【正文】 平方米，建筑 面積 。該項(xiàng)目的建設(shè)將帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖ?業(yè) 、 商業(yè)服務(wù)業(yè) 等行業(yè)的發(fā)展。五個(gè)火車(chē)站均勻分布。全縣 42萬(wàn)人口，其中農(nóng)業(yè)人口 38 萬(wàn)人。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、本項(xiàng)目的建設(shè)有利于 ******經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ******市已成為目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最為活躍的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，********小區(qū) 恰好處于其中，并成為一個(gè)組成部分，必將 提高 ******市的城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，有利于 ******市發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，促進(jìn) ******又好又快發(fā)展。 2020 年 6 月 23 日 注冊(cè)成立，注冊(cè)資金 3000 萬(wàn)元。 通訊工程：電話、寬帶、數(shù)字傳輸?shù)染?由 ****通信分公司 統(tǒng)一市 4 網(wǎng)接通。 給水系統(tǒng)：由 ****自來(lái)水公司供水系統(tǒng)供給。 （ 2）距離 北戴河 、黃金海岸等旅游景區(qū)臨近，環(huán)北京、天津渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū) ， 地理位置優(yōu)越 。 選址依據(jù) 該項(xiàng)選址于此基于以下 四 方面： （ 1）暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候 ，溫濕度適宜， 具備良好的 居住生活 條件。其中給排水、供電、道路交通、通訊等工程均可在 縣 區(qū)內(nèi)就近接點(diǎn)接通。 供暖系統(tǒng)：采用 集中供熱 采暖 。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 備注 規(guī)劃總用地面積 畝 總建筑面積 ㎡ 其中 1樓 ㎡ 6層剪力墻結(jié)構(gòu) 2樓 ㎡ 6+1磚混 結(jié)構(gòu) 3樓 ㎡ 6+1磚混 結(jié)構(gòu) 4樓 ㎡ 6層剪力墻結(jié)構(gòu) 5樓 ㎡ 6+1磚混 結(jié)構(gòu) 6樓 ㎡ 6+1磚混 結(jié)構(gòu) 7樓 ㎡ 4層框架結(jié)構(gòu) 容積率 建筑占地面積 ㎡ 建筑密度 % 二、項(xiàng)目申報(bào)單位簡(jiǎn)介 ********房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 是一家具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)。 公司自成立以來(lái)， 堅(jiān)持以質(zhì)量求生存，以信譽(yù)促發(fā)展，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為目標(biāo) ，為社會(huì)創(chuàng)造 更多、更理想的人居 條件 ?？h城西距北京 220公里，東距 ******60公里。北京 哈爾濱，北京 ******電氣化鐵路，大同******三條鐵路橫貫東西。 6 三、項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 該 工程 建筑面積 平方米， 總投資 9475 萬(wàn)元 。 四、本項(xiàng)目建設(shè)有利于提高當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率 隨著 ********商住 小區(qū) 的建設(shè)和投入使用，除了 項(xiàng)目 本身對(duì)員工的需求外， 還要增加諸如超市等服務(wù)性輔助設(shè)施， 增加當(dāng)?shù)剞r(nóng)村富余勞動(dòng)力的就業(yè)機(jī)會(huì)，解決部分 青年 的就業(yè)問(wèn)題。北部山區(qū)有低山、丘陵分布、低山、丘陵。 （三）地震 本區(qū)域地震基本烈度按 7 度設(shè)防。 （ 4）貫徹創(chuàng)新理念，超前享受的原則，規(guī)劃設(shè)計(jì)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，傳統(tǒng)和現(xiàn)代相結(jié)合。 二 、 設(shè)計(jì)原則 對(duì)有限土地資源采用提高土地利用效益，嚴(yán)格遵照規(guī)劃指標(biāo)，控制適宜的密度，充分挖掘出用地的固有潛力，創(chuàng)造宣居方便，品質(zhì)良好，和諧安全的城市居住組團(tuán)。 米 (層高還將依據(jù)設(shè)計(jì)的深入作必要的調(diào)整 )，分為隔間商鋪和少量開(kāi)敞商業(yè)店房．部分商業(yè)價(jià)值不高的裙房中布置了物業(yè)等管理以及社區(qū)活動(dòng)的公共配套用房。配合大尺度的玻璃門(mén)窗顯現(xiàn)裙房部分的商業(yè)用房特性，裙房部分的建筑外飾面考慮以 咖啡色面磚 為主，希望通過(guò)較為高檔的面層材料用于人流密集的場(chǎng)所，籍以提升整個(gè)項(xiàng)目在人們心目中的美好形象。