【正文】 總之，要樹立風(fēng)險及憂患意識，運籌帷幄，未雨綢繆，及時把握信息動向和市場變化，不斷提高應(yīng)變能力，把風(fēng)險降到最低水平，確保開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)。 36 特別要取得政府和各主管部門的支持，以減少前期和配套費用的支出，降低開發(fā)總成本。 適應(yīng)市場變化，適時調(diào)整價位。從另一個角度分析，本項目采用市場運作方式進(jìn)行，土地成本已經(jīng)確定， 因此如何統(tǒng)籌安排、增收節(jié)支，充分利用政策，也是本項目應(yīng)認(rèn)真思考的問題。項目的建設(shè)對改變城市落后死角面貌，將發(fā)揮自身優(yōu)勢，調(diào)動職工積極性，探索城市更新改造、地產(chǎn)與旅游聯(lián)姻、地方與行業(yè)聯(lián)合實現(xiàn)雙贏效果的途徑。當(dāng)然，在土地使用成本固定的情況下 ，合理控制建設(shè)投資，精打細(xì)算，盡量減低建安成本也是至關(guān)重要的。 敏感性分析 本報告選取可 能對經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生較大影響的額建設(shè)投資與銷售收入 兩個因素進(jìn)行敏感性分析，取變化率為177。 二、不確定性分析 盈虧平衡分析 擬以銷售價格（銷售收入）或銷售面積的百分比表示盈虧平衡點。 營業(yè)稅及其附加 營業(yè)稅按照銷售收入的 5%計算，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加分別按照營業(yè)稅額的 5%和 3%計算，土地增值稅 按照規(guī)定計算 。 本項目燃料采用新型環(huán)保的天然氣產(chǎn)品。物業(yè)管理部 門應(yīng)承擔(dān)起環(huán)境保護(hù)宣傳教育工作，使區(qū)域內(nèi)形成保護(hù)環(huán)境的共識。水泥入庫，采取低噪聲設(shè)備，材料進(jìn)出場作蓋蓬保護(hù)，所產(chǎn)生固體廢棄物及時清運。在項目實施過程中，要把保護(hù)生態(tài)作為重點，在原有基礎(chǔ)上優(yōu)化自然環(huán)境，美化自然環(huán)境。其對水暖電燃?xì)赓Y源，在滿足使用功能及適度考慮發(fā)展空間的同時力求節(jié)約。 嚴(yán)格控制投資質(zhì)量與進(jìn)度，精心設(shè)計、精心施工、加強管理、杜絕浪費、活化資金運作，確保資金使用安全 。方便生產(chǎn)，利于生活并滿足交通、消防規(guī)定。依據(jù)中國指數(shù)研究院的研究數(shù)據(jù)表明 2020 年房價將上漲 89%。 全國商品房銷售面積 億平方米，比去年同期增長 %，其中，商品住宅銷售面積增長 %，辦公樓增長 %，商業(yè)營業(yè)用房增長 %。 項目綜合能耗指標(biāo)為 噸標(biāo)準(zhǔn)煤 /平方米。取暖煤 ，折合標(biāo)煤為 噸 。 區(qū)內(nèi)綠化、道路清潔用水、洗車用水?dāng)M采用中水。 四 、中水利用減低自來水資源能耗指標(biāo) 水資源是生要的物質(zhì)資源，充分重視、合理利用水資源，也是本項目面臨的重要課題。 （ 2）采用增加窗玻璃層數(shù)、窗上加貼透明聚酯膜、加裝門窗密 26 封條、使用低輻射玻璃、封裝玻璃和絕熱性能好的塑料窗等措施，改善門窗隔熱性能，有效減低室內(nèi)外空氣的熱傳導(dǎo)，使外窗的傳熱系數(shù)要達(dá)到 。 二 、充分利用環(huán)境降低電耗指標(biāo) 首先，在滿足綠化指標(biāo)的前提下，做好綠化，以草坪為主，能做垂直綠化的做垂直綠化。 （ 2）室內(nèi)外夜間照明，采用太陽能電池，以減少電能消耗減低總用電指標(biāo)。（見附表） 第 四 章 節(jié)能 能源節(jié)約是實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要舉措，能耗指標(biāo)是當(dāng)今世界反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步的重要標(biāo)志。 安裝工程費依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝工程單位估價表》 及當(dāng)?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜?biāo)估算。該項目擬委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)組織招標(biāo)，并結(jié)合建設(shè)單位的意見確定招標(biāo)方案，采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行，招標(biāo)范圍包括建安工程、主要設(shè)備。監(jiān)理工程師應(yīng)依據(jù)合同及有關(guān)工程規(guī)定維護(hù)雙方的合法權(quán)益，對工程進(jìn)度、質(zhì)量等進(jìn)行全面的監(jiān)督管理。 住宅衛(wèi)生間采用自然通風(fēng)方式。 商 業(yè) 及住宅采用共用立管的分戶獨立采暖系統(tǒng)形式，且設(shè)置分戶熱計量和室溫控制裝置，且在建筑物熱力入口處設(shè)置熱量表、差壓或流量調(diào)節(jié)裝置、除污器或過濾器。采用低噪聲水泵，泵房 內(nèi)貼吸音材料。 ： 為提高初期滅火能力，按規(guī)范要求在住宅的公共部位及商業(yè)裙房等公建的室內(nèi)，配置一定數(shù)量的磷酸銨鹽型手提式干粉滅火器。火災(zāi)時，消火栓泵由消防箱按鈕啟動，直接從消防水池抽水滅火。 六、燃?xì)庠O(shè)計 1．本基地的燃?xì)鈿庠礊榈蛪禾烊粴狻＼噹斓孛婕觾?nèi)積水，由潛污泵提升排至室外污水窨井。 五、排水設(shè)計 采用雨水、污水 (含廢水 )分流制。 2)住宅每戶水表處水壓不超過 ，且最不利點供水壓力不小于 。 （ 五 ） 給排水、消防、燃?xì)庠O(shè)計 方案 一、設(shè)計依據(jù) ； ； 3.《建筑給水排 水設(shè)計規(guī)范》 GB50015— 20201 4.《住宅建筑規(guī)范》 GB50368— 2020； 5.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB50016 2020； 6．《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 GB50084— 2020(2020年版 )； 7．《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GB501402020； 8．