【正文】 注重鄰里間人際交往和感情溝通的場(chǎng)所設(shè)計(jì)，滿(mǎn)足居民交往的需要；從人的心理和審美要求出發(fā)營(yíng)造居住環(huán)境，并兼顧內(nèi)外部環(huán)境的均好性，為居民提供一個(gè)放松心情、恢復(fù)體力、舒適健康的環(huán)境。 小區(qū)設(shè)計(jì)理念 營(yíng)造美麗舒適的生活環(huán)境，打造居住小區(qū)精品。在 XX 具有文化底蘊(yùn)的地區(qū)保留傳統(tǒng)的人文，突出地方特色，采用現(xiàn)代的技術(shù)，創(chuàng)造出既是“經(jīng)典的”又是“現(xiàn)代的”住宅建筑，運(yùn)用成熟的建筑形式突出高 貴品質(zhì)。同時(shí)充分考慮商業(yè)建筑的布局。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由廊坊市力通偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。 供電 擬從 XX 道開(kāi)閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室。 發(fā)證 由土地管理部門(mén)簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。 制訂方案 由土地管理部門(mén)組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門(mén)，對(duì)選址范圍 的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。建設(shè)時(shí)尚消費(fèi)之城，打造集觀光旅游、文化博覽、運(yùn)動(dòng)休閑、體育健身、康體養(yǎng)生、金融服務(wù)等為一體的高檔次文化休閑消費(fèi)城市，最大限度地吸引 京津高端消費(fèi)。提出要繼續(xù)完善公共文化服務(wù)體系建設(shè)，突出重 點(diǎn)、打造亮點(diǎn)、營(yíng)造熱點(diǎn)，全力建設(shè)文化創(chuàng)意之城、名人匯聚之城、時(shí)尚消費(fèi)之城、商務(wù)休閑之城?！皟梢怼本褪且孕蓍e業(yè)、會(huì)展業(yè)、旅游業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)為主體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和面向京津市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的高效都市農(nóng)業(yè)?？h道霸楊公路、永信公路、碼楊公路、采留公路等道路，構(gòu)筑了 XX 四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)體系，拉近了 XX與京津廊保四大城市的時(shí)空距離，使其區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加突出，經(jīng)濟(jì)地位、戰(zhàn)略地位不斷提高， XX 已初步成為環(huán)京津經(jīng)濟(jì)帶上新興的交通樞紐型 城市。 區(qū)位條件 XX市對(duì)外交通便利。市區(qū)生活用氣主要由蘇 27 橋氣區(qū)供應(yīng)。西部盛產(chǎn)小麥、玉米、西瓜和蔬菜；東部是蘋(píng)果、鴨梨、桃、杏等鮮果主產(chǎn)區(qū)。地下水分為全淡、淺淡、咸水三個(gè)水質(zhì)區(qū)。 資源狀況 水文地質(zhì) XX 地處海河水系下游，歷史上處于東淀 (三角淀 )、西淀 (白洋淀 )之間，上接西淀，下連海河，素稱(chēng)九河下稍。平均氣溫 12。 自然條件 地形地貌 XX 市位于冀中平原北部，境內(nèi)地勢(shì)平緩，自西北向東南傾斜，呈西高東低之勢(shì)，地面高程山海拔 米緩降到 (黃海高程 )，自然坡降為千分之一，比西北鄰縣低洼，客水多匯于此。 55′，北緯 38176。 項(xiàng)目選址 XX 小區(qū)項(xiàng)目 位于 XX 市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) XX 村，東鄰 XX 國(guó)道，西臨XX路，處于 XX西道以南， XX西道以北， 規(guī)劃總占地 58045 ㎡（ 畝）。 適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。 物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)很低使未來(lái)的服務(wù)質(zhì)量的提高受到影響。 ⑵項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)：地處核心區(qū)域，交通便利 。 銷(xiāo)售價(jià)格： 33004200 元 /㎡。 物業(yè)費(fèi)用： /㎡ 地理位置決定了小區(qū)南側(cè)道路的建設(shè)與開(kāi)發(fā)對(duì)于整個(gè)小區(qū)銷(xiāo) 售的影響 宏瑞御景 23 ⑴項(xiàng)目概況 投 資 商：北京中天宏瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。 主力戶(hù)型： 2室、 3室。 均價(jià) ： 33904500 元 /㎡。月。 22 典型個(gè)案 山水花園 ⑴基本情況 開(kāi) 發(fā) 商：中集嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。 容積率與綠化率對(duì)比 表 23 容積率與綠化率對(duì)比 項(xiàng)目名稱(chēng) 水岸商城 宏瑞御景 山水花園 溫泉提香小鎮(zhèn) 金域?yàn)? 