【正文】 劃用地 13 萬平方米，總建 筑面積 17 萬平方米，總投資 6 億元，項目 建成后 ，是 湘、鄂、渝、黔 4 省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。 XX 集團(tuán)還將探索投資 180 億元在湖北來鳳縣建龍鳳新區(qū) ，進(jìn)上步拓展酒店、物流中心、會展中心、 28 28 寫字樓、商住樓、體育場、度假區(qū)、游樂設(shè)施、旅游景觀等建設(shè) 開發(fā)內(nèi)容 。 （ 3）項目產(chǎn)品優(yōu)勢。 XXXX 半島商住小區(qū)三面環(huán)水，東西 70米，南北 300 米，規(guī)劃平面“一”字型布置，采光面積大，空氣通透性強，遠(yuǎn)離交通主干線，噪音污染小，空氣質(zhì)量高，是 XX 縣最好商業(yè)住宅小區(qū)。 項目劣勢分析。 （ 1）項目建設(shè)資金儲備不足。 項目總投資 萬元， 企業(yè)自籌 8040 萬元， 通過商業(yè)銀行融資 10009 萬元，預(yù)售款 萬元 。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)閱歷較淺。企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)僅 5 年歷史，雖與本地已入住的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比有一定優(yōu)勢，但與州內(nèi)、省內(nèi)甚至國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比，顯得資歷尚淺，經(jīng)驗不夠。 項目外部條件 項目機會分析。 （ 1）市場剛性需求。 XX 房地產(chǎn)開發(fā) 2021 年才起步， 2021 以來，經(jīng)過國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，現(xiàn)有舊宅套數(shù) 8526 套，在建套數(shù) 1819 套， 優(yōu) 勢 劣 勢 內(nèi) 部 條 件 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好，企業(yè)負(fù)債率低。 經(jīng)營管理先進(jìn)，專業(yè)技術(shù)人員充足，技術(shù)力量雄厚。 小區(qū)地理位置優(yōu)秀，環(huán)境宜人。 自有資金儲備不足，融資額 度較大。 從事房地產(chǎn)開發(fā)時間較短。 29 29 2020 年住房套數(shù)總需求量為 19011 套，缺口 8666 套。 （ 2）國家政策放寬。未來十年，城市化水平的提高，是拉動中國經(jīng)濟增長的主要空間，國家經(jīng)過 3 年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控政策已全部落地，從 2021 年起，對二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)將從土地供應(yīng)、融資貸款、首付比例等逐步放寬。 （ 3）居民收入高 速增長。 2021 年 — 2021 年， XX 縣農(nóng)村居民收由 2848 元提高到 3838 元，平均增長 14%左右；城鎮(zhèn)人口可支配收入由 10100 元提高到 12270 元，平均增長 10%左右；居民用于房地產(chǎn)消費的購買力不斷增強。 項目威脅分析。 （ 1）替代性產(chǎn)品供給加大。 XX 商住房替代性產(chǎn)品主要來自政府建設(shè)的保障房，自 2021 年啟動保障房建設(shè)以來，建成與在建保障房 1300 套，其中建成 400 套，在建 900 套。其他公租房 100 套。未來 3 年內(nèi)，政府對保障房的投入仍將維持過去 3 年的平均水平。 （ 2）行業(yè)競爭加強。 XX 縣在建的 房地產(chǎn)開發(fā)項目有長友大廈、容陽半島、保通新城 C 棟、恒海觀天下等 4 個樓盤，這些樓盤竣工后，可能就地轉(zhuǎn)入新的房地產(chǎn)開發(fā)，商品房供應(yīng)量有增加的趨勢。 科目 機 會 威 脅 外 部 條 件 2020年住房套數(shù)總需求量為 19011套，缺口 8666 套。 從 2021 年起，對二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)將從土地供應(yīng)、融資貸款、首付比例等逐步放寬。 在建與建成保障房共有 1300 套，其他工租房 100 套，未來 3 年內(nèi)，政府將會繼續(xù)投入保障房建設(shè)，造成潛在客 戶流失。 在建商品房開發(fā)項目竣工后，開發(fā)商可能就地轉(zhuǎn)入新的商品房開發(fā)，商品房供應(yīng)量增 30 30 戰(zhàn)略選擇 增長性戰(zhàn)略 （ SO 戰(zhàn)略） 。 （ 1）強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他樓盤相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝； （ 2）配合項目 XX 縣地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； （ 3）利用公司本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，盡可能將公司客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶； （ 4）強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢 ，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點宣傳，促成集團(tuán)購買。 