【正文】 資的價(jià)值，在分析是否可行的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。 研究方法 剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來確定宗地的最高限價(jià)，其基本思路為：地價(jià)= 房地產(chǎn)建成價(jià)格－（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋租售費(fèi)用＋稅費(fèi)）－利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤求地價(jià) 運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評價(jià)。 投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年） 投資回收期（靜態(tài)）（年） 15221 20760 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元） 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 15684 20042 24050 稅后利潤（萬元） 15 20 25 投資利潤率（％） 地價(jià)為87416萬元 地價(jià)為80913萬元 地價(jià)為74931萬元 表1－1 宗地投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)項(xiàng)目對應(yīng)市場價(jià)位點(diǎn)80913萬元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為6339元/平方米. 地塊投資價(jià)值對應(yīng)以上地價(jià)范圍，測得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表1－1所示。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān)50%。競投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)一次付清地價(jià)款。 研究結(jié)論 宗地基本情況宗地編號為B3030041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地。 隨著通貨膨脹的確認(rèn)，未來銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響是巨大的。由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項(xiàng)目的檔次感，建議開發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來擔(dān)綱項(xiàng)目此項(xiàng)工作，包括對項(xiàng)目風(fēng)水問題的綜合研究，這一點(diǎn)在粵港房地產(chǎn)市場尤其要受到重視。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。本報(bào)告中的最佳土地開發(fā)利用方案設(shè)計(jì)是基于筆者既往工作經(jīng)驗(yàn)來考慮的，尚缺少專業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過宗地現(xiàn)場，因此方案設(shè)想不一定是最優(yōu)的。顯然，本報(bào)告缺乏充分的市場調(diào)查支持。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財(cái)務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會(huì)下降，競買的價(jià)格將會(huì)躍上一個(gè)新的臺(tái)階。同時(shí)，財(cái)務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個(gè)月開始，每12個(gè)月為一財(cái)務(wù)年度。 有關(guān)說明及建議本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實(shí)際投資收益情況。但由于地價(jià)較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。經(jīng)計(jì)算，E(FNPV) = 萬元風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差＝凈現(xiàn)值變異系數(shù)＝％＜70%計(jì)算結(jié)果表明，處于較高盈利水平，％，遠(yuǎn)低于70％，說明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍之中。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個(gè)項(xiàng)目陷入僵局。除了地價(jià)和售價(jià)對本項(xiàng)目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項(xiàng)目的影響也值得注意。對于內(nèi)部收益率來說，地價(jià)比售價(jià)更為敏感。從上分析可以看出，對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來說，地價(jià)獲取價(jià)格和售價(jià)都是敏感因素，相比之下，售價(jià)更為敏感。（3）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對投資收益率的影響當(dāng)?shù)貎r(jià)上升10％時(shí)，％，已不能滿足預(yù)期的投資利潤率15％。（2）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價(jià)上升5％、10％時(shí)，％、％；％時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（Ic=8%）,到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，如果繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。售價(jià)下降5％、10％時(shí)，％、％。由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響％時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)。 % % % % % % % % 投資利潤率升降幅度 32% 26% 14% % % % % % 20% 投資利潤率 % % % % % % % % IRR升降幅度 % % % % % % % % % IRR % % % % % % % % FNPV升降幅度 FNPV 10% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 10% 售價(jià)變動(dòng) 地價(jià)變動(dòng) 基準(zhǔn)方案 表5－4 項(xiàng)目敏感性分析表全部投資 因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價(jià)指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5％、10％和宗地獲取價(jià)格上下波動(dòng)5％、10％時(shí)，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。 敏感性分析影響本宗地投資財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價(jià)格、售價(jià)水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≦70％ 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。 相應(yīng)的地價(jià)在74291萬元和87416萬元時(shí)的投資回報(bào)指標(biāo)如表5－4所示。％，凈現(xiàn)值為15221萬元，均處于較高水平。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。 損益表（見表5－2）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負(fù)，這主要是因?yàn)橹Ц毒揞~地價(jià)所致。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級超額累進(jìn)稅率來計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。由于香蜜湖B303－0041宗地的最終中標(biāo)地價(jià)尚處于預(yù)測階段，因此選取該地塊的市場期望價(jià)作為計(jì)算基礎(chǔ)，來測算該宗地的投資價(jià)值。扣除宗地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得該宗地的競投報(bào)價(jià)范圍為72749～84970萬元，正常市場水平競投報(bào)價(jià)為78557萬元。根據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資回報(bào)基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報(bào)率極限為15％，正常期望投資回報(bào)率為20％，市場投資回報(bào)率的上限為25％。 地價(jià)成本測算 銷售收入測算參考目前香蜜湖地段的住宅市場行情，高層為11000元/ m2，低層為22000元/ m2, 停車位（為便于計(jì)算，全部按銷售考慮）為250000元/個(gè)，則測算出總銷售收入為 。 宗地地價(jià)測算 地價(jià)之外的成本測算參考目前建筑市場及房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本行情。可以考慮競得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。說明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場的能力高低。 　 　 　 　 　 　 　 　 銷售收入再投入 　 　 　 　 　 　 　 　 借款 　 　 　 　 　 　 　 　 自有資金 　 　 　 　 　 　 　 　 資金籌措 2 流動(dòng)資金 　 　 　 　 　 　 　 　 利息費(fèi)用 　 　 銷售費(fèi)用 管理費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 　 　 　 　 公建配套費(fèi) 　 　 　 　 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 　 　 　 建安成本費(fèi) 　 　 　 　 　 　 前期工程費(fèi) 　 　 　 　 　 　 　 土地成本 　 　 　 　 　 　 　 　 建設(shè)投資 　 　 　 　 　 　 　 　 投資總額 1 37～42 31～36 25～30 19～24 13～18 7～12 1～6 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 項(xiàng)目 項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃表序號 與此對應(yīng)的項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃如下表3－3所示.表3－3計(jì)劃整個(gè)地塊的開發(fā)建設(shè)周期為30個(gè)月，銷售周期為24個(gè)月。