占地面積（萬(wàn)㎡） 20 22 10 容積率 2 綠化率 % 35 36 30 40 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的容積率主要集中在 之間。當(dāng)然，中央推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)及放寬中小城市戶(hù)籍限制及城中村改造 將吸引一部分農(nóng)村人口進(jìn)城就業(yè)安家等，這就為 XX房地產(chǎn)發(fā)展提供了一定的人口支持。 XX市新建房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售率基本在 95%以上，市場(chǎng)年漲幅超過(guò) 30%，有的樓盤(pán)與開(kāi)盤(pán)時(shí)售價(jià)相比，其漲幅甚至超過(guò)一半。商品住宅銷(xiāo)售面積㎡，增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積 99萬(wàn)㎡，增長(zhǎng) 。 2021 年河北省房地產(chǎn)情況 據(jù)河北省統(tǒng)計(jì)局最新資料顯示， 15 月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，規(guī)模擴(kuò)大，全省商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)㎡，比上年同期增長(zhǎng)%，商品房銷(xiāo)售形勢(shì)較好。 在竣工面積上，預(yù)計(jì) 2021年全年商品房竣工面積達(dá) 76740 萬(wàn)㎡，同 19 比增長(zhǎng) %；商品住宅竣工 63043 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增速回落 受貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)變化的影響，預(yù)計(jì) 2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增幅會(huì)出現(xiàn)回落。 2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 通過(guò)對(duì) 1998年 1月 2021年 3月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，考慮到國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及未來(lái)的政策走向，利用 ARIMA預(yù)測(cè)模型， 18 我們對(duì) 2021年全年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)。其中，商品住宅銷(xiāo)售額為 8607億元，同比增長(zhǎng) %。其中，商品房新開(kāi)工面積 億㎡，增長(zhǎng) %，增幅同比回落 ；其中，住宅新開(kāi)工面積㎡，增長(zhǎng) %，同比回落 。全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)用為 ，同比增長(zhǎng) %，與上年同期相比回落 。 與上年同期各資金來(lái)源的比重相比，自籌資金比重同比上升了 個(gè)百分點(diǎn)，其中自有資金比重上升 。 13 月， 90 ㎡以下住房完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增速較上年同期下降 。預(yù)計(jì)，隨著各市限購(gòu)政策的落實(shí)，全國(guó)各重點(diǎn)城市房屋成交量將會(huì)繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)將會(huì)在成交量下降 3 個(gè)月 后出現(xiàn)較為明顯的變化趨勢(shì)。截止 3月 31號(hào)，全國(guó) 657個(gè)城市中已有 608個(gè)城市公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。一方面要抓緊進(jìn)行財(cái)稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，進(jìn)而和房?jī)r(jià)逐步脫鉤；另一 方面要促進(jìn)已出讓土地的合理開(kāi)發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)。 14 以上表明在中國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，無(wú)疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中， 2021年尤為突出。 2021 年土地抵押貸款無(wú)疑會(huì)超 3 萬(wàn)億元。；全國(guó)土地出讓收入預(yù)計(jì)占地方本級(jí)財(cái)政收入的 71%。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房?jī)r(jià)，但會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長(zhǎng)效稅收機(jī)制，對(duì)于促進(jìn)商品房市場(chǎng)機(jī)制的形成必不可少。如規(guī)劃如期完成，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標(biāo)和資金籌集不容樂(lè)觀。 