【正文】 （2）、本項(xiàng)目建成后，商務(wù)區(qū)及物業(yè)管理將提供許多就業(yè)機(jī)會(huì)，這將有利于社會(huì)穩(wěn)定。：本報(bào)告以財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率Ic=15%為期望值，以總收入、建設(shè)投資的增減作臨界點(diǎn)分析，結(jié)果表明，當(dāng)達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)，總收入減少13022萬(wàn)元、建設(shè)投資增加7878萬(wàn)元。、單因素敏感性分析本項(xiàng)目從建設(shè)投資、銷售價(jià)格兩個(gè)方面，以177。以上詳見(jiàn)：損益表。、城建維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%，%。、銷售成本%估算，含廣告、營(yíng)銷等全部費(fèi)用。第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本篇根據(jù)國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》、建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》及現(xiàn)行有關(guān)財(cái)務(wù)制度，對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)。、投資估算及投資其構(gòu)成，其中：設(shè)備購(gòu)置：3563萬(wàn)元（部分設(shè)備含安裝工程費(fèi)）安裝工程費(fèi)：其它費(fèi)用：，其中：土地費(fèi)用： 37232萬(wàn)元（含契稅）；預(yù)備費(fèi)： 建設(shè)期貸款利息：、項(xiàng)目資金籌措與來(lái)源、本項(xiàng)目建設(shè)資金為全部自籌。、其他費(fèi)用按國(guó)家和地區(qū)有關(guān)規(guī)定計(jì)算。、本項(xiàng)目有關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)圖、設(shè)備材料及有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)。、招標(biāo)基本情況表見(jiàn)附表。第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和招標(biāo)方案本項(xiàng)目建設(shè)期3年（自開(kāi)工之日起算），具體劃分為以下階段：項(xiàng)目前期及論證工作初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段場(chǎng)址清理土建施工安裝施工工程掃尾，竣工驗(yàn)收 施進(jìn)度安排第1～2月 項(xiàng)目前期及論證工作第3～5月 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)。（6）、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運(yùn)、綠化等。（2）、財(cái)務(wù)室主管日常經(jīng)營(yíng)收支，代收各種費(fèi)用等。（3）、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的全方位服務(wù)，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境；（4）、使物業(yè)公司獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，以保證物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)成良性循環(huán)，提高公司的服務(wù)水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。，控制邏輯關(guān)系及控制顯示要求。室內(nèi)消火栓設(shè)在環(huán)狀消防給水管上。室外消火栓為30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3h。以上詳見(jiàn)**市環(huán)境科學(xué)研究院“環(huán)評(píng)報(bào)告”第八章 消防 設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ1687《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ15011698《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ14090 消防給水設(shè)計(jì)范圍：小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)。在建筑物之間設(shè)大片集中綠地，對(duì)小區(qū)道路、停車位等空間進(jìn)行點(diǎn)式綠化，在適當(dāng)位置設(shè)雕塑、小品。生活污水和生活垃圾按城市環(huán)衛(wèi)要求排放，對(duì)環(huán)境不產(chǎn)生其他不利影響。辦公室每個(gè)房間設(shè)信息點(diǎn)4個(gè)，商業(yè)樓設(shè)信息點(diǎn)10個(gè)/100m2,住宅每戶設(shè)信息點(diǎn)1～2個(gè)，其余在施工圖階段確定。、弱電設(shè)計(jì)、由市網(wǎng)引入電話系統(tǒng)。高層建筑預(yù)留霓虹燈電源并按照航空部門要求確定是否設(shè)置航空障礙燈。電梯、水泵采用雙回路供電，末端自動(dòng)切換。