【正文】 要強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，減少和杜絕工作失誤的損失。 二、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 基于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取以下應(yīng)對(duì)措施： 認(rèn)真把握新政 策，嚴(yán)格控制費(fèi)用的支出，耐心扎實(shí)的工作。 三、社會(huì)效 果分析 ********房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 依靠自身優(yōu)勢(shì)，對(duì) ********商住小區(qū)工程 建設(shè)，采取市場(chǎng)運(yùn)作方式，構(gòu)建適應(yīng)規(guī)劃要求的項(xiàng)目，有利于城市資源的整合和規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。經(jīng)驗(yàn)表明，只要這個(gè)比率在 %之內(nèi)就比較安全。 第 八 章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià) 一、 經(jīng)濟(jì)效益分析 銷(xiāo)售收入測(cè)算 根據(jù)我市房地產(chǎn)走勢(shì)分析，結(jié)合本項(xiàng)目的具體特點(diǎn)， ********房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 司 制定了項(xiàng)目的銷(xiāo)售原則， 其中 住宅 平方米，售價(jià) 2980元 /平方米；商業(yè) ，售價(jià) 5800 元 /平方米。 三、建成期的環(huán)境保護(hù) （一）提高素質(zhì)，增強(qiáng)環(huán)境意識(shí)。 二、能源消耗分析 土地能源消耗，為使資源利用 的更加科學(xué)，本項(xiàng)目堅(jiān)持規(guī)劃總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中涉及建筑規(guī) 劃、建筑體量、容積率、綠化率、停車(chē)位、交通消防道路、休閑通道等充分考慮土地資源的因素，做到布局合理、規(guī)劃科學(xué)。建筑物外觀設(shè)計(jì)要運(yùn)用色彩、空間、平面三維方式，塑造新穎、精美的建筑風(fēng)格，堅(jiān)持功能與環(huán)境相統(tǒng)一。商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng) %，辦公樓和商業(yè)營(yíng)用房分別增長(zhǎng) %和 %。 本項(xiàng)目主要能源品種及年需要量見(jiàn)下表。 中水用于沖廁、道路清掃等雜用的水質(zhì)，按《城市污水再生利用 城市雜用水質(zhì)》（ GB/T189202020）中城市雜用水類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。其次，利用蒲河雙向流經(jīng)區(qū)域內(nèi)的景觀建設(shè)，提高環(huán)境品位的同時(shí)改變小環(huán)境來(lái)減低能耗。規(guī)劃中項(xiàng)目按照節(jié)能 50%的建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，從能源消耗、環(huán)境利用、 25 建筑材料等方面，貫徹落實(shí)節(jié)能方針，采取科學(xué)的、盡可能的節(jié)能措施，減少能耗，控制能源浪費(fèi)。 估算中設(shè)備費(fèi)用和安裝工程費(fèi)按詢(xún)價(jià)或同類(lèi)工程造價(jià)，并結(jié)合目前 ****縣 市場(chǎng)材料價(jià)格及 ******市的具體情況進(jìn)行估算。 六、項(xiàng)目組織運(yùn)營(yíng)管理與實(shí)施的進(jìn)度計(jì)劃 （一）組織管理結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目的建設(shè)組織管理 該項(xiàng)目由 ********房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 負(fù)責(zé)實(shí)施。 年耗煤為 ㎡ ㎡ = 噸，按折標(biāo)準(zhǔn)煤系數(shù) ，折合標(biāo)煤為 。室外按要求設(shè)地下式水泵接合器及地下式三出口室外消火栓。 2．雨水： (1)雨水量按當(dāng)?shù)乇┯旯接?jì)算，重現(xiàn)期取 P=2 年，平均地面集流時(shí)間 t=5min，地面徑流系數(shù)取 ，本基地占地面積約 米。 四、熱水設(shè)計(jì) 1．住宅 屋頂為 每戶(hù) 配置太陽(yáng)能熱水器， 在 衛(wèi)生間預(yù)留管道接口 。年耗電量 2242*3000*= 萬(wàn)度。 ，其焊接引下并與基礎(chǔ)環(huán)形接地聯(lián)結(jié)體焊接。 14 八、有線電視 。 五、電度計(jì)量 一層 設(shè)低壓配電間，內(nèi)設(shè)受電計(jì)量及配電箱，住宅部分分層設(shè)磁卡電表箱計(jì)量。 7商業(yè)樓 4 層框架結(jié)構(gòu)，地基采用樁基 復(fù)合地基 ， 基礎(chǔ)擬采用獨(dú)立基礎(chǔ)。