【正文】 附表： 總成本費用投資估算表 總成本費用投資計劃表 銷售收入測算表 財務(wù)損益表還款付息表 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 敏感性分析達華工程管理(集團)有限公司 二○○七年十二月。（二）本項目建設(shè)內(nèi)容多、建設(shè)周期較長，要確保項目如期完成，應(yīng)精心組織，精心實施，真正把本項目做成精品工程、樣板工程，在廣大榮昌縣市民中樹起項目業(yè)主的企業(yè)品牌形象。綜上所述，“東方之驕”項目建設(shè)是必要的、也是可行的。本項目實施后，項目能夠滿足社會中高收入人群需要，對加快榮昌城市化進程，完善城市功能有積極的推動作用。項目建設(shè)規(guī)模合理、建筑方案優(yōu)良、使用功能完善、戶型設(shè)計周到、建設(shè)進度適宜。項目選址北部新區(qū)，地理位置優(yōu)越、交通和配套條件完善，項目選址靠近項目定位的消費群體，市場銷售前景好。 第十六章 結(jié)論與建議一、結(jié)論本項目是拓新集團開發(fā)的又一個大型樓盤。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算項目盈虧平衡點如下：BEP（利用率）＝ 總成本費用+利息支出總額 預(yù)計銷售收入總額*（％） 100%＝%盈虧平衡分析表明，％，企業(yè)就可以保本，說明項目具有較強的抗風(fēng)險能力。該項目能獲得較好的經(jīng)濟效益，項目風(fēng)險較小。當(dāng)項目總投資成本增加10％時，％（大于基準(zhǔn)收益率10％），項目可行；當(dāng)項目總投資成本降低10％時，％（大于基準(zhǔn)收益率10％），項目可行。為此，本章從投資和收益兩個大的方面進行敏感性分析。本項目現(xiàn)有主要狀況為：項目建設(shè)期時間要求短、資金投入較多、各方關(guān)系協(xié)調(diào)難度大，如果沒有周密合理的計劃，將使未來不確定因素增多，資金壓力大，項目業(yè)主承擔(dān)較大風(fēng)險；根據(jù)項目建設(shè)計劃，建設(shè)工程投入較大，增大了項目資金壓力、資金成本以及融資難度。根據(jù)本項目特點，先期資金由企業(yè)全部自籌，假設(shè)在2008年4月初該貸款全部到位，借款償還期為2年，從“附表5：還款付息表”可以看出，本項目能滿足貸款條件并及時支付利息和償還貸款。各項財務(wù)評價指標(biāo)的計算，詳見“附表6：財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）”和“附表7：敏感性分析表”。詳細分析數(shù)據(jù)見附表4：財務(wù)損益表。4. 盈余公積按項目業(yè)主的章程規(guī)定按當(dāng)年稅后利潤的10％提取。地塊用途定位為商住，結(jié)合拓新集團近期的房屋銷售價格水平和近年榮昌縣城商品房價格的走勢，假設(shè)物價和房價水平穩(wěn)步發(fā)展，不考慮資金時間價值對項目標(biāo)的達到可出售狀態(tài)下價格的影響，預(yù)計住房銷售均價2300元/M商業(yè)用房銷售均價4500元/M車庫銷售均價2500元/M2的基礎(chǔ)上，則按設(shè)計面積計算的項目總銷售收入為20908萬元。詳細估算情況及結(jié)論見“附表1：總成本費用投資估算表”。：包括室外給排水工程、室外供電工程、天然氣管道工程、視訊工程、綠化工程、小區(qū)道路及路面等。：包括城市規(guī)劃費、工程監(jiān)理費等。：按照購買土地的實際價款計取?！吨貞c市市政工程預(yù)算定額》6.《重慶市裝飾工程基價表》。《重慶市安裝工程單位基價表》。第十四章 投資估算及收入測算一、估算依據(jù)和條件（一）估算依據(jù)1.“東方之驕”工程設(shè)計方案。參考建設(shè)項目工期定額和單位工程工期定額，結(jié)合本項目建設(shè)內(nèi)容、工程量大小、建設(shè)難易程序，以及施工條件等具體狀況，項目具體進度安排如下：年份2007年2008年2009年2010年可研及審核前期項目報建土建工程安裝工程竣工驗收2010年1月，完成項目所有相關(guān)工作，完全具備入住條件，并使項目成為一個完善的社區(qū)。拓新集團拓新開發(fā)公司營銷部，10人策劃部，2人行政部，3人財務(wù)部總工辦拓新建筑公司，20人二、 工程進度計劃本項目建設(shè)工期自立項之日起至項目全面建成并投入使用。3. 走道及樓梯間選用感應(yīng)節(jié)能開關(guān)。四、電氣節(jié)能1. 設(shè)置低壓無功電容補償裝置，就地補償。，并設(shè)置單獨用水計量裝置。