【正文】 市區(qū)生活用氣主要由蘇 27 橋氣區(qū)供應(yīng)。石油年開采量 12萬噸，天然氣年開采量 m179。西部盛產(chǎn)小麥、玉米、西瓜和蔬菜；東部是蘋果、鴨梨、桃、杏等鮮果主產(chǎn)區(qū)。 礦藏 XX平疇百里，物阜民豐。地下水分為全淡、淺淡、咸水三個水質(zhì)區(qū)。境內(nèi)現(xiàn)舊河多廢，已構(gòu)成新的水系，有大清河、中亭河、牤牛河、新河等四條季節(jié)性河流，以及大型排灌渠 50 條，全長 275 公里。 資源狀況 水文地質(zhì) XX 地處海河水系下游，歷史上處于東淀 (三角淀 )、西淀 (白洋淀 )之間，上接西淀，下連海河，素稱九河下稍。主導(dǎo)風向為東北 —— 西南風，多年平均風速 ／秒。平均氣溫 12。 26 氣候 XX 市氣候比較溫和，四季分明，光照充足，屬暖溫帶大陸性氣候。 自然條件 地形地貌 XX 市位于冀中平原北部，境內(nèi)地勢平緩，自西北向東南傾斜，呈西高東低之勢，地面高程山海拔 米緩降到 (黃海高程 )，自然坡降為千分之一，比西北鄰縣低洼，客水多匯于此。 13′，東鄰天津市西青區(qū)、武清區(qū)，西接保定市雄縣，南鄰文安縣，北與固安、永清及廊坊市安次區(qū)接壤。 55′，北緯 38176。 市投資環(huán)境分析 地理位置 25 XX市地處東經(jīng) 116176。 項目選址 XX 小區(qū)項目 位于 XX 市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) XX 村，東鄰 XX 國道，西臨XX路，處于 XX西道以南， XX西道以北， 規(guī)劃總占地 58045 ㎡（ 畝）。 擁有便利的交通條件。 適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。 24 第三章 項目選址與建設(shè)條件分析 選址基本條件 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。 物業(yè)管理費用標準很低使未來的服務(wù)質(zhì)量的提高受到影響。產(chǎn)品形象較佳，市場口碑良好。 ⑵項目分析 優(yōu)勢：地處核心區(qū)域，交通便利 。 主要客群：當?shù)氐娜巳海ㄕ賳T、公務(wù)員）。 銷售價格： 33004200 元 /㎡。 綠 化 率： 35%。 物業(yè)費用： /㎡ 使用年限： 70 年。 地理位置決定了小區(qū)南側(cè)道路的建設(shè)與開發(fā)對于整個小區(qū)銷 售的影響 宏瑞御景 23 ⑴項目概況 投 資 商：北京中天宏瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 ⑵項目分析 項目主要以高層、小高層為主，項目對面是 XX市人民政府。 主力戶型： 2室、 3室。 主要客群：當?shù)氐娜巳海ㄕ賳T、公務(wù)員）。 均價 ： 33904500 元 /㎡。 商業(yè)面積： 4萬㎡。月。 使用年限： 70 年。 22 典型個案 山水花園 ⑴基本情況 開 發(fā) 商：中集嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 區(qū)域內(nèi)項目相對容積率低，綠化率較高，舒適性較佳。 容積率與綠化率對比 表 23 容積率與綠化率對比 項目名稱 水岸商城 宏瑞御景 山水花園 溫泉提香小鎮(zhèn) 金域灣 占地面積（萬㎡） 20 22 10 容積率 2 綠化率 % 35 36 30 40 區(qū)域內(nèi)項目的容積率主要集中在 之間。 銷售價 格 表 22 銷售價格對比 項目名稱 水岸商城 宏瑞御景 山水花園 溫泉提香小鎮(zhèn) 金域灣 占地面積（萬㎡） 20 22 10 價格區(qū)間 2400～ 3000 33004200 33904500 23003000 31003400 均價 3000 3600 3700 2600 3050 區(qū)域內(nèi)項目的銷售均價主要集中在 3000— 3600元 /㎡左右。當然，中央推動城鎮(zhèn)化建設(shè)及放寬中小城市戶籍限制及城中村改造 將吸引一部分農(nóng)村人口進城就業(yè)安家等，這就為 XX房地產(chǎn)發(fā)展提供了一定的人口支持。 高檔樓盤均價由 2021年初的每平方米 2150元左右， 2021年上漲到每平方米 25002700元以上， 2021年上漲到 33003700元每平方米，有個別樓盤最高價達到 4500左右（ XX山水花園），但隨著城中村改造、 XX三年大變樣及 XX高新技術(shù)開發(fā)區(qū)新區(qū)的開發(fā)，將促使未來 12年內(nèi)房地產(chǎn)市場供應(yīng)激增的局面，市場競爭將異常激烈。 XX市新建房地產(chǎn)項目銷售率基本在 95%以上，市場年漲幅超過 30%，有的樓盤與開盤時售價相比，其漲幅甚至超過一半。 由于當前房地產(chǎn)政策調(diào)控力度進一步加大，各 地限購政策陸續(xù)出臺，這些措施均會對商品房銷售產(chǎn)生一定的抑制作用，預(yù)期商品房實際銷售情況要比預(yù)測的數(shù)值更低。商品住宅銷售面積㎡，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 99萬㎡，增長 。其中，商品住宅完成投資 元，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資完成 億元，增長 %。 2021 年河北省房地產(chǎn)情況 據(jù)河北省統(tǒng)計局最新資料顯示， 15 月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，規(guī)模擴大，全省商品房銷售面積 萬㎡，比上年同期增長%，商品房銷售形勢較好。 