【正文】 平方米，建筑 面積 。該項目的建設(shè)將帶動當?shù)亟ㄖ?業(yè) 、 商業(yè)服務業(yè) 等行業(yè)的發(fā)展。五個火車站均勻分布。全縣 42萬人口，其中農(nóng)業(yè)人口 38 萬人。 第二章 項目建設(shè)的必要性 一、本項目的建設(shè)有利于 ******經(jīng)濟發(fā)展 ******市已成為目前我國經(jīng)濟活動最為活躍的環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)，********小區(qū) 恰好處于其中，并成為一個組成部分，必將 提高 ******市的城市競爭實力，有利于 ******市發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，促進 ******又好又快發(fā)展。 2020 年 6 月 23 日 注冊成立，注冊資金 3000 萬元。 通訊工程：電話、寬帶、數(shù)字傳輸?shù)染?由 ****通信分公司 統(tǒng)一市 4 網(wǎng)接通。 給水系統(tǒng)：由 ****自來水公司供水系統(tǒng)供給。 （ 2）距離 北戴河 、黃金海岸等旅游景區(qū)臨近，環(huán)北京、天津渤海灣經(jīng)濟區(qū) ， 地理位置優(yōu)越 。 選址依據(jù) 該項選址于此基于以下 四 方面： （ 1）暖溫帶大陸性季風氣候 ，溫濕度適宜， 具備良好的 居住生活 條件。其中給排水、供電、道路交通、通訊等工程均可在 縣 區(qū)內(nèi)就近接點接通。 供暖系統(tǒng)：采用 集中供熱 采暖 。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項 目 單位 數(shù)量 備注 規(guī)劃總用地面積 畝 總建筑面積 ㎡ 其中 1樓 ㎡ 6層剪力墻結(jié)構(gòu) 2樓 ㎡ 6+1磚混 結(jié)構(gòu) 3樓 ㎡ 6+1磚混 結(jié)構(gòu) 4樓 ㎡ 6層剪力墻結(jié)構(gòu) 5樓 ㎡ 6+1磚混 結(jié)構(gòu) 6樓 ㎡ 6+1磚混 結(jié)構(gòu) 7樓 ㎡ 4層框架結(jié)構(gòu) 容積率 建筑占地面積 ㎡ 建筑密度 % 二、項目申報單位簡介 ********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 是一家具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的民營企業(yè)。 公司自成立以來， 堅持以質(zhì)量求生存，以信譽促發(fā)展，以市場為導向，以效益為目標 ，為社會創(chuàng)造 更多、更理想的人居 條件 ?？h城西距北京 220公里，東距 ******60公里。北京 哈爾濱，北京 ******電氣化鐵路，大同******三條鐵路橫貫東西。 6 三、項目建設(shè)有利于促進周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展 該 工程 建筑面積 平方米， 總投資 9475 萬元 。 四、本項目建設(shè)有利于提高當?shù)鼐蜆I(yè)率 隨著 ********商住 小區(qū) 的建設(shè)和投入使用，除了 項目 本身對員工的需求外， 還要增加諸如超市等服務性輔助設(shè)施， 增加當?shù)剞r(nóng)村富余勞動力的就業(yè)機會，解決部分 青年 的就業(yè)問題。北部山區(qū)有低山、丘陵分布、低山、丘陵。 （三）地震 本區(qū)域地震基本烈度按 7 度設(shè)防。 （ 4）貫徹創(chuàng)新理念，超前享受的原則，規(guī)劃設(shè)計高標準、高起點，傳統(tǒng)和現(xiàn)代相結(jié)合。 二 、 設(shè)計原則 對有限土地資源采用提高土地利用效益，嚴格遵照規(guī)劃指標，控制適宜的密度，充分挖掘出用地的固有潛力，創(chuàng)造宣居方便，品質(zhì)良好，和諧安全的城市居住組團。 