【導(dǎo)讀】生態(tài)環(huán)境影響分析.....

　　

【正文】 休閑通道等充分考慮土地資源的因素 ,做到布局合理? 規(guī)劃科學(xué) ? 31 第七章 生態(tài)環(huán)境影響分析 一 ? 生態(tài)環(huán)境影響分析 ********商住小區(qū)工程 選址在 **********縣城 ,這里自然環(huán)境優(yōu)越 ,生態(tài)環(huán)境保護(hù)良好 ,為確保建設(shè)項(xiàng)目不破壞現(xiàn)有的生態(tài)平衡 ? 在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中 ,要把保護(hù)生態(tài)作為重點(diǎn) ,在原有基礎(chǔ)上優(yōu)化自然環(huán)境 ,美化自然環(huán)境 ? 盡量加大總體綠化面積 ,營(yíng)造新景觀形成綠樹(shù)成蔭 ,四季有綠 ,三季有花的休閑地 ? 同時(shí) ,區(qū)內(nèi)還將利用充分的自然資源 ,修建人工小品 ,減少揚(yáng)塵 ,涵 養(yǎng)水源 ? 二 ? 建設(shè)期的環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目建設(shè)期間 ,所產(chǎn)生噪聲 ? 揚(yáng)塵以及固體廢棄物必然對(duì)區(qū)域內(nèi)及因風(fēng)向風(fēng)速關(guān)系 ,對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生一定的影響 ,為此按施工現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)規(guī)定要求 ,做好圍欄 ,施工區(qū)域內(nèi)不定期噴水降塵 ? 水泥入庫(kù) ,采取低噪聲設(shè)備 ,材料進(jìn)出場(chǎng)作蓋蓬保護(hù) ,所產(chǎn)生固體廢棄物及時(shí)清運(yùn) ?由于施工機(jī)械的運(yùn)轉(zhuǎn)使工作面表層土壤結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ,施工結(jié)束后要根據(jù)施工作業(yè)順序及時(shí)回填表面土壤 ,使之恢復(fù)到原生態(tài)指標(biāo) ? 三 ? 建成期的環(huán)境保護(hù) (一 )提高素質(zhì) ,增強(qiáng)環(huán)境意識(shí) ? 1? 培養(yǎng)環(huán)境意識(shí)及講衛(wèi)生習(xí)慣 ,保持區(qū)域內(nèi)花草樹(shù)木好公共綠地 ? 物業(yè)管理部 門(mén)應(yīng)承擔(dān)起環(huán)境保護(hù)宣傳教育工作 ,使區(qū)域內(nèi)形成保護(hù)環(huán)境的共識(shí) ? 同時(shí)嚴(yán)格使用環(huán)保的建筑裝飾材料 ,減少室內(nèi)的環(huán)境污染 ? 2? 建章立制 ,提高區(qū)域內(nèi)的素質(zhì) ? 32 (二 )認(rèn)真做好生產(chǎn)生活污染物的處理 1? 建議本項(xiàng)目的生活污水要經(jīng)化糞池初級(jí)沉淀處理后 ,在排入****縣污水處理廠 ? 2? 本項(xiàng)目燃料采用新型環(huán)保的天然氣產(chǎn)品 ? 3? 本項(xiàng)目生活垃圾 ,做到日產(chǎn)日清 ,由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一處理 ? 第八章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià) 一 ? 經(jīng)濟(jì)效益分析 1? 銷(xiāo)售收入測(cè)算 根據(jù)我市房地產(chǎn)走勢(shì)分析 ,結(jié)合本項(xiàng)目的具體特點(diǎn) ,********房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 司 制定了項(xiàng)目的銷(xiāo)售原則 ,其中住宅 平方米 ,售價(jià) 2980元 /平方米 。商業(yè) ,售價(jià) 5800 元 /平方米 ? 據(jù)此測(cè)算 : 住宅 :2980= 萬(wàn)元 商業(yè) :5800= 萬(wàn)元 合計(jì)銷(xiāo)售收入 : 萬(wàn)元 2? 開(kāi)發(fā)成本測(cè)算 合計(jì)成 本 :9475萬(wàn)元 ? 3? 營(yíng)業(yè)稅及其附加 營(yíng)業(yè)稅按照銷(xiāo)售收入的 5%計(jì)算 ,城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加分別按照營(yíng)業(yè)稅額的 5%和 3%計(jì)算 ,土地增值稅 按照規(guī)定計(jì)算 ? 據(jù)此計(jì)算 33 稅額為 : ? 4? 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算 ①利潤(rùn)總額 : 萬(wàn)元 (稅前 ) ② 所得稅 : 萬(wàn)元 5? 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目從全投資角度 ,根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表計(jì)算分析可得出如下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) : 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (i=12%時(shí) ): (稅后 ) 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 : (稅后 )% 投資回收期 : 年 (稅后動(dòng)態(tài) ) 從上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)中可以看出 ,本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%(稅后 ),遠(yuǎn)高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%及銀行同期貸款利率%的標(biāo)準(zhǔn) 。