【正文】 （三）本項(xiàng)目既有高層也有多層建筑，建設(shè)難度較大，投資總額約13402萬(wàn)元，項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)盡早完善融資方案，確保建設(shè)資金按時(shí)到位。二、建議（一）房地產(chǎn)開發(fā)涉及面廣，項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣透鞑块T的溝通，使項(xiàng)目實(shí)施有一個(gè)好的外部環(huán)境。本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，在建設(shè)過(guò)程中和投入運(yùn)營(yíng)后，能拉動(dòng)諸多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步；本項(xiàng)目的成功開發(fā)和運(yùn)營(yíng)對(duì)昌榮縣同行能起到積極的示范作用；項(xiàng)目對(duì)增加地方稅收、提供就業(yè)機(jī)會(huì)等均有積極的貢獻(xiàn)，項(xiàng)目社會(huì)效益良好。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明：本項(xiàng)目實(shí)施后經(jīng)濟(jì)效益好，投資回收期短，貸款償還期快。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容豐富、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格和特點(diǎn)鮮明，將打造成為昌榮標(biāo)志型建筑的一個(gè)亮點(diǎn)。項(xiàng)目業(yè)主實(shí)力雄厚、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，技術(shù)力量強(qiáng)、企業(yè)知名度高、品牌形象好，對(duì)本項(xiàng)目的成功建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。 綜上所述，本項(xiàng)目具有較為良好的財(cái)務(wù)狀況、盈利能力、還債能力較強(qiáng)的特點(diǎn)，項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)構(gòu)成較為合理；投資回收時(shí)間較短，具有一定承受風(fēng)險(xiǎn)變化的能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。（三）盈虧平衡分析盈虧平衡分析以全部項(xiàng)目進(jìn)行，%，假設(shè)銷售價(jià)格保持在原有水平不變且住房、商業(yè)用房和車庫(kù)銷售比例一致。由此可知，項(xiàng)目建成后總經(jīng)營(yíng)收入對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益敏感性與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的敏感性相差不多。具體分析數(shù)據(jù)結(jié)果見附表7敏感性分析表： 從敏感性分析表可知，當(dāng)總銷售收入降低10％時(shí)，％（大于基準(zhǔn)收益率10％），項(xiàng)目可行；當(dāng)總銷售收入增加10％時(shí)，％（大于基準(zhǔn)收益率10％），項(xiàng)目可行。（二）敏感性分析由于本項(xiàng)目的不確定因素相對(duì)較少，其投資由前期可研論證、建安工程、設(shè)備購(gòu)置和環(huán)境整治其他費(fèi)用三部分構(gòu)成，且各部分的影響因素不同；其產(chǎn)生的收益受到的影響因素也不同。五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（一）項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自項(xiàng)目完善期內(nèi)的投入成本、開發(fā)周期和貸款利率以及經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)定等方面，其中以經(jīng)營(yíng)收入是否穩(wěn)定和開發(fā)成本的變化影響最大。四、財(cái)務(wù)清償能力分析財(cái)務(wù)清償能力分析是通過(guò)考察項(xiàng)目計(jì)算期各年的財(cái)務(wù)狀況，來(lái)選擇貸款償還方案，以及分析本項(xiàng)目?jī)斶€貸款的能力。三、財(cái)務(wù)盈利能力分析 根據(jù)各財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，計(jì)算得出主要財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)指標(biāo)如下表：指標(biāo)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率FIRR財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV投資回收期全部投資%其中，項(xiàng)目財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic）在參照社會(huì)平均資金成本的基礎(chǔ)上確定為ic＝10%,投資回收期從2007年項(xiàng)目立項(xiàng)開始計(jì)算。