【正文】 高層銷售。 ％ 65 綠化率 個(gè) 720 車位數(shù) M2 3350 M2 108503 人 2744 居住人口 單位 數(shù)量 項(xiàng)目 表3－2 　 　 　 9176 二、其他用地 　 　 15 14032 道路用地 　 　 7680 低層住宅用地 　 　 20 18730 一、居住用地 備注 人均面積（m2 /人） 所占比重(%) 用地面積（m2 ） 項(xiàng)目 93544＝14031 m2表3－1則 停車位基于該地塊未來(lái)將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個(gè)車位（不含別墅用戶車位），建議車庫(kù)集中設(shè)置，規(guī)劃720個(gè)車位，每個(gè)車位按35平方米考慮，車庫(kù)規(guī)劃面積位為垃圾站50 m2按兩層考慮，其占地計(jì)1500 m2 總基底面積 9354422％＝20580 m2，用地平衡表及項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別見(jiàn)表3－1和表3－2。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 由此來(lái)判斷該宗地投資在財(cái)務(wù)上的可行性。同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤(rùn)及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。由于它不考慮投資資金的來(lái)源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問(wèn)題，所以它實(shí)際上是一種簡(jiǎn)化了的、投資項(xiàng)目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個(gè)投資項(xiàng)目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項(xiàng)目是否有投資的價(jià)值，在分析是否可行的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。 研究方法 剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來(lái)確定宗地的最高限價(jià)，其基本思路為：地價(jià)= 房地產(chǎn)建成價(jià)格－（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋租售費(fèi)用＋稅費(fèi)）－利潤(rùn)該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式估算開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)求地價(jià) 運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。 投資回收期（靜態(tài)）（年） 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 15 20 25 投資利潤(rùn)率（％） 對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn)80913萬(wàn)元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為6339元/平方米. 地塊投資價(jià)值對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范圍，測(cè)得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表1－1所示。競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)一次付清地價(jià)款。 附表、附圖附表一 宗地地價(jià)測(cè)算表 …………………………………………………………..14附圖一 項(xiàng)目概率分析圖 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)………………………………………………….………12項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議 概率分析 敏感性分析………………………….…..…………………….………10 項(xiàng)目盈虧平衡分析………………..…….…………………….………10項(xiàng)目不確定性分析………………………………………….……………..10 宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 損益表 ……………………………….…………………..…….………8 稅金計(jì)算 ……………………………….…………………..….………8 項(xiàng)目盈利能力分析………………………………………………….…..……7 ………………………………………..…………………….….1…………. ……………………………………………………….….1……………………..…………………………………...2 宗地最佳利用方式構(gòu)思 ……………………………………..…….4 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) ……………...………………………………..……4銷售收入測(cè)算…………………..………………………………….……..…7 涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在74931～80913萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r(jià)在80913～87416萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過(guò)87416萬(wàn)元后，將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū),投資者需慎重考慮。 研究依據(jù)amp。 標(biāo)amp。 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)amp。 廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各類管理費(fèi)用標(biāo)amp。 中國(guó)人民銀行存、貸款利率amp。 搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)amp。 廣州市建安工程定預(yù)、決算定額 宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率≦，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國(guó)際性的配套設(shè)施來(lái)贏得市場(chǎng)。高層住宅總建筑面積 127650＝108,503 m2住宅規(guī)劃為120～180 m2左右,規(guī)劃戶數(shù)720戶。別墅規(guī)劃為250～350 m2占地面積計(jì)120 m2，規(guī)劃總棟數(shù)為64棟。 園林、綠化及道路 計(jì)劃整個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為30個(gè)月，銷售周期為24個(gè)月。 項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃表序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 1～6 7～12 13～18 19～24 25～30 31～36 37～42 建設(shè)投資 　 　 　 　 　 　 　 　 前期工程費(fèi) 　 　 　 　 　 　 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 　 　 　 　 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 銷售費(fèi)用 　 　 流動(dòng)資金 自有資金 　 　 　 　 　 　 　 　 銷售收入再投入 　 　 　 　 　 　 　 　可以考慮競(jìng)得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。 銷售收入測(cè)算參考目前香蜜湖地段的住宅市場(chǎng)行情，高層為11000元/ m2，低層為22000元/ m2, 停車位（為便于計(jì)算，全部按銷售考慮）為250000元/個(gè)，則測(cè)算出總銷售收入為 。根據(jù)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度，取定開(kāi)發(fā)商投資該宗地的可承受回報(bào)率極限為15％，正常期望投資回報(bào)率為20％，市場(chǎng)投資回報(bào)率的上限為25％。由于香蜜湖B303－0041宗地的最終中標(biāo)地價(jià)尚處于預(yù)測(cè)階段，因此選取該地塊的市場(chǎng)期望價(jià)作為計(jì)算基礎(chǔ)，來(lái)測(cè)算該宗地的投資價(jià)值。 損益表（見(jiàn)表5－2）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤(rùn)為負(fù)，這主要是因?yàn)橹Ц毒揞~地價(jià)所致。％，凈現(xiàn)值為15221萬(wàn)元，均處于較高水平。 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≦70％ 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。因而，本宗地敏感性分析主要針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5％、10％和宗地獲取價(jià)格上下波動(dòng)5％、10％時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。 FNPV IRR % % % % % % % % % 投資利潤(rùn)率 20% % % % % % 14% 26% 32% 由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響％時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)。（2）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價(jià)上升5％、10％時(shí)，％、％；％時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（Ic=8%）,到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，如果繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。從上分析可以看出，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來(lái)說(shuō)，地價(jià)獲取價(jià)格和售價(jià)都是敏感因素，相比之下，售價(jià)更為敏感。除了地價(jià)和售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外，開(kāi)發(fā)周期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。經(jīng)計(jì)算，E(FNPV) = 萬(wàn)元風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差＝凈現(xiàn)值變異系數(shù)＝％＜70%計(jì)算結(jié)果表明，處于較高盈利水平，％，遠(yuǎn)低于70％，說(shuō)明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍之中。同時(shí)，財(cái)務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個(gè)月開(kāi)始，每12個(gè)月為一財(cái)務(wù)年度。顯然，本報(bào)告缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)查支持。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定，建議開(kāi)發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。隨著通貨膨脹的確認(rèn)，未來(lái)銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對(duì)于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響是巨大的。 競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)一次付清地價(jià)款。對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn)80913萬(wàn)元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為6339元/平方米. 地塊投資價(jià)值對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范圍，測(cè)得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表1－1所示。 投資利潤(rùn)率（％） 25 20 15 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 投資回收期（靜態(tài)）（年）