【正文】 為保證該地塊投資決策的準確性，降低投資風險，建議開發(fā)商在開發(fā)前期投資論證過程中，盡可能地讓公司項目一線實施人員參與進來，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。宗地價格的評估應(yīng)是建立對市場的充分調(diào)查研究，包括競爭對手的可能競投策略、目標客戶的消費心理、宗地的優(yōu)劣勢分析等基礎(chǔ)上來綜合進行的。且該地塊將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現(xiàn)場的緊張氣氛、競投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會影響到該地塊的競買價格，所以是否投資該項目不能僅僅依靠對財務(wù)指標的分析，還要做充分的風險分析。對于靜態(tài)的投資收益率來說，售價是更為敏感的因素。該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達到臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 項目不確定性分析 盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價和回款速度如基準方案所設(shè)，則由計算可得，當銷售率為 （＋）/*100%=% 時，宗地全部投資利潤率為零。 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 表5－4 投資回收期（靜態(tài)） 5 凈現(xiàn)金流 現(xiàn)金流出 37～42 13～24 項目 4 25～36 5－2 損益表（見表5－2）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負，這主要是因為支付巨額地價所致。根據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資回報基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報率極限為15％，正常期望投資回報率為20％，市場投資回報率的上限為25％?？梢钥紤]競得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。 　 　 　 　 銷售收入再投入 　 　 　 　 流動資金 　 不可預(yù)見費 　 　 　 　 　 前期工程費 　 　 　 　 37～42 25～30 13～18 1～6 項目 計劃整個地塊的開發(fā)建設(shè)周期為30個月，銷售周期為24個月。 園林、綠化及道路 別墅規(guī)劃為250～350 m2高層住宅總建筑面積 127650＝108,503 m2住宅規(guī)劃為120～180 m2 搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)amp。 廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費用標amp。 標amp。 綜上，當?shù)貎r在74931～80913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當?shù)貎r在80913～87416萬元人民幣之間時，即進入投資風險區(qū)；超過87416萬元后，將進入高風險區(qū),投資者需慎重考慮。 筆者認為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標客戶的多樣化需求。本報告是基于財務(wù)分析的角度來思考問題的，一個項目投資與否，財務(wù)指標是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。 項目綜合經(jīng)濟評價與建議 項目綜合經(jīng)濟評價上述財務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。原因在于該宗地地價要一次性繳清，宗地獲取價格的變動數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動值。此時，如果地價繼續(xù)上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 計算結(jié)果詳見敏感性分析表5－4。 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元） 地價為74931萬時 財務(wù)內(nèi)部收益率IRR 　 　 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 4 銷售稅金及附加 其他現(xiàn)金流入 1 6 所得稅 2 25～36 1～12 項目 損益表 　 印花稅 　 　 　 城市維護建設(shè)稅 　 　 2 建設(shè)經(jīng)營期（單位：萬元）　原因在于地價要在中標后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對較短，故投資回收期指標也較為理想。 項目盈利能力分析 稅金計算（見表5－1）因為首期發(fā)售計劃在宗地接手后第18個月時，故前一年半內(nèi)無銷售收入。具體測算詳見附表1。 人/公頃 人口密度 25200 M2 156200 戶 總戶數(shù) 60803 　 公建用地 　 11050 　 　 規(guī)劃總用地 綠地面積為 93544m2＝60803 m2道路規(guī)劃占地面積為72035＝25200 m2 。社區(qū)管理中心 300 m2總計占地面積為 64 120=7680 m2計劃規(guī)劃為12～14棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計11050 m2 。 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計 Oslash。 Oslash。 Oslash。 投資回收期（動態(tài)）（年） 20760 20042 稅后利潤（萬元） 地價為87416萬元 地價為74931萬元如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔50%?！?.…………………………………..16…………………………………….12 地塊投資價值…………………… …………………………………………..1 研究方法 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計……………………………………………...………5 宗地地價測算 ……………………………………………………...6 地價之外的成本測算 ………………...……………………………………..6 地價范圍經(jīng)測算，本地塊的正常地價范圍應(yīng)在74931～87416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點應(yīng)在80913萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競標報價范圍應(yīng)在72749～84870萬元人民幣之間，市場正常競標價位點在78557萬元人民幣。 自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對項目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實際上是對項目息、稅后的盈利能力的分析。 amp。 準amp。 中國人民銀行121號文件amp。 別墅總建筑面積 127560＝19,148 m2 1 　 　 　 　 土地成本 　 　 　 　 公建配套費 　 　 　 利息費用 　 　 　 　 2 　 　 　 　 借款 　 　 　 　 說明：因利息費用取決于投標公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場的能力高低。 地價成本測算而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級超額累進稅率來計算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。相應(yīng)的地價在74291萬元和87416萬元時的投資回報指標如表5－4所示。 表5－4 項目敏感性分析表全部投資 地價變動 5% 10% 5% 10% FNPV升降幅度 % % % % IRR升降幅度 % % % % 投資利潤率升降幅度 % % % %售價下降5％、10％時，％、％。對于內(nèi)部收益率來說，地價比售價更為敏感。但由于地價較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運作、房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財務(wù)指標在決策中所占權(quán)重將會下降，競買的價格將會躍上一個新的臺階。由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項目的檔次感，建議開發(fā)商在項目的規(guī)劃設(shè)計上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)來擔綱項目此項工作，包括對項目風水問題的綜合研究，這一點在粵港房地產(chǎn)市場尤其要受到重視。 研究結(jié)論 宗地基本情況宗地編號為B3030041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地。表1－1 宗地投資財務(wù)效果指標項目 地價為80913萬元 24050 15684 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元） 15221 Oslash。 Oslash。 Oslash。 公建配套幼兒園3000 m2均按一層考慮，占地計350 m2 用地平衡表 93544 高層住宅用地 首層架空綠化 1850 　 公共綠地 65 　 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 784 總建筑面積 M2 19148 M2 293