商品房銷售壓力增大 2021 年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限購政策的影響，市場觀望心理加強，商品房銷售形勢壓力較大，預(yù)計 2021年全年商品房銷售會出現(xiàn)回落。 在竣工面積上，預(yù)計 2021年全年商品房竣工面積達 76740 萬㎡，同 19 比增長 %；商品住宅竣工 63043 萬㎡，同比增長 %。 2021年房地產(chǎn)主要指標預(yù)測情況 單位：億元、 萬㎡、 % 房屋建設(shè)增長平穩(wěn)回落 預(yù)計 2021 年全年，全國商品房施工面積為 億㎡，同比增長%；商品住宅施工面積為 ㎡，增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速回落 受貨幣政策和房地產(chǎn)市場銷售形勢變化的影響，預(yù)計 2021年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增幅會出現(xiàn)回落。 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增 長，但增幅回落 預(yù)計 2021年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將繼續(xù)保持增長，但增幅均出現(xiàn)小幅回落。 2021年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測 通過對 1998年 1月 2021年 3月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用 ARIMA預(yù)測模型， 18 我們對 2021年全年全國房地產(chǎn)市場的主要指標進行預(yù)測。 房價環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量增多 2021年 3月份，全國 70個大中城市中新建商品住宅價格環(huán)比下降的有12個城市，比 2月份增加了 4個；環(huán)比價格上漲的城市有 50個，比 2月份減少了 6個。其中，商品住宅銷售額為 8607億元，同比增長 %。 房屋銷售增速較為平穩(wěn) 2021年 13月，全國商品房銷售面積實現(xiàn) ㎡，同比增長 %，與上年同期相比回落 21個百分點，與上月相比加快 ；其中，商品住宅銷售面積達 ㎡，同比增長 %，辦公樓 ，同比增長 %，商業(yè)營業(yè) 用房 ，同比增長 %。其中，商品房新開工面積 億㎡，增長 %，增幅同比回落 ；其中，住宅新開工面積㎡，增長 %，同比回落 。分地區(qū)看，西部地區(qū)新開工面積增速慢于中、東部地區(qū)，但竣工面積增速明顯快于中、東部地區(qū)。全國土地購置費用為 ，同比增長 %，與上年同期相比回落 。國內(nèi)貸款比重同比下降 。 與上年同期各資金來源的比重相比，自籌資金比重同比上升了 個百分點，其中自有資金比重上升 。 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規(guī)模增速較快 2021年 13月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計 19268億元，同比增長 %，增幅比上年同期下降 。 13 月， 90 ㎡以下住房完成投資 億元，同比增長 %，增速較上年同期下降 。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為 %。預(yù)計，隨著各市限購政策的落實，全國各重點城市房屋成交量將會繼續(xù)下降，房價將會在成交量下降 3 個月 后出現(xiàn)較為明顯的變化趨勢。但在中央進一步深化房地產(chǎn)調(diào)控的政策指引下，不排除未來部分政府會對房價控制目標進行修正。截止 3月 31號，全國 657個城市中已有 608個城市公布年度新建住房價格控制目標。 1 月份，國務(wù)院頒布新“國十一條”，調(diào)整了住房稅收政策和信貸政策，并要求各地公布 2021 年度的房價調(diào)控目標，同時對重點城市統(tǒng)一要求出臺樓市限購政策，凸顯了政府調(diào)控房價和穩(wěn)定市場的信心和決心。一方面要抓緊進行財稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財政比例降低，進而和房價逐步脫鉤；另一 方面要促進已出讓土地的合理開發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場。供不應(yīng)求時，房價上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。 14 以上表明在中國現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開發(fā)模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中， 2021年尤為突出。如這期間市場形勢發(fā)生大的變化，巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到金融層面。 2021 年土地抵押貸款無疑會超 3 萬億元。 金融機構(gòu)以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。；全國土地出讓收入預(yù)計占地方本級財政收入的 71%。 