【正文】 水型設(shè)備，以節(jié)省能源，降低能耗。以上詳見**市環(huán)境科學(xué)研究院“環(huán)評報告”第八章 消防 設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ1687《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GBJ15011698《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GBJ14090 消防給水設(shè)計范圍：小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)。設(shè)計原則：以防為主，防消結(jié)合。消防水源來自市政給水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置供水管網(wǎng)及室外地下式消火栓。 消防用水量標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)消火栓為40L/S，火災(zāi)延續(xù)時間3h。室外消火栓為30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間3h。噴淋為27L/S，火災(zāi)延續(xù)時間1h。 消火栓給水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網(wǎng)成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，室外設(shè)地下式消火栓，其半徑布置間距不大于120m。設(shè)儲水池及加壓水泵房，儲水池內(nèi)貯消防用水及生活調(diào)節(jié)用水。室內(nèi)消火栓設(shè)在環(huán)狀消防給水管上。、控制室等處設(shè)置移動式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。，控制邏輯關(guān)系及控制顯示要求。、消防泵房及穩(wěn)壓設(shè)備。第九章 物業(yè)管理本項目建成投入使用后，將由有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，對整個小區(qū)實行現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理，以更好地維護(hù)住宅的使用功能，延長房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、生活方便的辦公、居住環(huán)境。物業(yè)管理的內(nèi)容主要有：維修管理、設(shè)備管理、公共秩序管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。（1）、要充分保障物業(yè)使用人的消費權(quán)益，保證房屋及設(shè)施使用功能的正常發(fā)揮；（2）、要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益，在經(jīng)營管理中保持房屋的價值和使用價值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。（3）、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的全方位服務(wù)，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境；（4）、使物業(yè)公司獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，以保證物業(yè)管理公司經(jīng)營成良性循環(huán)，提高公司的服務(wù)水平和市場競爭力。 機構(gòu)設(shè)置與定員 機構(gòu)設(shè)置物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。下設(shè)辦公室、財務(wù)室、經(jīng)營部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個部室。（1）、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關(guān)等。（2）、財務(wù)室主管日常經(jīng)營收支，代收各種費用等。（3）、經(jīng)營部主管公司各經(jīng)營部門管理，對外聯(lián)絡(luò)，公司發(fā)展規(guī)劃等。（4）、保安部主管門衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。（5）、工程部主管小區(qū)房屋維護(hù)、修繕、公用設(shè)備設(shè)施的日常管理、維護(hù)。（6）、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運、綠化等。（7）、組織機構(gòu)見框圖、物業(yè)公司經(jīng)費來源、物業(yè)管理是對物業(yè)的正常運營進(jìn)行維護(hù)，對物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務(wù)，所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來源主要有以下幾個方面：（1）、房地產(chǎn)公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經(jīng)營用房及設(shè)備，由物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營，其經(jīng)營收益歸入物業(yè)公司的管理資金項目內(nèi)。（2）、房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人定期交納物業(yè)管理費。第十章 項目實施計劃和招標(biāo)方案本項目建設(shè)期3年（自開工之日起算），具體劃分為以下階段：項目前期及論證工作初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段場址清理土建施工安裝施工工程掃尾，竣工驗收 施進(jìn)度安排第1～2月 項目前期及論證工作第3～5月 初步設(shè)計及施工圖設(shè)計。第6～35月 建、安施工第35~41月 工程掃尾，竣工驗收（附后）、依據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標(biāo)方案。、招標(biāo)內(nèi)容：本建設(shè)項目的勘察設(shè)計、建安工程、監(jiān)理設(shè)備等。、招標(biāo)方式：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)。、招標(biāo)基本情況表見附表。第十一章 投資估算與資金籌措、編制依據(jù)、1999年《河北省建筑工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)。、1996年《河北省安裝工程概算定額》及現(xiàn)行概算指標(biāo)。、2000年《河北省建筑工程概算費用定額》、《河北省建設(shè)項目概算其他費用定額》。、本項目有關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計圖、設(shè)備材料及有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)。