米 (層高還將依據(jù)設(shè)計的深入作必要的調(diào)整 )，分為隔間商鋪和少量開敞商業(yè)店房．部分商業(yè)價值不高的裙房中布置了物業(yè)等管理以及社區(qū)活動的公共配套用房。配合大尺度的玻璃門窗顯現(xiàn)裙房部分的商業(yè)用房特性，裙房部分的建筑外飾面考慮以 咖啡色面磚 為主，希望通過較為高檔的面層材料用于人流密集的場所，籍以提升整個項目在人們心目中的美好形象。上部結(jié)構(gòu)為 短肢剪力墻 結(jié)構(gòu) 。 7商業(yè)樓 4 層框架結(jié)構(gòu)，地基采用樁基 復合地基 ， 基礎(chǔ)擬采用獨立基礎(chǔ)。 二、設(shè)計內(nèi)容 本工程由住宅樓 及 商業(yè)用房等組成，設(shè)計內(nèi)容包括供配電、通信、有線電視、防雷接地、火災自動報警和聯(lián)動控制系統(tǒng)。 五、電度計量 一層 設(shè)低壓配電間，內(nèi)設(shè)受電計量及配電箱，住宅部分分層設(shè)磁卡電表箱計量。 。 14 八、有線電視 。 3dbuv。 ，其焊接引下并與基礎(chǔ)環(huán)形接地聯(lián)結(jié)體焊接。電梯設(shè) 備及弱電系統(tǒng)配電線路設(shè)置電涌保護器。年耗電量 2242*3000*= 萬度。 16 ： 用戶 名稱 層數(shù) 人數(shù) （人） 用水標準 （ L/人 .天） 用水時間（ hr） 時變化系數(shù)（ Kz） 最高日用水量 （ m3/d） 1樓 6 111 250 24 2樓 6+1 153 250 24 3樓 6+1 153 250 24 4樓 6 144 250 24 36 5樓 6+1 153 250 24 6樓 6+1 183 250 24 7樓 4 4329 ㎡ 10 12 小計 未預見水量 10% 合計 ： 1)商業(yè)樓 利用市政管網(wǎng)壓力直接供水。 四、熱水設(shè)計 1．住宅 屋頂為 每戶 配置太陽能熱水器， 在 衛(wèi)生間預留管道接口 。底層污，廢水單獨排至室外污水窨井。 2．雨水： (1)雨水量按當?shù)乇┯旯接嬎悖噩F(xiàn)期取 P=2 年，平均地面集流時間 t=5min，地面徑流系數(shù)取 ，本基地占地面積約 米。 七、消防設(shè)計 18 1．消防用水量 消防用水量表 序號 用戶名稱 室內(nèi)消火栓用水量 （ L/S） 室外消火栓用水量 （ L/S） 自動噴淋用水 （ L/S） 合計 （ L/S） 1 4樓 20 30 10 60 2 6樓 40 50 90 3 7樓 10 20 20 50 同一時間內(nèi)發(fā)生火災次數(shù)為一次，消防總用水量按最大一次計算為 90(1／ s) 住宅和商業(yè)房等公建的室內(nèi)，按要求設(shè)消火栓給水系統(tǒng)。室外按要求設(shè)地下式水泵接合器及地下式三出口室外消火栓。其中地下車庫等公建的含油廢水，應先經(jīng)隔油沉砂處理，再排入室外污水管道。 年耗煤為 ㎡ ㎡ = 噸，按折標準煤系數(shù) ，折合標煤為 。 21 采暖系統(tǒng)末端及最高點，設(shè)置自動排氣閥，最低點設(shè)置泄水裝置。 六、項目組織運營管理與實施的進度計劃 （一）組織管理結(jié)構(gòu) 項目的建設(shè)組織管理 該項目由 ********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 負責實施。 銷售期為 1 年，即 2020年 1 月至 2020 年 12月。 估算中設(shè)備費用和安裝工程費按詢價或同類工程造價，并結(jié)合目前 ****縣 市場材料價格及 ******市的具體情況進行估算。 項目建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。規(guī)劃中項目按照節(jié)能 50%的建筑節(jié)能設(shè)計標準，從能源消耗、環(huán)境利用、 25 建筑材料等方面，貫徹落實節(jié)能方針，采取科學的、盡可能的節(jié)能措施，減少能耗，控制能源浪費。