配合大尺度的玻璃門(mén)窗顯現(xiàn)裙房部分的商業(yè)用房特性，裙房部分的建筑外飾面考慮以 咖啡色面磚 為主，希望通過(guò)較為高檔的面層材料用于人流密集的場(chǎng)所，籍以提升整個(gè)項(xiàng)目在人們心目中的美好形象。 二 、 設(shè)計(jì)原則 對(duì)有限土地資源采用提高土地利用效益，嚴(yán)格遵照規(guī)劃指標(biāo)，控制適宜的密度，充分挖掘出用地的固有潛力，創(chuàng)造宣居方便，品質(zhì)良好，和諧安全的城市居住組團(tuán)。 （三）地震 本區(qū)域地震基本烈度按 7 度設(shè)防。 四、本項(xiàng)目建設(shè)有利于提高當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率 隨著 ********商住 小區(qū) 的建設(shè)和投入使用，除了 項(xiàng)目 本身對(duì)員工的需求外， 還要增加諸如超市等服務(wù)性輔助設(shè)施， 增加當(dāng)?shù)剞r(nóng)村富余勞動(dòng)力的就業(yè)機(jī)會(huì)，解決部分 青年 的就業(yè)問(wèn)題。北京 哈爾濱，北京 ******電氣化鐵路，大同******三條鐵路橫貫東西。 公司自成立以來(lái)， 堅(jiān)持以質(zhì)量求生存，以信譽(yù)促發(fā)展，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為目標(biāo) ，為社會(huì)創(chuàng)造 更多、更理想的人居 條件 。 供暖系統(tǒng)：采用 集中供熱 采暖 。 選址依據(jù) 該項(xiàng)選址于此基于以下 四 方面： （ 1）暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候 ，溫濕度適宜， 具備良好的 居住生活 條件。 給水系統(tǒng)：由 ****自來(lái)水公司供水系統(tǒng)供給。 2020 年 6 月 23 日 注冊(cè)成立，注冊(cè)資金 3000 萬(wàn)元。全縣 42萬(wàn)人口，其中農(nóng)業(yè)人口 38 萬(wàn)人。該項(xiàng)目的建設(shè)將帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖ?業(yè) 、 商業(yè)服務(wù)業(yè) 等行業(yè)的發(fā)展。其余為山麓平原和 濱海平原，土壤類(lèi)型為多為潮土和風(fēng)沙土，地勢(shì)自西北向東南傾斜。 （ 5）貫徹注重經(jīng)濟(jì)效益的原則，在創(chuàng)造美好環(huán)境的同時(shí)有利于這個(gè)地區(qū)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)好管理。 格，貫穿著設(shè)計(jì)全過(guò)程 .小區(qū)整體采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，色彩搭配時(shí)尚而簡(jiǎn)約、明快又不失傳統(tǒng)文化的雅致。 建筑高度 。 三、用電負(fù)荷 ： 13 住宅： 50W／ m2 商業(yè)： 100W／ m2 本工程設(shè)備容量 2300KW。 七、通信 。 九 、消防 1， 4， 7商住樓 設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)． 。 ，接地電阻不大于 l 歐姆。住宅 樓 供水設(shè)備直接從市政管網(wǎng)吸水加壓后供應(yīng)用戶(hù)。室外污、廢 水合流并通過(guò)化糞池初步處理后，由污水管道匯集排入基地周?chē)氖姓鬯艿?。本基地?nèi)設(shè) 1套共用消火栓給水系統(tǒng)。 2．噪音 為防止水泵噪音對(duì)居民生活的影響，水泵房布置在室外。 六 、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)： 住宅廚房排油煙采用豎井風(fēng) 道，經(jīng)排風(fēng)豎井引至屋面。 七、招投標(biāo) 根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《河北省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》、《 ******市招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定》和承辦單位 22 制定本項(xiàng)目的招標(biāo)方案。 （二）項(xiàng)目 投資估算的說(shuō)明 本項(xiàng)目投資由土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、建安費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)組成。 （ 4）最大限度合理安排水、電、熱、氣等管線路徑走向，減少不必要因管路設(shè)計(jì)不合理而產(chǎn)生的無(wú)功消耗。例如采用雙層幕墻技術(shù)，夏可隔熱，冬可保溫。其能源消耗折算標(biāo)準(zhǔn)煤總量為 標(biāo)準(zhǔn)煤 /年 。 縱觀全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，前 11 月完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 29 元，同比增長(zhǎng) %，住宅開(kāi)發(fā)投資額 ，同比增長(zhǎng) %。 