【正文】 37 序號 項目名稱 第一年 第二年 合計1 售房收入 住宅建筑銷售收入 銷售面積 單位售價 2980 2980 2980銷售比例 40% 60% 100%商業(yè)面積銷售收入 銷售面積 單位售價 5800 5800 5800銷售比例 40% 60% 100%2 營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 土地增值稅 3 商品房銷售凈收入 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 38 序號 項目 第一年 第二年 合計1 銷售收入 住宅銷售收入 商業(yè)銷售收入 2 開發(fā)成本 3 銷售費用 4 營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 土地增值稅 5 利潤總額( 萬元) 6 所得稅( 萬元) 7 稅后利潤( 萬元) 8 法定盈余公積金 9 公益金 10 任意盈余公積金11 可供分配利潤 12 應(yīng)付利潤13 未分配利潤利潤計算表 39 序號 項目 第一年 第二年 合計1 資金來源 自有資金 銀行貸款 滾動銷售收入 2 資金運(yùn)用 土地費用 貸款利息 開發(fā)建設(shè)投資 銷售費用 營業(yè)稅金及附加 所得稅 3 資金盈余( 1 2 ) 4 累計資金盈余 資金來源與運(yùn)用表 40 序號 項目名稱 第一年 第二年 合計1 借款 3000 3000 年初本息金額 本年借款 3000 0 3000 投入比例 100% 0% 投入金額 3000 0 3000 貸款利率 % % 本年應(yīng)計利息 本年還本付息 其中：還本 0 付息 本年剩余貸款 0借款償還計劃表 41 波動范圍 稅后利潤 凈現(xiàn)值 投資回收期（% ） （萬元） （萬元） （年）基準(zhǔn)方案 投資 售價 投資 售價 投資 售價 敏感性分析表波動因素 42 序號 項目 第一年 第二年 合計1 現(xiàn)金流入 住宅房銷售收入 商業(yè)建筑銷售收入 2 現(xiàn)金流出 土地費用 貸款利息 開發(fā)建設(shè)投資 銷售費用 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 土地增值稅 所得稅( 萬元) 3 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 4 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值( i c = 1 2 % ) 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 5 評價指標(biāo) 財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)凈現(xiàn)值( i c = 1 2 % ) 投資回收期( 年)凈現(xiàn)金流量表% 。 善于利用市場競爭機(jī)制，通過招投標(biāo)方式，擇優(yōu)選擇監(jiān)理、施工及設(shè)備的供貨單位，節(jié)約建造成本。 加強(qiáng)項目的科學(xué)管理，統(tǒng)籌安排項目的運(yùn)作程序，縮短建設(shè)周期，嚴(yán)格對投資、質(zhì)量、進(jìn)度的三大控制，巧妙進(jìn)行資金運(yùn)作，保證資金使用安全。 盡量采用定向開發(fā)模式，充分利用廣告和新聞媒體，有針對性地進(jìn)行商戶安排和功能組合，加大期房銷售力度，占領(lǐng)市場陣地。根據(jù)不同 功能、不同層數(shù)、不同戶型，采取靈活的定價方案。 在市場定位分析的基礎(chǔ)上 ，做好方案和施工圖設(shè)計，迎合不同客戶需求，擴(kuò)大服務(wù)面，以完美的功能、完備的配套好優(yōu)美的環(huán)境景觀征服用戶，確保銷售質(zhì)量。開發(fā)商須隨時注意在宏觀調(diào)控政策影響下的市場變化，提高工作效率和應(yīng)變能力，尋求開發(fā)運(yùn)作的主動權(quán)。本報告的財務(wù)評價，是在市場分析定位的基礎(chǔ)上預(yù)期測算的，如果市場行情發(fā)生變化，價位有所下降，將對開發(fā)效益產(chǎn)生較大影響。