，防止管網(wǎng)的滲漏。二、項目所需的能源結(jié)構(gòu)項目是集住宅、商業(yè)等為一體的大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)其功能定位，項目所需的能源主要有電、天然氣、水。綜上所述，擬建工程的建設(shè)符合城市規(guī)劃及發(fā)展要求，項目實施后，對轄區(qū)內(nèi)土地利用、住宅及商業(yè)環(huán)境開發(fā)、配套設(shè)施建設(shè)以及城市景觀的規(guī)劃布置有極好的促進作用，具有良好的杜會、經(jīng)濟效益，基于環(huán)境評價的角度，本項目的建設(shè)是可行的。油煙的排放濃度應(yīng)達《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8483—2001）的要求。：建筑物內(nèi)使用電能、天然氣作為燃料，其廢氣對空氣污染很小。：本項目區(qū)內(nèi)的污水統(tǒng)一排入該區(qū)外圍的排污溝，經(jīng)市政污水溝截留進入市政污水管網(wǎng)，經(jīng)過太平門預(yù)處理站預(yù)處理后，再進入雞冠石污水處理廠，處理達到一級排放標(biāo)準(zhǔn)后排入長江，對長江水質(zhì)不會產(chǎn)生污染影響。通過這些措施，可以有效的減少營運期機電設(shè)備噪聲對周圍聲學(xué)環(huán)境的影響。（二）營運期的環(huán)境保護：選用高效低噪及振動小的設(shè)備，振動設(shè)備基礎(chǔ)均設(shè)置橡膠或彈簧減振器，配備電機設(shè)隔音罩。如采取水土保持措施，減輕水土流失對水體的污染；產(chǎn)生的棄土和施工廢料應(yīng)運往指定的地點填埋；施工人員的生活垃圾分類收集后由環(huán)保部門統(tǒng)一處置等。：為減少施工期空氣污染對環(huán)境的影響，建議采取以下措施：①施工期必須加強施工機械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機械設(shè)備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量；②對開包的水泥應(yīng)及時使用和清掃，對土石方裝卸和運輸產(chǎn)生的揚塵采取灑水、限制車速抑塵措施，以減輕對施工區(qū)域附近地面環(huán)境空氣質(zhì)量的影響；③運渣車輛不得超高運輸，并要關(guān)閉頂部車蓋，以免灑落。施工場界噪聲的控制應(yīng)達到《建筑施工場界噪聲限值》（GB1252390）的要求。常見的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。夜間除打樁階段為禁止施工外，其它階段限值為55dB。：選用低噪聲型設(shè)備；采取設(shè)置隔振墊、彈性支吊架和橡膠接頭等隔振措施。：由于處于城市重要黃金地帶，在盡量留出一定的空地作為綠化景觀環(huán)境場地，利用平臺立體綠化，室內(nèi)外盆栽綠化，形成整個建筑的空間綠化系統(tǒng)，以提高建筑的品位和環(huán)境效果。：水泵房、柴油發(fā)電機房、通風(fēng)等設(shè)備基礎(chǔ)均采用隔振措施采用低噪聲型設(shè)備。第十一章 環(huán)境保護一、 建筑環(huán)保設(shè)計、住宅均采用自然采光為主（商業(yè)門面輔以人工照明），各房間間距均滿足通風(fēng)要求。（九）、主要設(shè)備材料表序號名 稱規(guī) 格 型 號單位數(shù)量備注1消火栓泵臺2一用一備2消防水泵接合器套2消火栓3室內(nèi)消火栓SN65套4消防水箱12m3個1三、電氣消防防火設(shè)計1．選用防火電線電纜。（六）、消防排水在負一層設(shè)DN150排水管，收集排除消防電梯井的消防排水。消防電梯前室均設(shè)消火栓，各屋頂設(shè)裝有壓力表的檢試消火栓。在中心綠地負一層設(shè)置一個消防水池和水泵房，消防水泵房內(nèi)設(shè)置兩臺消火栓泵，一用一備。（五）、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)為臨時高壓給水系統(tǒng)。（三）、消防用水量用水項目用水量（升/秒）火災(zāi)延續(xù)時間（h）總用水量（m3）室內(nèi)消火栓202162室外消火栓152106消防總用水量268（四）、室外消防給水：為市政自來水管網(wǎng)。二、給排水消防防火設(shè)計（一）、設(shè)計依據(jù)（1）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB500162006）（2）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045—95 2005年版）。