【正文】 、窗簾盡量采用阻燃材料制成的。，施工單位要嚴(yán)格按照設(shè)計要求施工隊，不得擅自更改施工圖。，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，對職工進(jìn)行安全教育。設(shè)計好項目平面圖，規(guī)劃好消防設(shè)施，圖中標(biāo)明每一消防箱和消防龍頭的位置。 消防方式本項目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災(zāi)，冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。 消防器材本項目配備一定數(shù)量手提式干粉滅火器。 消防外協(xié)消防外援由建設(shè)方與當(dāng)?shù)叵啦块T協(xié)商解決。第八部分 投資估算與資金籌措1投資估算1）湖南省建筑工程概算定額（1999年）；2）國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；3）國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》投資估算方法（2000年10月）；4）國家現(xiàn)行的政策法規(guī)及建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)；5）現(xiàn)行的市場價格信息資料。本項目建設(shè)投資估算范圍包括研究報告推薦的技術(shù)方案所包含的建設(shè)內(nèi)容的建安工程費（不含裝修費）、配套設(shè)備的購置及安裝費用、項目管理費、工程建設(shè)其他費用以及工程預(yù)備費。開發(fā)建設(shè)投資估算范圍包括土地成本、建筑安裝工程費、其他費用、不可預(yù)見費以及建設(shè)期利息等。1）圖紙設(shè)計費用按建筑面積40元/m2計取；2）不可預(yù)見費用按建安費用3%計取；3）工程質(zhì)量監(jiān)督管理費按建安費用2‰計?。?）工程監(jiān)理費按建安費用3%計?。?）招標(biāo)代理費用按建安費用2%計?。?）基礎(chǔ)設(shè)施費按水電、道路、綠化標(biāo)準(zhǔn)價計??；7）。本項目建設(shè)估算總投資 萬元，其中土地成本 萬元，建安費用 萬元，其它費用 萬元，不可預(yù)見費用 萬元，建設(shè)期利息 萬元。項目建設(shè)總投資估算見投資估算表如下：投資估算表單位：萬元序號項　　　　目估算金額備　　注1建安費用2前期工程費用圖紙設(shè)計費建筑面積40元/m2規(guī)劃審圖費3基礎(chǔ)設(shè)施費道路、水電、綠化4建設(shè)費用管理費用銷售收入的2%銷售費用%.財務(wù)費用%5間接費用工程監(jiān)理費建安3％招標(biāo)代理服務(wù)費建安2%工程質(zhì)量監(jiān)督管理費建安2‰白蟻防治費建筑面積2元/m2勞?；?防雷審核環(huán)衛(wèi)費建筑規(guī)費房地產(chǎn)交易費5元/M2物業(yè)維修基金25元/M2不可預(yù)見費建安3%6土地成本合計2資金籌措本項目總投資所需建設(shè)資金按建設(shè)方提供的資金籌措意向，擬定由項目申報單位從自有資金、商品房預(yù)售或銀行按揭貸款解決。3資金使用計劃本項目計劃2010年投入100萬元，剩余部分資金2011年全部投入實施建設(shè)。第九部分 開發(fā)進(jìn)度1建設(shè)工期及計劃安排根據(jù)項目建設(shè)內(nèi)容、工程量及其他前期準(zhǔn)備、協(xié)作條件的成熟度，項目建設(shè)期擬定為14個月，具體實施計劃如下：總體進(jìn)度：2010年07月至2011年08月用地手續(xù)：辦理土地證 2010年7月31日前完成；項目立項：可行性研究、環(huán)境評價報告書、地質(zhì)災(zāi)害評估等于2010年8月31日前完成；設(shè) 計：規(guī)劃方案、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計等于2010年10月31日前完成；三通一平：土地平整、用地測標(biāo)、工程臨時水電等于2010年10月31日前完成；施工手續(xù)：各期項目開工前2個月開始；招投標(biāo)工作：各期項目開工前2個月開始。規(guī)劃方案批準(zhǔn)后一個月，預(yù)計2010年9月31日前。：2010年07月至2011年08月。具體見表91項目工程進(jìn)度表。表91 項目實施進(jìn)度表序號年 月名 稱20102011789101112123456781可研編制與報批2初步設(shè)計、審批3圖紙設(shè)計及招標(biāo)4土建及設(shè)備安裝5竣工驗收2011年06月－2011年07月工資。2011年07月－2011年08月。2010年11月－2011年08月。2 組織機構(gòu)和人員配置堅持“產(chǎn)權(quán)清晰、責(zé)權(quán)明確、政企分開、管理科學(xué)”的目標(biāo)，下設(shè)辦公室、財務(wù)科、保衛(wèi)科、生產(chǎn)管理科等部門。機構(gòu)設(shè)置按“需要、精干、多能、高效”的原則，以有利于生產(chǎn)、管理和提高工作效率為出發(fā)點。 結(jié)合本項目特點，具體組織管理機構(gòu)如圖92。