【正文】 高層銷售。 ％ 65 綠化率 個 720 車位數(shù) M2 3350 M2 108503 人 2744 居住人口 單位 數(shù)量 項目 表3－2 　 　 　 9176 二、其他用地 　 　 15 14032 道路用地 　 　 7680 低層住宅用地 　 　 20 18730 一、居住用地 備注 人均面積（m2 /人） 所占比重(%) 用地面積（m2 ） 項目 93544＝14031 m2表3－1則 停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個車位（不含別墅用戶車位），建議車庫集中設(shè)置，規(guī)劃720個車位，每個車位按35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為垃圾站50 m2按兩層考慮，其占地計1500 m2 總基底面積 9354422％＝20580 m2，用地平衡表及項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別見表3－1和表3－2。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 由此來判斷該宗地投資在財務(wù)上的可行性。同時，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。由于它不考慮投資資金的來源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進(jìn)行方案的選優(yōu)。 研究方法 剩余法求地價運用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為：地價= 房地產(chǎn)建成價格－（建筑費＋專業(yè)費＋租售費用＋稅費）－利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價格估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤求地價 運用《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財務(wù)評價建設(shè)項目的財務(wù)評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務(wù)效果評價和自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價。 投資回收期（靜態(tài)）（年） 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 15 20 25 投資利潤率（％） 對應(yīng)市場價位點80913萬元，則得相應(yīng)樓面地價為6339元/平方米. 地塊投資價值對應(yīng)以上地價范圍，測得相應(yīng)的投資財務(wù)效果指標(biāo)如表1－1所示。競投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個工作日內(nèi)一次付清地價款。 附表、附圖附表一 宗地地價測算表 …………………………………………………………..14附圖一 項目概率分析圖 項目綜合經(jīng)濟(jì)評價………………………………………………….………12項目綜合經(jīng)濟(jì)評價與建議 概率分析 敏感性分析………………………….…..…………………….………10 項目盈虧平衡分析………………..…….…………………….………10項目不確定性分析………………………………………….……………..10 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 損益表 ……………………………….…………………..…….………8 稅金計算 ……………………………….…………………..….………8 項目盈利能力分析………………………………………………….…..……7 ………………………………………..…………………….….1…………. ……………………………………………………….….1……………………..…………………………………...2 宗地最佳利用方式構(gòu)思 ……………………………………..…….4 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計 ……………...………………………………..……4銷售收入測算…………………..………………………………….……..…7 涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。綜上，當(dāng)?shù)貎r在74931～80913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r在80913～87416萬元人民幣之間時，即進(jìn)入投資風(fēng)險區(qū)；超過87416萬元后，將進(jìn)入高風(fēng)險區(qū),投資者需慎重考慮。 研究依據(jù)amp。 標(biāo)amp。 國務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫amp。 廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費用標(biāo)amp。 中國人民銀行存、貸款利率amp。 搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)amp。 廣州市建安工程定預(yù)、決算定額 宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率≦，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國際性的配套設(shè)施來贏得市場。高層住宅總建筑面積 127650＝108,503 m2住宅規(guī)劃為120～180 m2左右,規(guī)劃戶數(shù)720戶。別墅規(guī)劃為250～350 m2占地面積計120 m2，規(guī)劃總棟數(shù)為64棟。 園林、綠化及道路 計劃整個地塊的開發(fā)建設(shè)周期為30個月，銷售周期為24個月。 項目投資與融資計劃表序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 合計 1～6 7～12 13～18 19～24 25～30 31～36 37～42 建設(shè)投資 　 　 　 　 　 　 　 　 前期工程費 　 　 　 　 　 　 基礎(chǔ)設(shè)施費 　 　 　 　 不可預(yù)見費 銷售費用 　 　 流動資金 自有資金 　 　 　 　 　 　 　 　 銷售收入再投入 　 　 　 　 　 　 　 　可以考慮競得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。 銷售收入測算參考目前香蜜湖地段的住宅市場行情，高層為11000元/ m2，低層為22000元/ m2, 停車位（為便于計算，全部按銷售考慮）為250000元/個，則測算出總銷售收入為 。根據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資回報基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報率極限為15％，正常期望投資回報率為20％，市場投資回報率的上限為25％。由于香蜜湖B303－0041宗地的最終中標(biāo)地價尚處于預(yù)測階段，因此選取該地塊的市場期望價作為計算基礎(chǔ)，來測算該宗地的投資價值。 損益表（見表5－2）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負(fù)，這主要是因為支付巨額地價所致。％，凈現(xiàn)值為15221萬元，均處于較高水平。 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率≦70％ 時，項目風(fēng)險較小。因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計算售價上下波動5％、10％和宗地獲取價格上下波動5％、10％時，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。 FNPV IRR % % % % % % % % % 投資利潤率 20% % % % % % 14% 26% 32% 由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價、售價變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響％時，項目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點。（2）地價、售價變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價上升5％、10％時，％、％；％時，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（Ic=8%）,到達(dá)臨界點，此時，如果繼續(xù)上升，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。從上分析可以看出，對財務(wù)凈現(xiàn)值來說，地價獲取價格和售價都是敏感因素，相比之下，售價更為敏感。除了地價和售價對本項目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項目的影響也值得注意。經(jīng)計算，E(FNPV) = 萬元風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)偏差＝凈現(xiàn)值變異系數(shù)＝％＜70%計算結(jié)果表明，處于較高盈利水平，％，遠(yuǎn)低于70％，說明其風(fēng)險程度在合理的范圍之中。同時，財務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個月開始，每12個月為一財務(wù)年度。顯然，本報告缺乏充分的市場調(diào)查支持。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報建實施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。隨著通貨膨脹的確認(rèn)，未來銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響是巨大的。 競投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個工作日內(nèi)一次付清地價款。對應(yīng)市場價位點80913萬元，則得相應(yīng)樓面地價為6339元/平方米. 地塊投資價值對應(yīng)以上地價范圍，測得相應(yīng)的投資財務(wù)效果指標(biāo)如表1－1所示。 投資利潤率（％） 25 20 15 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 投資回收期（靜態(tài)）（年）