【正文】 養(yǎng)等后續(xù)項目，增加市場人氣指數(shù)。 31 31 然區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，突出“人與自然和諧相容”主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，形成環(huán)境消費性精品商住樓。通過促進 XX 親水走廊建設(shè)，形成周邊常水靜水水面 300 畝以上，水陸面積比達到 5： 1。建筑外觀與自然山水溶為一體，室內(nèi)功能分區(qū)簡單清析，引導(dǎo)消費新朝流。以 XX 轄區(qū)、 XX 老藉人口為重點。 XX 半島商住小區(qū)建設(shè)項目位于 XX 縣楊柳潭新區(qū) 32 32 XX 半島。距公共休閑區(qū) 50 米，實驗小學(xué) 700 米， XX縣中心醫(yī)院 1 公里。境內(nèi)崇山峻嶺，山巒秀麗。 （ 2）地層巖性 項目區(qū)出露地層有第四系（ Q）及白堊系正陽組 (K2z)各層巖性特征及分布如下： 1）第四系（Ｑ） 根據(jù)物質(zhì)組份及成因可分三層： ①沖洪積層 (Qal 十 P1) ① 1 黃色、黃紅色、黃褐色粉質(zhì)粘土，偶含巖石碎塊，稍粘 粘，稍濕 濕，軟塑 可塑，厚度 ～ 8 米，一般厚度 3～ 4 米。卵石，漂石礫徑 1025 厘米，磨 圓度好，分選性差。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，厚度＞ 50 米。其中第四系③層冰磧成因卵石土層分布于殘丘頂部，受地形控制一般不含地下水。 市政依托條件 供電 XX 半島商住小區(qū)工程由 XX 縣城區(qū)電網(wǎng)供電， 10KV 高壓線路已經(jīng)接入小區(qū)，完全能夠滿足項目所需。 交通 項目地處城區(qū)西南楊柳潭新區(qū)，交通便利，能夠滿足項目建設(shè)的需要。 第五章 建 設(shè)規(guī) 模及建筑 設(shè)計 建設(shè)規(guī)模 擬建商住樓 8 棟 ， 其中： 3 號樓均按 27 層設(shè)計，樓高 米； 8 號樓均按 26 層設(shè)計，樓高 米； 6 號樓按 23 層設(shè)計，樓高 米。 商業(yè)建筑面積 ㎡，居住建筑面積 ㎡。 建筑密度： 58%；容積率： ； 綠地率 25%。其設(shè)計原則突出。加強與周邊區(qū)域的相互促進、協(xié)調(diào)發(fā)展。 居住戶數(shù) 854 戶。停車位 600 個，其中地上 100 個，地下 500 個。省、市聯(lián)網(wǎng)的電視網(wǎng)，寬帶網(wǎng)已建設(shè)完成，移動通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。 排水 項目區(qū)市政排水設(shè)施完善。地下水徑流、排匯渠道基本與地表水徑流、排泄方式一致。無特殊巖土分布，構(gòu)造條件簡單，場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)新構(gòu)造運動及活動性斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，場地是穩(wěn)定和安 全的。厚約 米，主要分布于殘丘上部。 ②坡殘積層 (Qdl+el): 主要由粉質(zhì)粘土、砂質(zhì)粘土夾碎石、碎質(zhì)粘土組成，主要分布于剝蝕殘丘頂部及斜坡坡面表層，厚約 13 米。 根據(jù)國家標準《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB500112021）和《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062021）項目區(qū)地震基本烈度為 6 度，設(shè)計基本地震加速度值為 ，設(shè)計地震分組為第一組。總的地勢是西北、東南兩翼高，中部低。東距縣政府行政辦公大樓 1 公里，南至縣一中 1公里，西距 XX 規(guī)劃待建長途客運中心 公里，北靠規(guī)劃待建 XX廣場。廣告宣傳，預(yù)約認購。偏好環(huán)境質(zhì)量消費的消費群體。小區(qū)建筑成線布置， 3 層以上住宅視野達到 500米開外，東西兩面自然采光面積實現(xiàn)最大化。 華農(nóng)半島商住小區(qū)，依托優(yōu)越的自然環(huán)境和方便的公共服務(wù)環(huán)境，形成特色鮮明的商住房品牌。 充分發(fā)揮 XX 半島三面環(huán)水，一面靠山的自居民收入增加，農(nóng)村居民進城欲望加強，購買力增加。 （ 1）強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他樓盤相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝； （ 2）配合項目 XX 縣地標性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； （ 3）利用公司本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，盡可能將公司客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶； （ 4）強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢 ，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團購買。 