、國家、部門和地區(qū)的現(xiàn)行其他有關(guān)規(guī)定。、編制辦法及各項費用的確定、建筑工程費按建（構(gòu)）筑物的結(jié)構(gòu)特征和現(xiàn)行定額（指標(biāo)），參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ桃詥畏皆斐蓛r估算，室外工程按設(shè)計工程量及有關(guān)概算指標(biāo)估算、主要設(shè)備價格采用生產(chǎn)廠家報價，不足部分參照《全國機電產(chǎn)品價格目錄》，并按有關(guān)規(guī)定計取運雜費及調(diào)整價差。、安裝工程費用在《概算定額》及概算指標(biāo)基礎(chǔ)上，按現(xiàn)行市場價格調(diào)整價差。、其他費用按國家和地區(qū)有關(guān)規(guī)定計算。、本工程取定基本預(yù)備費率為5%。價差預(yù)備費根據(jù)計投資（1999）1340號文規(guī)定，投資價格指數(shù)按0計算。、建設(shè)單位計劃本項目三年內(nèi)分期竣工，其中一期工程指回遷房一年內(nèi)竣工，鑒于這種情況，本報告按不分期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價。、投資估算及投資其構(gòu)成，其中：設(shè)備購置：3563萬元（部分設(shè)備含安裝工程費）安裝工程費：其它費用：，其中：土地費用： 37232萬元（含契稅）；預(yù)備費： 建設(shè)期貸款利息：、項目資金籌措與來源、本項目建設(shè)資金為全部自籌。、資金來源：（1）向銀行貸款18000萬元，%。（2）其余全部為自有資金（第二、三年預(yù)售收入視作自有資金），分三年投入。以上詳見資金使用計劃表。第十二章 財務(wù)評價本篇根據(jù)國家計委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)與評價方法與參數(shù)》、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》及現(xiàn)行有關(guān)財務(wù)制度，對本項目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析與評價?；緮?shù)據(jù)、總收入估算：根據(jù)本項目建筑特點及所處的地段等因素，參考我市房地產(chǎn)業(yè)銷售行情，預(yù)計售價如下：名 稱建筑面積m2單方售價(元)小計商住樓668003000寫字樓392003000綜合樓120003000公寓樓1576493000產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店248003000商業(yè)472508500農(nóng)貿(mào)市場25003000地下車庫450003000合計395199144547本項目計算期內(nèi)總收入144557萬元。其中，在建設(shè)期的第二、三年，預(yù)計收入總營業(yè)額的1/3，工程竣工后，第四年全部售出。詳見總收入估算表。、銷售成本%估算，含廣告、營銷等全部費用。本項目銷售總成本704萬元。、稅金：、營業(yè)稅：按營業(yè)額的5%估算。本項目營業(yè)稅7039萬元。、城建維護(hù)稅按營業(yè)稅的7%，%。本項目城建維護(hù)稅和教育附加739萬元。、所得稅：按利潤總額的33%計算。本項目所得稅11467萬元。以上詳見：損益表。、財務(wù)評價指標(biāo)計算評價指標(biāo)如下：投資利潤率（稅后）% 投資利潤率（稅前）% 投資利稅率（稅后）%投資利稅率（稅前）% 財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%資本金財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%資本金財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15%）稅后2255萬元財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15%）稅前8293萬元投資回收期（稅后）（含建設(shè)期3年）借款償還期 年（含建設(shè)期3年，）。以上詳見：損益表、財務(wù)現(xiàn)金流量表、借款償還平衡表。、不確定性分析、盈虧平衡分析經(jīng)計算本項目盈虧平衡點BEP=%，這表明本項目具有一定的抗風(fēng)險能力。、單因素敏感性分析本項目從建設(shè)投資、銷售價格兩個方面，以177。5%、10%為幅度，以財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期為指標(biāo)，對本項目進(jìn)行了敏感性分析。數(shù)據(jù)結(jié)果表明：當(dāng)建設(shè)投資增加10%和銷售價格減少10%時，對項目財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值均產(chǎn)生較大的不利影響（詳見單因素敏感性分析表）。請開發(fā)商注意加強控制建設(shè)投資和銷售價格的優(yōu)惠幅度。：本報告以財務(wù)內(nèi)部收益率Ic=15%為期望值，以總收入、建設(shè)投資的增減作臨界點分析，結(jié)果表明，當(dāng)達(dá)到臨界點時，總收入減少13022萬元、建設(shè)投資增加7878萬元。從財務(wù)評價可以看到，本項目具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險能力，因此，本項目在財務(wù)上是可行的。第十三章 社會評價：本項目屬舊城改造項目，**生活小區(qū)地處城市中心，始建于上世紀(jì)50年代，整個小區(qū)布局混雜，建筑物年久失修，許多服務(wù)配套設(shè)施陳舊不堪，已不能適應(yīng)居民的生活需要，且區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境較差，大部分房屋已成危房，與周邊環(huán)境極不協(xié)調(diào)，嚴(yán)重影響城市面貌和城市品位的提高。：（1）、通過改造，不僅有利于合理利用城市土地，優(yōu)化城市空間布局，落實城市規(guī)劃，而且有利于改善人民群眾的居住生活環(huán)境，提升城市形象，加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程，還有利于擴(kuò)大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)增長，推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步。（2）、本項目建成后，商務(wù)區(qū)及物業(yè)管理將提供許多就業(yè)機會，這將有利于社會穩(wěn)定。（3）、本項目建成后，上繳國家利稅16713萬元第十四章 評價結(jié)論“**生活小區(qū)”項目，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地方政府有關(guān)法規(guī)政策法規(guī)，功能齊全，符合城市總體規(guī)劃，在我市城建工作中，其建設(shè)十分必要，同時具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，因此，該項目是可行的。