【正文】 由現(xiàn)金流量表和動態(tài)盈利分析可以看出，項目的累計凈現(xiàn)金流和累計折現(xiàn)現(xiàn)金流由負變正均要發(fā)生在最后一個年度。具體測算詳見附表1。具體測算詳見附表1。 ％ 綠化率 720 M2 108503 人 居住人口 數(shù)量 　 9176 　 15 道路用地 　 7680 　 20 一、居住用地 人均面積（m2 /人） 用地面積（m2 ） 則停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個車位（不含別墅用戶車位），建議車庫集中設(shè)置，規(guī)劃720個車位，每個車位按35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為按兩層考慮，其占地計1500 m2 Oslash。 Oslash。 Oslash。由此來判斷該宗地投資在財務(wù)上的可行性。由于它不考慮投資資金的來源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進行方案的選優(yōu)。 投資回收期（靜態(tài)）（年） 20 投資利潤率（％） 競投中標方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個工作日內(nèi)一次付清地價款。附表、附圖附表一 宗地地價測算表 …………………………………………………………..14附圖一 項目概率分析圖項目綜合經(jīng)濟評價與建議 敏感性分析………………………….…..…………………….………10項目不確定性分析………………………………………….……………..10 損益表 ……………………………….…………………..…….………8 項目盈利能力分析………………………………………………….…..……7 ……………………..…………………………………...2銷售收入測算…………………..………………………………….……..…7 綜上，當?shù)貎r在74931～80913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當?shù)貎r在80913～87416萬元人民幣之間時，即進入投資風(fēng)險區(qū)；超過87416萬元后，將進入高風(fēng)險區(qū),投資者需慎重考慮。 標amp。 廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費用標amp。 搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)amp。高層住宅總建筑面積 127650＝108,503 m2住宅規(guī)劃為120～180 m2別墅規(guī)劃為250～350 m2 園林、綠化及道路 計劃整個地塊的開發(fā)建設(shè)周期為30個月，銷售周期為24個月。 項目 1～6 13～18 25～30 37～42 　 　 　 　 前期工程費 　 　 　 　 　 不可預(yù)見費 　 流動資金 　 　 　 　 銷售收入再投入 　 　 　 　可以考慮競得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。根據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資回報基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報率極限為15％，正常期望投資回報率為20％，市場投資回報率的上限為25％。 損益表（見表5－2）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負，這主要是因為支付巨額地價所致。 一般認為，當盈虧平衡點的銷售率≦70％ 時，項目風(fēng)險較小。 % % % % % 20% % % 14% 32% （2）地價、售價變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價上升5％、10％時，％、％；％時，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準收益率（Ic=8%）,到達臨界點，此時，如果繼續(xù)上升，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達不到預(yù)期的基準收益率。除了地價和售價對本項目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項目的影響也值得注意。顯然，本報告缺乏充分的市場調(diào)查支持。隨著通貨膨脹的確認，未來銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響是巨大的。競投中標方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個工作日內(nèi)一次付清地價款。 投資利潤率（％） 20 投資回收期（靜態(tài)）（年） 由于它不考慮投資資金的來源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進行方案的選優(yōu)。由此來判斷該宗地投資在財務(wù)上的可行性。Oslash。 Oslash。 Oslash。 按兩層考慮，其占地計1500 m2停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個車位（不含別墅用戶車位），建議車庫集中設(shè)置，規(guī)劃720個車位，每個車位按35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為則 用地面積（m2 ） 人均面積（m2 /人） 一、居住用地 20 　 7680 　 道路用地 15 　 9176 　 數(shù)量 居住人口 人 108503 M2 720 綠化率 ％ 具體測算詳見附表1。具體測算詳見附表1。 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（見表5－3）由現(xiàn)金流量表和動態(tài)盈利分析可以看出，項目的累計凈現(xiàn)金流和累計折現(xiàn)現(xiàn)金流由負變正均要發(fā)生在最后一個年度。銷售稅金及附加表 項目 7～12 19～24 31～36 1銷售收入 3 項目 1～12 1銷售收入 利潤總額 敏感性分析影響本宗地投資財務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價格、售價水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。 基準方案 售價變動 10% 5% 10% 5% % % % % % % % % % % % %（3）地價、售價變動對投資收益率的影響當?shù)貎r上升10％時，％，已不能滿足預(yù)期的投資利潤率15％。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個項目陷入僵局。 有關(guān)說明及建議本報告是在未有投資方具體融資方案的前提下進行測算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實際投資收益情況。本報告中的最佳土地開發(fā)利用方案設(shè)計是基于筆者既往工作經(jīng)驗來考慮的，尚缺少專業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過宗地現(xiàn)場，因此方案設(shè)想不一定是最優(yōu)的。 本范文只是原文檔部分內(nèi)容簡介，如需完整內(nèi)容請到文庫巴巴網(wǎng)站下載完整版本44。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報建實施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。同時，財務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個月開始，每12個月為一財務(wù)年度。經(jīng)計算，E(FNPV) = 萬元風(fēng)險標準偏差＝凈現(xiàn)值變異系數(shù)＝％＜70%計算結(jié)果表明，處于較高盈利水平，％，遠低于70％，說明其風(fēng)險程度在合理的范圍之中。從上分析可以看出，對財務(wù)凈現(xiàn)值來說，地價獲取價格和售價都是敏感因素，相比之下，售價更為敏感。由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價、售價變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響％時，項目的凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點。 26% % % % 投資利潤率 % % % % IRR FNPV 因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價指標（FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計算售價上下波動5％、10％和宗地獲取價格上下波動5％、10％時，對經(jīng)濟指標的影響。 13～24 交易管理費 建設(shè)經(jīng)營期（單位：萬元）　原因在于地價要在中標后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對較短，故投資回收期指標也較為理想。 項目盈利能力分析 稅金計算（見表5－1）因為首期發(fā)售計劃在宗地接手后第18個月時，故前一年半內(nèi)無銷售收入。具體測算詳見附表1。 人/公頃 人口密度 25200 M2 156200 戶 總戶數(shù) 60803 　 公建用地 　 11050 　 　 規(guī)劃總用地 綠地面積為 93544m2＝60803 m2道路規(guī)劃占地面積為72035＝25200 m2 。