【正文】 注重鄰里間人際交往和感情溝通的場所設計，滿足居民交往的需要；從人的心理和審美要求出發(fā)營造居住環(huán)境，并兼顧內外部環(huán)境的均好性，為居民提供一個放松心情、恢復體力、舒適健康的環(huán)境。 小區(qū)設計理念 營造美麗舒適的生活環(huán)境，打造居住小區(qū)精品。在 XX 具有文化底蘊的地區(qū)保留傳統(tǒng)的人文，突出地方特色，采用現(xiàn)代的技術，創(chuàng)造出既是“經典的”又是“現(xiàn)代的”住宅建筑，運用成熟的建筑形式突出高 貴品質。同時充分考慮商業(yè)建筑的布局。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由廊坊市力通偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。 供電 擬從 XX 道開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內配電室。 發(fā)證 由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地的證明。 制訂方案 由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關部門，對選址范圍 的人口、土地和房屋等進行調查研究制定補償方案。建設時尚消費之城，打造集觀光旅游、文化博覽、運動休閑、體育健身、康體養(yǎng)生、金融服務等為一體的高檔次文化休閑消費城市，最大限度地吸引 京津高端消費。提出要繼續(xù)完善公共文化服務體系建設，突出重 點、打造亮點、營造熱點，全力建設文化創(chuàng)意之城、名人匯聚之城、時尚消費之城、商務休閑之城?！皟梢怼本褪且孕蓍e業(yè)、會展業(yè)、旅游業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)為主體的現(xiàn)代服務業(yè)和面向京津市場、實現(xiàn)規(guī)模經營的高效都市農業(yè)?？h道霸楊公路、永信公路、碼楊公路、采留公路等道路，構筑了 XX 四通八達的交通網絡體系，拉近了 XX與京津廊保四大城市的時空距離，使其區(qū)位優(yōu)勢更加突出，經濟地位、戰(zhàn)略地位不斷提高， XX 已初步成為環(huán)京津經濟帶上新興的交通樞紐型 城市。 區(qū)位條件 XX市對外交通便利。市區(qū)生活用氣主要由蘇 27 橋氣區(qū)供應。西部盛產小麥、玉米、西瓜和蔬菜；東部是蘋果、鴨梨、桃、杏等鮮果主產區(qū)。地下水分為全淡、淺淡、咸水三個水質區(qū)。 資源狀況 水文地質 XX 地處海河水系下游，歷史上處于東淀 (三角淀 )、西淀 (白洋淀 )之間，上接西淀，下連海河，素稱九河下稍。平均氣溫 12。 自然條件 地形地貌 XX 市位于冀中平原北部，境內地勢平緩，自西北向東南傾斜，呈西高東低之勢，地面高程山海拔 米緩降到 (黃海高程 )，自然坡降為千分之一，比西北鄰縣低洼，客水多匯于此。 55′，北緯 38176。 項目選址 XX 小區(qū)項目 位于 XX 市經濟技術開發(fā)區(qū) XX 村，東鄰 XX 國道，西臨XX路，處于 XX西道以南， XX西道以北， 規(guī)劃總占地 58045 ㎡（ 畝）。 適應小區(qū)投資項目的要求。 物業(yè)管理費用標準很低使未來的服務質量的提高受到影響。 ⑵項目分析 優(yōu)勢：地處核心區(qū)域，交通便利 。 銷售價格： 33004200 元 /㎡。 物業(yè)費用： /㎡ 地理位置決定了小區(qū)南側道路的建設與開發(fā)對于整個小區(qū)銷 售的影響 宏瑞御景 23 ⑴項目概況 投 資 商：北京中天宏瑞房地產開發(fā)有限公司。 主力戶型： 2室、 3室。 均價 ： 33904500 元 /㎡。月。 22 典型個案 山水花園 ⑴基本情況 開 發(fā) 商：中集嘉業(yè)房地產開發(fā)有限公司。 容積率與綠化率對比 表 23 容積率與綠化率對比 項目名稱 水岸商城 宏瑞御景 山水花園 溫泉提香小鎮(zhèn) 金域灣 占地面積（萬㎡） 20 22 10 容積率 2 綠化率 % 35 36 30 40 區(qū)域內項目的容積率主要集中在 之間。當然，中央推動城鎮(zhèn)化建設及放寬中小城市戶籍限制及城中村改造 將吸引一部分農村人口進城就業(yè)安家等，這就為 XX房地產發(fā)展提供了一定的人口支持。 XX市新建房地產項目銷售率基本在 95%以上，市場年漲幅超過 30%，有的樓盤與開盤時售價相比，其漲幅甚至超過一半。商品住宅銷售面積㎡，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 99萬㎡，增長 。 2021 年河北省房地產情況 據(jù)河北省統(tǒng)計局最新資料顯示， 15 月，全省房地產開發(fā)投資快速增長，規(guī)模擴大，全省商品房銷售面積 萬㎡，比上年同期增長%，商品房銷售形勢較好。 