6 地價(jià)之外的成本測(cè)算 ………………...……………………………………..6 地價(jià)范圍經(jīng)測(cè)算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在74931～87416萬元人民幣之間，其中市場(chǎng)正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在80913萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在72749～84870萬元人民幣之間，市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在78557萬元人民幣。 自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對(duì)項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。 amp。 準(zhǔn)amp。 中國人民銀行121號(hào)文件amp。 別墅總建筑面積 127560＝19,148 m2 1 　 　 　 　 土地成本 　 　 　 　 公建配套費(fèi) 　 　 　 利息費(fèi)用 　 　 　 　 2 　 　 　 　 借款 　 　 　 　 說明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場(chǎng)的能力高低。 地價(jià)成本測(cè)算而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超額累進(jìn)稅率來計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。相應(yīng)的地價(jià)在74291萬元和87416萬元時(shí)的投資回報(bào)指標(biāo)如表5－4所示。 表5－4 項(xiàng)目敏感性分析表全部投資 地價(jià)變動(dòng) 5% 10% 5% 10% FNPV升降幅度 % % % % IRR升降幅度 % % % % 投資利潤率升降幅度 % % % %售價(jià)下降5％、10％時(shí)，％、％。對(duì)于內(nèi)部收益率來說，地價(jià)比售價(jià)更為敏感。但由于地價(jià)較高，且要一次性繳交完畢，故對(duì)開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場(chǎng)運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢(shì)把握、政策研判等能力要求很高。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對(duì)該地塊的競(jìng)買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財(cái)務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會(huì)下降，競(jìng)買的價(jià)格將會(huì)躍上一個(gè)新的臺(tái)階。由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項(xiàng)目的檔次感，建議開發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請(qǐng)一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來擔(dān)綱項(xiàng)目此項(xiàng)工作，包括對(duì)項(xiàng)目風(fēng)水問題的綜合研究，這一點(diǎn)在粵港房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其要受到重視。 研究結(jié)論 宗地基本情況宗地編號(hào)為B3030041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地。表1－1 宗地投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)項(xiàng)目 地價(jià)為80913萬元 24050 15684 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元） 15221 Oslash。 Oslash。 Oslash。 公建配套幼兒園3000 m2均按一層考慮，占地計(jì)350 m2 用地平衡表 93544 高層住宅用地 首層架空綠化 1850 　 公共綠地 65 　 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 784 總建筑面積 M2 19148 M2 293