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元 (稅后 ),且投資回 收期為 ? 說(shuō)明項(xiàng)目具有較好的盈利水平好資金回收能力 ,具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ,財(cái)務(wù)上可行 ? 二 ? 不確定性分析 1? 盈虧平衡分析 擬以銷(xiāo)售價(jià)格 (銷(xiāo)售收入 )或銷(xiāo)售面積的百分比表示盈虧平衡點(diǎn)? BEP=總成本費(fèi)用 /(銷(xiāo)售收入 營(yíng)業(yè)稅及附加 ) 100%=% 計(jì)算結(jié)果表明 ,只要房屋銷(xiāo)售或銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到原計(jì)劃 %,項(xiàng)目就不會(huì)發(fā)生虧損 ? 經(jīng)驗(yàn)表明 ,只要這個(gè)比率在 %之內(nèi)就比較安全 ? 34 從計(jì)算結(jié)果來(lái)看 ,本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)偏高 ,項(xiàng)目仍具有一定風(fēng)險(xiǎn)性 ,應(yīng)積極采取應(yīng)對(duì)措施 ,保障項(xiàng)目安全 ? 2? 敏感性分析 本報(bào)告選取可 能對(duì)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生較大影響的額建設(shè)投資與銷(xiāo)售收入兩個(gè)因素進(jìn)行敏感性分析 ,取變化率為177。 5進(jìn)行測(cè)算 (結(jié)果見(jiàn)附表 )? 從結(jié)果看 ,影響財(cái)務(wù)內(nèi)部收益中最大的因素是銷(xiāo)售收入 (或售價(jià) ),其次是建設(shè)投資 ,而銷(xiāo)售收入又與價(jià)位和銷(xiāo)售量有直接關(guān)系 ? 因此合理制定銷(xiāo)售價(jià)格 ,采取靈活的促銷(xiāo)手段 ,加快銷(xiāo)售進(jìn)度 ,增加銷(xiāo)售量是確保開(kāi)發(fā)效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié) ? 當(dāng)然 ,在土地使用成本固定的情況下 ,合理控制建設(shè)投資 ,精打細(xì)算 ,盡量減低建安成本也是至關(guān)重要的 ?應(yīng)掌握資金運(yùn)用技巧 ,增強(qiáng)應(yīng)變能力 ,充分利用可爭(zhēng)取到的優(yōu)惠政策 ,減少成本 ,獲取最佳開(kāi)發(fā)效益 ? 三 ? 社會(huì)效 果分析 ********房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 依靠自身優(yōu)勢(shì) ,對(duì) ********商住小區(qū)工程 建設(shè) ,采取市場(chǎng)運(yùn)作方式 ,構(gòu)建適應(yīng)規(guī)劃要求的項(xiàng)目 ,有利于城市資源的整合和規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) ? 項(xiàng)目建設(shè)已外來(lái)游客和投資者為主要服務(wù)對(duì)象 ,有利于城市經(jīng)濟(jì)繁榮 ,有益于社會(huì)穩(wěn)定 ? 項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)改變城市落后死角面貌 ,將發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì) ,調(diào)動(dòng)職工積極性 ,探索城市更新改造 ? 地產(chǎn)與旅游聯(lián)姻 ? 地方與行業(yè)聯(lián)合實(shí)現(xiàn)雙贏效果的途徑 ? 因此項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)有積極的影響 ,應(yīng)予以支持 ? 35 第九章 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 一 ? 風(fēng)險(xiǎn)因素分析 從財(cái)務(wù)評(píng)估及不確定性分析中可以清楚地看 出 ,本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)相對(duì)較高 ,項(xiàng)目具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性 ,而影響效益最大因素就是銷(xiāo)售收入 ? 本報(bào)告的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ,是在市場(chǎng)分析定位的基礎(chǔ)上預(yù)期測(cè)算的 ,如果市場(chǎng)行情發(fā)生變化 ,價(jià)位有所下降 ,將對(duì)開(kāi)發(fā)效益產(chǎn)生較大影響 ? 從另一個(gè)角度分析 ,本項(xiàng)目采用市場(chǎng)運(yùn)作方式進(jìn)行 ,土地成本已經(jīng)確定 ,因此如何統(tǒng)籌安排 ? 增收節(jié)支 ,充分利用政策 ,也是本項(xiàng)目應(yīng)認(rèn)真思考的問(wèn)題 ? 開(kāi)發(fā)商須隨時(shí)注意在宏觀調(diào)控政策影響下的市場(chǎng)變化 ,提高工作效率和應(yīng)變能力 ,尋求開(kāi)發(fā)運(yùn)作的主動(dòng)權(quán) ? 二 ? 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 基于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析 ,開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取以下應(yīng)對(duì)措施 : 1? 認(rèn)真把握新政 策 ,嚴(yán)格控制費(fèi)用的支出 ,耐心扎實(shí)的工作 ? 2? 在市場(chǎng)定位分析的基礎(chǔ)上 ,做好方案和施工圖設(shè)計(jì) ,迎合不同客戶(hù)需求 ,擴(kuò)大服務(wù)面 ,以完美的功能 ? 