科目 機 會 威 脅 外 部 條 件 2020年住房套數(shù)總需求量為 19011套，缺口 8666 套。其他公租房 100 套。 2021 年 — 2021 年， XX 縣農(nóng)村居民收由 2848 元提高到 3838 元，平均增長 14%左右；城鎮(zhèn)人口可支配收入由 10100 元提高到 12270 元，平均增長 10%左右；居民用于房地產(chǎn)消費的購買力不斷增強。 29 29 2020 年住房套數(shù)總需求量為 19011 套，缺口 8666 套。 經(jīng)營管理先進，專業(yè)技術(shù)人員充足，技術(shù)力量雄厚。企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)僅 5 年歷史，雖與本地已入住的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比有一定優(yōu)勢，但與州內(nèi)、省內(nèi)甚至國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比，顯得資歷尚淺，經(jīng)驗不夠。 項目劣勢分析。在建的 五星級酒店規(guī)劃用地 13 萬平方米，總建 筑面積 17 萬平方米，總投資 6 億元，項目 建成后 ，是 湘、鄂、渝、黔 4 省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。 （ 2）經(jīng)營管理先進。 年份 價格（元 /平方米） 價格較上年增長（ %） 消費量（套） 消費量較上年 增長（ %） 價格彈性系數(shù) 2021 1700 500 2021 2200 660 2021 2412 730 27 27 2021 2924 900 2021 3396 1060 15 2021 3867 1220 2020 5348 1740 項目 SWOT 分析 項目內(nèi)部條件 項目優(yōu)勢分析。 當(dāng)價格彈性為正數(shù)時，反映了價格的變動方向與需求量變動方向的一致性。 價格彈性系數(shù) 價格彈性是商品需求的價格彈性。 其中： a 和 b 是揭示 x 和 y 之間關(guān)系的系數(shù)， a 為回歸常數(shù)， b為回歸系數(shù)。 年（ 60 平方米）， 5 年間租賃房價格平均增長 %。 XXXX 鎮(zhèn)住房市場價格情況調(diào)查。 容陽半島 196 套，面積 萬平方米。 20212021XX建成商品房情況 項目名稱 住房套數(shù) 住房面積 XX廣場 216 57800 東街小區(qū) 96 13630 保通新城 84 10920 24 24 德勝建村城 100 17100 銀坤花園 240 30000 天德世都 80 12400 梅園小區(qū) 163 23000 金典大廈 47 6140 合計 1026 170990 XXXX 鎮(zhèn)商住用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查。 2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售情況 指標 絕對量 同比增長（ %） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 61740 其中：住宅 44308 辦公樓 2544 22 22 商業(yè)營業(yè)用房 7370 房屋施工面積（萬平方米） 507959 其中：住宅 388439 辦公樓 15950 商業(yè)營業(yè)用房 56278 房屋新開工面積（萬平方米） 190083 其中：住宅 146035 辦公樓 5361 商業(yè)營業(yè)用房 20671 土地購置面積（萬平方米） 40973 土地成交價款（億元） 8049 房屋竣工面積（萬平方米） 89244 其中：住宅 71692 辦公樓 2179 商業(yè)營業(yè)用房 9045 商品房銷售面積（萬平方米） 109946 其中：住宅 97030 辦公樓 2021 商業(yè)營業(yè)用房 7878 商品房銷售額（億元） 59119 其中：住宅 48619 辦公樓 2502 商業(yè)營業(yè)用房 6702 商品房待售面積（萬平方米） 27194 23 23 其中：住宅 16904 辦公樓 1230 商業(yè)營業(yè)用房 5895 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源（億元） 83246 其中：國內(nèi)貸款 12564 利用外資 814 自籌資金 34093 其他資金 35775 其中：定金及預(yù)收款 21610 個人按揭貸款 8360 項目區(qū)域房地產(chǎn)運行狀況 XXXX 鎮(zhèn)商住房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查。在其他資金中，定金及預(yù)收款 21610 億元，增長 %；個人按揭貸款 8360 億元，下降 %。 2021 年末，全國商品房待售面積 27194 萬平方米 。 