科學(xué)平面布局，妥善處理好區(qū)內(nèi)綠化、小環(huán)境設(shè)計(jì)、道路、車(chē)位、休閑活動(dòng)、商業(yè)購(gòu)物之間的相關(guān)功能。因而，必須按照總體規(guī)劃，在容積率允許的條件下，最大限度滿(mǎn)足用地強(qiáng)度和建筑體量，以實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值的最大化。 二、建設(shè)期的環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目建設(shè)期間，所產(chǎn)生噪聲、揚(yáng)塵以及固體廢棄物必然對(duì)區(qū)域內(nèi)及因風(fēng)向風(fēng)速關(guān)系，對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，為此按施工現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)規(guī)定要求，做好圍欄，施工區(qū)域內(nèi)不定期噴水降塵。 32 （二）認(rèn)真做好生產(chǎn)生活污染物的處理 建議本項(xiàng)目的生活污水要經(jīng)化糞池初級(jí)沉淀處理后，在排入****縣 污水處理廠。說(shuō)明項(xiàng)目具有較好的盈利水平好資金回收能力，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，財(cái)務(wù)上可行。因此合理制定銷(xiāo)售價(jià)格，采取靈活的促銷(xiāo)手段，加快銷(xiāo)售進(jìn)度，增加銷(xiāo)售量是確保開(kāi)發(fā)效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本報(bào)告的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，是在市場(chǎng)分析定位的基礎(chǔ)上預(yù)期測(cè)算的，如果市場(chǎng)行情發(fā)生變化，價(jià)位有所下降，將對(duì)開(kāi)發(fā)效益產(chǎn)生較大影響。 盡量采用定向開(kāi)發(fā)模式，充分利用廣告和新聞媒體，有針對(duì)性地進(jìn)行商戶(hù)安排和功能組合，加大期房銷(xiāo)售力度，占領(lǐng)市場(chǎng)陣地。 37 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 第一年 第二年 合計(jì)1 售房收入 住宅建筑銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售面積 單位售價(jià) 2980 2980 2980銷(xiāo)售比例 40% 60% 100%商業(yè)面積銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售面積 單位售價(jià) 5800 5800 5800銷(xiāo)售比例 40% 60% 100%2 營(yíng)業(yè)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 土地增值稅 3 商品房銷(xiāo)售凈收入 銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 38 序號(hào) 項(xiàng)目 第一年 第二年 合計(jì)1 銷(xiāo)售收入 住宅銷(xiāo)售收入 商業(yè)銷(xiāo)售收入 2 開(kāi)發(fā)成本 3 銷(xiāo)售費(fèi)用 4 營(yíng)業(yè)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 土地增值稅 5 利潤(rùn)總額( 萬(wàn)元) 6 所得稅( 萬(wàn)元) 7 稅后利潤(rùn)( 萬(wàn)元) 8 法定盈余公積金 9 公益金 10 任意盈余公積金11 可供分配利潤(rùn) 12 應(yīng)付利潤(rùn)13 未分配利潤(rùn)利潤(rùn)計(jì)算表 39 序號(hào) 項(xiàng)目 第一年 第二年 合計(jì)1 資金來(lái)源 自有資金 銀行貸款 滾動(dòng)銷(xiāo)售收入 2 資金運(yùn)用 土地費(fèi)用 貸款利息 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 銷(xiāo)售費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅金及附加 所得稅 3 資金盈余( 1 2 ) 4 累計(jì)資金盈余 資金來(lái)源與運(yùn)用表 40 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 第一年 第二年 合計(jì)1 借款 3000 3000 年初本息金額 本年借款 3000 0 3000 投入比例 100% 0% 投入金額 3000 0 3000 貸款利率 % % 本年應(yīng)計(jì)利息 本年還本付息 其中：還本 0 付息 本年剩余貸款 0借款償還計(jì)劃表 41 波動(dòng)范圍 稅后利潤(rùn) 凈現(xiàn)值 投資回收期（% ） （萬(wàn)元） （萬(wàn)元） （年）基準(zhǔn)方案 投資 售價(jià) 投資 售價(jià) 投資 售價(jià) 敏感性分析表波動(dòng)因素 42 序號(hào) 項(xiàng)目 第一年 第二年 合計(jì)1 現(xiàn)金流入 住宅房銷(xiāo)售