【正文】 收入 商業(yè)建筑銷售收入 2 現(xiàn)金流出 土地費用 貸款利息 開發(fā)建設投資 銷售費用 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 土地增值稅 所得稅( 萬元) 3 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 4 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值( i c = 1 2 % ) 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 5 評價指標 財務內(nèi)部收益率 財務凈現(xiàn)值( i c = 1 2 % ) 投資回收期( 年)凈現(xiàn)金流量表% 。根據(jù)不同 功能、不同層數(shù)、不同戶型，采取靈活的定價方案。因此項目建設對社會有積極的影響，應予以支持。 5進行測算（結果見附表） 。據(jù)此計 33 算稅額為： 。同時嚴格使用環(huán)保的建筑裝飾材料，減少室內(nèi)的環(huán)境污染。盡量加大總體綠化面積，營造新景觀形成綠樹成蔭，四季有綠，三季有花的休閑地。 第 六 章 資源利用和能源耗用分析 一、資源利用 本項目資源利用與同類項目具有相同屬性，直接資源是土地，依次為水、電、熱、燃氣、太陽能及原城市基礎設施、市政工程資源。 二、相關規(guī)劃 該項目得到了各級規(guī)劃部門的高度重視，鑒于土地的不可再生資源性，項目規(guī)劃面向未來，有前瞻性，高標準踐行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，主要有： 嚴格規(guī)劃用地強度。 第 五 章 建 設環(huán)境及相關規(guī)劃 一、建設環(huán)境 自然環(huán)境 該項目的自然環(huán)境如第一章所述，其地理位置充分體現(xiàn)了交通便利、近海臨河，是理想用地。 使用合格給水管件及配件、推廣新型節(jié)水設備； 更換噴水嘴，減少流速； 把持續(xù)水流改為間斷水流； 監(jiān)督漏水，管理好供水系統(tǒng)的正常運行，減 少跑、冒、滴現(xiàn)象； 采用適當管理措施，強化節(jié)水型衛(wèi)生潔具的使用，合理使用節(jié)水型衛(wèi)生器具 。 （ 3）采用高效保溫材料保溫屋 面、架空型保溫屋面、浮石沙保溫屋面和倒置型保溫屋面等節(jié)能屋面。 （ 3）洗浴設施采用太陽能能源。 其他費用及建筑安裝費用定額按照《河北省建筑安裝費用定額》及建設部有關規(guī)定執(zhí)行。 （二）進度計劃安排 該項目建設計劃為 1年， 即 2020 年 11月至 2020年 12月。 采暖系統(tǒng)定壓設各設置在換熱站內(nèi)。 八、環(huán)境保護 19 1．污水 (含廢水 ) 污水主要來自生活污水，通過化糞池處理后，由管道匯集排入 市政污水管道，由市政污水處理廠統(tǒng)一進行深化處理。每戶住宅按一臺 10 L／ min燃氣熱水器和一具雙眼灶考慮，日耗氣量為 ／日．戶，基地內(nèi)共 244戶住宅，公建部分的用氣量及未預見量，按住宅部分用氣量的10％考慮，基地最高日的總用氣量為 m3／ d；高峰時本基地燃氣管道計算流量為 m3／ h； 2．每戶住宅廚房內(nèi)設 m3／ h 燃氣掛表一只； 3．本基地內(nèi)設天然氣箱式調(diào)壓站，一臺 (室外型 )。 1．污水系統(tǒng)： 17 本基地的污水最高日排放量 約： ； 住宅及商業(yè) 樓 等公建的室內(nèi)均采用污、廢水合流制，并設置專用通氣立管，與污水立管隔層用 H管相連。 9．其他國家和當?shù)赜嘘P規(guī)范標準及有關部門的各項要求； 二、設計范圍 、燃氣和消防設計； 2．建筑商業(yè)等公建的室內(nèi)給排水和消防設計； 3．室外總體上水、污水、雨水和消防設計 ； 三、給水設計 1．