《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)范》 GB50028— 93。 TNCS 系統(tǒng)。所有進(jìn)出建筑物的金屬管道及電纜金屬外皮在進(jìn)出處與環(huán)型接地體聯(lián)結(jié)。 十、防雷接地 。 、廳及書房等處均設(shè)電視終端。 。 六、供配電系統(tǒng) YJV1KV 電纜，采用 電纜排管埋地敷設(shè)。配變安裝容量 2500KVA 四、供電電源 ，本小區(qū)采用 10KV電源供電。 建筑高度 。 6住宅 樓 6+1層 磚混 結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)擬采用 CFG 樁復(fù)合地基 條形 基礎(chǔ)。 本工程各單體均屬于丙類建筑，安全等級為二級，設(shè)計使用年限為 70 年， 地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為二級。以活潑豐富的形式和典雅的色彩演繹著傳統(tǒng)風(fēng)味的住宅建筑的性格，追求建筑形象的新穎、現(xiàn)代和明快，在整體建筑造型中注重細(xì)部處理和材料色彩統(tǒng)一。在戶型設(shè)計中，主要廳室設(shè)置了大面積落地玻璃面，爭取更多的陽光與景色，讓綠色與生命洋溢于 生活的任何角落 。 規(guī)劃設(shè)計主題 該項目規(guī)劃依托 縣城 空間，營造尺度宜人、富有人文內(nèi)涵的 商業(yè)住宅環(huán)境 。 （ 2）貫徹以人為本，為旅客和消費者提供安全、舒適、健康的環(huán)境，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會效益的統(tǒng)一。 （二）氣象 ******市 ****縣氣溫溫和，屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，受海洋影響，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，秋高氣爽，氣候宜人。 二、主要建設(shè)內(nèi)容 項目主要由 2棟 6層 框架剪力墻結(jié)構(gòu)的綜合樓 （ 12層為商用、36 層為住宅） ， 4 棟 6+1 住宅樓和 1棟 4 層商業(yè)用房 組成。 ********小區(qū) 投入使用后，將提供居住和 商業(yè)場所 ，形成一個較為龐大的消費群體，需要配置相應(yīng)規(guī)模的服務(wù)供應(yīng)體系，這恰恰是****縣 城發(fā)展規(guī)劃中的要求。公路交通四通八達(dá)，縣鄉(xiāng)兩級柏油公路交織成網(wǎng)， 10 205 國道、京沈高速公路橫穿縣境。全縣 64 萬畝耕地，人均 畝。 二、項目選址有利于本項目建設(shè) ****縣位于河北省東北部，為 ******市轄縣，面積 1021 平方公里。 公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)有行政、財務(wù)、項目工程、銷售四個職能部門，制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度，建立了一整套現(xiàn)代化經(jīng)營管 5 理制度，有完備的企業(yè)運行機制。 有線電視：由 河北廣電網(wǎng)絡(luò)集團(tuán) ******燕山有限公司 ****分公司統(tǒng)一市網(wǎng)接通。 排水系統(tǒng)：由 ****市政污水管網(wǎng)排入 昌黎 污水處理廠。 （ 3）符合 ****縣 城中遠(yuǎn)期發(fā)展的需要。 1 ********商住小區(qū)工程 可行性研究報告 二零一零年十 二 月 二十八日 2 目 錄 第一章 概 述 .............................................................................................................. 3 一、項目簡介 ......................................................................................................... 3 二、項目申報單位簡介 ......................................................................................... 4 第二章 項目建設(shè)的必要性 ...................................................................................... 5 一、本項目的建設(shè)有利于 ******經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ......................................................... 5 二、項目選址有利于本項目建設(shè) ......................................................................... 5 三、項目建設(shè)有利于促進(jìn)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ..................................................... 6 四、本項目建設(shè)有利于提高當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率 ............................................................. 6 第三章 擬建項目綜述 ................................................................................................ 6 一、建設(shè)規(guī)模 ......................................................................................................... 6 二、主要建設(shè)內(nèi)容 ................................................................................................. 6 三、建設(shè)條件 ...............................................................................