因此項目建設(shè)對社會有積極的影響，應(yīng)予以支持。項目建設(shè)已外來游客和投資者為主要服務(wù)對象，有利于城市經(jīng)濟(jì)繁榮，有益于社會穩(wěn)定。應(yīng)掌握資金運(yùn)用技巧，增強(qiáng)應(yīng)變能力，充分利用可爭取到的優(yōu)惠政策，減少成本，獲取最佳開發(fā)效益。因此合理制定銷售價格，采取靈活的促銷手段，加快銷售進(jìn)度，增加銷售量是確保開發(fā)效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 5進(jìn)行測算（結(jié)果見附表） 。 34 從計算結(jié)果來看，本項目的盈虧平衡點偏高，項目仍具有一定風(fēng)險性，應(yīng)積極采取應(yīng)對措施，保障項目安全。 BEP=總成本費用 /（銷售收入 營業(yè)稅及附加） 100%=% 計算結(jié)果表明，只要房屋銷售或銷售價格達(dá)到原計劃 %，項目就不會發(fā)生虧損。說明項目具有較好的盈利水平好資金回收能力，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，財務(wù)上可行。據(jù)此計 33 算稅額為： 。 據(jù)此測算： 住宅 ： 2980= 萬元 商業(yè)： 5800= 萬元 合計銷售收入： 開發(fā)成本測算 合計成 本： 9475萬元 。 本項目生活垃圾，做到日產(chǎn)日清，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。 32 （二）認(rèn)真做好生產(chǎn)生活污染物的處理 建議本項目的生活污水要經(jīng)化糞池初級沉淀處理后，在排入****縣 污水處理廠。同時嚴(yán)格使用環(huán)保的建筑裝飾材料，減少室內(nèi)的環(huán)境污染。 培養(yǎng)環(huán)境意識及講衛(wèi)生習(xí)慣，保持區(qū)域內(nèi)花草樹木好公共綠地。由于施工機(jī)械的運(yùn)轉(zhuǎn)使工作面表層土壤結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，施工結(jié)束后要根據(jù)施工作業(yè)順序及時回填表面土壤，使之恢復(fù)到原生態(tài)指標(biāo)。 二、建設(shè)期的環(huán)境保護(hù) 項目建設(shè)期間，所產(chǎn)生噪聲、揚(yáng)塵以及固體廢棄物必然對區(qū)域內(nèi)及因風(fēng)向風(fēng)速關(guān)系，對周邊環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，為此按施工現(xiàn)場有關(guān)規(guī)定要求，做好圍欄，施工區(qū)域內(nèi)不定期噴水降塵。盡量加大總體綠化面積，營造新景觀形成綠樹成蔭，四季有綠，三季有花的休閑地。 31 第 七 章 生態(tài)環(huán)境影響分析 一、 生態(tài)環(huán)境影響分析 ********商住小區(qū)工程 選址在 **********縣城 ，這里 自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境保護(hù)良好，為確保建設(shè)項目不破壞現(xiàn)有的生態(tài)平衡。爭取使用太陽能等清潔、替代能源。因而，必須按照總體規(guī)劃，在容積率允許的條件下，最大限度滿足用地強(qiáng)度和建筑體量，以實現(xiàn)其使用價值的最大化。 第 六 章 資源利用和能源耗用分析 一、資源利用 本項目資源利用與同類項目具有相同屬性，直接資源是土地，依次為水、電、熱、燃?xì)狻⑻柲芗霸鞘谢A(chǔ)設(shè)施、市政工程資源。 30 建筑物內(nèi)環(huán)境設(shè)計要堅持人性化理念，以人為本，創(chuàng)造簡潔、實用、健康時尚、生態(tài)、溫馨的建筑格局。 立足于設(shè)計理念的更新和創(chuàng)造手法的創(chuàng)新。 科學(xué)平面布局，妥善處理好區(qū)內(nèi)綠化、小環(huán)境設(shè)計、道路、車位、休閑活動、商業(yè)購物之間的相關(guān)功能。 