二、項(xiàng)目損益情況說(shuō)明本項(xiàng)目建設(shè)后，預(yù)計(jì)共實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)3008萬(wàn)元，共實(shí)現(xiàn)所得稅2071萬(wàn)元。3. 假設(shè)在項(xiàng)目的建設(shè)期企業(yè)所得稅率為33％。第十五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、有關(guān)損益項(xiàng)目的假設(shè)和說(shuō)明：營(yíng)業(yè)稅（收入的5％）、城建稅（營(yíng)業(yè)稅的5％）、教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的3％）、土地增值稅（按收入的1％測(cè)算）。二、收入測(cè)算結(jié)合施工計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃，項(xiàng)目銷售計(jì)劃情況如下：年份2008年2009年2010年銷售比例10%80%10%由于項(xiàng)目地塊位于北部新城內(nèi)，距傳統(tǒng)商業(yè)中心的距離不到一公里，且與成都、**等城市的交通樞紐貫通，經(jīng)濟(jì)區(qū)域已形成，基礎(chǔ)配套設(shè)施正在完善。：包括銷售費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)用、貸款利息、土地契稅、不可預(yù)見費(fèi)用等。：土建單方造價(jià)按780元/㎡計(jì)取，通風(fēng)空調(diào)消防單方造價(jià)40元/㎡，電梯費(fèi)單方造價(jià)30元/㎡。：包括工程勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、平基費(fèi)及道路、施工水電通訊費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、其他費(fèi)用等。（二）估算條件本項(xiàng)目的估算時(shí)間為2007年1112月，工程建設(shè)所需資金由項(xiàng)目業(yè)主自籌、借貸等組成?！?*市建設(shè)工程費(fèi)用定額》及**市建委相關(guān)配套文件、材料指導(dǎo)估算價(jià)格?！度珖?guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額**市基價(jià)表》及2000年《**市建筑工程綜合基價(jià)表》。三、 資金計(jì)劃假設(shè)各項(xiàng)資金的使用均在發(fā)生期間均勻投入，除前期可研和報(bào)建費(fèi)用外，全部工程的開發(fā)采用滾動(dòng)投入的方式，總體資金計(jì)劃為13402萬(wàn)元，其中自籌和銷售形成的滾動(dòng)資金9402萬(wàn)元，向昌榮縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社借款4000萬(wàn)元，％。建設(shè)工期主要包括項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、土建工程施工、設(shè)備采購(gòu)與安裝、裝飾工程、設(shè)備調(diào)試、竣工驗(yàn)收等階段。第十三章 項(xiàng)目組織與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃一、項(xiàng)目組織根據(jù)業(yè)主的實(shí)際情況和項(xiàng)目的特殊性，為了能夠充分發(fā)揮各部門的作用，項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置為如下圖所示的模式，并從各部門配備專門人員負(fù)責(zé)。2. 選用T8熒光燈及高效電子鎮(zhèn)流器。水池、水箱溢流水位均設(shè)報(bào)警裝置，防止進(jìn)水管閥門故障時(shí)，水池、水箱長(zhǎng)時(shí)間溢流排水。，避免因水壓過(guò)大導(dǎo)致用水器具超壓出流。三、建筑節(jié)水，商業(yè)用水單設(shè)水表計(jì)量。第十二章 節(jié)能一、編制依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》。：生活垃圾袋裝化，并設(shè)垃圾收集點(diǎn)，城市垃圾處理場(chǎng)統(tǒng)一處置，不得造成二次污染。因樓內(nèi)提供餐飲服務(wù)，應(yīng)安裝油煙凈化設(shè)施和專用通道，油煙道引至樓頂排放，對(duì)環(huán)境的影響很??；平時(shí)地下車庫(kù)設(shè)通風(fēng)風(fēng)機(jī)，車庫(kù)內(nèi)排氣經(jīng)豎井引至樓頂排放，對(duì)空氣環(huán)境的影響不大。生活污水的排放標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。