【正文】 第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目屬舊城改造項(xiàng)目，**生活小區(qū)地處城市中心，始建于上世紀(jì)50年代，整個(gè)小區(qū)布局混雜，建筑物年久失修，許多服務(wù)配套設(shè)施陳舊不堪，已不能適應(yīng)居民的生活需要，且區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境較差，大部分房屋已成危房，與周邊環(huán)境極不協(xié)調(diào)，嚴(yán)重影響城市面貌和城市品位的提高。以上詳見(jiàn)：損益表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、借款償還平衡表。、稅金：、營(yíng)業(yè)稅：按營(yíng)業(yè)額的5%估算。（2）其余全部為自有資金（第二、三年預(yù)售收入視作自有資金），分三年投入。、編制辦法及各項(xiàng)費(fèi)用的確定、建筑工程費(fèi)按建（構(gòu)）筑物的結(jié)構(gòu)特征和現(xiàn)行定額（指標(biāo)），參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ桃詥畏皆斐蓛r(jià)估算，室外工程按設(shè)計(jì)工程量及有關(guān)概算指標(biāo)估算、主要設(shè)備價(jià)格采用生產(chǎn)廠家報(bào)價(jià)，不足部分參照《全國(guó)機(jī)電產(chǎn)品價(jià)格目錄》，并按有關(guān)規(guī)定計(jì)取運(yùn)雜費(fèi)及調(diào)整價(jià)差。、招標(biāo)內(nèi)容：本建設(shè)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、建安工程、監(jiān)理設(shè)備等。（4）、保安部主管門衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。物業(yè)管理的內(nèi)容主要有：維修管理、設(shè)備管理、公共秩序管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。消防水源來(lái)自市政給水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置供水管網(wǎng)及室外地下式消火栓。項(xiàng)目綠化景觀設(shè)計(jì)主要采用綠化和小品相輔的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，形成以居住休閑功能為主，辦公、商貿(mào)為輔的綜合型園林綠化系統(tǒng)。、由市網(wǎng)引入電視系統(tǒng)，住宅客廳及臥室均設(shè)出線口一個(gè)，其余建筑物由在物業(yè)管理中心設(shè)置線電視前端箱，向各需求單位采用分配分支方式進(jìn)行信號(hào)分配（具體在施工圖階段確定）。（3）、照明住宅內(nèi)以白熾燈為主，辦公、商業(yè)以熒光燈為主。各類建筑用電指標(biāo)：住宅區(qū)50W/m2；商務(wù)區(qū)80W/m2；地下建筑10W/m2。（3）、地下室及人防按防護(hù)單元各自設(shè)獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)（清潔、濾毒、隔絕通風(fēng)）并與平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)合理轉(zhuǎn)換，確保戰(zhàn)時(shí)獨(dú)立各自通風(fēng)系統(tǒng)。供熱管道采用無(wú)縫鋼管，直埋敷設(shè)。（3）、糞便沖洗污水經(jīng)化糞池消毒處理后排入市政污水管道。噴淋用水量27L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)，水量27L/S1h =97 m3。①、生活用水標(biāo)準(zhǔn)及最高日用水量：住宅250L/人、日，用水時(shí)間24h，最高日用水量 2400m3/d,商業(yè)7L/m2，用水時(shí)間12h，最高日用水量330 m3/d,綜合樓8L/m2，用水時(shí)間12h，最高日用水量96m3/d,商住樓250L/人、日，用水時(shí)間24h，最高日用水量513m3/d,寫字樓50L/人、班，用水時(shí)間8h， 最高日用水量 130 m3/d,公寓樓120L/人、日，用水時(shí)間24h， 最高日用水量 630 m3/d,酒店400L/床、日，用水時(shí)間24h，最高日用水量330 m3/d,小學(xué)30L/人、日，用水時(shí)間8h，最高日用水量17 m3/d,幼兒園40L/人、日，用水時(shí)間10h，最高日用水量10 m3/d,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)15L/ m日，用水時(shí)間10h，最高日用水量38 m3/d,居委會(huì)等8L/ m日，用水時(shí)間82h，最高日用水量34 m3/d,停車場(chǎng)3L/m2， 最高日用水量15m3/d,澆灑、用水時(shí)間2h，最高日用水量12 m3/d,空調(diào)補(bǔ)水量，冷卻水循環(huán)水量2%，最高日用水量3 m3/d,未預(yù)見(jiàn)按10%計(jì)算， 最高日用水量5014 m3/d。