【導(dǎo)讀】一、生態(tài)環(huán)境影響分析.......

　　

【正文】 土地能源消耗，為使資源利用 的更加科學，本項目堅持規(guī)劃總體規(guī)劃設(shè)計中涉及建筑規(guī) 劃、建筑體量、容積率、綠化率、停車位、交通消防道路、休閑通道等充分考慮土地資源的因素，做到布局合理、規(guī)劃科學。 31 第 七 章 生態(tài)環(huán)境影響分析 一、 生態(tài)環(huán)境影響分析 ********商住小區(qū)工程 選址在 **********縣城 ，這里 自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境保護良好，為確保建設(shè)項目不破壞現(xiàn)有的生態(tài)平衡。在項目實施過程中，要把保護生態(tài)作為重點，在原有基礎(chǔ)上優(yōu)化自然環(huán)境，美化自然環(huán)境。盡量加大總體綠化面積，營造新景觀形成綠樹成蔭，四季有綠，三季有花的休閑地。同時，區(qū)內(nèi)還將利用充分的自然資源，修建人工小品，減少揚塵，涵 養(yǎng)水源。 二、建設(shè)期的環(huán)境保護 項目建設(shè)期間，所產(chǎn)生噪聲、揚塵以及固體廢棄物必然對區(qū)域內(nèi)及因風向風速關(guān)系，對周邊環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，為此按施工現(xiàn)場有關(guān)規(guī)定要求，做好圍欄，施工區(qū)域內(nèi)不定期噴水降塵。水泥入庫，采取低噪聲設(shè)備，材料進出場作蓋蓬保護，所產(chǎn)生固體廢棄物及時清運。由于施工機械的運轉(zhuǎn)使工作面表層土壤結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，施工結(jié)束后要根據(jù)施工作業(yè)順序及時回填表面土壤，使之恢復(fù)到原生態(tài)指標。 三、建成期的環(huán)境保護 （一）提高素質(zhì)，增強環(huán)境意識。 培養(yǎng)環(huán)境意識及講衛(wèi)生習慣，保持區(qū)域內(nèi)花草樹木好公共綠地。物業(yè)管理部 門應(yīng)承擔起環(huán)境保護宣傳教育工作，使區(qū)域內(nèi)形成保護環(huán)境的共識。同時嚴格使用環(huán)保的建筑裝飾材料，減少室內(nèi)的環(huán)境污染。 建章立制，提高區(qū)域內(nèi)的素質(zhì)。 32 （二）認真做好生產(chǎn)生活污染物的處理 建議本項目的生活污水要經(jīng)化糞池初級沉淀處理后，在排入****縣 污水處理廠。 本項目燃料采用新型環(huán)保的天然氣產(chǎn)品。 本項目生活垃圾，做到日產(chǎn)日清，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。 第 八 章 經(jīng)濟評價和社會評價 一、 經(jīng)濟效益分析 銷售收入測算 根據(jù)我市房地產(chǎn)走勢分析，結(jié)合本項目的具體特點， ********房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 制定了項目的銷售原則， 其中 住宅 平方米，售價 2980元 /平方米；商業(yè) ，售價 5800 元 /平方米。 據(jù)此測算： 住宅 ： 2980= 萬元 商業(yè)： 5800= 萬元 合計銷售收入： 開發(fā)成本測算 合計成 本： 9475萬元 。 營業(yè)稅及其附加 營業(yè)稅按照銷售收入的 5%計算，城市維護建設(shè)稅及教育附加分別按照營業(yè)稅額的 5%和 3%計算，土地增值稅 按照規(guī)定計算 。據(jù)此計 33 算稅額為： 。 開發(fā)利潤測算 ①利潤總額： （稅前） ② 所得稅： 財務(wù)評價 本項目從全投資角度，根據(jù)項目現(xiàn)金流量表計算分析可得出如下財務(wù)評價指標： 財務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%時）： （稅后） 財務(wù)內(nèi)部收益率： （稅后） % 投資回收期： （稅后動態(tài)） 從上述財務(wù)評價指標中可以看出，本項目財務(wù)內(nèi)部收益率為%（稅后），遠高于行業(yè)基準收益率 12%及銀行同期貸款利率%的標準；財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元（稅后），且投資回 收期為 年。說明項目具有較好的盈利水平好資金回收能力，具有較強的抗風險能力，財務(wù)上可行。 二、不確定性分析 盈虧平衡分析 擬以銷售價格（銷售收入）或銷售面積的百分比表示盈虧平衡點。 BEP=總成本費用 /（銷售收入 營業(yè)稅及附加） 100%=% 計算結(jié)果表明，只要房屋銷售或銷售價格達到原計劃 %，項目就不會發(fā)生虧損。經(jīng)驗表明，只要這個比率在 %之內(nèi)就比較安全。 34 從計算結(jié)果來看，本項目的盈虧平衡點偏高，項目仍具有一定風險性，應(yīng)積極采取應(yīng)對措施，保障項目安全。 敏感性分析 本報告選取可 能對經(jīng)濟效益產(chǎn)生較大影響的額建設(shè)投資與銷售收入 兩個因素進行敏感性分析，取變化率為177。 5進行測算（結(jié)果見附表） 。 從結(jié)果看，影響財務(wù)內(nèi)部收益中最大的因素是銷售收入（或售價），其次是建設(shè)投資，而銷售收入又與價位和銷售量有直接關(guān)系。因此合理制定銷售價格，采取靈活的促銷手段，加快銷售進度，增加銷售量是確保開發(fā)效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。當然，在土地使用成本固定的情況下 ，合理控制建設(shè)投資，精打細算，盡量減低建安成本也是至關(guān)重要的。應(yīng)掌握資金運用技巧，增強應(yīng)變能力，充分利用可爭取到的優(yōu)惠政策，減少成本，獲取最佳開發(fā)效益。 