【正文】 合計(jì)1 資金來(lái)源 自有資金 銀行貸款 滾動(dòng)銷(xiāo)售收入 2 資金運(yùn)用 土地費(fèi)用 貸款利息 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 銷(xiāo)售費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅金及附加 所得稅 3 資金盈余( 1 2 ) 4 累計(jì)資金盈余 資金來(lái)源與運(yùn)用表 40 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 第一年 第二年 合計(jì)1 借款 3000 3000 年初本息金額 本年借款 3000 0 3000 投入比例 100% 0% 投入金額 3000 0 3000 貸款利率 % % 本年應(yīng)計(jì)利息 本年還本付息 其中：還本 0 付息 本年剩余貸款 0借款償還計(jì)劃表 41 波動(dòng)范圍 稅后利潤(rùn) 凈現(xiàn)值 投資回收期（% ） （萬(wàn)元） （萬(wàn)元） （年）基準(zhǔn)方案 投資 售價(jià) 投資 售價(jià) 投資 售價(jià) 敏感性分析表波動(dòng)因素 42 序號(hào) 項(xiàng)目 第一年 第二年 合計(jì)1 現(xiàn)金流入 住宅房銷(xiāo)售收入 商業(yè)建筑銷(xiāo)售收入 2 現(xiàn)金流出 土地費(fèi)用 貸款利息 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 銷(xiāo)售費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 土地增值稅 所得稅( 萬(wàn)元) 3 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 4 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值( i c = 1 2 % ) 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 5 評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值( i c = 1 2 % ) 投資回收期( 年)凈現(xiàn)金流量表% 。 善于利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)招投標(biāo)方式，擇優(yōu)選擇監(jiān)理、施工及設(shè)備的供貨單位，節(jié)約建造成本。 盡量采用定向開(kāi)發(fā)模式，充分利用廣告和新聞媒體，有針對(duì)性地進(jìn)行商戶(hù)安排和功能組合，加大期房銷(xiāo)售力度，占領(lǐng)市場(chǎng)陣地。 在市場(chǎng)定位分析的基礎(chǔ)上 ，做好方案和施工圖設(shè)計(jì)，迎合不同客戶(hù)需求，擴(kuò)大服務(wù)面，以完美的功能、完備的配套好優(yōu)美的環(huán)境景觀征服用戶(hù)，確保銷(xiāo)售質(zhì)量。本報(bào)告的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，是在市場(chǎng)分析定位的基礎(chǔ)上預(yù)期測(cè)算的，如果市場(chǎng)行情發(fā)生變化，價(jià)位有所下降，將對(duì)開(kāi)發(fā)效益產(chǎn)生較大影響。項(xiàng)目建設(shè)已外來(lái)游客和投資者為主要服務(wù)對(duì)象，有利于城市經(jīng)濟(jì)繁榮，有益于社會(huì)穩(wěn)定。因此合理制定銷(xiāo)售價(jià)格，采取靈活的促銷(xiāo)手段，加快銷(xiāo)售進(jìn)度，增加銷(xiāo)售量是確保開(kāi)發(fā)效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 34 從計(jì)算結(jié)果來(lái)看，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)偏高，項(xiàng)目仍具有一定風(fēng)險(xiǎn)性，應(yīng)積極采取應(yīng)對(duì)措施，保障項(xiàng)目安全。說(shuō)明項(xiàng)目具有較好的盈利水平好資金回收能力，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，財(cái)務(wù)上可行。 據(jù)此測(cè)算： 住宅 ： 2980= 萬(wàn)元 商業(yè)： 5800= 萬(wàn)元 合計(jì)銷(xiāo)售收入： 開(kāi)發(fā)成本測(cè)算 合計(jì)成 本： 9475萬(wàn)元 。 32 （二）認(rèn)真做好生產(chǎn)生活污染物的處理 建議本項(xiàng)目的生活污水要經(jīng)化糞池初級(jí)沉淀處理后，在排入****縣 污水處理廠。 培養(yǎng)環(huán)境意識(shí)及講衛(wèi)生習(xí)慣，保持區(qū)域內(nèi)花草樹(shù)木好公共綠地。 二、建設(shè)期的環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目建設(shè)期間，所產(chǎn)生噪聲、揚(yáng)塵以及固體廢棄物必然對(duì)區(qū)域內(nèi)及因風(fēng)向風(fēng)速關(guān)系，對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，為此按施工現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)規(guī)定要求，做好圍欄，施工區(qū)域內(nèi)不定期噴水降塵。 