在施工圖設(shè)計時，充分考慮太陽能設(shè)備安裝對屋面的要求，同時考慮管線防凍，確保冬季使用。其次，利用蒲河雙向流經(jīng)區(qū)域內(nèi)的景觀建設(shè)，提高環(huán)境品位的同時改變小環(huán)境來減低能耗。 （ 4）采用綜合考慮建筑物的通風、遮陽、自然采光等建筑圍護結(jié)構(gòu)優(yōu)化集成節(jié)能技術(shù)。 中水用于沖廁、道路清掃等雜用的水質(zhì)，按《城市污水再生利用 城市雜用水質(zhì)》（ GB/T189202020）中城市雜用水類標準執(zhí)行。 五 、 項目耗能指標 本項目能源消耗主要能源為電，其中年消耗電 。 本項目主要能源品種及年需要量見下表。 社會環(huán)境 為遏制房價過快上漲， 2020 年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟手段和行政手段并用，綜合調(diào)控力度空前。商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè)營用房分別增長 %和 %。 建筑體量、規(guī)劃參數(shù)與 環(huán)海 大環(huán)境相適應。建筑物外觀設(shè)計要運用色彩、空間、平面三維方式，塑造新穎、精美的建筑風格，堅持功能與環(huán)境相統(tǒng)一。其中尤以土地資源具有其不可再生的屬性。 二、能源消耗分析 土地能源消耗，為使資源利用 的更加科學，本項目堅持規(guī)劃總體規(guī)劃設(shè)計中涉及建筑規(guī) 劃、建筑體量、容積率、綠化率、停車位、交通消防道路、休閑通道等充分考慮土地資源的因素，做到布局合理、規(guī)劃科學。同時，區(qū)內(nèi)還將利用充分的自然資源，修建人工小品，減少揚塵，涵 養(yǎng)水源。 三、建成期的環(huán)境保護 （一）提高素質(zhì)，增強環(huán)境意識。 建章立制，提高區(qū)域內(nèi)的素質(zhì)。 第 八 章 經(jīng)濟評價和社會評價 一、 經(jīng)濟效益分析 銷售收入測算 根據(jù)我市房地產(chǎn)走勢分析，結(jié)合本項目的具體特點， ********房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 制定了項目的銷售原則， 其中 住宅 平方米，售價 2980元 /平方米；商業(yè) ，售價 5800 元 /平方米。 開發(fā)利潤測算 ①利潤總額： （稅前） ② 所得稅： 財務評價 本項目從全投資角度，根據(jù)項目現(xiàn)金流量表計算分析可得出如下財務評價指標： 財務凈現(xiàn)值（ i=12%時）： （稅后） 財務內(nèi)部收益率： （稅后） % 投資回收期： （稅后動態(tài)） 從上述財務評價指標中可以看出，本項目財務內(nèi)部收益率為%（稅后），遠高于行業(yè)基準收益率 12%及銀行同期貸款利率%的標準；財務凈現(xiàn)值為 萬元（稅后），且投資回 收期為 年。經(jīng)驗表明，只要這個比率在 %之內(nèi)就比較安全。 從結(jié)果看，影響財務內(nèi)部收益中最大的因素是銷售收入（或售價），其次是建設(shè)投資，而銷售收入又與價位和銷售量有直接關(guān)系。 三、社會效 果分析 ********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 依靠自身優(yōu)勢，對 ********商住小區(qū)工程 建設(shè)，采取市場運作方式，構(gòu)建適應規(guī)劃要求的項目，有利于城市資源的整合和規(guī)劃目標的實現(xiàn)。 35 第 九 章 風險規(guī)避 一、風險因素分析 從財務評估及不確定性分析中可以清楚地看 出，本項目的盈虧平衡點相對較高，項目具有一定的風險性 ，而影響效益最大因素就是銷售收入。 二、風險規(guī)避 基于對風險因素的分析，開發(fā)商應采取以下應對措施： 認真把握新政 策，嚴格控制費用的支出，耐心扎實的工作。正視當前房地產(chǎn)市場，加快銷售進度。要強化企業(yè)內(nèi)部管理，減少和杜絕工作失誤的損