董事長高級管理層總經(jīng)理保衛(wèi)科辦公室生產(chǎn)管理科財務(wù)科圖92 建設(shè)項目組織機構(gòu)圖第十部分 財務(wù)分析1財務(wù)評價依據(jù)說明（1）本項目財務(wù)評價依據(jù)國家計委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）和國家建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》及國家現(xiàn)行有關(guān)的財稅制度；（2）項目建設(shè)工期1年；（3）本項目計劃于2010年2月開始銷售，商品住宅當(dāng)年銷售完畢。（4）各功能用房銷售價格參照周邊樓盤情況設(shè)定； 功 能 銷售面積 銷售價住　　宅 ㎡ 1650元／㎡商業(yè)門面 ㎡ 8000元／㎡車 庫 ㎡ 1980元／㎡雜 房 ㎡ 1550元／㎡（4）項目繳納營業(yè)稅取稅率的5%；城市維護建設(shè)稅稅率為營業(yè)稅的7%；教育附加費費率為營業(yè)稅的3%。2成本估算土地拍賣價 萬元，土地契稅 萬元，合計土地成本 萬元。（見下表）項目名稱標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡)數(shù)量(㎡）金額(萬元)備注前期費用設(shè)計、規(guī)劃、土地平整建安成本13181318元/ m2基礎(chǔ)設(shè)施350綠化、道路、管網(wǎng)建設(shè)費用財務(wù)費用%管理費用總銷售額2％銷售費用％間接費用――――開發(fā)成本3％總計萬元詳細(xì)開發(fā)成本如下：：：40元/M2=；、平整：155072M225元/ M2=；：2元/M2=。：門面、住宅、車庫、550元/M2=；：7%250元/M2= ；120元/M2=；、50元/ M2=；35%50元/ M2=；20元/ M2=。：2%=；%=；2年%=。：1%=；2%=；5元/M2=；25元/M2=；；3%=；%=。銷售項目銷售價格[萬元]銷售數(shù)量[m2]銷售收入 [萬元]稅金及附加（萬元）住宅門面車庫雜屋注：％。3銷售收入估算根據(jù)地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，其中：，。銷售項目銷售價格[萬元]銷售數(shù)量[m2]銷售收入[萬元]收入合計[萬元]住宅門面車庫雜屋以上是在項目的各項經(jīng)濟指標(biāo)不變的前提之下，當(dāng)商業(yè)和住宅的銷售價格分別達(dá)到以上各價格段時項目整體銷售收入狀況的模擬。4利潤概算 單位：萬元總收入開發(fā)成本土地成本稅金及附加利潤利潤率%%項目總銷售收入為 萬元，銷售稅金及附加為 萬元。5投資利潤率概算投資利潤率概算：247。 =% 6項目盈虧平衡分析在銷售價格一定的情況下，使得銷售利潤為0時，所達(dá)到的銷售收入：銷售收入開發(fā)成本土地成本稅金及附加=0 單位：萬元銷售收入開發(fā)成本土地成本稅金及附加利潤利潤率00，即銷售收入達(dá)到全部銷售總額77%時，項目盈虧平衡。7敏感性分析，％時，銷售價格和開發(fā)成本變動對項目利潤率的影響。開發(fā)成本變動時對利潤的影響指標(biāo)基準(zhǔn)方案開發(fā)成本變動（土地成本不變）10%5%5%10%銷售收入（萬元）利潤（萬元）成本利潤率％%%%%銷售價格變動時對利潤的影響指標(biāo)基準(zhǔn)方案銷售價格變動10%5%5%10%銷售收入（萬元）利潤（萬元）成本利潤率％?。ィァ。ィッ舾行苑治龇治鲲@示，項目的利潤率受開發(fā)成本和銷售價格的變動而發(fā)生變化。對比顯示，項目對銷售價格變動更為敏感：當(dāng)開發(fā)成本下降5％以上時，％以上；當(dāng)銷售價格變動在5％以上時，％以上。8財務(wù)評價結(jié)論與建議從財務(wù)評價看：，，，%，%。綜上所述，項目經(jīng)營期內(nèi)財務(wù)狀況較好，具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險能力，項目在財務(wù)上是可行的。 建議（1）從項目財務(wù)評價指標(biāo)可以看出，項目在財務(wù)上可行。（2）控制開發(fā)建設(shè)投資，加強銷售力度，以保證銷售收入和利潤目標(biāo)的實現(xiàn)。第十一部分 項目招投標(biāo)1招投標(biāo)原則根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》、國家發(fā)展計劃委員會2001年第9號令《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容以核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》、湖南省發(fā)展計劃委員會湘計招[2001]416號《湖南省工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法》和《株洲市人民政府關(guān)于印發(fā)株洲市招標(biāo)投標(biāo)管理辦法的通知》的要求，按照公開、公平、公正的原則，擬對本項目的勘察設(shè)計、建筑工程、設(shè)備購置安裝工程、工程監(jiān)理進(jìn)行招投標(biāo)，選擇有資質(zhì)的單位進(jìn)行勘察設(shè)計、建筑安裝、監(jiān)理，保證項目建設(shè)的質(zhì)量，采購符合要求的儀器設(shè)備，滿足本項目的實際需要。