在竣工面積上，預計 2021年全年商品房竣工面積達 76740 萬㎡，同 19 比增長 %；商品住宅竣工 63043 萬㎡，同比增長 %。 房地產開發(fā)資金來源增速回落 受貨幣政策和房地產市場銷售形勢變化的影響，預計 2021年，房地產開發(fā)資金來源增幅會出現(xiàn)回落。 2021年房地產市場走勢預測 通過對 1998年 1月 2021年 3月房地產各相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內外宏觀經濟環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用 ARIMA預測模型， 18 我們對 2021年全年全國房地產市場的主要指標進行預測。其中，商品住宅銷售額為 8607億元，同比增長 %。其中，商品房新開工面積 億㎡，增長 %，增幅同比回落 ；其中，住宅新開工面積㎡，增長 %，同比回落 。全國土地購置費用為 ，同比增長 %，與上年同期相比回落 。 與上年同期各資金來源的比重相比，自籌資金比重同比上升了 個百分點，其中自有資金比重上升 。 13 月， 90 ㎡以下住房完成投資 億元，同比增長 %，增速較上年同期下降 。預計，隨著各市限購政策的落實，全國各重點城市房屋成交量將會繼續(xù)下降，房價將會在成交量下降 3 個月 后出現(xiàn)較為明顯的變化趨勢。截止 3月 31號，全國 657個城市中已有 608個城市公布年度新建住房價格控制目標。一方面要抓緊進行財稅和土地供應制度改革，使地方政府的土地財政比例降低，進而和房價逐步脫鉤；另一 方面要促進已出讓土地的合理開發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產市場。 14 以上表明在中國現(xiàn)行土地出讓制度和房地產開發(fā)模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進入房地產領域的貨幣大量沉積在土地中， 2021年尤為突出。 2021 年土地抵押貸款無疑會超 3 萬億元。；全國土地出讓收入預計占地方本級財政收入的 71%。房產稅并不能在短期直接降低房價，但會對房價預期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機制，對于促進商品房市場機制的形成必不可少。如規(guī)劃如期完成，將對房地產市場乃至經濟穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標和資金籌集不容樂觀。 保障性住房與房產稅 大力支持保障性住房建設關鍵是解決資金和土地問題 據(jù) REICO 報告： 2021 年全年保障性住房完成投資約 8400 億元，拉動房地產開發(fā)投資增幅約 5個百分點。 當前對“限購令”的看法不一，有的認為是歧視外地人，有的認為是行政干預。 35 個大中城市是限購的主要對象，目前只有 16 個地方政府出臺了“限購令”。當前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的。 其次，收縮流動性，降低自有資金杠桿率。下文將對房地產調控政策做詳細分析。相比之下 CPI 與房價關系更密切，以此確定房價合理區(qū)間符合中國的歷史實際。 2021 年政府對房地產實行了一系列調控，被稱為“史上最嚴厲的調控”。而且要重視該項目的社會效益。 通過財務分析， 安置回遷戶數(shù)為 256戶，需要安置面積 40196㎡后，本項目所得稅后的財務內部收益率為 %、所得稅后的財務凈現(xiàn)值為1194 萬元、投資回收期為 ，上述指標表明，本項 目有較好的效益，在財務上是可行的。 河北省土地增值稅征收管理暫行辦法。 本項目由廊坊市力通偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司承辦。 ②“一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、小區(qū)內停車、消費“一卡通”。 ③天然氣：天然氣管道安裝到廚房。 ②屋面：現(xiàn)澆平屋面或坡屋面。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。 178755 電 萬度 天然氣 Nm179。 XX 小區(qū)項目內設天然氣調壓網站。 主要建設條件 供水 在 XX 道北側有 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從此干線引入。 總用地面積 XX 小區(qū)項目 ，規(guī)劃總占地 58045㎡（ ）。 我國已經進入全面建設小康社會時期，人們生活水平穩(wěn)步提高， XX市“十二五”規(guī)劃突出了堅持以科學發(fā)展觀為指導，以推進經濟社會結構戰(zhàn)略轉型為主題，圍繞以戰(zhàn)略性新興產業(yè)為先導、現(xiàn)代服務業(yè)與高效都市農業(yè)雙翼驅動的“一體兩翼”現(xiàn)代產業(yè)定位和國際化生活品質之城的城市定 位，著力抓好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、品牌文化支撐、民營經濟升級、園區(qū)集群擴張四項重點工程，爭創(chuàng)經濟強市，建設文化名城，打造品質XX 的發(fā)展目標。 “ 城中村 ” 缺乏配套基礎設施 ， 居民受教育程度普遍偏低 ， 就業(yè)困難 ，不能適應城市發(fā)展的要求 。 要建設現(xiàn)代化城市 。如果 “ 城中村 ” 不進行徹底的改造 ,城鄉(xiāng)建設和管理就難以適應經濟發(fā)展和居民生活水平提高 的要求 。 第三 ,尚未形成一套真正有效的針對于 “ 城中村 ” 改造的管理制度 ,相關的城市建設管理法規(guī)對于土地的所有權歸農村集體所有的 “ 城中村 ” 的建設無法產生足夠的效用。三是沒有一次產業(yè)用地 ,或只 2 有少量的一次產業(yè)用地。B 類 ,有少量農用地的農村和處于城市近期重點建設區(qū)域的農村 。 “ 城中村 ” 改造是極其復雜的系統(tǒng)工程 ， 事關村民、集體、開發(fā)商、政府等多方利益。 1 第一章 總論 項目名稱 XX 市 XX 住宅工程項目。城中村 給 城市的發(fā)展帶來 了 “ 臟、亂、差 ” 等諸多問題 ， 也 落 下了 “ 治安差 ”等 諸多 隱患。 “ 城中村 ” 的類型及存在的主要問題 當前 “ 城中村 ” 在我國存在以下幾種類型 :A 類 ,完全沒有農用地的農村 ,且己經完全被城市包圍 。二是 “ 城中村 ” 的規(guī)劃滯后 ,“ 城中村 ” 基礎設施建設薄弱、用地發(fā)展無序、建筑物零亂、消防安全隱患大、環(huán)境衛(wèi)生惡劣 ,外遷入人口 難以 管理。 第二 ， “ 城中村 ” 土地未能及時收歸國有 ， 宅基地制度的存在 ， 是造成 “ 城中村 ” 問題的根本原因。城市對周邊地區(qū) 具 有較強的主導 力、 聚集力 和 輻射力 ， 也是現(xiàn)代文明向廣大農村輻射的源頭。 因此 。 3 第三 ， 改造 “ 城中村 ” 也是加強社會主義精神文明建設的迫切需要。其主要作用表現(xiàn)在 ： 第一 ， “ 城中村 ”改造有利于提高人民群眾的居住質量 ； 第二 ,“ 城中村 ” 改造有利于集約利用城市土地資源 ； 第三 ， “ 城中村 ” 改造有利于提升城市形象 ； 第四 ，“ 城中村 ” 改造有利于拉動經濟增長 ； 第五 ,“ 城中村 ” 改造有利于推動社會進步。 廊坊市力通偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司思想超前，對 XX 開發(fā)區(qū) XX 村進行城中村改造，開發(fā)“ XX 小區(qū)項目”，除部分回遷戶外，致力于為在 4 XX 工作的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 XX小區(qū)總居住戶數(shù) 1440戶（ 需要安置回遷戶數(shù)為 256 戶，需要安置面積 40196㎡ ），規(guī)劃總居住人口 4608人，容積率 ，綠化覆蓋率 %。 供氣 由 XX 道天然氣管道線引入。 表 11 項目主要技術經濟指標一覽表 序號 項目名稱 單位 指標 備注 1 規(guī)劃用地面積 ㎡ 58045 2 建筑物占地面積 ㎡ 11029 3 總建筑面積 ㎡ 地上總建筑面積 ㎡ 住宅建筑面積 ㎡ 公建建筑面積 ㎡ 7048 地下儲藏室建筑面積房 ㎡ 4 規(guī)劃戶數(shù) 戶 1440戶 5 規(guī)劃居住人數(shù) 人 4608 /戶 6 容積率 7 建筑密度 % 8 綠化率 % 9 停車位 輛 1440戶 10 項目能源消耗 水 m179。 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以高層住宅為主。 技術設備條件 ⑴室外 ①外墻：采用高級外墻涂料。 ②電氣配置：開關、照明、插座、電表各一個。 ⑷智能化系統(tǒng) 7 ①安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24 小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 項目銷售收入 46298萬元，營業(yè)稅金及附加為 2546萬元，預提土地增值稅為 694 萬元，利潤總額為 6511 萬元，所得稅為 1628 萬元，稅后利潤為 6023萬元。 《建設用地規(guī)劃設計條件》。 在此基礎上，考慮 項目 建設的必要性、技術的可行性和經濟的合理性，為政府有關部門審批 項目 、建設單位進行投資決策和金融機構貸款提供比較可靠的依據(jù)。另外，在住宅戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于 XX 經濟的快速發(fā)展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。 房市調控特點 相比之下 CPI 與房價關系更密切，以此確定房價