2021 年，全國 70個大中城市土地交易價格同比漲幅保持高位，前 3季度同比上漲 %。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房價，但會對房價預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機制，對于促進商品房市場機制的形成必不可少。 房產(chǎn)稅是前段時間熱議的話題。如規(guī)劃如期完成，將對房地產(chǎn)市場乃至經(jīng)濟穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標和資金籌集不容樂觀。預(yù)計 2021 年全年保障性住房完成投資約 萬億元，將拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約 10 個百分點，拉動 GDP增長 1 個百分點。 保障性住房與房產(chǎn)稅 大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問題 據(jù) REICO 報告： 2021 年全年保障性住房完成投資約 8400 億元，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅約 5個百分點。而房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價。 當前對“限購令”的看法不一，有的認為是歧視外地人，有的認為是行政干預(yù)。若設(shè)定這些城市投資性購房比例平均為 15%～ 20%，“限購令”將使全國房地產(chǎn)交易量下降 5%～ 7%左右，交易額下降 7%～ 11%，控制流入的資 金量約 2500 億～ 4000 億元。 35 個大中城市是限購的主要對象，目前只有 16 個地方政府出臺了“限購令”。 在通脹預(yù)期下，購房熱潮涌現(xiàn)，支 付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場， 2021 年四季度交易量大幅上升，房 12 價仍居高不下。當前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的。 2021年在一系列政策調(diào)控下，開發(fā)商自有資金率提高到 52%，投資杠桿率下降到 2 倍以下，有效降低了開發(fā)商的投資杠桿率。 其次，收縮流動性，降低自有資金杠桿率。本輪加息的背景是應(yīng)對貨幣供應(yīng)增速過快、防止資產(chǎn)和消費品價格上漲、改變存款負利率狀況、應(yīng)對通脹、平衡人民幣升值等。下文將對房地產(chǎn)調(diào)控政策做詳細分析。目前，地方政府被要求出臺房價控制措施，但關(guān)于房價合理區(qū)間尚未形成 11 共識。相比之下 CPI 與房價關(guān)系更密切，以此確定房價合理區(qū)間符合中國的歷史實際。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例從2021年的 %上升到 2021年的 20%，新增房地產(chǎn)信貸總額占新增信貸總額比例也從 %上升到 %。 2021 年政府對房地產(chǎn)實行了一系列調(diào)控，被稱為“史上最嚴厲的調(diào)控”。 19982021 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對我國經(jīng)濟增長貢獻率平均為 %，拉動經(jīng)濟增長平均為 1 個百分點；金融危機爆發(fā)后最關(guān)鍵的 2021 年，房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟增長貢獻率達%，拉動經(jīng)濟增長 個百分點。而且要重視該項目的社會效益。 9 考慮到 XX小區(qū)項目建成后，除回遷戶外，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，（其用戶多數(shù)為 XX 私營企業(yè)主和政府官員、外埠高收入人群）結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場及安保措施。 通過財務(wù)分析， 安置回遷戶數(shù)為 256戶，需要安置面積 40196㎡后，本項目所得稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率為 %、所得稅后的財務(wù)凈現(xiàn)值為1194 萬元、投資回收期為 ，上述指標表明，本項 目有較好的效益，在財務(wù)上是可行的。 本報告的研究范圍 項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、開發(fā) 項目 的市場分析、項目選址與自然條件、項目環(huán)境影響分析、投資估算、資金需求與資金籌措、財務(wù)評價說明、結(jié)論和建議等。 河北省土地增值稅征收管理暫行辦法。 本報告的編制依據(jù) 8 依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該 項目 的具體情況，本可行性研究報告的編制依據(jù)主要有： 國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）和國家現(xiàn)行的財稅制度。 本項目由廊坊市力通偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承辦。 XX 市 XX 住宅工程項目項目總投資 36546 萬元，其中土地費用共計2559 萬 元（土地摘牌價為 10