招標(biāo)通過委托招標(biāo)的組織形式采取公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)的方式進(jìn)行（具體見下表）。序號招標(biāo)內(nèi)容招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)公告發(fā)布、中標(biāo)候選人公示媒體招標(biāo)估算金額全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)1勘察設(shè)計√√√電視、報刊2建安工程√√√電視、報刊3設(shè)備購安√√√電視、報刊4其他(含監(jiān)理)√√√電視、報刊2投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序本項目建設(shè)質(zhì)量要求高，根據(jù)建設(shè)項目分項規(guī)模和建設(shè)要求，凡是需公開招標(biāo)的項目，在招投標(biāo)過程中應(yīng)遵守如下程序：，建設(shè)單位在指定的媒介上發(fā)布有關(guān)招標(biāo)公告。本可研報告建議采用《株洲日報》、《****政府公眾信息網(wǎng)》。，具有承擔(dān)招標(biāo)項目能力的法人或者其他組織都可以投標(biāo)。投標(biāo)人少于3個時，項目發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行招標(biāo)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)，招標(biāo)項目屬于管道施工的，招標(biāo)文件的內(nèi)容還包括擬派出的項目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和擬完成招標(biāo)項目的機械設(shè)備，本項目不接受聯(lián)合投標(biāo)?！昂侠矶▋r評審抽取法”進(jìn)行。，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，若中標(biāo)人放棄中標(biāo)項目，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。自中標(biāo)通知書發(fā)出30日之內(nèi)，項目建設(shè)單位和中標(biāo)人簽訂書面合同，中標(biāo)人不得轉(zhuǎn)讓或拆分轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目。3評標(biāo)委員會的人員組成和資質(zhì)要求針對采用公開招標(biāo)的方式項目，在招投標(biāo)過程中，為保證項目的公開，對評標(biāo)委員會的組成和資質(zhì)有如下要求：評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會一般在開標(biāo)前24小時內(nèi)組成，其名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。行政監(jiān)督部門不得參與組建評標(biāo)委員會。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人或者其委托的招標(biāo)代理機構(gòu)的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。其中專家成員應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定從招標(biāo)代理機構(gòu)專家?guī)靸?nèi)相關(guān)專家名單中采取隨機抽取的方式確定，并不得少于成員總數(shù)的三分之二。第十二部分 風(fēng)險評價1投資風(fēng)險分析通過前面的分析，項目投資風(fēng)險主要來自于開發(fā)成本和銷售價格兩個方面。項目地塊所處之地段決定了項目的土地成本較高，建安成本的上漲以及銀行貸款利率的上調(diào)同時也造成開發(fā)成本和期間成本增加，因此開發(fā)成本的控制尤為重要。銷售價格方面，****城區(qū)區(qū)域性房地產(chǎn)市場的狀況短時間不會發(fā)生太大變化，但由于本項目在該區(qū)域內(nèi)的資源稀缺、位置和環(huán)境等諸多因素，本項目相對于目前周邊項目的銷售價格將有很大提升空間。2風(fēng)險評估風(fēng)險評估采用專家評估法。主要因素的風(fēng)險水平評估如下：風(fēng)險程度：較低隨著長株潭一體化建設(shè)和炎陵的交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，炎陵的旅游業(yè)的不斷興旺，打造長株洲后花園的目標(biāo)也越來越近了，這些因素都將增加炎陵與外界的往來和物質(zhì)文化交流，由此也將帶來一個房地產(chǎn)大幅增長的過程。因此，從整個國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r看，項目具有良好的市場需求環(huán)境。從項目本身看，本項目