三、社會效 果分析 ********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 依靠自身優(yōu)勢，對 ********商住小區(qū)工程 建設(shè)，采取市場運作方式，構(gòu)建適應(yīng)規(guī)劃要求的項目，有利于城市資源的整合和規(guī)劃目標的實現(xiàn)。項目建設(shè)已外來游客和投資者為主要服務(wù)對象，有利于城市經(jīng)濟繁榮，有益于社會穩(wěn)定。項目的建設(shè)對改變城市落后死角面貌，將發(fā)揮自身優(yōu)勢，調(diào)動職工積極性，探索城市更新改造、地產(chǎn)與旅游聯(lián)姻、地方與行業(yè)聯(lián)合實現(xiàn)雙贏效果的途徑。因此項目建設(shè)對社會有積極的影響，應(yīng)予以支持。 35 第 九 章 風險規(guī)避 一、風險因素分析 從財務(wù)評估及不確定性分析中可以清楚地看 出，本項目的盈虧平衡點相對較高，項目具有一定的風險性 ，而影響效益最大因素就是銷售收入。本報告的財務(wù)評價，是在市場分析定位的基礎(chǔ)上預(yù)期測算的，如果市場行情發(fā)生變化，價位有所下降，將對開發(fā)效益產(chǎn)生較大影響。從另一個角度分析，本項目采用市場運作方式進行，土地成本已經(jīng)確定， 因此如何統(tǒng)籌安排、增收節(jié)支，充分利用政策，也是本項目應(yīng)認真思考的問題。開發(fā)商須隨時注意在宏觀調(diào)控政策影響下的市場變化，提高工作效率和應(yīng)變能力，尋求開發(fā)運作的主動權(quán)。 二、風險規(guī)避 基于對風險因素的分析，開發(fā)商應(yīng)采取以下應(yīng)對措施： 認真把握新政 策，嚴格控制費用的支出，耐心扎實的工作。 在市場定位分析的基礎(chǔ)上 ，做好方案和施工圖設(shè)計，迎合不同客戶需求，擴大服務(wù)面，以完美的功能、完備的配套好優(yōu)美的環(huán)境景觀征服用戶，確保銷售質(zhì)量。 適應(yīng)市場變化，適時調(diào)整價位。根據(jù)不同 功能、不同層數(shù)、不同戶型，采取靈活的定價方案。正視當前房地產(chǎn)市場，加快銷售進度。 盡量采用定向開發(fā)模式，充分利用廣告和新聞媒體，有針對性地進行商戶安排和功能組合，加大期房銷售力度，占領(lǐng)市場陣地。 36 特別要取得政府和各主管部門的支持，以減少前期和配套費用的支出，降低開發(fā)總成本。 加強項目的科學管理，統(tǒng)籌安排項目的運作程序，縮短建設(shè)周期，嚴格對投資、質(zhì)量、進度的三大控制，巧妙進行資金運作，保證資金使用安全。要強化企業(yè)內(nèi)部管理，減少和杜絕工作失誤的損失。 善于利用市場競爭機制，通過招投標方式，擇優(yōu)選擇監(jiān)理、施工及設(shè)備的供貨單位，節(jié)約建造成本。 總之，要樹立風險及憂患意識，運籌帷幄，未雨綢繆，及時把握信息動向和市場變化，不斷提高應(yīng)變能力，把風險降到最低水平，確保開發(fā)目標的實現(xiàn)。 37 序號 項目名稱 第一年 第二年 合計1 售房收入 住宅建筑銷售收入 銷售面積 單位售價 2980 2980 2980銷售比例 40% 60% 100%商業(yè)面積銷售收入 銷售面積 單位售價 5800 5800 5800銷售比例 40% 60% 100%2 營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 土地增值稅 3 商品房銷售凈收入 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 38 序號 項目 第一年 第二年 合計1 銷售收入 住宅銷售收入 商業(yè)銷售收入 2 開發(fā)成本 3 銷售費用 4 營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 土地增值稅 5 利潤總額( 萬元) 6 所得稅( 萬元) 7 稅后利潤( 萬元) 8 法定盈余公積金 9 公益金 10 任意盈余公積金11 可供分配利潤 12 應(yīng)付利潤13 未分配利潤利潤計算表 39 序號 項目 第一年 第二年 合計1 資金來源 自有資金 銀行貸款 滾動銷售收入 2 資金運用 土地費用 貸款利息 開發(fā)建設(shè)投資 銷售費用 營業(yè)稅金及附加 所得稅 3 資金盈余( 1 2 ) 4 累計資金盈余 資金來源與運用表 40 序號 項目名稱 第一年 第二年 合計1 借款 3000 3000 年初本息金額 本年借款 3000 0 3000 投入比例 100% 0% 投入金額 3000 0 3000 貸款利率 % % 本年應(yīng)計利息 本年還本付息 其中：還本 0 付息 本年剩余貸款 0借款償還計劃表 41 波動范圍 稅后利潤 凈現(xiàn)值 投資回收期（% ） （萬元） （萬元） （年）基準方案 投資 售價 投資 售價 投資 售價 敏感性分析表波動因素 42 序號 項目 第一年 第二年 合計1 現(xiàn)金流入 住宅房銷售收入 商業(yè)建筑銷售收入 2 現(xiàn)金流出 土地費用 貸款利息 開發(fā)建設(shè)投資 銷售費用 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 土地增值稅 所得稅( 萬元) 3 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 4 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值( i c = 1 2 % ) 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 5 評價指標 財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)凈現(xiàn)值( i c = 1 2 % ) 投資回收期( 年)凈現(xiàn)金流量表%