本項(xiàng)目設(shè)地下變配電所兩座，一座位于西北部住宅區(qū)，另一座位于中部住宅區(qū)。制冷負(fù)荷按150W/m2計(jì)算。（5）、其余建筑物通風(fēng)采用自然通風(fēng)。、通風(fēng)設(shè)計(jì)（1）大型變配電室、熱交換站設(shè)機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量8次/h, 通風(fēng)7次/h。、室內(nèi)供暖系統(tǒng)住宅采用“熱表到戶，計(jì)量收費(fèi)”便于管理。70℃熱水，供給各用戶采暖系統(tǒng)內(nèi)。%計(jì)算，日最高污水排水量4513m3。、排水系統(tǒng)（1）、生活污水（主要來(lái)源于住宅的廚房及洗滌用水）經(jīng)中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化、道路噴灑和糞便沖洗水。則蓄水池的總?cè)莘e不應(yīng)小于350 m3。①、蓄水池生活蓄水池內(nèi)生活用水的調(diào)節(jié)容積取最高日用水量的10%，為500 m3。室外消防水壓市政管網(wǎng)壓力保證，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓，消防用水量按30L/S計(jì)算，樓內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消防用水量40L/S，消火栓滅火時(shí)間按3小時(shí)計(jì)；噴淋系統(tǒng)用水量27L/S，滅火時(shí)間按1小時(shí)計(jì)；故消防總用水量為530m3（含噴淋97m3）。各用水單位用室內(nèi)水表計(jì)量。（2）、供水系統(tǒng)：1~3層建筑供水由市政水壓直供。計(jì)算程序擬采用由中國(guó)建筑科學(xué)研究院編制的PKPM系列軟件計(jì)算。區(qū)內(nèi)設(shè)室外消防環(huán)狀管網(wǎng)、消防水池，室外消火栓，高層建筑設(shè)室內(nèi)消火栓，建筑物防火間距均能滿足：多層之間大于6米，高層之間大于13米，高層與多層之間大于9米。：采用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑手法，寓文化于其中，給人以美的享受。（4）、綠化 : 本項(xiàng)目共設(shè)集中綠地42000平方米。（2）、出入口：本項(xiàng)目在青園街、談南路、廣安街設(shè)置車行出入口。（2）、滿足使用功能的要求，并結(jié)合實(shí)地自然狀況合理布置。 項(xiàng)目選址情況本項(xiàng)目位于**市青園街以東、廣安大街以西、中山路以北、談南路以南的地域內(nèi)。由市政煤氣管網(wǎng)引入本項(xiàng)目煤氣調(diào)壓站后，送至用戶。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用水量5014m3 /日（含中水1637 m3）。（3）、地震烈度據(jù)國(guó)家地震局1990年頒布的《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》，**市處于7度地震設(shè)防區(qū)。交通，健全配套的基礎(chǔ)設(shè)施，整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，靚麗現(xiàn)代的多風(fēng)格建筑，色彩斑瀾的夜色景觀，濃厚繁華的商貿(mào)氛圍，已顯露了現(xiàn)代化都市的風(fēng)采。場(chǎng)址現(xiàn)為**生活小區(qū)，該小區(qū)始建于上世紀(jì)五十年代，大部分樓房已成為危房，居住戶數(shù)為2424戶，需拆遷。本項(xiàng)目以寫(xiě)字辦公為主，相應(yīng)配置：商務(wù)、會(huì)議、餐飲、康樂(lè)健身、會(huì)展、接待、生活服務(wù)等多種功能，可為住商提供全面、周到的服務(wù)內(nèi)容。具體說(shuō)各種社會(huì)中介組織和機(jī)構(gòu)將如 雨后春筍篷勃發(fā)展，無(wú)論其規(guī)模和數(shù)量都將得到空前的增長(zhǎng)。⑷、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析A、**房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展水平較低，因此項(xiàng)目有較大的操作空間和贏取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的機(jī)會(huì)。上述兩大住房消費(fèi)群體構(gòu)成我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。住房消費(fèi)市場(chǎng)逐漸成熟，購(gòu)房者的消費(fèi)行為更趨理性化，不但要求合理的戶型和寬敞的居住空間，更要求環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施和功能齊全，物業(yè)服務(wù)周到等，商業(yè)住宅正在由以價(jià)格為主要競(jìng)爭(zhēng)手段向在品牌、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、形象包裝、生活理念等更高次上展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到30㎡之前，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在800至3000美元時(shí)，住房會(huì)保持較旺盛的需求，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處在這樣的時(shí)期。