生活水源： 本基地分別由周圍市政上水管網(wǎng)二路供水，供水管管徑均為DN250，并在地基內(nèi)構成環(huán)狀，供水壓力不小于 。 。 68177。 。 （ 四 ） 電氣設計方案 一、設計依據(jù) 1．《民用建筑電氣設計規(guī)范》 JGJl62020 2．《公共建筑節(jié)能設計標準》 GB501892020 3．《河北省工程建設標準 居住建筑節(jié)能設計標準》 (DBl3(J) 632020) 4．《住宅設計規(guī)范》 GB500961999 2020 年版 5．《建筑照明設計標準》 GB500342020 6．《建筑物防雷設計規(guī)范》 GB5005794 2020 年版 7．《建筑設計防火規(guī)范》 GB500162020 8．《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》 GB 5011698 9．《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術規(guī)范》 GB503432020 10．有關專業(yè)提供的設計資料。 4綜合樓 6 層剪力墻結構，地基采用樁基 復合地基 ， 基礎擬采用獨立基礎。同時強調(diào)廳室空間的合理性，面積的最大利用率是空間的“互借”，一部分空間可廳室兼用，同時考慮目前生活品質(zhì)的提高，適當增大了衛(wèi)生間面積。 （ 3）貫徹功能分區(qū)統(tǒng)一，系 統(tǒng)分明的原則，布置整齊，在 功能滿足的前提下注意美觀。 三、建設條件 （一）工程水文及地質(zhì)情況 7 ****縣屬于燕山山前沖洪積平原，地處華北平原北闊別邊緣。 ****縣距 ******港、山海關機場分別為 70、 80公里的路程，更為項目建設地交通運輸 提供了便捷條件。轄 6鄉(xiāng) 6鎮(zhèn)， 548個行政村。 燃氣系統(tǒng)： 市政 天然氣管道。 基礎設施：擬建 ********商住小區(qū)工程 ，所需的城市基礎設施和公共配套設施基本具備。 （ 3）符合 ****縣 城中遠期發(fā)展的需要。 有線電視：由 河北廣電網(wǎng)絡集團 ******燕山有限公司 ****分公司統(tǒng)一市網(wǎng)接通。 二、項目選址有利于本項目建設 ****縣位于河北省東北部，為 ******市轄縣，面積 1021 平方公里。公路交通四通八達，縣鄉(xiāng)兩級柏油公路交織成網(wǎng)， 10 205 國道、京沈高速公路橫穿縣境。 二、主要建設內(nèi)容 項目主要由 2棟 6層 框架剪力墻結構的綜合樓 （ 12層為商用、36 層為住宅） ， 4 棟 6+1 住宅樓和 1棟 4 層商業(yè)用房 組成。 （ 2）貫徹以人為本，為旅客和消費者提供安全、舒適、健康的環(huán)境，體現(xiàn)經(jīng)濟、環(huán)境和社會效益的統(tǒng)一。在戶型設計中，主要廳室設置了大面積落地玻璃面，爭取更多的陽光與景色，讓綠色與生命洋溢于 生活的任何角落 。 本工程各單體均屬于丙類建筑，安全等級為二級，設計使用年限為 70 年， 地基基礎設計等級為二級。 建筑高度 。 六、供配電系統(tǒng) YJV1KV 電纜，采用 電纜排管埋地敷設。 、廳及書房等處均設電視終端。所有進出建筑物的金屬管道及電纜金屬外皮在進出處與環(huán)型接地體聯(lián)結。 （ 五 ） 給排水、消防、燃氣設計 方案 一、設計依據(jù) ； ； 3.《建筑給水排 水設計規(guī)范》 GB50015— 20201 4.《住宅建筑規(guī)范》 GB50368— 2020； 5.《建筑設計防火規(guī)范》 GB50016 2020； 6．《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》 GB50084— 2020(2020年版 )； 7．《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 GB501402020； 8．