完備的配套好優(yōu)美的環(huán)境景觀征服用戶(hù) ,確保銷(xiāo)售質(zhì)量 ? 3? 適應(yīng)市場(chǎng)變化 ,適時(shí)調(diào)整價(jià)位 ? 根據(jù)不同功能 ? 不同層數(shù) ?不同戶(hù)型 ,采取靈活的定價(jià)方案 ? 正視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng) ,加快銷(xiāo)售進(jìn)度 ? 4? 盡量采用定向開(kāi)發(fā)模式 ,充分利用廣告和新聞媒體 ,有針對(duì)性地進(jìn)行商戶(hù)安排和功能組合 ,加大期房銷(xiāo)售力度 ,占領(lǐng)市場(chǎng)陣地 ? 36 5? 特別要取得政府和各主管部門(mén)的支持 ,以減少前期和配套費(fèi)用的支出 ,降低開(kāi)發(fā)總成本 ? 6? 加強(qiáng)項(xiàng)目的科學(xué)管理 ,統(tǒng)籌安排項(xiàng)目的運(yùn)作程序 ,縮短建設(shè)周期 ,嚴(yán)格對(duì)投資 ? 質(zhì)量 ? 進(jìn)度的三大控制 ,巧妙進(jìn)行資金運(yùn)作 ,保證資金使用安全 ? 要強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理 ,減少和杜絕工作失誤的損失 ? 7? 善于利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 ,通過(guò)招投標(biāo)方式 ,擇優(yōu)選擇監(jiān)理 ?施工及設(shè)備的供貨單位 ,節(jié)約建造成本 ? 總之 ,要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)及憂(yōu)患意識(shí) ,運(yùn)籌帷幄 ,未雨綢繆 ,及時(shí)把握信息動(dòng)向和市場(chǎng)變化 ,不斷提高應(yīng)變能力 ,把風(fēng)險(xiǎn)降到最低水平 ,確保開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) ? 37 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 第一年 第二年 合計(jì)1 售房收入 住宅建筑銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售面積 單位售價(jià) 2980 2980 2980銷(xiāo)售比例 40% 60% 100%商業(yè)面積銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售面積 單位售價(jià) 5800 5800 5800銷(xiāo)售比例 40% 60% 100%2 營(yíng)業(yè)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 土地增值稅 3 商品房銷(xiāo)售凈收入 銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 38 序號(hào) 項(xiàng)目 第一年 第二年 合計(jì)1 銷(xiāo)售收入 住宅銷(xiāo)售收入 商業(yè)銷(xiāo)售收入 2 開(kāi)發(fā)成本 3 銷(xiāo)售費(fèi)用 4 營(yíng)業(yè)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 土地增值稅 5 利潤(rùn)總額( 萬(wàn)元) 6 所得稅( 萬(wàn)元) 7 稅后利潤(rùn)( 萬(wàn)元) 8 法定盈余公積金 9 公益金 10 任意盈余公積金11 可供分配利潤(rùn) 12 應(yīng)付利潤(rùn)13 未分配利潤(rùn)利潤(rùn)計(jì)算表 39 序號(hào) 項(xiàng)目 第一年 第二年 合計(jì)1 資金來(lái)源 自有資金 銀行貸款 滾動(dòng)銷(xiāo)售收入 2 資金運(yùn)用 土地費(fèi)用 貸款利息 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 銷(xiāo)售費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅金及附加 所得稅 3 資金盈余( 1 2 ) 4 累計(jì)資金盈余 資金來(lái)源與運(yùn)用表 40 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 第一年 第二年 合計(jì)1 借款 3000 3000 年初本息金額 本年借款 3000 0 3000 投入比例 100% 0% 投入金額 3000 0 3000 貸款利率 % % 本年應(yīng)計(jì)利息 本年還本付息 其中：還本 0 付息 本年剩余貸款 0借款償還計(jì)劃表 41 波動(dòng)范圍 稅后利潤(rùn) 凈現(xiàn)值 投資回收期（% ） （萬(wàn)元） （萬(wàn)元） （年）基準(zhǔn)方案 投資 售價(jià) 投資 售價(jià) 投資 售價(jià) 敏感性分析表波動(dòng)因素 42 序號(hào) 項(xiàng)目 第一年 第二年 合計(jì)1 現(xiàn)金流入 住宅房銷(xiāo)售收入 商業(yè)建筑銷(xiāo)售收入 2 現(xiàn)金流出 土地費(fèi)用 貸款利息 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 銷(xiāo)售費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 土地增值稅 所得稅( 萬(wàn)元) 3 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 4 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值( i c = 1 2 % ) 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 5 評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值( i c = 1 2 % ) 投資回收期( 年)凈現(xiàn)金流量表%