保障性住房與房產(chǎn)稅 大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問(wèn)題 據(jù) REICO 報(bào)告： 2021 年全年保障性住房完成投資約 8400 億元，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅約 5個(gè)百分點(diǎn)。 當(dāng)前對(duì)“限購(gòu)令”的看法不一，有的認(rèn)為是歧視外地人，有的認(rèn)為是行政干預(yù)。 35 個(gè)大中城市是限購(gòu)的主要對(duì)象，目前只有 16 個(gè)地方政府出臺(tái)了“限購(gòu)令”。當(dāng)前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動(dòng)性降低杠桿率政策是直接有效的。 其次，收縮流動(dòng)性，降低自有資金杠桿率。下文將對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策做詳細(xì)分析。相比之下 CPI 與房?jī)r(jià)關(guān)系更密切，以此確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間符合中國(guó)的歷史實(shí)際。 2021 年政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了一系列調(diào)控，被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。 通過(guò)財(cái)務(wù)分析， 安置回遷戶(hù)數(shù)為 256戶(hù)，需要安置面積 40196㎡后，本項(xiàng)目所得稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %、所得稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1194 萬(wàn)元、投資回收期為 ，上述指標(biāo)表明，本項(xiàng) 目有較好的效益，在財(cái)務(wù)上是可行的。 河北省土地增值稅征收管理暫行辦法。 本項(xiàng)目由廊坊市力通偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承辦。 ②“一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門(mén)禁、小區(qū)內(nèi)停車(chē)、消費(fèi)“一卡通”。 ③天然氣：天然氣管道安裝到廚房。 ②屋面：現(xiàn)澆平屋面或坡屋面。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。 178755 電 萬(wàn)度 天然氣 Nm179。 XX 小區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)天然氣調(diào)壓網(wǎng)站。 主要建設(shè)條件 供水 在 XX 道北側(cè)有 DN1000mm 上水管線，本項(xiàng)目上水可從此干線引入。 總用地面積 XX 小區(qū)項(xiàng)目 ，規(guī)劃總占地 58045㎡（ ）。 我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期，人們生活水平穩(wěn)步提高， XX市“十二五”規(guī)劃突出了堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為主題，圍繞以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與高效都市農(nóng)業(yè)雙翼驅(qū)動(dòng)的“一體兩翼”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)定位和國(guó)際化生活品質(zhì)之城的城市定 位，著力抓好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、品牌文化支撐、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)升級(jí)、園區(qū)集群擴(kuò)張四項(xiàng)重點(diǎn)工程，爭(zhēng)創(chuàng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，建設(shè)文化名城，打造品質(zhì)XX 的發(fā)展目標(biāo)。 “ 城中村 ” 缺乏配套基礎(chǔ)設(shè)施 ， 居民受教育程度普遍偏低 ， 就業(yè)困難 ，不能適應(yīng)城市發(fā)展的要求 。 要建設(shè)現(xiàn)代化城市 。如果 “ 城中村 ” 不進(jìn)行徹底的改造 ,城鄉(xiāng)建設(shè)和管理就難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平提高 的要求 。 第三 ,尚未形成一套真正有效的針對(duì)于 “ 城中村 ” 改造的管理制度 ,相關(guān)的城市建設(shè)管理法規(guī)對(duì)于土地的所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有的 “ 城中村 ” 的建設(shè)無(wú)法產(chǎn)生足夠的效用。三是沒(méi)有一次產(chǎn)業(yè)用地 ,或只 2 有少量的一次產(chǎn)業(yè)用地。B 類(lèi) ,有少量農(nóng)用地的農(nóng)村和處于城市近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村 。 “ 城中村 ” 改造是極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程 ， 事關(guān)村民、集體、開(kāi)發(fā)商、政府等多方利益。 