二、相關(guān)規(guī)劃 該項目得到了各級規(guī)劃部門的高度重視，鑒于土地的不可再生資源性，項目規(guī)劃面向未來，有前瞻性，高標(biāo)準(zhǔn)踐行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，主要有： 嚴(yán)格規(guī)劃用地強(qiáng)度。 綜合上述數(shù)據(jù)分析，全國房價整體仍呈上漲之勢，預(yù)計 2020年房價仍將在高位運(yùn)行。 銷售額方面， 111 月，商品房銷售額 萬億元，同比增長%，增幅比 110月提高 。 縱觀全國房地產(chǎn)市場，前 11 月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 29 元，同比增長 %，住宅開發(fā)投資額 ，同比增長 %。 第 五 章 建 設(shè)環(huán)境及相關(guān)規(guī)劃 一、建設(shè)環(huán)境 自然環(huán)境 該項目的自然環(huán)境如第一章所述，其地理位置充分體現(xiàn)了交通便利、近海臨河，是理想用地。 28 項目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要表 主要能源及耗能工質(zhì)名稱 計量單位 年需要量 其中 備注 購入量 自產(chǎn)量 其他 實物 標(biāo)煤 實物 折算系數(shù) 折標(biāo)煤 實物 實物 實物 折標(biāo)煤 折標(biāo)煤 折標(biāo)煤 電 萬度 T 煤 T T 年總需要折標(biāo)煤 本項目全部能源消耗折合標(biāo)準(zhǔn)煤年用量為 噸 /年。 綜合能耗指標(biāo)為 /平方米，耗能工質(zhì)為零。其能源消耗折算標(biāo)準(zhǔn)煤總量為 標(biāo)準(zhǔn)煤 /年 。 使用合格給水管件及配件、推廣新型節(jié)水設(shè)備； 更換噴水嘴，減少流速； 把持續(xù)水流改為間斷水流； 監(jiān)督漏水，管理好供水系統(tǒng)的正常運(yùn)行，減 少跑、冒、滴現(xiàn)象； 采用適當(dāng)管理措施，強(qiáng)化節(jié)水型衛(wèi)生潔具的使用，合理使用節(jié)水型衛(wèi)生器具 。 中水用于景觀環(huán)境用水，其水質(zhì)應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)《城市污水 27 再生利用 景觀環(huán)境用水水質(zhì)》（ GB/T189212020）的規(guī)定。 建立小區(qū)中水 回收 處理站； 中水水源按照《建筑中水設(shè)計規(guī)范》（ GB503362020）和《污水再生利用設(shè)計規(guī)范》（ GB03352020）分為優(yōu)質(zhì)雜排水和污水處理，具體種類和選取順序為： 1）衛(wèi)生間等的排 水； 2）盥洗排水； 3）廚房排水； 4）雨水排水。例如采用雙層幕墻技術(shù)，夏可隔熱，冬可保溫。 （ 3）采用高效保溫材料保溫屋 面、架空型保溫屋面、浮石沙保溫屋面和倒置型保溫屋面等節(jié)能屋面。 三 、利用節(jié)能新技術(shù)選擇節(jié)能建材，最大限度減低能耗指標(biāo) （ 1）墻體采用巖棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚氨酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保溫絕熱材料以及復(fù)合墻體，降低外墻傳熱系數(shù)。利用植被減少因砼路面產(chǎn)生的反射熱，減低項目區(qū)域 內(nèi)小環(huán)境氣溫，減少空調(diào)工作時間。 （ 4）最大限度合理安排水、電、熱、氣等管線路徑走向，減少不必要因管路設(shè)計不合理而產(chǎn)生的無功消耗。 （ 3）洗浴設(shè)施采用太陽能能源。 一 、區(qū)內(nèi)規(guī)劃強(qiáng)化節(jié)能設(shè)計 （ 1）最大限度利用夏季與冬季太陽照射角度的不同，增加冬季室內(nèi)的日照時間 ，減低冬季供暖能耗指標(biāo)，減少夏季室內(nèi)日照時