多元性戰(zhàn)略（ WT 策略） （ 1） 充分發(fā)揮 商業(yè)建筑面積 ㎡ ，居住建筑面積 ㎡的市場優(yōu)勢。 （ 2）在 XXXX 半島商住小區(qū)南端，開發(fā)酒店、療養(yǎng)等后續(xù)項目，增加市場人氣指數(shù)。 營銷戰(zhàn)略 整體形象定位。 充分發(fā)揮 XX 半島三面環(huán)水，一面靠山的自居民收入增加，農(nóng)村居民進(jìn)城欲望加強，購買力增加。 加。 31 31 然區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，突出“人與自然和諧相容”主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，形成環(huán)境消費性精品商住樓。 確立品牌特色 。 華農(nóng)半島商住小區(qū)，依托優(yōu)越的自然環(huán)境和方便的公共服務(wù)環(huán)境，形成特色鮮明的商住房品牌。 （ 1）水中仙居 。通過促進(jìn) XX 親水走廊建設(shè)，形成周邊常水靜水水面 300 畝以上，水陸面積比達(dá)到 5： 1。 （ 2）開闊閑靜 。小區(qū)建筑成線布置， 3 層以上住宅視野達(dá)到 500米開外，東西兩面自然采光面積實現(xiàn)最大化。 （ 3）功能清析 。建筑外觀與自然山水溶為一體，室內(nèi)功能分區(qū)簡單清析，引導(dǎo)消費新朝流。 營銷策略 （ 1）銷售對象。偏好環(huán)境質(zhì)量消費的消費群體。 （ 2）促銷范圍。以 XX 轄區(qū)、 XX 老藉人口為重點。 （ 3）促銷 途徑。廣告宣傳，預(yù)約認(rèn)購。 第四章 項 目 選 址及建 設(shè)條 件 .1 項目選址 地址名稱。 XX 半島商住小區(qū)建設(shè)項目位于 XX 縣楊柳潭新區(qū) 32 32 XX 半島。 地址方位。東距縣政府行政辦公大樓 1 公里，南至縣一中 1公里，西距 XX 規(guī)劃待建長途客運中心 公里，北靠規(guī)劃待建 XX廣場。 公共服務(wù)條件。距公共休閑區(qū) 50 米，實驗小學(xué) 700 米， XX縣中心醫(yī)院 1 公里。 建設(shè)條件 工程地質(zhì)條件 XX 縣地形、地貌、地震情況 XX 縣西北部有巫山山脈環(huán)繞邊境，東南部有武陵山脈余支沿東北方向橫展全縣， 中部為局部陷落盆地。總的地勢是西北、東南兩翼高，中部低。山嶺多東南 —— 西北方向，河流與山脈走向大體一致。境內(nèi)崇山峻嶺，山巒秀麗。河谷多成深峽，多急流瀑布，喀斯特地形發(fā)育。 根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB500112021）和《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062021）項目區(qū)地震基本烈度為 6 度，設(shè)計基本地震加速度值為 ，設(shè)計地震分組為第一組。 工程地質(zhì)條件 （ 1）地質(zhì)構(gòu)造 XX 縣在地質(zhì)上位于多種構(gòu)造體系聯(lián)合、復(fù)合的部位，具有多期 33 33 活動的特征，除北部地 區(qū)受揚子江東西向的明顯控制外，其余部分主要受華夏構(gòu)造體系的東北向“多”字形構(gòu)造、新華夏系第三隆起帶南段的黔東褶皺帶的控制，部分地區(qū)還受到八面山弧形帚狀旋轉(zhuǎn)構(gòu)造的深刻影響，主構(gòu)造線與黔東褶皺帶大體相同，形成了以高原型山地為主體的地貌結(jié)構(gòu)。 （ 2）地層巖性 項目區(qū)出露地層有第四系（ Q）及白堊系正陽組 (K2z)各層巖性特征及分布如下： 1）第四系（Ｑ） 根據(jù)物質(zhì)組份及成因可分三層： ①沖洪積層 (Qal 十 P1) ① 1 黃色、黃紅色、黃褐色粉質(zhì)粘土，偶含巖石碎塊，稍粘 粘，稍濕 濕，軟塑 可塑，厚度 ～ 8 米，一般厚度 3～ 4 米。 ① 2 卵石層，骨架顆粒為石英砂巖卵石，粒徑一般 10 厘米左右，空隙中充填砂粒及粘土，濕 飽和，中密 密實，厚度一般 23 米，主要分布于槽谷中。 ②坡殘積層 (Qdl+el): 主要由粉質(zhì)粘土、砂質(zhì)粘土夾碎石、碎質(zhì)粘土組成，主要分布于剝蝕殘丘頂部及斜坡坡面表層，厚約 13 米。 ③冰嘖層（ Qg1） 34 34 骨架顆粒為灰、黃色、灰白色石英砂巖卵石、漂石，空隙中充填圓礫及細(xì)砂。卵石，漂石礫徑 1025 厘米，磨 圓度好，分選性差。中密 密實，干燥 稍濕。厚約 米，主要分布于殘丘上部。 2）白堊系中統(tǒng)正陽組（ K2z) ①細(xì)砂巖 棕紅色、棕黃色長石石英細(xì)砂巖夾含鐵質(zhì)細(xì)砂巖，中 厚層構(gòu)造，砂質(zhì)結(jié)構(gòu)，泥質(zhì)膠結(jié)，膠結(jié)不緊密，屬軟弱 極軟弱巖石。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，厚度＞ 50 米。 （ 3）不良地質(zhì)現(xiàn)象 項目區(qū)不良地質(zhì)不發(fā)育，未見大規(guī)模的滑坡、崩塌地質(zhì)災(zāi)害，邊坡現(xiàn)狀穩(wěn)定。無特殊巖土分布，構(gòu)造條件簡單，場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)新構(gòu)造運動及活動性斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，場地是穩(wěn)定和安 全的。 