第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)與建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)品由商品住宅和商務(wù)樓兩部分組成，以下就兩部分分別進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)。項(xiàng)目建成后，將使當(dāng)?shù)鼐用褡叱龅桶婆f、陰暗潮濕的危舊住宅樓房，搬進(jìn)環(huán)境優(yōu)美潔凈、居住舒適安全、配套條件和功能齊全的中高檔住宅極大地改善居民的居住條件。土地是不可再生的寶貴資源，節(jié)約土地是我國(guó)的基本國(guó)策。項(xiàng)目場(chǎng)址區(qū)域是其中較典型的例子。改 革開(kāi)發(fā)以來(lái)，全市新建住宅1700多萬(wàn)，使全市住宅面積達(dá)3000多萬(wàn)，%提高到50%，住房成套率也相應(yīng)提高，全市人民的住房善明顯改善。根據(jù)專家預(yù)測(cè)，隨著甸城市化進(jìn)程的加快、城鎮(zhèn)居民改善居住條件需求不斷增長(zhǎng)，未來(lái)十年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍將保持穩(wěn)定、健康、快速的發(fā)展勢(shì)頭，產(chǎn)業(yè)前景看好。據(jù)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)監(jiān)測(cè)中心調(diào)查分析，近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)一直處在較高水平。本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于加快我市舊城改造步伐、樹(shù)立省會(huì)優(yōu)美整潔的都市形象、提高土地的有效利用率等具有十分良好的經(jīng)濟(jì)意義和重要的社會(huì)效益。（2）本著科學(xué)規(guī)劃、合理布局，設(shè)計(jì)先進(jìn)，節(jié)省投資的原則。、項(xiàng)目擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于**市中山路以北，廣安街西。**房地產(chǎn)以“人為本、業(yè)為重、和為貴”的企業(yè)精神和“投資發(fā)展經(jīng)濟(jì)、回報(bào)社會(huì)大眾”的經(jīng)營(yíng)理念，優(yōu)化組合企業(yè)和社會(huì)資源，以雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和高素質(zhì)的人才隊(duì)伍及超前的思維，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)不斷發(fā)展，組成不斷擴(kuò)大，以良好的企業(yè)形象贏得了廣泛雄厚的社會(huì)基礎(chǔ)和良好的口碑。住宅生活小區(qū)改造工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告住宅生活小區(qū)改造工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄1總論………………………………………………………… 7 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 可行性研究報(bào)告編制單位概況 編制依據(jù)、原則、編制工作概況和研究范圍 建設(shè)規(guī)模2 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性………………………………..1項(xiàng)目背景、項(xiàng)目建設(shè)的必要性、項(xiàng)目發(fā)展概況3市場(chǎng)預(yù)測(cè)與建設(shè)規(guī)?！?市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模4 場(chǎng)址、建設(shè)條件…………………………………………..2建設(shè)場(chǎng)址、建設(shè)條件5土地綜合利用……………………………………………24 土地利用依據(jù) 土地利用原則 項(xiàng)目選址情況 用地規(guī)模及土地使用參數(shù)6工程技術(shù)方案…………………………………………….2總平面布局與功能劃分、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、給水、消防、排水、雨水設(shè)計(jì)、暖通設(shè)計(jì)、強(qiáng)電設(shè)計(jì)、弱電設(shè)計(jì)7 環(huán)保、綠化與節(jié)能………………………………………3設(shè)計(jì)依據(jù)、施工期間環(huán)境影響因素、項(xiàng)目建成后對(duì)周圍環(huán)境的影響、園林綠化、節(jié)能8消防……………………………………………………….42 設(shè)計(jì)依據(jù) 消防給水 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)9物業(yè)管理………………………………………………….4物管理的內(nèi)容和目標(biāo)、機(jī)構(gòu)設(shè)置與定員、物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來(lái)源10項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和招標(biāo)方案………………………………4611投資估算與