31 第 七 章 生態(tài)環(huán)境影響分析 一、 生態(tài)環(huán)境影響分析 ********商住小區(qū)工程 選址在 **********縣城 ，這里 自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境保護(hù)良好，為確保建設(shè)項(xiàng)目不破壞現(xiàn)有的生態(tài)平衡。因而，必須按照總體規(guī)劃，在容積率允許的條件下，最大限度滿(mǎn)足用地強(qiáng)度和建筑體量，以實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值的最大化。 30 建筑物內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)要堅(jiān)持人性化理念，以人為本，創(chuàng)造簡(jiǎn)潔、實(shí)用、健康時(shí)尚、生態(tài)、溫馨的建筑格局。 科學(xué)平面布局，妥善處理好區(qū)內(nèi)綠化、小環(huán)境設(shè)計(jì)、道路、車(chē)位、休閑活動(dòng)、商業(yè)購(gòu)物之間的相關(guān)功能。 綜合上述數(shù)據(jù)分析，全國(guó)房?jī)r(jià)整體仍呈上漲之勢(shì)，預(yù)計(jì) 2020年房?jī)r(jià)仍將在高位運(yùn)行。 縱觀全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，前 11 月完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 29 元，同比增長(zhǎng) %，住宅開(kāi)發(fā)投資額 ，同比增長(zhǎng) %。 28 項(xiàng)目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要表 主要能源及耗能工質(zhì)名稱(chēng) 計(jì)量單位 年需要量 其中 備注 購(gòu)入量 自產(chǎn)量 其他 實(shí)物 標(biāo)煤 實(shí)物 折算系數(shù) 折標(biāo)煤 實(shí)物 實(shí)物 實(shí)物 折標(biāo)煤 折標(biāo)煤 折標(biāo)煤 電 萬(wàn)度 T 煤 T T 年總需要折標(biāo)煤 本項(xiàng)目全部能源消耗折合標(biāo)準(zhǔn)煤年用量為 噸 /年。其能源消耗折算標(biāo)準(zhǔn)煤總量為 標(biāo)準(zhǔn)煤 /年 。 中水用于景觀環(huán)境用水，其水質(zhì)應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市污水 27 再生利用 景觀環(huán)境用水水質(zhì)》（ GB/T189212020）的規(guī)定。例如采用雙層幕墻技術(shù)，夏可隔熱，冬可保溫。 三 、利用節(jié)能新技術(shù)選擇節(jié)能建材，最大限度減低能耗指標(biāo) （ 1）墻體采用巖棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚氨酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保溫絕熱材料以及復(fù)合墻體，降低外墻傳熱系數(shù)。 （ 4）最大限度合理安排水、電、熱、氣等管線路徑走向，減少不必要因管路設(shè)計(jì)不合理而產(chǎn)生的無(wú)功消耗。 一 、區(qū)內(nèi)規(guī)劃強(qiáng)化節(jié)能設(shè)計(jì) （ 1）最大限度利用夏季與冬季太陽(yáng)照射角度的不同，增加冬季室內(nèi)的日照時(shí)間 ，減低冬季供暖能耗指標(biāo)，減少夏季室內(nèi)日照時(shí)間，進(jìn)而減少夏季空調(diào)工作時(shí)間。 （二）項(xiàng)目 投資估算的說(shuō)明 本項(xiàng)目投資由土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、建安費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)組成。 建筑工程費(fèi)參照《河北省建筑工程單位估價(jià)表》及當(dāng)?shù)仡?lèi)似工程概算指標(biāo)估算。 七、招投標(biāo) 根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《河北省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》、《 ******市招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定》和承辦單位 22 制定本項(xiàng)目的招標(biāo)方案。 實(shí)行工程建設(shè)監(jiān)理制 為確保工程質(zhì)量、保證工程進(jìn)度，節(jié)約工程造價(jià)，本項(xiàng)目采用工程監(jiān)理制度，招標(biāo)聘請(qǐng)有資質(zhì)的監(jiān)理單位和監(jiān)理工程師，對(duì)工程實(shí)行全過(guò)程監(jiān)理，制定建立大綱及程序，規(guī)定監(jiān)理的職責(zé)和權(quán)利。 六 、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)： 住宅廚房排油煙采用豎井風(fēng) 道，經(jīng)排風(fēng)豎井引至屋面。 