《城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范》 GB50028— 93。 五、排水設計 采用雨水、污水 (含廢水 )分流制。 六、燃氣設計 1．本基地的燃氣氣源為低壓天然氣。 ： 為提高初期滅火能力，按規(guī)范要求在住宅的公共部位及商業(yè)裙房等公建的室內(nèi)，配置一定數(shù)量的磷酸銨鹽型手提式干粉滅火器。 商 業(yè) 及住宅采用共用立管的分戶獨立采暖系統(tǒng)形式，且設置分戶熱計量和室溫控制裝置，且在建筑物熱力入口處設置熱量表、差壓或流量調(diào)節(jié)裝置、除污器或過濾器。監(jiān)理工程師應依據(jù)合同及有關工程規(guī)定維護雙方的合法權益，對工程進度、質(zhì)量等進行全面的監(jiān)督管理。 安裝工程費依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝工程單位估價表》 及當?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜斯浪恪? （ 2）室內(nèi)外夜間照明，采用太陽能電池，以減少電能消耗減低總用電指標。 （ 2）采用增加窗玻璃層數(shù)、窗上加貼透明聚酯膜、加裝門窗密 26 封條、使用低輻射玻璃、封裝玻璃和絕熱性能好的塑料窗等措施，改善門窗隔熱性能，有效減低室內(nèi)外空氣的熱傳導，使外窗的傳熱系數(shù)要達到 。 區(qū)內(nèi)綠化、道路清潔用水、洗車用水擬采用中水。 項目綜合能耗指標為 噸標準煤 /平方米。依據(jù)中國指數(shù)研究院的研究數(shù)據(jù)表明 2020 年房價將上漲 89%。 嚴格控制投資質(zhì)量與進度，精心設計、精心施工、加強管理、杜絕浪費、活化資金運作，確保資金使用安全 。在項目實施過程中，要把保護生態(tài)作為重點，在原有基礎上優(yōu)化自然環(huán)境，美化自然環(huán)境。物業(yè)管理部 門應承擔起環(huán)境保護宣傳教育工作，使區(qū)域內(nèi)形成保護環(huán)境的共識。 營業(yè)稅及其附加 營業(yè)稅按照銷售收入的 5%計算，城市維護建設稅及教育附加分別按照營業(yè)稅額的 5%和 3%計算，土地增值稅 按照規(guī)定計算 。 敏感性分析 本報告選取可 能對經(jīng)濟效益產(chǎn)生較大影響的額建設投資與銷售收入 兩個因素進行敏感性分析，取變化率為177。項目的建設對改變城市落后死角面貌，將發(fā)揮自身優(yōu)勢，調(diào)動職工積極性，探索城市更新改造、地產(chǎn)與旅游聯(lián)姻、地方與行業(yè)聯(lián)合實現(xiàn)雙贏效果的途徑。 適應市場變化，適時調(diào)整價位。 總之，要樹立風險及憂患意識，運籌帷幄，未雨綢繆，及時把握信息動向和市場變化，不斷提高應變能力，把風險降到最低水平，確保開發(fā)目標的實現(xiàn)。 36 特別要取得政府和各主管部門的支持，以減少前期和配套費用的支出，降低開發(fā)總成本。從另一個角度分析，本項目采用市場運作方式進行，土地成本已經(jīng)確定， 因此如何統(tǒng)籌安排、增收節(jié)支，充分利用政策，也是本項目應認真思考的問題。當然，在土地使用成本固定的情況下 ，合理控制建設投資，精打細算，盡量減低建安成本也是至關重要的。 二、不確定性分析 盈虧平衡分析 擬以銷售價格（銷售收入）或銷售面積的百分比表示盈虧平衡點。 本項目燃料采用新型環(huán)保的天然氣產(chǎn)品。水泥入庫，采取低噪聲設備，材料進出場作蓋蓬保護，所產(chǎn)生固體廢棄物及時清運。其對水暖電燃氣資源，在滿足使用功能及適度考慮發(fā)展空間的同時力求節(jié)約。方便生產(chǎn)，利于生活并滿足交通、消防規(guī)定。 全國商品房銷售面積 億平方米，比去年同期增長 %，其中，商品住宅銷售面積增長 %，辦