噪聲控制參照《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB1234890）執(zhí)行。通風(fēng)機(jī)等振動(dòng)設(shè)備與管道連接處設(shè)軟接頭、減振支；吊架，水泵基礎(chǔ)加減振墊。：可在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置圍擋，實(shí)施淋水降塵，場(chǎng)內(nèi)道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等措施進(jìn)行控制。：施工期應(yīng)對(duì)固體廢棄物的產(chǎn)生、排放、收集、儲(chǔ)存、運(yùn)輸、利用、處置的全過(guò)程進(jìn)行統(tǒng)籌管理，不僅應(yīng)著眼于對(duì)已產(chǎn)生的固廢進(jìn)行處置，更應(yīng)強(qiáng)調(diào)不產(chǎn)生、少產(chǎn)生固體廢棄物和對(duì)已產(chǎn)生的固廢進(jìn)行綜合利用，以實(shí)現(xiàn)固體廢料的“減量化、資源化、無(wú)害化”。：由于施工期間產(chǎn)生的施工廢水含懸浮物和少量石油類，建議修建隔油池、沉砂池，施工期間的廢水經(jīng)隔油、沉淀后通過(guò)市政排污管排入嘉陵江。雖然施工噪聲僅在施工期的土建施工階段產(chǎn)生，隨施工的結(jié)束而消失，但由于噪聲較強(qiáng)，且日夜連續(xù)工作，將會(huì)對(duì)周圍聲學(xué)環(huán)境產(chǎn)生嚴(yán)重影響，極易引起人們的反感，應(yīng)予以重視，建議采取以下噪聲防治措施：①采用較先進(jìn)的、噪聲較小的施工設(shè)備，并加強(qiáng)維護(hù)和保養(yǎng)，以降低聲源聲級(jí)；②施工盡量在白天進(jìn)行；③將有固定工作地點(diǎn)的施工機(jī)械應(yīng)盡量設(shè)置在距居民區(qū)較遠(yuǎn)的位置，并采取適當(dāng)?shù)姆忾]和隔聲措施；④高、中考前半個(gè)月，禁止非搶險(xiǎn)搶修且產(chǎn)生噪聲污染的夜間施工作業(yè)。因此，應(yīng)提倡文明施工，減少人為噪聲，盡量采用低噪聲有消聲設(shè)備的施工機(jī)械，建立健全控制噪聲的管理制度，對(duì)噪聲進(jìn)行監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)超標(biāo)應(yīng)及時(shí)、有效地采取控制措施。三、 環(huán)境保護(hù)措施（一）施工期環(huán)境保護(hù)：根據(jù)GB1252390《建筑施工場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》，施工階段不同，噪聲限值也不同。二、 綠化及環(huán)保設(shè)計(jì)。，定時(shí)清潔工分層集中外運(yùn)。，處理后的污廢水排入周邊市政下水。2．設(shè)置應(yīng)急照明。（八）、管材消火栓系統(tǒng)管材采用焊接鋼管，法蘭和焊接連接。每個(gè)消火栓箱處設(shè)有直接啟動(dòng)消防水泵的按鈕。消火栓管道豎向成環(huán)，每層消火栓間距不大于30M，且能保證同層相鄰兩個(gè)消火栓水槍的充實(shí)水柱，同時(shí)達(dá)到被保護(hù)范圍內(nèi)的任何部位。在18層屋頂上設(shè)消防水箱。：擬從市政自來(lái)水管引一條DN150給水管繞該建筑布置成環(huán)，環(huán)上設(shè)置多個(gè)室外消火栓。（二）、消防標(biāo)準(zhǔn)本工程為一類高層居住建筑。：設(shè)備房、車庫(kù)、商業(yè)層直接對(duì)外采光通風(fēng)采用自然通風(fēng)，不能自然排煙的防煙樓梯間及其合用前室均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。：疏散依據(jù)高規(guī)建筑每棟主體塔樓設(shè)計(jì)剪刀梯與消防電梯合用前室，電梯合用前室和防煙樓梯均自然采光通風(fēng)。：設(shè)置消防報(bào)警中心、住宅、商業(yè)、地下部分均按規(guī)范設(shè)置消防報(bào)警和噴淋系統(tǒng)。：建筑群體周邊形成循環(huán)道路，主撲救面以城市主干道進(jìn)行撲救，撲救面大于1/4周長(zhǎng)。 。如業(yè)主需設(shè)置空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備時(shí)，則應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)配置。3.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045－95）（2005年版）二、通風(fēng)系統(tǒng)。100㎡住宅5KW~6KW/戶商業(yè)80W/㎡附屬用房30W/㎡ (3)用電容量計(jì)算Pe=804KW；Pj=362KW；(4)電源，電源引自一期變配電房。二、排水：。：根據(jù)水壓情況，8F及以下各層均由市政自來(lái)水管網(wǎng)直接供水。第八章 給排水設(shè)計(jì)一、給水 該工程接自市政自來(lái)水管，但缺具體的技術(shù)資料。 板筋采用冷軋帶肋鋼筋（直徑φ5—φ9），fy=340MPa。