五 、采暖系統(tǒng)設(shè)計(jì)： 商 業(yè) 及住宅采用低溫地板輻射采暖系統(tǒng)形式。 2．噪音 為防止水泵噪音對(duì)居民生活的影響，水泵房布置在室外。 3．自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng) 商業(yè)房的室內(nèi)及商住樓內(nèi)住宅的公共部位，均按要求設(shè)自動(dòng)噴淋給水系統(tǒng)。本基地內(nèi)設(shè) 1套共用消火栓給水系統(tǒng)。 (2)室外道路及屋面，陽(yáng)臺(tái)雨水，有組織地直接排入基地周?chē)氖姓晁艿?。室外污、廢 水合流并通過(guò)化糞池初步處理后，由污水管道匯集排入基地周?chē)氖姓鬯艿馈? 2．商業(yè)裙房等公建的盥洗間內(nèi)，采用分散設(shè)小型容積式電熱水器制備生活熱水。住宅 樓 供水設(shè)備直接從市政管網(wǎng)吸水加壓后供應(yīng)用戶(hù)。按折標(biāo)準(zhǔn)煤系數(shù) 千克標(biāo)準(zhǔn)煤 /度，折合標(biāo)煤為 。 ，接地電阻不大于 l 歐姆。 ，作總等電位聯(lián)結(jié)，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)沿建筑物外側(cè)兩根主鋼筋焊接環(huán)通作為環(huán)形接地聯(lián)結(jié)體，并與所經(jīng)過(guò)的結(jié)構(gòu)樁內(nèi)二根主筋焊接。 九 、消防 1， 4， 7商住樓 設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)． 。 。 七、通信 。 用房 均獨(dú)立設(shè)電表箱計(jì)量。 三、用電負(fù)荷 ： 13 住宅： 50W／ m2 商業(yè)： 100W／ m2 本工程設(shè)備容量 2300KW。上部結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu) 。 建筑高度 。 （三）結(jié)構(gòu)設(shè) 計(jì)方案 11 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 1.《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ0862020） 2.《建筑工程抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB500232020） 3.《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB50092020）（ 2020 年版） 4.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500072020） 5.《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》（ JGJ792020） 6.《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（ JGJ942020） 7.《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020）（ 2020 年版） 8.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500102020） 9.《地下 工程防水技術(shù)規(guī)范》（ GB5001082020） 10.《混凝土異形柱結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ1492020） 11.《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500032020） 二、結(jié)構(gòu)選型 本工程有 2棟 6 層 框架剪力墻結(jié)構(gòu)的綜合樓 （ 12 層為商用、 36層為住宅） ， 4 棟 6+1 住宅樓和 1 棟 4 層純商業(yè)用房組成。 格，貫穿著設(shè)計(jì)全過(guò)程 .小區(qū)整體采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，色彩搭配時(shí)尚而簡(jiǎn)約、明快又不失傳統(tǒng)文化的雅致。 10 三 、 單體設(shè)計(jì) ，開(kāi)放型居住理念，遵循實(shí)用和超前、人性化和個(gè)性化相結(jié)合的設(shè)計(jì)原則，合理組織套內(nèi)空間，做到三大一小、全明，潔污分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、內(nèi)外分區(qū)、干濕分區(qū)，結(jié)構(gòu)緊湊。 （ 5）貫徹注重經(jīng)濟(jì)效益的原則，在創(chuàng)造美好環(huán)境的同時(shí)有利于這個(gè)地區(qū)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)好管理。 四、工程技術(shù)方案 （一）規(guī)劃方案 總體布局原則 （ 1） 貫徹合理布局、節(jié)約土地的原則，科學(xué)合理地運(yùn)用土地利用系數(shù)好建筑系數(shù)。其余為山麓平原和 濱海平原，土壤類(lèi)型為多為潮土和風(fēng)沙土，地勢(shì)自西北向東南傾斜。 第三章 擬建項(xiàng)目綜述 一、建設(shè)規(guī)模 考慮到 ********小區(qū) 的實(shí)際情況及發(fā)展趨勢(shì)， 該項(xiàng)目 總占地面積