、抗震設(shè)防烈度為7度，第一組（見(jiàn)地震動(dòng)參數(shù)符合報(bào)告的評(píng)審意見(jiàn)）。、本區(qū)建設(shè)內(nèi)容各項(xiàng)主要指標(biāo)如下：建筑物名稱建筑面積層數(shù)結(jié)構(gòu)形式板式住宅434907磚混塔式住宅2421013～25剪力墻商住樓6680025剪力墻寫字樓3920025框架剪力墻綜合樓1200012框架公寓樓15764918～20剪力墻產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店2480015剪力墻商業(yè)472503框架地下車庫(kù)900002框架小學(xué)50003磚混幼兒園16202磚混農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)25001磚混，輕鋼結(jié)構(gòu)物業(yè)、居委會(huì)等4280在商業(yè)底層本區(qū)公建擬建位置如下：名稱擬建位置建筑面積六級(jí)人防地下車庫(kù)內(nèi)(負(fù)二層)17200熱交換站公建地下200空調(diào)機(jī)房地下車庫(kù)內(nèi)(負(fù)二層)150加壓泵房地下車庫(kù)內(nèi)(負(fù)二層)50變配電室各高層地下500燃?xì)庹{(diào)壓站煤氣公司確定150垃圾站地上50公廁地上150本項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)戶型為兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳，建筑面積分別為80、100、1140平方米。在沿街超過(guò)150米的建筑物設(shè)置消防通道。 土地綜合利用情況本項(xiàng)目屬舊城改造項(xiàng)目，本項(xiàng)目用地性質(zhì)以住宅（公寓）為主，附建部分辦公、商業(yè)。 供熱本項(xiàng)目熱源為集中供熱，由市政集中供熱管道引入本項(xiàng)目換熱站。全年平均氣溫：13℃極端最高氣溫：℃極端最低氣溫:℃全年平均降水量:㎜日最大降水量:㎜一小時(shí)最大降水量:㎜最大積雪深度:190㎜冬季西北風(fēng)，夏季東南風(fēng)全年平均風(fēng)速：全年日照時(shí)數(shù)：最大凍土深度：540㎜全年雷暴日數(shù)：冬季大氣壓力：763㎜hg夏季大氣壓力：747㎜hg（2）、水文工程地質(zhì)條件本場(chǎng)地屬于太行山東麓的華北沖洪積大平原，主要分布第四紀(jì)沖洪積粉土，粉質(zhì)粘土及細(xì)、中砂土，地下水位較深。綜上所述，本項(xiàng)目將以合理的市場(chǎng)定位，完善的服務(wù)功能，獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，合理的價(jià)位，一流的物業(yè)管理為廣大國(guó)內(nèi)外客商所青睞，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景良好。C、小高層、高層住宅逐漸被市場(chǎng)接受，但供應(yīng)量有限，且現(xiàn)有供應(yīng)不具備太強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是本項(xiàng)目的又一市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。⑵、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)A、從近年商品房銷售情況看，凡是具有規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、戶型合理、配套完善、功能齊全、物業(yè)管理水平高的小區(qū)項(xiàng)目均受到購(gòu)房者青睞，有的甚至出現(xiàn)熱銷。隨著福利分房壽終正寢，在解決衣、食問(wèn)題后，個(gè)人購(gòu)房已成為人們首選的消費(fèi)行為，進(jìn)入普通百姓的消費(fèi)日程。根據(jù)摸底調(diào)查，目前，居住2424戶，人口約8400人。 但是，由于我市建市時(shí)間短，歷史欠賬多，加之人口增長(zhǎng)和城市發(fā)展的因素，舊城改造步伐與城市發(fā)展比相對(duì)遲緩：一邊是布局錯(cuò)落有致、具有時(shí)代個(gè)性、外觀亮麗的高樓大廈和寬闊平坦、環(huán)境優(yōu)美的城市主干道；一邊是布局零亂、道路狹窄不平、市政配套條件差、房屋低矮破舊的老居民區(qū)。但和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的住房善以及人民群眾日益增長(zhǎng)的住房要求比較，仍有較大關(guān)中。受建設(shè)單位委托，我院組成可行性研究報(bào)告“項(xiàng)目組”，同建設(shè)單位有關(guān)人員進(jìn)行了座談與交流，建設(shè)單位有關(guān)人員提出了運(yùn)作構(gòu)思，并提供了本項(xiàng)目的相關(guān)資料及文件，我院項(xiàng)目組在認(rèn)真調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、分析、研究的基礎(chǔ)上，編制了本可行性研究報(bào)告。