小區(qū)可行性研究報告-資料下載頁
2025-05-10 02:50本頁面
【正文】 保守估計），后期隨著小區(qū)逐漸成熟，預(yù)計售價較首期有所上升?！∫黄诙谌谒钠凇蝺r數(shù)量總額(萬元)單價數(shù)量總額(萬元)單價數(shù)量總額(萬元)單價數(shù)量總額(萬元)普通住宅（m2）430051896 223154500 6227528024 480062275 298925000 3113715569 別墅（m2）0 000 00 商鋪（m2）63005908 37226500 70894608 70007089 49627500 35452658 車位（m2）0 000 00 銷售收入57803 26037 11000 69364 32631 11800 69364 34854 12500 34682 18227 合計111750萬元 項目靜態(tài)收益類別指標(biāo)成本72647收入111750毛利潤39103毛利率%營業(yè)稅及附加6314土地增值稅1117所得稅7918凈利潤23754凈利潤率%現(xiàn)金流量表序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期籌備期一期二期三期四期1現(xiàn)金流入 銷售收入 2現(xiàn)金流出 總投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3稅前凈現(xiàn)金流量 () 4稅前累計凈現(xiàn)金流量 ()() 5稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () 6稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金 ()() 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 稅前內(nèi)部收益率 % 7稅后凈現(xiàn)金流量 () 8稅后累計凈現(xiàn)金流量 ()()() 9稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () 10稅后累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 ()()() 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 稅后內(nèi)部收益率 % 盈虧平衡 一期二期三期四期整體綜合成本157341763517783894580078 銷售收入26037326313485418227111750 盈虧平衡點%%%%%按分析結(jié)果，在項目完成開發(fā)建設(shè)的時點，%以上，就可以處于盈利狀態(tài)，避免虧損。敏感性分析以土地成本為敏感性因素作分析：敏感度指標(biāo)所得稅前所得稅后土地價格＝底價投資收益率（%）44%%財務(wù)凈現(xiàn)值（I=%） 內(nèi)部收益率（%）%%土地價格＝底價*投資收益率（%）28%%財務(wù)凈現(xiàn)值（I=%） 內(nèi)部收益率（%）%%土地價格＝底價*2投資收益率（%）15%%財務(wù)凈現(xiàn)值（I=%） 內(nèi)部收益率（%）%%以公司的盈利標(biāo)準(zhǔn)為分析依據(jù)，土地競拍價的上限宜設(shè)在土地出讓底價的1～，即18100萬元～27150萬元。第五部分：結(jié)論項目優(yōu)勢n 區(qū)位優(yōu)勢：連接江北CBD中心區(qū)，借助江北區(qū)規(guī)劃利好，未來升值潛力大；n 路網(wǎng)優(yōu)勢：周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，車行可以較方便的到達(dá)社區(qū)。項目劣勢n 處于北區(qū)待發(fā)展地段，在惠州市民心目中處于偏僻地段；n 區(qū)域人氣不夠旺盛，距離商業(yè)中心距離較遠(yuǎn)；n 地塊被排洪渠分成兩部份且紅線內(nèi)設(shè)有規(guī)劃道路，不利于地塊整體開發(fā)規(guī)劃。嚴(yán)重影響地塊質(zhì)素。n 南臨三環(huán)路，且四周設(shè)有規(guī)劃道路，可能對本項目造成噪音影響；項目機會點n 江北CBD中心區(qū)的建設(shè)，使得區(qū)域不斷升溫，房價不斷攀升超過老城區(qū)；n 我司在地塊附件已經(jīng)海倫堡項目，取得了良好的口碑，是我司在惠州可持續(xù)開發(fā)另一項目的機會點，可銜接現(xiàn)有項目收官后后續(xù)的樓盤的供應(yīng)開發(fā)。n 近郊缺乏品質(zhì)規(guī)模樓盤，這給品質(zhì)樓盤的開發(fā)帶來機會。項目威脅點n 南部新城以及水口等片區(qū)住宅的開發(fā)，分流江北的置業(yè)群體； n 江北片區(qū)近年來土地供應(yīng)將持續(xù)放量，近郊樓盤將不斷涌現(xiàn)，競爭將加大；n 少量經(jīng)濟適用房的開發(fā)，廉價價格及產(chǎn)品形象將給項目銷售帶來一定威脅。綜上所述，根據(jù)項目的經(jīng)濟效益評估土地競拍價的上限宜設(shè)在土地出讓底價的1～，但地塊本身規(guī)劃設(shè)計條件存在較大不利因素，地塊不適宜較高價格競得，由于地塊處于江北CBD片區(qū)，具備較大的升值潛力，因此建議地塊的理想的競拍價上限不適宜超過1－。22
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