上部結(jié)構(gòu)為 短肢剪力墻 結(jié)構(gòu) 。 7商業(yè)樓 4 層框架結(jié)構(gòu)，地基采用樁基 復(fù)合地基 ， 基礎(chǔ)擬采用獨(dú)立基礎(chǔ)。 二、設(shè)計(jì)內(nèi)容 本工程由住宅樓 及 商業(yè)用房等組成，設(shè)計(jì)內(nèi)容包括供配電、通信、有線電視、防雷接地、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。 五、電度計(jì)量 一層 設(shè)低壓配電間，內(nèi)設(shè)受電計(jì)量及配電箱，住宅部分分層設(shè)磁卡電表箱計(jì)量。 。 14 八、有線電視 。 3dbuv。 ，其焊接引下并與基礎(chǔ)環(huán)形接地聯(lián)結(jié)體焊接。電梯設(shè) 備及弱電系統(tǒng)配電線路設(shè)置電涌保護(hù)器。年耗電量 2242*3000*= 萬(wàn)度。 16 ： 用戶 名稱 層數(shù) 人數(shù) （人） 用水標(biāo)準(zhǔn) （ L/人 .天） 用水時(shí)間（ hr） 時(shí)變化系數(shù)（ Kz） 最高日用水量 （ m3/d） 1樓 6 111 250 24 2樓 6+1 153 250 24 3樓 6+1 153 250 24 4樓 6 144 250 24 36 5樓 6+1 153 250 24 6樓 6+1 183 250 24 7樓 4 4329 ㎡ 10 12 小計(jì) 未預(yù)見(jiàn)水量 10% 合計(jì) ： 1)商業(yè)樓 利用市政管網(wǎng)壓力直接供水。 四、熱水設(shè)計(jì) 1．住宅 屋頂為 每戶 配置太陽(yáng)能熱水器， 在 衛(wèi)生間預(yù)留管道接口 。底層污，廢水單獨(dú)排至室外污水窨井。 2．雨水： (1)雨水量按當(dāng)?shù)乇┯旯接?jì)算，重現(xiàn)期取 P=2 年，平均地面集流時(shí)間 t=5min，地面徑流系數(shù)取 ，本基地占地面積約 米。 七、消防設(shè)計(jì) 18 1．消防用水量 消防用水量表 序號(hào) 用戶名稱 室內(nèi)消火栓用水量 （ L/S） 室外消火栓用水量 （ L/S） 自動(dòng)噴淋用水 （ L/S） 合計(jì) （ L/S） 1 4樓 20 30 10 60 2 6樓 40 50 90 3 7樓 10 20 20 50 同一時(shí)間內(nèi)發(fā)生火災(zāi)次數(shù)為一次，消防總用水量按最大一次計(jì)算為 90(1／ s) 住宅和商業(yè)房等公建的室內(nèi)，按要求設(shè)消火栓給水系統(tǒng)。室外按要求設(shè)地下式水泵接合器及地下式三出口室外消火栓。其中地下車(chē)庫(kù)等公建的含油廢水，應(yīng)先經(jīng)隔油沉砂處理，再排入室外污水管道。 年耗煤為 ㎡ ㎡ = 噸，按折標(biāo)準(zhǔn)煤系數(shù) ，折合標(biāo)煤為 。 21 采暖系統(tǒng)末端及最高點(diǎn)，設(shè)置自動(dòng)排氣閥，最低點(diǎn)設(shè)置泄水裝置。 六、項(xiàng)目組織運(yùn)營(yíng)管理與實(shí)施的進(jìn)度計(jì)劃 （一）組織管理結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目的建設(shè)組織管理 該項(xiàng)目由 ********房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 負(fù)責(zé)實(shí)施。 銷(xiāo)售期為 1 年，即 2020年 1 月至 2020 年 12月。 估算中設(shè)備費(fèi)用和安裝工程費(fèi)按詢價(jià)或同類(lèi)工程造價(jià)，并結(jié)合目前 ****縣 市場(chǎng)材料價(jià)格及 ******市的具體情況進(jìn)行估算。 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。規(guī)劃中項(xiàng)目按照節(jié)能 50%的建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，從能源消耗、環(huán)境利用、 25 建筑材料等方面，貫徹落實(shí)節(jié)能方針，采取科學(xué)的、盡可能的節(jié)能措施，減少能耗，控制能源浪費(fèi)。在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮太陽(yáng)能設(shè)備安裝對(duì)屋面的要求，同時(shí)考慮管線防凍，確保冬季使用。其次，利用蒲河雙向流經(jīng)區(qū)域內(nèi)的景觀建設(shè)，提高環(huán)境品位的同時(shí)改變小環(huán)境來(lái)減低能耗。 （ 4）采用綜合考慮建筑物的通風(fēng)、遮陽(yáng)、自然采光等建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化集成節(jié)能技術(shù)。 中水用于沖廁、道路清掃等雜用的水質(zhì)，按《城市污水再生利用 城市雜用水質(zhì)》（ GB/T189202020）中城市雜用水類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 五 、 項(xiàng)目耗能指標(biāo) 本項(xiàng)目能源消耗主要能源為電，其中年消耗電 。 本項(xiàng)目主要能源品種及年需要量見(jiàn)下表。 