水文地質(zhì)條件 （ 1）含（隔）水層組 項目區(qū)分布的第四系① ② 1 層粘性土為局部弱隔水層組，①2,③層砂卵石層為透水層組；④層白堊系中統(tǒng)正陽組（ K1z）細(xì)砂巖向深部巖層完整為隔水層組。其中第四系③層冰磧成因卵石土層分布于殘丘頂部，受地形控制一般不含地下水。 （ 2）地下水補、徑、排特征 區(qū)內(nèi)分布的含水層組主要為沖洪積層① 2 及④層淺部基巖裂隙 35 35 水，主要接受大氣降水補給，沿基面由高處向低處徑流，在相對較低的洼地、溝谷通過下降泉排匯入地表；槽谷中局部接受地表溪 溝流水下滲補給。地下水徑流、排匯渠道基本與地表水徑流、排泄方式一致。 （ 3）根據(jù)地下水分析資料，本場地地下水對混凝土不具有腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性。 市政依托條件 供電 XX 半島商住小區(qū)工程由 XX 縣城區(qū)電網(wǎng)供電， 10KV 高壓線路已經(jīng)接入小區(qū)，完全能夠滿足項目所需。 供水 由 XX 縣自來水公司供給，供水管網(wǎng)已經(jīng)接至場址附近，完全可以滿足項目要求。 排水 項目區(qū)市政排水設(shè)施完善。該建設(shè)項目的排水方式實行分流式，雨水通過小區(qū)內(nèi)集水溝直接 排入城市排水干管；生活污水經(jīng)過處理達(dá)標(biāo)后再排入城市排水管道。 交通 項目地處城區(qū)西南楊柳潭新區(qū)，交通便利，能夠滿足項目建設(shè)的需要。 通信 36 36 區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，線路暢通。省、市聯(lián)網(wǎng)的電視網(wǎng)，寬帶網(wǎng)已建設(shè)完成，移動通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。 土地征用情況 項目地塊面積 平方米，邊界長度約 700 米，于 2021 年 1月 17 日至 2021 年 2 月 15 日在 XX 縣國土資源儲備交易中心舉行的國有土地使用權(quán)拍掛牌出讓活動中竟得，出讓期限：商住房 70 年，批發(fā)零售等商業(yè)用房 40 年。 第五章 建 設(shè)規(guī) 模及建筑 設(shè)計 建設(shè)規(guī)模 擬建商住樓 8 棟 ， 其中： 3 號樓均按 27 層設(shè)計，樓高 米； 8 號樓均按 26 層設(shè)計，樓高 米； 6 號樓按 23 層設(shè)計，樓高 米。 8 棟商住樓的第 12 層為商業(yè)用房， 3 層以上均為商住房。停車位 600 個，其中地上 100 個，地下 500 個。 其 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下： 項目規(guī)劃用地面積 ㎡， 建筑占地面積為 ㎡ ，總 建筑面積 ㎡， 其中：地上建筑面積 ㎡，地下建筑面積 ㎡。 商業(yè)建筑面積 ㎡，居住建筑面積 ㎡。 37 37 停車位 600 個，其中：地上停車位 100 個，地下停車位 500個。 居住戶數(shù) 854 戶。 居住人數(shù) ： 2989 人 。 建筑密度： 58%；容積率： ； 綠地率 25%。 建筑設(shè)計 設(shè)計依據(jù) 《民用建筑設(shè)計通則》 GB50352—2021 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB50016—2021 《高層民用建筑防火規(guī)范》 GB50045—95（ 2021 年版） 《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》（ GB504112021） 《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ2695 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 GB50007—2021 《建筑樁基設(shè)計規(guī)范》 JGJ94—2021 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB50009—2021 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB50068—2021； 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB50010—2021 《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》（ JGJ1132021， J2552021） 38 38 《工程建設(shè)強制性條文》建筑 04J801 結(jié)構(gòu) 04G103 《屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范》 GB502072021 建設(shè)單位提供的項目設(shè)計的相關(guān)資料和要求 設(shè)計理念 整體協(xié)調(diào) 強調(diào)本片區(qū)建設(shè)和管理與城市規(guī)劃的高度統(tǒng)一，以保證本片區(qū)快速健康發(fā)展。加強與周邊區(qū)域的相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。 以人為本 重點體現(xiàn)在住宅套型設(shè)計、建筑戶型，以關(guān)懷人為設(shè)計出發(fā)點。其設(shè)計原則