**房地產(chǎn)在創(chuàng)造自身經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，不斷以各種形式回報(bào)社會(huì)，并不斷以創(chuàng)新和超前的意識(shí)順應(yīng)社會(huì)發(fā)展潮流，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，并沿著企業(yè)集團(tuán)化、管理科學(xué)化、經(jīng)營(yíng)多元化、產(chǎn)業(yè)科技化的道路蓬勃發(fā)展，以嶄新的面貌創(chuàng)造二十一世紀(jì)的輝煌。公司成立以來(lái)，已有多名從事房地產(chǎn)開發(fā)的資深人士加盟，形成了一個(gè)強(qiáng)有力的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，從項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)均由業(yè)界精英進(jìn)行動(dòng)作。（9） 建設(shè)單位委托書 編制原則（1）依據(jù)**市總體規(guī)劃，嚴(yán)格遵守國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和法規(guī)及省市有關(guān)政策進(jìn)行編制和規(guī)劃。任何產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展均是由其市場(chǎng)需求所致，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展適應(yīng)了我國(guó)住房制度改革的要求和城鎮(zhèn)居民巨大的住房需求。自95年以來(lái)逐年加大住宅建設(shè)的投資規(guī)模。項(xiàng)目場(chǎng)址現(xiàn)有建筑大部分為上世紀(jì)五十年代建設(shè)的居民住宅樓，大都年久失修、破損不堪，屬危改房屋，隨著項(xiàng)目場(chǎng)址周邊舊城改造，場(chǎng)址上現(xiàn)有建筑將與周邊城市改造后城區(qū)面貌極不協(xié)調(diào)，將越來(lái)越不能適應(yīng)城市規(guī)劃和發(fā)展的要求，因此急需進(jìn)行相應(yīng)的改造。項(xiàng)目前期工作已全面展開。另一方面，近年來(lái)我市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，有效地改善了居民居住條件，居民住房已由短缺過(guò)渡到生存型，正在向舒適型轉(zhuǎn)變。項(xiàng)目的商品住宅主要面向市區(qū)賣舊買新置換型購(gòu)房群體及新入市、新組建家庭。項(xiàng)目場(chǎng)址所處區(qū)域是我市規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)，業(yè)已形成大型商務(wù)區(qū)的雛形，隨著本項(xiàng)目及周邊項(xiàng)目的實(shí)施，將有力促進(jìn)我市CBD的形成，其對(duì)商務(wù)活動(dòng)的聚集效應(yīng)將得到充分釋放，因此區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。項(xiàng)目場(chǎng)址具有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 供排水供水由市政給水管網(wǎng)供給。第五章 土地綜合利用 土地利用依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》**市土地利用總體規(guī)劃（1997－2010年） 土地利用原則整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)要遵循布局合理、減少浪費(fèi)、兼顧生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的土地利用原則。 、總平面布置概述：（1）、基本分區(qū)：場(chǎng)區(qū)西北及北側(cè)為居住區(qū)，東北為辦公區(qū)，東、西南為公寓區(qū)，場(chǎng)區(qū)中心為社區(qū)公建和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。、 建筑設(shè)計(jì)：、建筑設(shè)計(jì)原則：建筑設(shè)計(jì)以經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、適用、兼顧美觀為原則，建筑設(shè)計(jì)在滿足不同功能要求的前提下，采取新思路，創(chuàng)造出既有時(shí)代特色，又獨(dú)樹一幟，并能融于城市的大環(huán)境中。3層商場(chǎng)采用框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)立基礎(chǔ)；綜合樓采用框架結(jié)構(gòu)，十字交叉條形基礎(chǔ)（或筏基）；地下停車場(chǎng)采用框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)