社會(huì)環(huán)境 為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲， 2020 年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，綜合調(diào)控力度空前。商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng) %，辦公樓和商業(yè)營(yíng)用房分別增長(zhǎng) %和 %。 建筑體量、規(guī)劃參數(shù)與 環(huán)海 大環(huán)境相適應(yīng)。建筑物外觀設(shè)計(jì)要運(yùn)用色彩、空間、平面三維方式，塑造新穎、精美的建筑風(fēng)格，堅(jiān)持功能與環(huán)境相統(tǒng)一。其中尤以土地資源具有其不可再生的屬性。 二、能源消耗分析 土地能源消耗，為使資源利用 的更加科學(xué)，本項(xiàng)目堅(jiān)持規(guī)劃總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中涉及建筑規(guī) 劃、建筑體量、容積率、綠化率、停車(chē)位、交通消防道路、休閑通道等充分考慮土地資源的因素，做到布局合理、規(guī)劃科學(xué)。同時(shí)，區(qū)內(nèi)還將利用充分的自然資源，修建人工小品，減少揚(yáng)塵，涵 養(yǎng)水源。 三、建成期的環(huán)境保護(hù) （一）提高素質(zhì)，增強(qiáng)環(huán)境意識(shí)。 建章立制，提高區(qū)域內(nèi)的素質(zhì)。 第 八 章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià) 一、 經(jīng)濟(jì)效益分析 銷(xiāo)售收入測(cè)算 根據(jù)我市房地產(chǎn)走勢(shì)分析，結(jié)合本項(xiàng)目的具體特點(diǎn)， ********房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 司 制定了項(xiàng)目的銷(xiāo)售原則， 其中 住宅 平方米，售價(jià) 2980元 /平方米；商業(yè) ，售價(jià) 5800 元 /平方米。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算 ①利潤(rùn)總額： （稅前） ② 所得稅： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目從全投資角度，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表計(jì)算分析可得出如下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%時(shí)）： （稅后） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： （稅后） % 投資回收期： （稅后動(dòng)態(tài)） 從上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)中可以看出，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%（稅后），遠(yuǎn)高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%及銀行同期貸款利率%的標(biāo)準(zhǔn)；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元（稅后），且投資回 收期為 年。經(jīng)驗(yàn)表明，只要這個(gè)比率在 %之內(nèi)就比較安全。 從結(jié)果看，影響財(cái)務(wù)內(nèi)部收益中最大的因素是銷(xiāo)售收入（或售價(jià)），其次是建設(shè)投資，而銷(xiāo)售收入又與價(jià)位和銷(xiāo)售量有直接關(guān)系。 三、社會(huì)效 果分析 ********房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 依靠自身優(yōu)勢(shì)，對(duì) ********商住小區(qū)工程 建設(shè)，采取市場(chǎng)運(yùn)作方式，構(gòu)建適應(yīng)規(guī)劃要求的項(xiàng)目，有利于城市資源的整合和規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 35 第 九 章 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 一、風(fēng)險(xiǎn)因素分析 從財(cái)務(wù)評(píng)估及不確定性分析中可以清楚地看 出，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)相對(duì)較高，項(xiàng)目具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性 ，而影響效益最大因素就是銷(xiāo)售收入。 二、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 基于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取以下應(yīng)對(duì)措施： 認(rèn)真把握新政 策，嚴(yán)格控制費(fèi)用的支出，耐心扎實(shí)的工作。正視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，加快銷(xiāo)售進(jìn)度。要強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，減少和杜絕工作失誤的損