【正文】 20=7680 m2 公建配套幼兒園3000 m2，按兩層考慮，其占地計1500 m2，社區(qū)管理中心 300 m2，垃圾站50 m2，均按一層考慮，占地計350 m2停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設成深圳的豪宅區(qū)，故應至少考慮每戶一個車位（不含別墅用戶車位），建議車庫集中設置，規(guī)劃720個車位，每個車位按35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為 72035＝25200 m2 。 園林、綠化及道路 為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65％，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則 綠地面積為 93544m2＝60803 m2道路規(guī)劃占地面積為93544＝14031 m2表3－1 用地平衡表 項目 用地面積（m2 ） 所占比重(%) 人均面積（m2 /人） 備注 規(guī)劃總用地 93544 　 　 一、居住用地 18730 20 　 　 高層住宅用地 11050 　 首層架空綠化 低層住宅用地 7680 　 　 公建用地 1850 　 　 道路用地 14032 15 　 　 公共綠地 60803 65 　 二、其他用地 9176 　 　 　 表3－2 項目主要技術經(jīng)濟指標 項目 數(shù)量 單位 總戶數(shù) 784 戶 居住人口 2744 人 總建筑面積 156200 M2 108503 M2 19148 M2 3350 M2 25200 M2 車位數(shù) 720 個 人口密度 293 人/公頃 綠化率 65 ％ 容積率 　 最佳開發(fā)建設方案設計建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設，通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的高層銷售。計劃整個地塊的開發(fā)建設周期為30個月，銷售周期為24個月。其中可行性研究及規(guī)劃報批等前期準備階段為6個月，宗地競買后18個月時推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計劃至42個月時完成全部銷售。與此對應的項目投資與融資計劃如下表3－3所示.表3－3 項目投資與融資計劃表序號 項目 建設經(jīng)營期 合計 1～6 7～12 13～18 19～24 25～30 31～36 37～42 1 投資總額 　 　 　 　 　 　 　 　 建設投資 　 　 　 　 　 　 　 　 土地成本 　 　 　 　 　 　 　 前期工程費 　 　 　 　 　 　 建安成本費 　 　 　 基礎設施費 　 　 　 　 公建配套費 　 　 　 　 不可預見費 管理費 銷售費用 　 　 利息費用 　 　 　 　 　 　 　 　 流動資金 2 資金籌措 　 　 　 　 　 　 　 　 自有資金 　 　 　 　 　 　 　 　 借款 　 　 　 　 　 　 　 　 銷售收入再投入 　 　 　 　 　 　 　 　 說明：因利息費用取決于投標公司的融資結構，而融資結構的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場的能力高低。該宗地地價需在成交后5日內一次繳清，故對競投人的資金壓力很大?？梢钥紤]競得土地后全部建設缺口資金從銀行借貸。因為項目的融資結構不明，且項目全部投資的財務評價又與融資結構無關，故此表中的利息費用計算和資金籌措計劃都暫沒計算。 宗地地價測算 地價之外的成本測算參考目前建筑市場及房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本行情。具體測算詳見附表1。 銷售收入測算參考目前香蜜湖地段的住宅市場行情，高層為11000元/ m2，低層為22000元/ m2, 停車位（為便于計算，全部按銷售考慮）為250000元/個，則測算出總銷售收入為 。具體測算詳見附表1。 地價成本測算根據(jù)目前國內房地產(chǎn)市場投資回報基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報率極限為15％，正常期望投資回報率為20％，市場投資回報率的上限為25％。則該宗地的地價范圍為74291～87416 萬元，正常市場期望地價為80913萬元。扣除宗地轉讓契稅3％，則得該宗地的競投報價范圍為72749～84970萬元，正常市場水平競投報價為78557萬元。具體測算詳見附表1。由于香蜜湖B303－0041宗地的最終中標地價尚處于預測階段，因此選取該地塊的市場期望價作為計算基礎，來測算該宗地的投資價值。 項目盈利能力分析 稅金計算（見表5－1）因為首期發(fā)售計劃在宗地接手后第18個月時，故前一年半內無銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級超額累進稅率來計算征收的，增值額是納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應繳額基本在銷售收入的1％左右。 損益表（見表5－2）由損益表可以看出，公司在第一年內利潤為負，這主要是因為支付巨額地價所致。第二、三年內盡管有利潤，但仍不足以彌補第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（見表5－3）由現(xiàn)金流量表和動態(tài)盈利分析可以看出，項目的累計凈現(xiàn)金流和累計折現(xiàn)現(xiàn)金流由負變正均要發(fā)生在最后一個年度。％，凈現(xiàn)值為15221萬元，均處于較高水平。原因在于地價要在中標后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項目的開發(fā)建設、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設周期相對較短，故投資回收期指標也較為理想。相應的地價在74291萬元和87416萬元時的投資回報指標如表5－4所示。 表5－1 銷售稅金及附加表 （單位：萬元）　 　 建設經(jīng)營期 合計 序號 項目 1～6 7～12 13～18 19～24 25～30 31～36 37～42 1銷售收入 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加