商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點單獨進行疏散。：主體結(jié)構(gòu)墻、板、柱按防火耐火等級設(shè)計，裝修嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)范執(zhí)行并上報審批。：居住、商業(yè)、車庫及設(shè)備部分均按國家規(guī)范進行防火分區(qū)。第十章 消防設(shè)計一、建筑消防防火設(shè)計本工程建筑防火設(shè)計按二類高層建筑防火要求予以設(shè)計。四、防排煙系統(tǒng) 。：水泵房： 6次/h三、空調(diào)系統(tǒng)各建筑物一般考慮設(shè)置分體式空調(diào)機。第九章 暖通設(shè)計一、設(shè)計依據(jù)；2.《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（GＢ50019－2003）。 雨水量：Q=jFq q=9F～18F高區(qū)，采用管網(wǎng)疊壓供水設(shè)備供水。 .生活用水量：序號用水單位名 稱使用單位數(shù)用水定額工作時間（h）時變化系 數(shù)日用水量（m3） 最大時用水量（m3）1住宅483人220升/242綠化1000㎡2升/2123未預(yù)計水量按以上用水量和的10%計4總用水量。：采用頁巖空心磚砌塊（容重γ=，厚度100—200mm）。 六、主要結(jié)構(gòu)材料的選用： 丁座上部結(jié)構(gòu)砌體材料等級：：柱、地梁、條基、鋼筋混凝土擋墻C30樁基C20，樁基護壁為C1過梁、圈梁為C20； ：梁、柱、擋土墻、樁受力縱筋采用Ⅱ級鋼fy=310MPa；以上構(gòu)件的分布筋、箍筋采用Ⅰ級鋼，fy=210MPa；d12mm，當(dāng)d≥12mm時，采用Ⅱ級鋼。，分別采用條石砌體重力式擋墻、鋼筋混凝土錨桿擋墻或與主體結(jié)構(gòu)連為一體的鋼筋混凝土擋土板等形式。框架、剪力墻抗震等級為三級。三、建筑物安全等級及抗震等級。：均采用剪力墻結(jié)構(gòu)體系。 ：6度二、結(jié)構(gòu)設(shè)計該工程共有兩類住宅建筑，其中板式為上部10層、底部為1層裙房。主在建筑的主體頂部采用大尺度的架空支架式的結(jié)構(gòu)造型，同時在體量上向內(nèi)收，既加強了建筑的穩(wěn)定感又強化了頂部，達到良好的視覺效果。建筑體量，采用平面凹，凸的手法富了城市空間，使人們看到建筑頂部的變化。5. 在建筑立面設(shè)計上，采用新中式風(fēng)格體現(xiàn)，充分運用現(xiàn)代建筑造型手法表達中國古典建筑的元素和符號,、雙斜坡、半坡黛瓦屋頂?shù)刃问?使項目承載古典建筑元素的同時,增加時尚與動感。“明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳”的“四明”格局，戶型方正、分區(qū)合理、路線流暢，提高了居住的舒適度。各功能空間均具有適宜的尺度，避免了房間形態(tài)上的比例失調(diào)。而設(shè)在用地東側(cè)為三棟28層點式高層住宅，小區(qū)車行出入口設(shè)計在用地南北兩端。三面臨街，基地的南、北面均為規(guī)劃的城市次干道，西面緊靠B062地塊居住用地，東邊鄰城市主干道南北大道。,177。 （二）設(shè)計范圍建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、照明、動力、弱電、通風(fēng)、概算、市政管網(wǎng)、消防等。，沿街一層為商業(yè)用房，其后部作為物管用房和住宅入戶門廳，二層以上為住宅。二、工程設(shè)計的規(guī)模和設(shè)計范圍（一）設(shè)計規(guī)模，分兩期建設(shè)。第六章 建筑設(shè)計一、工程設(shè)計的主要依據(jù)（JGJ37—81）（GB50045—95）（JGJ50—88）（房屋建筑部分）。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1736元，比去年同期增加157元，%。在崗職工平均工資7145元，%。2005年全縣新增房屋建筑面積81萬平方米，%。%。商貿(mào)：榮昌縣城現(xiàn)已形成較為成熟的商業(yè)區(qū)，同時有新世紀(jì)、重百等大型百貨商場入駐，有多家檔次較高的酒店賓館。C。氣候：。水電及通訊：目前榮昌縣城的水電及通訊條件完善，能夠保證各擬建設(shè)區(qū)域的未來需要。地質(zhì)條件：工程