1 第一章 總論 項(xiàng)目名稱(chēng) XX 市 XX 住宅工程項(xiàng)目。城中村 給 城市的發(fā)展帶來(lái) 了 “ 臟、亂、差 ” 等諸多問(wèn)題 ， 也 落 下了 “ 治安差 ”等 諸多 隱患。 “ 城中村 ” 的類(lèi)型及存在的主要問(wèn)題 當(dāng)前 “ 城中村 ” 在我國(guó)存在以下幾種類(lèi)型 :A 類(lèi) ,完全沒(méi)有農(nóng)用地的農(nóng)村 ,且己經(jīng)完全被城市包圍 。二是 “ 城中村 ” 的規(guī)劃滯后 ,“ 城中村 ” 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、用地發(fā)展無(wú)序、建筑物零亂、消防安全隱患大、環(huán)境衛(wèi)生惡劣 ,外遷入人口 難以 管理。 第二 ， “ 城中村 ” 土地未能及時(shí)收歸國(guó)有 ， 宅基地制度的存在 ， 是造成 “ 城中村 ” 問(wèn)題的根本原因。城市對(duì)周邊地區(qū) 具 有較強(qiáng)的主導(dǎo) 力、 聚集力 和 輻射力 ， 也是現(xiàn)代文明向廣大農(nóng)村輻射的源頭。 因此 。 3 第三 ， 改造 “ 城中村 ” 也是加強(qiáng)社會(huì)主義精神文明建設(shè)的迫切需要。其主要作用表現(xiàn)在 ： 第一 ， “ 城中村 ”改造有利于提高人民群眾的居住質(zhì)量 ； 第二 ,“ 城中村 ” 改造有利于集約利用城市土地資源 ； 第三 ， “ 城中村 ” 改造有利于提升城市形象 ； 第四 ，“ 城中村 ” 改造有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ； 第五 ,“ 城中村 ” 改造有利于推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步。 廊坊市力通偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司思想超前，對(duì) XX 開(kāi)發(fā)區(qū) XX 村進(jìn)行城中村改造，開(kāi)發(fā)“ XX 小區(qū)項(xiàng)目”，除部分回遷戶(hù)外，致力于為在 4 XX 工作的從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 XX小區(qū)總居住戶(hù)數(shù) 1440戶(hù)（ 需要安置回遷戶(hù)數(shù)為 256 戶(hù)，需要安置面積 40196㎡ ），規(guī)劃總居住人口 4608人，容積率 ，綠化覆蓋率 %。 供氣 由 XX 道天然氣管道線引入。 表 11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 備注 1 規(guī)劃用地面積 ㎡ 58045 2 建筑物占地面積 ㎡ 11029 3 總建筑面積 ㎡ 地上總建筑面積 ㎡ 住宅建筑面積 ㎡ 公建建筑面積 ㎡ 7048 地下儲(chǔ)藏室建筑面積房 ㎡ 4 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 戶(hù) 1440戶(hù) 5 規(guī)劃居住人數(shù) 人 4608 /戶(hù) 6 容積率 7 建筑密度 % 8 綠化率 % 9 停車(chē)位 輛 1440戶(hù) 10 項(xiàng)目能源消耗 水 m179。 戶(hù)型選擇 小區(qū)規(guī)劃以高層住宅為主。 技術(shù)設(shè)備條件 ⑴室外 ①外墻：采用高級(jí)外墻涂料。 ②電氣配置：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。 ⑷智能化系統(tǒng) 7 ①安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門(mén)、24 小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)等。 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 46298萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加為 2546萬(wàn)元，預(yù)提土地增值稅為 694 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為 6511 萬(wàn)元，所得稅為 1628 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 6023萬(wàn)元。 《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》。 在此基礎(chǔ)上，考慮 項(xiàng)目 建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門(mén)審批 項(xiàng)目 、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。另外，在住宅戶(hù)型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶(hù)需求的多種戶(hù)型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴(lài)于 XX 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，因而，在建設(shè)的過(guò)程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。 房市調(diào)控特點(diǎn) 相比之下 CPI 與房?jī)r(jià)關(guān)系更密切，以此確定房?jī)r(jià)