其中，住宅銷售額增長 %，辦公樓銷售額增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 %。 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 億平方米，比上年增長%，增速比上年回落 個百分點，土地成交價款 8049 億元，下降 %。房屋新開工面積 億平方米，增長 %，增速比上年回落 個百分點 。其中，住宅投資 44308 億元，增長%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。項目規(guī)劃用地 13 萬平方米，總建筑面積 17 萬平方米，總投資 6 億元， 項目 建成后 ，將成為 湘、鄂、渝、黔 4 省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。 公司法人代表劉曉順同志， 1967 年 11月生 ，從事企業(yè)經(jīng) 營 20 余年 ，具有豐富的房地產(chǎn)、酒店管理經(jīng)驗。 項目業(yè)主背景 項目業(yè)主情況。 （ 1）文物保護： 列入國家級重點文物保護單位的有 XX 土司遺址、滿山紅革命烈士紀念園、五里坪革命舊址群，列入國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的有儺愿戲、打溜子、紅色革命系列遺物。 2021 年末，擁有衛(wèi)生機構(gòu) 12 個，其中，衛(wèi)生院 9個；擁有病床 564 張，其中縣級醫(yī)院擁有病床 235 張，農(nóng)村衛(wèi)生院擁有病床 329 張。其中，普通中學(xué) 17所，中等職校 1 所，小學(xué) 50 所。 郵電通信 。以土家族、苗族、白族、蒙古族為主的少數(shù)人口 萬人，占 %。 17 17 人口結(jié)構(gòu)。規(guī)模企業(yè)總數(shù)達到 64 家，以江坪河、淋溪河、核桃灣等綠色能源工程當(dāng)年完成投資 億，占當(dāng)年工業(yè)固定資投資比重為 86%。 —— 規(guī)模以上工業(yè)。漂浮育苗面積占全縣煙葉育苗面積 98%，建標準化晾房 4640 間，農(nóng)民新購置煙葉機械 295 臺（套），其中，起壟機 89 臺，播種器 25 臺，剪葉機 15 臺 ,噴霧器 163 臺。專業(yè)村、重點村煙葉種植面積占全縣煙葉總面積 80%，總產(chǎn)量達到 萬擔(dān)。 全縣經(jīng)已形成各類農(nóng)產(chǎn)品基地面積 萬畝，占全縣國土總面積比重達到 28%。其中榮獲省著名商標的有湖北長友現(xiàn)代農(nóng)業(yè)股份有限公司“長友”商標、 XX 縣翠泉茶業(yè)有限公司“翠泉”商標、 XX 縣騎龍茶業(yè)有限公司“騎龍”商標、 XX 縣白果茶廠“白果”商標。其中產(chǎn)值過億元的企業(yè)一家（長友公司 ）， 5000 萬至 1 億元的企業(yè) 1 家（白果茶廠）， 1000 至 5000 萬元 14 家， 500 至 1000 萬元的企業(yè) 5 家。以箬葉、厚樸葉等為原料的綠色包裝加工業(yè)產(chǎn)值達到 億元，占農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)比重為 21%，其中箬葉產(chǎn)能 萬噸，成為全國綠色包裝第一縣。 2021 年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 11 億元，農(nóng)人均 5376 元；糧食總產(chǎn)達到 萬噸，農(nóng)人均達到 490 公斤；牲豬出欄 23 萬頭，農(nóng)人均 頭，農(nóng)業(yè)內(nèi)部形成了茶葉、煙葉、箬葉、蔬菜、畜牧等 5 大為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入過億元的產(chǎn)業(yè)。 2021 年，實現(xiàn)縣城生產(chǎn)總值 億元，“十一五”期間平均增長 %。 森林植被。 土壤概況。 XX 屬中亞熱帶大陸性季風(fēng)濕潤氣候。年平均徑流深 1223毫米，徑流總量 億立方米，每平方公里徑流量為 萬立方米，四季分配不均。山高谷峽，切割深，高差大，海拔最低的鐵爐鄉(xiāng) — 江口 194 米，最高的下坪鄉(xiāng) — 牛池 米，平均海拔 1147 米，平均切割深 784 米，平均地面坡度 度。境內(nèi)東西長 85 公里，南北寬 67 公里，版圖面積2872 平方公里。 38′至 30176。 第二章 項 目背景 項目區(qū)域自然資源背景 地理位置 。 促進國民收入增長。到 2020 年，地區(qū)生產(chǎn)總值保持 %的增速，達到 80 億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2021 年的:: 調(diào)整為 18:41:41，今后 10 年，第三產(chǎn)業(yè)的超常發(fā)展是XX 經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。 可行性研究依據(jù) 國家發(fā)展計劃委員會辦公廳關(guān)于出版《投資項目可行性研究報告編制指南（試用版）的通知》（計辦投資 [202