五、邊坡及擋土墻負(fù)一層背面設(shè)240mm厚鋼筋混凝土自抗?jié)B擋土墻，利用結(jié)構(gòu)體系形成支擋。四、基礎(chǔ)形式、筒體筏板基礎(chǔ)，持力層為中風(fēng)化基巖。建筑物重要性為丙類，建筑物安全等級(jí)為二級(jí)。點(diǎn)式為18層住宅。第七章 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù) （一）本工程所遵循的國(guó)家主要標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)：《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 》 GB500092001《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB500682001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500102002《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112001《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072002 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ32002《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》 GB502232004《建筑邊坡工程技術(shù)規(guī)范》 GB503302002《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ9494《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 DB500472006《冷扎帶肋鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ952003《多孔磚砌體結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范》 JGJ1372001（二）自然條件：；地面粗糙度為B類。商業(yè)裙房部分在臨城市干道一側(cè)，立面采用了簡(jiǎn)潔的幾何劃分，同時(shí)通過(guò)高技術(shù)手段和細(xì)部的精心設(shè)計(jì)來(lái)強(qiáng)化建筑的造型和吸引人們的注意力。簡(jiǎn)潔、明快并運(yùn)用現(xiàn)代細(xì)膩的表面肌理設(shè)計(jì)，達(dá)到與周邊環(huán)境和城市空間互相呼應(yīng)，力求創(chuàng)造出具有鮮明時(shí)代氣息特色。，對(duì)建筑的采光、通風(fēng)、日照、噪聲、及其它專業(yè)進(jìn)行綜合考慮，做到功能合理先進(jìn)。室內(nèi)交通組織短捷，不穿行主要功能空間，符合人的生活行為規(guī)律。做到動(dòng)靜分區(qū)，潔污分區(qū)，合理處理公共空間與私密空間、就餐空間與居寢空間、居寢空間與工作空間、便浴空間與盥洗洗滌空間的關(guān)系。五、建筑設(shè)計(jì)，提供多種戶型，有一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳共686套。（二）總平面設(shè)計(jì)根據(jù)地塊的地域條件和周邊條件，以及該地塊的控制性詳規(guī)要求，利用南北城市支干道的地形高差，建筑總體布局充分利用周邊城市道路的空間，沿西側(cè)布置條形的板式多層建筑群。；（七） 停車泊位:216輛；四、總平面（一）場(chǎng)地概述本規(guī)劃區(qū)位于昌榮縣北部新城內(nèi)，高速公路出口與縣城聯(lián)系的主要景觀大道旁，為昌榮縣城市設(shè)計(jì)的重點(diǎn)控制地段。三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（一） 總用地面積：19750m2；（二） 總建筑面積：；（三） 容積率：；（四） 建筑占地：17845m2，建筑密度：%；（五） 綠地面積：5478，綠 地 率：%；（六） 建筑高度：高層177。小區(qū)內(nèi)28層高層為純住宅。一期建筑沿道路條形布置板式多層住宅；二期位于用地東部，其形式為點(diǎn)式高層建筑。 **開發(fā)（集團(tuán)）有限公司經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已積累了雄厚的資金，具有較強(qiáng)的投融資能力，并擁有各方面的專業(yè)人才，技術(shù)實(shí)力雄厚，本項(xiàng)目的開發(fā)將在一定程度上滿足昌榮人民住房要求和生活要求。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5494元，同比增長(zhǎng)12%。財(cái)政收入增勢(shì)良好，2006年上半年全縣地方財(cái)政收入完成14376萬(wàn)元，%。小城鎮(zhèn)建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)，城鎮(zhèn)化水平不斷提高。三、 項(xiàng)目工作進(jìn)度分析本項(xiàng)目工程工期為兩年，即：二00八年一月至二0一0年